[Q] 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우, 임차인의 계약갱신요구권 행사가 거절될 수 있고 권리금 회수 기회도 보호받지 못하나요?  

[A] 그렇습니다. 차임연체액이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 권리금 회수 기회 보호 의무도 부담하지 않게 됩니다.

상가건물임대차보호법은 상가건물에 대한 임대차기간을 1년으로 정하고, 10년을 초과하지 않는 범위 안에서 임차인의 계약갱신요구권을 부여하고 있습니다(상가건물임대차보호법 9조1항, 10조2항, 이하 ‘상임법’이라고 한다).

또한 상임법은 임차인이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 지급받을 수 있도록 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고, 임대인에게는 임차인이 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자’로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하도록 하는 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무를 규정하고 있습니다(상임법 10조의4).  

임대인이 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 집니다(상임법 10조의4  제3항).

권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위해서는 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선했어야 합니다.

임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선했음에도 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 상임법 제10조의 4 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있습니다. 

특히 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 집니다(대법원 2022다202498 판결).

그러나 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 계약갱신거절사유에 해당해 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(상임법 10조 1항 1호).

또 임대인의 권리금회수기회 보호 의무도 계약갱신거절사유(상임법 제10조 제1항 각호)가 있는 경우에는 그 의무를 부담하지 않습니다(상임법 10조의4 제1항). 

따라서 임차인이 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 권리금 회수 기회 보호 제외사유에 해당해 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무도 그 의무를 부담하지 않게 됩니다. 

그러므로 임차인은 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하지 않도록 주의해야 합니다. 임차인이 연속해서 3기의 차임액을 연체하지 않더라도 차임연체액이 통틀어서 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르면 계약갱신 거절 사유에 해당이 됩니다.

임차인이 임대차기간 중 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기의 차임액에 이르지 않게 됐더라도 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수 기회 보호 의무도 부담하지 않게 됩니다(2020다263635, 263642). 

반면 임차인의 차임연체를 이유로 임대인이 계약을 해지하려면 ‘계약을 해지할 당시’ 차임연체액이 3기의 차임액에 달할 것을 요건으로 하고 있습니다(상임법 10조의8).

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[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)