[Q] 아파트에 거주하는 임차인입니다. 임대차계약 종료일이 다가오는데, 임대인이 계약종료 3개월 전에 아파트 임대차계약 해지를 통보했습니다. 저는 계약갱신청구권을 사용하겠다고 했는데, 임대인은 자기 아들이 살아야 한다며 무조건 나가라고 합니다. 임대인은 아들이 들어오는 게 아니라, 아파트 가격이 많이 올라서 비싸게 다시 임대하려고 하는 것 같은데, 어떻게 대응해야 하나요?

[A] 최근 개정된 주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 임대인에게 1회에 한해 계약갱신청구를 할 수 있고, 계약갱신청구에 의한 계약의 기간은 2년입니다. 또 임대인은 임차인의 계약갱신청구를 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

그렇다면 임대인의 아들이 들어와 임대차 목적물에 거주하는 것이 임차인의 계약갱신청구를 거절하는 정당한 사유에 해당할까요?

주택임대차보호법 제6조의3 1항 8호에 따르면, 임대인이 계약갱신청구권에 대해 거절할 수 있는 정당한 사유를 규정하고 있는데, 그 중 임대인(임대인의 직계존속 및 직계비속 포함)의 실거주도 정당한 사유로 규정하고 있습니다.

따라서 임대인의 아들은 직계존속에 해당하므로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

만약 임대인이 실거주 목적으로 계약갱신청구를 거절하고 제3자에게 다시 임대할 경우 임차인은 어떻게 대응할 수 있을까요?

주택임대차보호법 제6조의 3 제5항에 따르면, 임대인이 실거주 목적으로 임차인의 계약갱신을 거절하고 제 3자에게 다시 임대할 경우 임대인은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다고 규정하고 있습니다.

손해배상액의 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이뤄지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 할 수 있습니다. 

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라고 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년 분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

정리하면 임차인은 1회에 한해 계약갱신청구를 할 수 있고, 임대인은 실거주는 정당한 사유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만 임대인이 제3자에게 다시 임대할 경우 임차인은 정당한 갱신거절 사유가 아님을 들어 손해배상청구를 하실 수 있습니다.

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[김기윤은?] 
형사전문변호사(대한변호사협회 인증)