[Q] 대지에 관한 저당권 설정 후 신축한 건물의 소액임차인도 대지의 환가대금서 소액보증금 우선변제를 받을 수 있나요?

[A] 받을 수 없습니다. 다만 저당권자가 배당받고 남은 돈이 있다면 우선변제를 받을 수 있습니다.

대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금에 대해 우선변제를 받을 수 없습니다(99다25532). 다만 대지의 환가대금 중 저당권자가 배당받고 남은 돈은 임차인에게 배당을 해야 합니다[부동산경매(2) 윤경·손흥수, 2090면, 한국사법행정학회].

대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대해 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우 ‘확정일자를 갖춘 임차인’ 및 ‘소액임차인’은 대지의 환가대금에서는 우선해 변제받을 권리가 없다고 하겠습니다.

하지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선해 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어 신축건물에 대해 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정해야 합니다(2009다101275).

소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있으며(96다7595), 건물과 대지가 시기를 달리해 따로 경매되는 경우 각 경매절차에 참가해 우선변제를 받을 수 있습니다.

즉, 먼저 경매되는 목적물의 매각대금의 1/2 한도 안에서 우선변제를 받고, 만일 잔여 보증금이 있으면 후에 경매되는 목적물의 매각대금 1/2의 한도 안에서 다시 우선 변제받을 수 있습니다(재민 84-10).

미등기 또는 무허가주택의 임차인이 임차주택 대지의 환가대금에 대해 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 소액임차인과 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용됩니다(2004다26133 전원합의체 판결).

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[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)