[일요시사 취재1팀] 양동주 기자 = 서울 서부권 ‘금싸라기’ 땅에서 4조원짜리 개발사업을 진행 중인 디벨로퍼가 부동산 업계의 이목을 집중시키고 있다. 해당 프로젝트가 서울 오피스 판도를 바꿀만한 잠재력을 갖춘 덕분이다. 물론 우려의 시선도 존재한다. 곳곳에 도사리는 위험 요인을 슬기롭게 헤쳐 나갈 수 있느냐가 관건이다.
2014년 설립된 인창개발은 ▲토목 ▲건축공사 ▲주택건설 및 분양 ▲임대업 등을 목적사업으로 둔 부동산개발업체다. 파주운정신도시에서 개발사업을 진행하면서 저변을 확보한 이 회사는 지식산업센터 개발사업을 연달아 추진하면서 가능성을 인정받았다. 최근에는 국내 부동산개발 업계에서 가장 주목받는 디벨로퍼(시행사)로 부각되고 있다.
순식간에
일취월장
수년 전부터 인창개발은 서울 9호선 양천향교역 인근에 위치한 ‘CJ 가양동 용지(서울 강서구 가양동 92-1 일대) 개발사업’으로 또 한 번 업계의 관심을 받고 있다. CJ 가양동 용지는 서울에서 얼마 남지 않은 ‘금싸라기’ 땅으로 불린다. 면적만 10만5762㎡에 달하며, 이는 강남 코엑스(4만7130㎡)의 2배 수준이다.
해당 용지는 CJ제일제당 바이오연구소가 2007년 가동을 중단한 이래 특별한 쓰임새 없이 10년 넘게 방치됐다. 숱한 소문이 떠돌았던 것과 별개로, 공식적인 개발 프로젝트 소식은 들리지 않았다. 준공업지역에 속한 해당 용지를 주거단지로 개발하기 까다롭다는 점이 부각된 탓이다.
지지부진했던 CJ 가양동 용지 개발 계획은 2019년 12월이 돼서야 구체화됐다. CJ제일제당은 10여곳의 제안서를 접수한 뒤 최종적으로 인창개발(시행사)·현대건설(시공사) 컨소시엄을 CJ 가양동 용지 우선협상자로 선정했다. 부동산 업계에서는 인창개발의 우선협상대상자 선정을 두고 견고한 사업 구조와 컨소시엄 측의 입찰 전략 등이 주효했던 것으로 평가했다.
인창개발은 2020년 상반기까지 해당 용지 소유권을 온전히 넘겨받고, 조속히 인허가 절차를 밟겠다는 심산이었다. 총사업비는 4조원으로 추산됐으며, CJ 가양동 용지를 지식산업센터 등 업무시설과 문화·쇼핑 복합시설로 채워 제2의 코엑스를 만들겠다는 의중을 내비쳤다.
그러나 CJ 가양동 용지 개발 계획은 순탄하게 흘러가지 않았다. 무엇보다 인허가 과정에서 번복된 결정이 발목을 잡는 형국이었다.
청사진
한가득
지난 2월 강서구청은 인창개발 측에 개발사업에 대한 ‘건축협정 인가’ 취소를 통보했다. 강서구는 인가 취소 사유로 ‘소방시설 등 관련기관(부서) 협의가 완료된 후 협정인가 재신청 요함’이라고 밝힌 것으로 알려졌다.
건축협정은 2개 이상의 필지를 하나의 대지로 인정해 지하주차장 등을 통합 개발 가능케 하는 제도다. 통상 효율적인 토지이용 및 이용자 편익이 커 정부 차원에서 권장되고 있다.
당초 인창개발은 CJ 가양동 용지 3개 블록 가운데 1·2블록의 지하 1층부터 지하 4층까지 맞벽 건축을 통해 지하 연결통로 및 주차장의 공동사용이 가능한 건축협정 인가를 받았다. 하지만 강서구청이 이를 번복한 것으로 전해졌다.
인창개발은 곧바로 서울행정법원에 강서구청을 상대로 ‘건축협정 인가 취소 처분’ 소송을 제기했다. 강서구청이 석연찮은 이유를 내세워 결정을 번복했다는 게 인창개발 측 주장이었다.
표류하는 듯 보였던 CJ 가양동 용지 개발 프로젝트는 최근에서야 본궤도를 찾았다. 강서구청은 건축협정 인가를 취소한 지 넉 달 만인 지난 6월 건축 관련 심의를 통과시켰다. 결과적으로 강서구청은 김태우 전 구청장이 구정을 이끌던 시기에 결정한 건축협정 인가 취소를 김 전 구청장 직위 상실과 함께 뒤집은 모양새였다.
