[일요시사 취재2팀] 박정원 기자 = 이재명정부가 출범 23일 만에 ‘눈만 뜨면 오르는’ 서울 집값에 대한 강력한 제동을 걸었다.
금융 당국은 27일, 급증하는 수도권 가계부채를 막고 부동산시장 과열을 진정시키기 위해 주택담보대출(주담대) 최대 한도를 6억원으로 제한하는 ‘초강력 대출 규제’를 발표했다. 해당 조치는 바로 다음날인 28일부터 시행된다.
금융위원회, 기획재정부, 국토교통부 등 관계 부처는 이날 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 이 같은 방안을 최종 확정했다.
이는 2019년 15억원 이상 주택에 대출을 금지했던 것과 달리, 대출한도 자체를 일괄 제한하는 사상 처음 취해지는 역대급 초강력 조치다.
정부의 이번 대출 규제는 서울 강남 3구(강남·서초·송파)의 집값 상승세가 강북과 경기권으로까지 확산되고, 특히 마용성(마포·용산·성동구) 등 ‘한강벨트’ 지역의 주간 집값 상승률이 1% 육박하는 등 시장 상황이 심상치 않다는 판단에서 나온 것이다.
정부는 소수의 고액 대출 수요가 집값 상승을 주도한다고 판단, 이들을 ‘원천 차단’하겠다는 입장이다. 금융위는 “6억원 이상 대출받는 차주는 전체의 10%도 안 되는 소수”라며 “이들이 주택시장 가격 상승에 영향을 주는 것”이라고 설명했다.
이번 조치의 핵심은 수도권 및 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역 내 주택 구매 목적의 주담대 최대 한도를 구매 가격이나 소득과 관계없이 일괄 6억원으로 제한하는 것이다.
현재 서울 아파트 평균 매매가가 12~13억원대인 점을 고려하면, 7억원 이상의 현금을 갖고 있지 않은 이상 상급 지역으로의 ‘갈아타기’가 사실상 불가능해진다.
또한, 수도권 주택을 구입한 경우 6개월 이내 전입 의무를 부과해 ‘갭투자’도 할 수 없게 된다. 다주택자는 주택담보대출비율(LTV) 0%로 대출이 전면 금지되며, 주택을 옮기기 위해 대출을 받은 1주택자의 기존 주택 처분 기한도 2년에서 6개월로 단축, 조건부 전세대출도 금지된다.
문제는 이 같은 규제 방식이 실수요자, 특히 젊은 층과 저소득층의 내 집 마련 꿈을 사실상 가로막을 수 있다는 점이다. 생애 첫 주택 구매를 꿈꾸는 2030세대는 더더욱 그럴 수밖에 없다.
서울에서 10억원 이하의 중저가 아파트를 찾아보기 힘든 현실에서 6억원 대출로 감당할 수 있는 주택은 거의 없다. 예를 들어 10억원짜리 집을 사려면 최소 4억원의 자기 자금이 필요한데, 이 정도 현금을 마련한 세대는 많지 않다.
한 부동산 전문가는 “중위소득 이하 가구들은 대출 한도에 걸려 아예 주택 구매 자체를 포기해야 할 상황”이라며 “전세로 눈을 돌리게 될 경우 전셋값도 덩달아 오르고, 결국 월세 전환만 늘어날 것”이라고 우려했다.
정부 입장에선 다주택자, 갭투자 수요를 차단하겠다는 의도로 칼을 댄 것이지만, 정작 피해를 보는 건 무주택 실수요자일 수밖에 없다. 신혼부부 대상 디딤돌 대출, 버팀목 대출의 한도까지 축소(최대 1억원)됐는데, 이마저 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 받는다면 대출액은 더더욱 줄어든다.
이번 규제의 또 다른 역효과는 지역별 부동산시장의 양극화를 심화할 수 있다는 점이다.
전문가들은 강남·한강벨트는 거래가 얼어붙겠지만, 노도강(노원·도봉·강북)이나 금관구(금천·관악·구로) 등 외곽 지역으로 수요가 이동할 가능성도 있다고 입을 모은다. 6~8억원대 아파트가 몰린 서울 외곽이나 경기 권역으로 자금이 흘러, 또 다른 가격 상승의 불씨를 만들 수 있다는 것이다.
무엇보다 이 대책의 사각지대에 있는 건 고액 자산가들이다. 현금 동원 능력이 뛰어난 고소득자, 법인, 해외 자본 등은 이번 규제의 영향을 거의 받지 않는다. 오히려 이번 기회에 ‘대출 없는 깔끔한 매입’으로 더 비싼 아파트를 쓸어 담을 기회로 삼을 수 있다는 우려도 제기된다.
한 부동산 중개업자는 “6억원 한도로 막을 수 있는 건 결국 금융권 대출에 의존하는 ‘가난한 부자’(고소득자 제외 일반인)뿐”이라며 “실질적인 수요 억제 효과는 제한적일 것”이라고 진단했다.
이 같은 우려 속에서도 정부는 이번 ‘6억 캡’ 조치가 강남 3구와 한강벨트를 중심으로 한 집값 급등세를 주춤하게 만들 것으로 기대하고 있다. 과거 15억원 초과 대출 금지 조치와 달리 즉시 시행되는 점도 ‘막차 수요’까지 차단하겠다는 강력한 의지를 드러낸 것으로 해석된다.
정부 관계자는 “젊은 층들의 어려움은 공감하지만 언젠가는 이 고리를 끊어야 한다. 그렇게 하려면 불가피하게 한번은 이런 조치를 할 수밖에 없다”며 “이런 조치들을 일관되게 한다면 주택 가격도 안정화되고 통상적인 경제 활동을 하면서 주택도 구입하고 부채도 갚을 수 있을 것”이라고 설명했다.
다만, 정부는 시장 상황에 따라 추가 조치도 시행할 수 있다는 방침인 만큼, 앞으로의 집값 동향을 예의주시할 필요가 있어 보인다.
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