[일요시사 취재1팀] 김태일 기자 = 동대문에 있는 한 건물의 관리단장이 불투명한 관리비 운영과 구분소유자들에 대한 폭언이 심하다는 제보가 들어왔다. 노인들로 이뤄진 구분소유자들을 무시하고 마음대로 권력을 휘두른다는 것. 관리단 측은 이전 관리단의 문제점을 제기하고 관리비 사용 내역서를 꺼내들며 강력하게 반발했다. 과연 진실은 무엇일까?
각 점포마다 개별적으로 소유권 등기를 하는 이른바 ‘집합건물’의 관리 비리가 근절되지 않는 가운데 서울 동대문의 ‘한솔 동의보감’ 상가에서도 관리비 횡령 의혹이 불거지면서 구분소유자와 관리단장 간 소송 및 고발전으로 치닫고 있다.
소송 및 고발전
갈 데까지 갔다
관리비 비리 의혹이 불거진 서울 동대문의 한솔 동의보감은 관리단장의 공금횡령, 구분소유자들에 대한 폭언 등의 의혹으로 구분소유자와 관리단장 간 갈등이 심화되고 있다. 상가는 총 400명 이상의 구분소유자가 있는 집합건물이다.
건물 구분소유자 중 한 명인 최모씨는 관리단장의 관리비 횡령, 구분소유주들에 대한 폭언이 극에 달했다고 주장했다. 하지만 수 백명의 상가 소유자 입장이 저마다 다르고 이해관계가 엇갈린다는 문제점에 마음이 맞는 구분소유자들이 모여 법적대응을 준비 중이다.
최씨 측이 주장한 관리단장의 횡포는 이렇다.
최초 관리단장을 뽑을 때 공약했던 월급 100만원이 쥐도새도 모르게 300만원으로 바뀐 것, 구분소유자의 점포를 마음대로 임대를 내주고 임대료를 가로챈 것, 정릉청복개주차장의 임대기간을 관리단장의 마음대로 연기해 부당이익을 챙긴 점, 노인들로 이뤄진 구분소유자들에 대한 폭언과 욕설 등이 관리단장 김모씨의 횡포라고 주장했다.
이 상가의 주차장은 동대문구의 소유로 한솔 동의보감 건물이 20년간 임대해 쓰고 있었다. 지난해 반납해야 했지만 관리단장 김씨는 상의도 없이 동대문구청에 8년 연장신청을 했다고 구분소유자들은 주장했다. 주차장의 한달 임대료는 1900여만원인데 비해 주차장에서 벌어들이는 실제 수입은 200만원에 그쳤다.
동대문 빌딩 관리단장 횡포 고발
“툭하면 폭언 욕설” 입주민들 주장
그렇다면 1700만원에 가까운 돈을 충당해야 하는데, 구분소유자들은 이에 대해 택배회사와의 결탁으로 인한 부당수입 의혹을 제기했다. 택배회사로부터 6000만원 정도의 수입이 발생한다는 추측. 나머지 4300여만원은 증발해 버린 ‘눈먼 돈’이라고 주장했다.
불투명한 관리비 운영에 대해도 말을 꺼낸 최씨는 “현재 구분소유자들에 대한 관리비가 중구난방”이라며 “자신에게 협조적인 구분소유자들에게는 비교적 낮은 관리비를 청구하고, 마음에 들지 않으면 관리비를 높게 부른다”고 말했다.
또한 점포에 대한 소유권이 자신들에게 있음에도 불구하고 관리단이 마음대로 임대를 주고 임대비를 챙겨간다고 했다. 주인임에도 점포에 대한 조금의 권리도 보장받지 못한다는 것이다.
이에 대해 관리단 측은 전혀 반대의 입장을 내놨다. 관리단장 김씨는 “10년간 관리비를 내지 않는 사람들의 모함일 뿐”이라고 말했다. 관리단 측은 불투명한 관리비 집행 논란에 대해 모든 서류를 작성해 놨다고 주장하며 관련 서류를 증거로 내밀었다.
너무 다른 주장
과연 진실은?
또 그는 “50%의 점포가 비어있는 상태로 10년이 방치돼있던 건물의 관리단장으로 취임해 밀린 관리비를 50% 탕감해 주기도 하고 입점한 곳과 입점하지 않은 곳의 관리비 차등부과를 시행한 것도 이번이 처음”이라며 “관리단 차원에서 빚을 갚기위해 허리띠를 졸라매고, 월급을 줄이면서 충당해 나갔다”고 주장했다.
관리비 운영 문제에 대해서도 떳떳하다는 관리단은 외부회계감사를 통해 1년 동안 쓴 돈의 사용내역 등을 검토하고 서류로도 충분히 보관해 놓았다고 말했다. 내역공개를 하지 않는다는 최씨의 주장에는 10년 동안 관리비를 내지 않는 사람들에게 관리비 사용 내역을 공개할 필요를 느끼지 못했다는 이유를 덧붙이기도 했다.
주차장 문제에 대해서도 말을 꺼냈다. 김씨의 말에 따르면 20년 임대 후 반납할 당시 동대문구 측은 복구비용으로 29억원을 요구했다. 터무니 없는 금액에 김씨는 우리가 자체적으로 복구할 테니 시간을 더 달라고 시위까지 했다고 말했다. 그래서 결국 얻어낸 게 8년이었다는 것.
택배회사와의 관계에 대해서 김씨는 “권익위원회에 질의서를 내고 불법이 아니라는 것을 통보 받아 주차장의 적자를 메꿀 수 있는 택배를 선택했다”고 말했다.
