[Q] 임대인이 전세보증금을 주지 않아서 계약종료 후 10년간 계속 임대차 중입니다. 그런데 임대인이 보증금반환채권의 소멸시효 10년이 지나 종료됐고 임차인은 계약종료 뒤에도 무단으로 10년간 임대차했으므로 그동안의 월세를 임의 산정해 청구했습니다. 임대인이 계산한 월세는 제 보증금을 다 차감하고도 돈을 더 지급해야 합니다. 보증금만 받으면 나가고 싶은데 어떻게 해야 하나요?

[A] 상대방은 임대차계약이 종료되고 소멸시효가 완성돼 보증금을 반환하지 않겠다는 것으로 보이며 오히려 질문자에게 그동안 사용 수익한 금액을 청구한 것으로 보입니다. 

소멸시효는 권리자가 권리를 행사할 수 있는데도 일정한 기간 권리를 행사하지 않은 경우에 권리의 소멸이라는 법률 효과가 발생하는 제도며 ‘권리 위에서 잠자는 자는 보호하지 않는다’는 취지입니다.

권리를 행하지 않으면 법적 보호에서 제외함으로써 법적 안전성을 유지하는 데 목적이 있으며, 소멸시효가 완성되기 위해서는 권리의 불행사 상태가 일정기간 동안 계속돼야 합니다.

그런데 채권을 계속 행사 중이라고 볼 수 있다면 소멸시효가 진행되지 않습니다. 채권을 계속 행사하는 방법에는 채무자에 대한 직접적으로 이행할 것을 요구하는 청구 외에도 변제의 수령, 상계, 소송상 청구와 항변으로 채권을 주장하는 경우 등의 방법으로 채권이 가지는 다른 여러 가지 권리능력을 행사할 수 있으며, 채권을 행사해 실현 행위 또는 이에 준하는 것으로 평가될 수 있는 객관적 행위도 소멸시효 중단 사유에 해당합니다.

따라서 상대방이 채권의 소멸시효를 주장했으므로 질문자는 채권의 소멸시효중단 사유가 있는지 확인해야 합니다. 주택임대차보호법 제4조에 의하면 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속된 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

위 법률은 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받지 못할 때 임차인이 임대차 목적물에 대해 점유함으로써 임대차기간이 끝나더라도 보증금반환채권을 실질적으로 보호하기 위함으로 해석할 수 있습니다.

대법원 판례에서도 “임대차가 종료함에 따라 발생한 임차인의 목적물반환 의무와 임대인의 보증금반환 의무는 동시이행관계에 있다”고 판시했습니다.

그러면서 “임차인이 임대차 종료 후에도 보증금을 반환받기 위해서 목적물을 점유해 적극적인 권리행사의 모습이 계속되고 있는데도 보증금반환채권이 시효로 소멸한다고 보면, 임차인은 목적물반환 의무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 되고, 보증금반환채무를 이행하지 않은 임대인이 목적물에 대한 자신의 권리는 그대로 유지하면서 보증금반환채무만을 면할 수 있게 하는 결과가 되어 부당하다”고 판시했습니다.

다만 이 같은 소멸시효 중단 사유의 예외는 임차인이 임대차계약 종료 후 임대차 목적물을 적법하게 점유하는 기간으로 한정하고 임차인이 목적물을 점유하지 않거나 동시이행항변권을 상실해서 이유없이 점유한 경우는 해당하지 않습니다.

위 사건은 보증금채권에 기해 임대차목적물을 점유함으로써 임대차 보증금반환채권을 행사해 소멸시효는 도래하지 않았으므로 월세 청구 또한 이유가 없다고 보여집니다. 임대인이 보증금을 주지 않을 경우 임차인은 임차권등기를 설정해 대항력을 유지한 채 퇴거할 수 있습니다. 이와 동시에 보증금반환 청구 소송을 제기해 보증금을 반환받아야 합니다.

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[김기윤은?]
부동산전문변호사