[Q] 저는 2018년 7월4일부터 4년간 상가 임대차계약을 했습니다. 그런데 상가주인이 계약 종료를 두 달 정도 남겨놓고 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 전달해왔습니다. 제가 알기로 상가 임대차는 임차인이 10년 동안 계약을 갱신할 수 있다고 하는데 저는 적용 대상이 아닌가요? 권리금을 보호받을 수 있는 기회도 상실되나요?

[A] 상가건물임대차보호법에 의하면 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다고 규정하고 있습니다. 다만 상가건물임대차보호법 제10조 제2항에 의하면 임차인의 ‘계약갱신요구권’은 최초 임대차 기간을 포함한 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다.

그런데 이 조항은 2018년 10월16일 개정됐으며, 개정안 시행은 이 법을 공포한 날부터 시행되고 이 개정안은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다고 규정하고 있습니다. 이번 경우는 개정 전 법률에 적용될 것으로 보입니다.

개정 전 제10조 제2항에 의하면 ‘임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다’고 규정하고 있습니다. 따라서 최초 임대차 기간을 포함해 10년의 계약갱신청구는 어려운 사안입니다. 

여기에서 개정법 시행일인 2018년 10월16일 당시 이미 5년을 넘는 임대차계약의 경우에도 10년을 주장할 수 있는지 궁금해하시는 분이 많습니다.

이 경우에는 논란의 여지는 있으나 2020년 6월10일 대구지방법원은 “개정법 부칙 제2조에 따라 10년 보장이 적용되는 ‘갱신되는 임대차’는 원고의 주장과 같이 ‘개정법 시행 당시 구법에 따른 보장기간 5년이 되지 않아 구법에 의하더라도 임차인이 기간 만료 전에 갱신 요구를 할 수 있는 경우’로 해석해야 한다”라고 판시했습니다.

따라서 개정법 시행 당시 이미 임대차 기간이 5년을 넘는 이번 사례의 임대차계약에는 개정법이 적용되지 않고, 5년의 임대기간만 주장할 수 있을 뿐입니다.

설사 10년 동안 임대차계약기간을 주장할 수 없다고 하더라도, 권리금 보호와 별개입니다.

대법원은 “구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비춰 보면, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다”고 판시했습니다. 10년 동안 임대차계약 기간을 보장받지 못하더라도, 권리금 회수를 할 수 있도록 보호 기회를 보장합니다. 

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[김기윤은?]
부동산전문변호사