구분소유주의 동의없이 임대를 주고 부당 이익을 챙겼다는 주장에 대해 김씨는 “상가 자체에서 ATM기계 설치로 인한 수익 등으로 벌어들이는 수입으로 미납된 관리비를 충당하고 있는 실정”이라며 “임대수익을 통해 미납된 관리비를 충당하고 있고 부당한 이익을 챙긴 사실은 없다”고 주장했다.
이렇듯 상가·오피스텔 등 집합건물의 불투명한 관리비 운용과 과다한 관리비 등을 둘러싸고 곳곳에서 분쟁이 이어지지만 해결은 어려운 상황이다. 집합건물은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 집합건물법)이 적용되지만 관리비를 산정하거나 관리하는 법적 규정이 없기 때문이다.
현행 ‘집합건물 소유 및 관리에 관한 법률’을 보면 관리인은 매년 1회 일정한 시기에 구분소유자에게 그 사무에 대해 보고를 해야 한다고 명시돼 있다. 하지만 이를 어길 경우 제제할 법적 조치가 마땅치 않은 데다 회계 감사 등도 제대로 이뤄지지 않아 관리 비리는 끊이지 않고 있다.
아울러 각 지방자치단체마다 분쟁을 심의 조정하는 ‘집합건물 분쟁조정위원회’를 설치하라고 나와 있지만 이 역시 제 기능을 발휘하지 못하고 있다. 어디까지나 조정안에 그치기 때문에 피신청인이 조정에 불응하거나 합의안 수용을 거부하면 강제할 수도 없어 사실상 유명무실하다.
과다청구 의혹
“그런 일 없다”
집합건물법의 적용을 받는 ‘집합주택’이란 한 채의 건물 안에 각각 독립된 생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택이 여러 개 모인 것을 뜻한다. 아파트와 도시형생활주택 등 ‘공동주택’과 비슷한 개념이지만 주거용이 아니어서 주택법이 아니라 집합건물법의 적용을 받는다.
다만 집합건물법상에도 구분소유자 전원을 구성원으로 해 관리단을 설립해야 한다는 조항이 있지만 잘 지켜지지 않는다. 게다가 사적자치의 영역이란 이유로 공적인 감독과 개입이 이뤄지지 않다보니 관리비 운용의 불투명성에 대한 지적이 많았다.
2012년 12월에는 현행법을 개정해 지역별로 ‘표준규약’을 제정하도록 하는 등 집합건물 관리에 대한 제도가 개선되기는 했지만 사실상 큰 효과를 거두지 못하고 있는 실정이다. 표준관리규약 자체가 법적효력이 없는 ‘참고용’이기 때문.
주택법 제59조 ‘공동주택관리에 관한 감독’조항에는 공동주택 단지내 분쟁의 조정이 필요한 경우 해당 지자체장은 입주자대표회의나 관리사무소장 등에게 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료 제출이나 그밖에 필요한 명령을 할 수 있도록 돼 있다.
반면 집합건물법에는 이 조항이 빠져 있어 지자체가 관여할 수 없다. 결국 지자체가 집합건물의 관리비 관련 관리감독 권한을 갖도록 법령이 개정될 때까지 기다릴 수밖에 없는 상황인 것이다.
관리비 과잉징수·횡령 의혹
관리단장 “미납자들의 모함”
서울시 관계자는 “집합건물 관리비와 관련한 분쟁조정 신청이 많이 접수돼 분쟁조정위원회가 조정을 하고는 있지만 해결이 쉽지 않다”고 털어놨다. 또 그는 “세입자들이 민원을 제기한다고 해도 시나 구청 같은 행정기관이 회계장부 등을 강제로 조사할 권한이 없다”면서 “게다가 분쟁조정이 들어와 조정의견을 내도 신청인이나 피신청인 어느 한쪽에서 받아들이지 않으면 합의가 이뤄지지 않는다”고 말했다.
이 때문에 집합건물과 관련한 관리인의 비리가 드러날 경우 간간이 법적 소송전으로 번지기도 하지만 시간과 비용이 만만치 않아 대부분 포기하는 경우가 많다.
표준규약과 마찬가지로 2012년 ‘집합건물 분쟁조정위원회’ 설치법령이 마련됐지만 실효성이 없는 상황이다. 조정위원회가 입주민으로부터 조정신청을 받아도 관리단이 응하지 않으면 현실적으로 분쟁조정을 강제할 수 없어서다.
실제 서울시는 지난 2013년부터 변호사, 회계사, 주택관리사 등으로 구성된 집합건물 분쟁조정위원회를 운영하고 있지만 지금까지 분쟁 처리 건수는 전무하다. 여러 지자체 위원회도 상황은 비슷하다.
경기도도 2014년 분쟁조정위원회가 만들어져 4건이 접수됐는데 당사자가 불응하거나 요건이 맞지 않는다는 이유로 모두 불개시 통보가 내려졌다.
전문가들은 법적효력이 없는 ‘분쟁조정위원회’보다 좀더 강제력을 갖는 중재장치가 필요하다고 지적한다.
한 전문가는 “분쟁조정을 당하는 사람이 참석하지 않겠다고 거부의사를 보이면 위원회 상정조차 안되는 게 현실”이라며 “현재 지자체와 정치권이 추진하는 집합건물의 행정개입이나 관리비 공개의무 등이 조속히 이뤄져야 한다”고 말했다.
집합건물법 허술
분쟁위원회 엉성
개인 간의 협의, 관리인의 선의에만 맡기기엔 분쟁과 갈등이 너무 많은 만큼 주먹구구, 막무가내식 관리비에 대한 법과 제도의 정비가 시급하다는게 전문가들의 공통된 의견이다.
