[Q] 전세로 아파트에 살고 있습니다. 계약만료 3달 전 계약갱신을 요구하니 임대인이 세를 올리겠다고 하는데 인상폭이 너무 커서 동의할 수 없다고 했습니다. 그랬더니 임대인이 계약을 해지하고 명도소송을 하겠다고 합니다. 저는 이대로 쫓겨나야 하나요?

[A] 주택임대차보호법에 의하면 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 또는 계약조건을 변경하겠다고 통지해야 합니다. 또한 임차인은 위 기간 내 계약의 갱신을 요구할 수 있으며 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

따라서 이번 사안에서 임대인, 임차인 모두 적절한 기간에 계약의 변경과 계약의 갱신을 요구한 것으로 보입니다. 그런데 문제는 증액에 있는 것으로 보입니다.

주택임대차보호법에 의하면 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의1의 금액을 초과하지 못하고 특별시, 광역시, 특별자치시 도 및 특별자치도는 관할구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려해 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있으나 아직까지 조례로 정한 곳은 없습니다.

따라서 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과하지 않는 범위 내에서 경제변동 사정으로 증액하는 경우는 증액될 수 있습니다. 위 사건은 임차인이 계약갱신을 요구해 임대인이 증액청구를 했는데, 임차인이 이를 거부한 경우 계약해지가 되는지가 문제입니다. 

판례에서는 임대주택법의 적용을 받는 임대주택의 임차인이 인상된 임대차보증금 및 월차임에 따라 임대차계약을 갱신하라는 임대인의 요구에 응하지 않았지만, 제반 사정에 비춰볼 때 이는 임대차계약의 갱신을 원하지 않는다는 의사를 표시한 것이라 아니라 임대차계약의 갱신을 원하면서, 다만 임대인에 의한 일방적인 임대조건 변경에 반대한다는 의사를 표시한 것으로 볼 여지가 충분하다고 판시했습니다.

따라서 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 없지만 증액에 대해 민사소송을 제기할 수 있는 사안입니다.

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[김기윤은?]
부동산전문변호사