[Q] 주택 임대인이 임대차계약이 종료됐음에도 전세보증금을 안 줄 때, 임대차계약 조건을 위반했을 때, 계약기간 중 임대인이 변경돼 임차인의 지위가 불안해졌을 때, 건물 하자에 대한 보수 요청에 불응할 때 임차인이 취할 수 있는 조치는 무엇이 있나요?

[A] 임차인은 1)전세보증금반환청구 소송 2)임차권등기명령 신청 3)부동산가압류 신청 등 세 가지를 검토할 수 있습니다. 

1)전세보증금반환청구 소송

이를 위해서는 소장을 작성하고 법원에 접수해야 합니다. 소장 작성 시 ①임대차계약 사실 ②보증금이 임대인에게 지급된 사실 ③임대차계약 종료된 사실 및 계약해지사유 사실 등 임대차 보증금을 반환할 수 있는 요건 내용이 기재돼야 합니다. 

이후 법원은 소장에 흠결사항이 없다면 피고에게 송달하고, 피고는 사실과 다르거나 법리적으로 다툴 내용이 있으면 답변서를 서면으로 제출하게 됩니다. 그리고 임차인은 피고의 답변에 대한 반박서면으로 준비서면을 제출하게 됩니다.

이 과정에서 수회 변론기일이 지정될 것이며 변론기일은 당사자 및 변호사가 출석해 변론기일 전 제출된 서면에 대하여 정리하고 판사님께서 궁금하신 사항을 물어보거나 당사자가 재판부에 좀 더 구체적인 사정을 요구하기도 합니다. 이후 몇 번의 재판을 거친 후, 재판부는 변론을 종결하고 선고기일을 지정하게 되며 선고기일에는 판결을 내립니다.

2)임차권등기명령 신청

임차대계약이 종료된 후 임차권등기명령을 법원에 신청할 수 있습니다. 부동산등기부에 임차권등기명령을 등재하는 이유는 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임대차 목적물에서 자유롭게 이전할 수 있도록 만들기 위함입니다.

보증금을 받지 못해 이사도 가지 못하거나, 보증금을 못 받을까 걱정이라면 임차권등기명령을 설정해 대항력을 유지하시기 바랍니다.

판례에서도 “대항력을 취득하지 못한 임차인의 경우에는 임차권등기명령에 의한 등기가 된 때에 비로소 대항력이 생기므로 등기된 때를 기준으로 매수인에 대항할 수 있는지를 판단하지만, 임차권등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인의 경우에는 임차권등기명령에 의한 등기가 됨으로써 그 후 대항요건을 갖추지 않아도 이미 취득한 대항력 취득의 효력이 계속 유지되므로, 이 경우 임차권등기가 된 때가 아닌 본래의 대항력을 취득한 때를 기준으로 매수인에 대항할 수 있는지를 판단해야 한다”고 하고 있습니다.

3)부동산가압류 신청

대항력이 없거나 이미 주소를 이전해 대항력을 상실했을 경우는 임대차목적물 또는 임대인의 통장 등에 가압류를 해야 합니다. 가압류는 채권보전조치로써 보증금반환 소송 후 판결문을 받더라도 임대인이 재산을 모두 처분해 승소했지만 실질적으로 보증금을 반환받지 못하는 것을 막아둘 수 있는 제도입니다.

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[김기윤은?]
부동산전문변호사