반면 진교훈 현 강서구청은 CJ 가양동 용지 개발사업을 적극 지원하겠다고 천명한 상태였다. 진 구청장은 보궐선거 유세 기간 중 “가양동 CJ 용지 개발사업 중단은 김 전 구청장의 행정 이해 부족을 드러낸 사례”라며 재개발·재건축 활성화에 주력할 뜻을 밝힌 바 있다.
순탄치 않았던 금싸라기 개발
부실한 기초체력 극복 관건
구청장 교체 이후 사업 추진에 대한 기대가 어느 때보다 높아진 상황이다. 그리고 현 시점에서 부동산 업계의 관심사는 CJ 가양동 용지 개발 프로젝트가 언제쯤 완료되느냐에 쏠려 있다.
인창개발은 CJ 가양동 용지 우선협상자로 선정된 직후, 인허가 절차(1년6개월)와 공사 기간(40개월)을 감안하면 2025년경 프로젝트를 끝맺음할 것으로 예상했다. 하지만 인가 지연을 비롯한 자잘한 현안이 맞물리면서, 프로젝트 완료 시기는 다소 밀리게 됐다.
마침표가 늦춰질수록 인창개발이 짊어져야 할 부담이 커진다. 증권사들이 주관한 11개 특수목적법인(SPC)이 CJ 가양동 용지 개발사업을 추진하면서 집행한 PF 조달 금액은 총 1조3550억원 규모다. 가양동 CJ 용지 개발 프로젝트가 지연될수록 인창개발은 강도 높은 이자 압박에 노출될 수밖에 없다.
현재 인창개발이 매달 갚아야 하는 이자는 70억원으로 추산된다.
시공사인 현대건설도 PF 관련 보증 위험이 커진다. 현대건설은 인창개발이 CJ 가양동 용지를 매입하는 과정에서 신용보증(1조500억원)과 PF 브릿지론(1조3550억원) 보증을 서고 있다.
현재 인창개발은 자체적으로 자금을 운용하기 힘든 재무구조다. 지난해 말 기준 인창개발의 누적 결손금은 1064억원이고, 총자본이 -1061억원인 완전자본잠식 상태에 빠져 있다. 외부 감사를 맡은 회계법인은 2022회계연도 감사인 의견에 “인창개발의 계속기업으로서 존속능력에 의문을 제기할만한 불확실성이 존재한다”고 평가했다.
좌충우돌
기대 만발
인창개발이 자금 압박을 받게 되면 기타특수관계인으로 분류된 계열회사들도 부정적인 영향을 받게 될 가능성이 높다. 긴밀하게 이어져온 금전 교류 탓이다.
인창개발은 류원규 대표이사가 경영 전면에 배치된 것과 별개로, 실질 지배력은 김영철씨 일가가 발휘하는 구조다. 지난해 말 기준 인창개발 주주명단에는 김씨와 그의 부인으로 추정되는 임지원씨 뿐이며, 두 사람은 지분을 50%씩 보유 중이다.
오너 일가는 인창개발 이외에도 ▲솜리이앤씨 ▲바론개발 ▲코아셋디앤씨 ▲포르스건설 ▲인창디앤씨 ▲기세 ▲라니디앤씨 ▲올가개발 ▲인케이코리아 ▲바찌 ▲라미개발 ▲래스코 ▲민주디앤씨 ▲해마루개발 ▲익원 ▲온새미로개발 ▲하율디앤씨 ▲케이앤트 ▲루다디앤씨 ▲내담에셋 ▲테라개발 ▲늘솜디앤씨 ▲유클린 ▲인케이대부 ▲제이엠디앤디 등 25개 법인의 지분을 직접 보유 중이다.
반면 인창개발은 이 회사들의 지분을 갖고 있지 않고 있으며, 이런 이유로 인창개발과 나머지 계열회사는 기타특수관계인으로 묶인다. 오너 일가 휘하에서 모든 법인이 수평적인 구조를 띠는 셈이다.
수평적 구조라고 해서 교류가 전혀 없는 건 아니다. 인창개발은 기타특수관계인으로 분류된 법인 가운데 4곳(라미개발·인케이코리아·하율디앤씨·기세)을 제외한 나머지를 차입처로 두고 있다. 이들로부터 차입한 금액의 총합은 501억원에 달한다.
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