[Q] 매각물건명세서 ‘최선순위 설정’란에 전세권이 기재돼있는 경우 매수인(경락인)이 주의해야 할 사항이 있는가요? 

[A] 전세권의 목적물(건물의 특정부분)이 임대차의 목적물과 같은지 여부를 확인해봐야 합니다. 목적물이 서로 다른 경우 전세권이 소멸하더라도 임차보증금을 인수해야 하는 경우가 있습니다.

집행법원이 제공하는 매각물건명세서 양식에는 ‘최선순위 설정’란이 있고 “매각으로 소멸되는 가등기담보권, 가압류, 전세권의 등기일자가 최선순위저당권등기일자보다 빠른 경우에는 그 등기일자를 기재한다”는 주의문구가 인쇄돼있습니다.

위 ‘최선순위 설정일자’란 기재에 대해서    

“매각목적물에 설정된 최선순위 저당권설정일자(또는 압류등기, 가압류등기, 담보가등기, 배당요구종기까지 배당요구한 전세권등기일자)를 기준으로 임차인의 매수인에 대한 대항력 여부가 결정되므로, 매수인이 예기치 않게 임차보증금을 인수해야 하는 불이익을 받지 않기 위해, 최선순위 저당권설정일자(또는 압류등기, 가압류등기, 담보가등기, 배당요구종기까지 배당 요구한 전세권등기일자)를 기재하고, 그 일자보다 먼저 전입신고를 마치고 거주하고 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수하는 경우가 생길 수 있다는 주의문구를 기재해야 한다”고 법원실무제요는 설명하고 있습니다(2020 법원실무제요 민사집행Ⅱ, 191면).

위 ‘최선순위 설정일자’를 기준으로 이보다 앞서는 선순위 권리들은 매각으로 인해 소멸하지 않아 매수인이 인수하게 되고, 이보다 뒤지는 후순위 권리들은 매각으로 소멸하게 됩니다. 위 ‘최선순위 설정일자’를 ‘말소기준권리’라고 부르기도 합니다.

그러나 위 ‘최선순위 설정일자’에 기재된 권리가 전세권인 경우에는 주의해야 합니다.

전세권의 목적이 건물의 일부이고, 다른 임차권의 목적이 전세권의 목적부분과 다른 경우에는 전세권이 매각으로 인해 소멸된다고 하더라도, 다른 임차인의 대항력은 매각으로 인해 소멸하지 않습니다. 

즉, 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한해 그 효력이 미치므로, 건물 중 일부를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정됐다가 매각으로 인해 소멸했더라도, 임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 돼있지 않은 주택 부분을 그 목적물로 하고 있었던 이상 매각으로 인해 소멸하지 않습니다(대법원 96다53628 판결).

그러므로 최선순위 전세권이 전세권자의 배당요구로 소멸되고 그 전세권등기가 말소되더라도, 전세권의 목적물이 아닌 다른 부분에 대해 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 매수신청하기 전에 잘 살펴봐야 합니다.
 

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[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)