쾌적한 공동주택 생활을 위해서는 일조권과 조망권을 보장받는 것이 중요하다. 일조권이란 주거 등에서 햇빛을 쬘 수 있는 생활 이익을 말하며, 이를 일조 이익이라고도 한다. 인간에게 햇볕이 필요충분조건인 만큼 일조권은 법으로 보호된다.

우리 법원은 토지의 소유자가 이전부터 향유하던 일조 이익이 객관적인 생활 이익으로서 가치가 있다고 인정되면 법적인 보호 대상이 된다고 판시하고 있다(대법원 2011. 4. 28. 선고 2009다98652 판결).

다만 건물의 신축으로 인해 이웃 토지상의 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받은 경우, 그 신축 행위가 정당한 권리행사의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 일조 방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 한다.

이런 수인한도를 넘었는지 여부를 판단하기 위해서는 건축법 등 관계 법령에 일조 방해에 관한 직접적인 단속 법규가 있다면 그 법규에 적합한지 여부가 사법상 위법성을 판단하는 중요한 기준이 된다.

다만 이 같은 공법적 규제는 사법상 보호되는 일조권을 공법적으로도 보장하려는 취지므로, 특별한 사정이 없는 한 일조권 보호를 위한 최소한의 기준으로 보는 것이 타당하다(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결 등 참조).

또 수인한도 판단에서는 피해의 정도가 중요하다. 현재 법원은 일반적으로 동짓날을 기준으로 오전 09:00부터 오후 3까지 6시간 중 일조 시간이 연속해 2시간 이상 확보되지 않고, 동시에 오전 8시부터 오후 4시까지 8시간 중 총 일조 시간이 4시간 이상 확보되지 않는 경우 일조 방해가 수인한도를 초과한 것으로 판단한다(서울고등법원 1996. 3. 26. 선고 94나11806 판결).

고층 아파트 건축으로 인해 인접 주택의 동짓날 기준 일조 시간이 오전 8시부터 오후 4시 사이 2~150분에 불과한 경우 수인한도를 넘은 것으로 보아 불법행위에 따른 손해배상책임을 인정한 판례도 있다(대법원 2000. 5. 16. 선고 98다56997 판결 등 참조).

조망권은 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하던 경관이나 조망이 타인의 건축 행위로 방해되는 경우 법적으로 보호를 구할 수 있는 권리를 말한다. 즉 타인의 방해 없이 쾌적한 경관을 바라볼 수 있는 권리다. 조망 이익은 특정 장소에서 경관을 향유할 수 있는 개인적 이익으로, 침해 시 손해배상이나 방해 제거 및 방해예방 청구가 가능하다.

법원은 “토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하던 경관이나 조망이 하나의 생활 이익으로서 객관적 가치를 가진다면 법적 보호 대상이 될 수 있다. 다만 그 조망 이익은 특정 장소가 특별한 가치를 가지며, 그 조망을 중요한 목적으로 건물이 이용되는 등 사회 통념상 독립된 이익으로 인정될 정도로 중요성이 있는 경우에 한해 보호된다”고 판시하고 있다(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결 등 참조).

따라서 단순히 전망이 나빠졌다는 사정만으로는 법적 보호를 받기 어렵다.

조망 이익이 보호 대상이 되더라도, 그 침해가 위법행위로 평가되기 위해서는 역시 수인한도를 초과해야 한다. 수인한도 판단은 조망 대상 경관의 내용, 지역적 특성, 피해 건물의 위치·구조 및 이용 목적, 조망의 경제적 가치 여부, 가해 건물의 규모·위치·용도, 건축 경위, 회피 가능성, 가해자의 의도 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해 판단한다(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결 등 참조).

따라서 아파트 앞에 신축 건물이 들어서 일조권이나 조망권 피해가 발생한 경우, 해당 피해가 법적으로 보호받을 수 있는지, 그리고 수인한도를 초과했는지를 종합적으로 검토한 뒤 권리를 행사할 필요가 있다.

[법무법인 청목 533-8800]