[Q] 경매기록 열람·복사를 하려면 어떻게 해야 하나요?

[A] 경매기록을 열람·복사할 수 있는 사람은 다음과 같습니다.

1. 경매절차상의 이해관계인(민사집행법 제90조, 제268조)
① 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의해 배당을 요구한 채권자(제1호)
② 채무자 및 소유자(제2호)
③ 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(제3호)
④ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람(제4호)

2. 경매절차상의 이해관계인(민사집행법 90조, 268조) 외의 사람으로서 경매기록에 대한 열람·복사를 신청할 수 있는 이해관계인의 범위는 다음과 같습니다(재민 2004-3).
① 파산관재인이 집행당사자가 된 경우의 파산자인 채무자와 소유자
② 최고가매수신고인과 차순위매수신고인, 매수인, 자기가 적법한 최고가 매수신고인 또는 차순위매수신고인임을 주장하는 사람으로서 매수신고 시 제공한 보증을 찾아가지 아니한 매수신고인
③ 민법·상법, 그 밖의 법률에 의해 우선변제청구권이 있는 배당요구채권자
④ 대항요건을 구비하지 못한 임차인으로서 현황조사보고서에 표시돼 있는 사람
⑤ 건물을 매각하는 경우의 그 대지 소유자, 대지를 매각하는 경우의 그 지상 건물 소유자
⑥ 가압류채권자, 가처분채권자(점유이전금지가처분 채권자를 포함한다)
⑦ 「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」의 규정에 의해 부도임대주택의 임차인대표회의 또는 임차인 등으로부터 부도임대주택의 매입을 요청받은 주택매입사업시행자

소액임차인, 대항력 또는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 집행법원에 권리신고한 경우에는 민사집행법 제90조 제4호(부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람)의 이해관계인에 해당하므로(재민 84-10 참조) 경매기록 열람·복사를 할 수 있고, 대항요건을 구비하지 못했더라도 현황조사보고서에 표시돼있다면 재민 2004-3 제53조 1항 4호에 의해 경매기록 열람·복사를 할 수 있습니다. 

입찰에 참가하려는 매수신청인은 ‘대한민국법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)’를 통해 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서를 열람할 수 있으나 경매기록 열람·복사는 할 수 없습니다. 종전에는 매각기일에 경매법정에서 경매기록을 열람할 수 있었으나, 기록 훼손 등의 문제로 이를 폐지했습니다.

매각기일에 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인이 됐다면 경매기록 열람·복사를 할 수 있습니다. 이를 통해 체납조세의 체납액과 법정기일, 매각물건명세서가 작성된 이후에 신고한 유치권 등의 권리가 있는지를 확인해 볼 필요가 있습니다. 

특히 차액지급방식(상계신청)으로 부동산을 매수하려는 사람은 대금납부 전에 반드시 경매기록 열람·복사를 통해 선순위 조세 등을 확인해봐야 합니다. 선순위 조세 등이 있다면 납부할 대금의 금액이 달라지기 때문입니다.

다만 유치권은 등기부에 기재되는 권리도 아니고, 매각물건명세서에 기재돼있지 않거나 경매절차에서 권리신고를 하지 않았더라도(배당을 받는 권리가 아니므로 배당요구할 필요는 없다) 매수인에게 대항할 수 있는 권리이므로, 경매목적물에 대한 점유자 확인을 통해 점유자를 확인해 보고, 점유자가 유치권을 주장하는 경우 그 유치권이 성립할 여지가 있는지 등을 매수신청 전에 분석해봐야 합니다.

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[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)