경매전문가 윤재호와 함께 알아보는 경매 정복기<16>

거품빠진 경매로 임대사업이나 해볼까?

한국 직장인들은 월급 외 특별한 부수입이 없는 경우가 태반이다. 따라서 월급을 잘 가꾸고 관리하는 것이 무엇보다 중요할 수 있다. 다시 말하면 직장인들의 재테크는 월급에서 시작되는 셈이다. 하지만 저금리시대에 다달이 들어오는 월급은 ‘땅에 묻어두는 돈’과 마찬가지다. 이 같은 때 찾아보면 고수익과 안정성 등 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 ‘환상의 비빔밥’을 만날 수 있다.

소형오피스텔 감정가의 20~30% 싼 값 낙찰 가능
최소 연 12~15%대 임대수익 얻는 상가 잡을수도


매월 고정적인 임대수익이 발생하는 부동산을 경매로 싸게 낙찰 받아 세를 준다면 일거양득인 투자처가 될 수 있다. 임대사업의 특성상 투자비를 아껴서 값싸게 경매로 매입하면 그만큼 투자수익이 높다. 경매시장에는 임대사업용 부동산들이 대거 경매에 부쳐진다. 오피스텔, 상가, 다가구, 단독, 소형공장까지 다양한 매물들이 전국에 한 달이면 수 천 건씩 공급된다.

이 중 주거용 소형매물은 70~80%, 상업·업무용 매물은 60~70%에 낙찰된다. 이 같은 추세에서 적은 돈으로 임대사업용 부동산을 찾을 때는 발품을 팔더라도 우량경매 물건을 꾸준히 찾아 낙찰 받는 게 좋다. 투자비를 줄여 임대수익을 극대화시킬 수 있기 때문이다.

환상의 비빔밥과
마주하니 쏠쏠

소형 오피스텔도 짭짤한 임대수익용 소액 투자용 경매물건이다. 1억원 안팎으로 낙찰 받을 수 있는 서울 수도권 일대의 소형 오피스텔은 감정가의 20~30% 싼 값에 낙찰 받을 수 있다. 값싸게 낙찰 받아 월세를 놓으면 보증금 1000만원에 매월 40~50만원 정도의 수입을 얻을 수 있어 재테크 및 노후보장에 유리하다.

오피스텔 임대사업을 할 경우 교통여건이 중요하다. 가능하면 임대료 부담이 적어 거래가 잘되는 지역을 선택하는 것이 공실률을 줄일 수 있는 방법이다. 상가도 주거용 부동산과 같이 물량이 풍부해 투자대상이 다양하다. 경매에 나오는 단지 내 상가나 근린상가의 경우 최초 분양가나 시세보다 턱없이 낮게 감정된 물건이 주요 투자대상이다.

상가의 경우 불황 여파로 거래가 활발하지 않다보니 감정기준이 낮다. 이럴 때는 감정가를 시세로 판단하는 것은 좋은 방법이 아니다. 이보다는 주변 임대수익을 기준해 입찰가격을 정하는 것이 현명하다. 그 다음 2~3회 유찰 후 최저가에서 약간 더 써내 낙찰 받으면 된다. 최소 연 12~15%대의 임대수익을 얻을 수 있는 상가를 경매로 잡을 수 있다.

시세보다 턱없이 낮게 감정된 물건 타깃
투자비를 줄이고 임대수익 극대화시키고


도심 내 테마상가와 수도권 택지지구 내 근린상가도 눈여겨볼 투자대상이다. 서울 동대문·남대문 일대 대형 상가 내 소형점포는 입지가 좋고 영업력이 활발해 수익률 15%대에 육박한다. 물론 유찰횟수도 2~3회 이상이다. 시세 대비 30~40% 저가에 낙찰 받을 수 있는 기회가 생긴다. 전문상가 아케이드상가는 인기가 없어 유찰횟수가 잦다. 경매시장에서 인기가 없어서다.

여러 번 유찰한 물건 중 입지와 상권이 양호하면 적극적으로 저가에 입찰해 수익률을 높이는 우량매물을 잡는다. 근린상가는 중소형 상가 건물에서 층별, 호수별로 개별 분양했던 것으로 입지가 좋고 영업력이 꾸준하기 때문에 투자 유망종목이다. 특히 신도시 역세권의 1층 목 좋은 상가도 낙찰가율 70%를 넘지 않는다.

1층의 경우 처음 분양할 때 3.3㎡당 분양가가 평균 1500만원을 훨씬 넘던 상가가 경매에 부쳐지면 500~600만원 선에서 낙찰되기 일쑤다. 적은 돈을 들여 싸게 낙찰 받은 다음 세를 주면 연 15% 이상 수익을 얻는 게 어렵지 않다.

경매입찰 전략
꾸준히 세워라

고수익과 안정성의 환상의 비빔밥을 만나기 위해 중요한 것은 꾸준한 입찰전략을 세우는 것이다. 이것이 가장 중요한 투자 자세라고 할 수 있다. 경매 실수요자들은 대체로 한두 번 입찰에 참여했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 금세 포기해 버린다. 그러나 경매는 가격을 높이 써내는 최고가매수인에게 낙찰을 허가하는 과정이다 보니 시기와 운도 어느 정도 필요하다.

어떤 날 입찰한 물건은 감정가의 70%에 낙찰되다가 다른 날은 80%에 낙찰되기도 하는 것이 경매시장이다. 따라서 최소 5회 이상 10회까지 입찰해보자는 인내심으로 무장해 저가에 자주 입찰하는 전략을 세울 필요가 있다. 또 투자목적과 금액에 맞는 유사 경매물건을 꾸준히 검색하고 추적해 우량물건에 여러 번 입찰해야 값싸게 살 수 있다.

경매시장에서 믿지 못할 몇 가지 중에 하나가 감정평가금액이다. 따라서 무조건 최저가 입찰에만 도전하는 전략보다는 감정가를 잘 살피는 것이 오히려 값싸게 낙찰 받을 수 있는 방법이다. 감정사(社), 시점, 개발 가능성에 따라 감정가가 천차만별인 점을 감안해 감정가를 잘 이용한다면 경쟁률과 상관없이 저가에 낙찰 받을 수 있다.

눈높이를 조금 낮추면 실수요자에게는 유리한 게 경매시장이다. 진흙 속에서 진주를 캘 수 있다. 노후아파트나 상가, 세입자의 보증금을 끼고 낙찰 받는 연립 다세대, 상권의 세력이 B~C급 또는 비인기층보다는 2~3층 근린상가, 공부(公簿) 상 지하층이지만 현황(現況)상 1층인 고지대 주택이나 상가 등이 진흙 속 진주다. 

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<단독 입수> 노상원 수사 기록 ②부정선거에 꽂힌 내막

[단독 입수] 노상원 수사 기록 ②부정선거에 꽂힌 내막

[일요시사 취재1·정치팀] 오혁진·박희영·김철준 기자 = 12·3 내란 사태가 발생한 지 6개월이 지났다. 특검이 출범하면서 관련 수사도 발 빠르게 진행되고 있다. 현재까지 여러 언론을 통해 핵심 인물들의 수사 기록이 일부 보도됐다. 그러나 노상원 전 정보사령관에 대한 내용은 구체적으로 언급된 바 없다. <일요시사>는 경찰 비상계엄 특별수사단의 ‘노상원 수사 기록’을 단독으로 입수해 공개하기로 했다. “부정선거 증거가 차고 넘치고 나중에는 드러날 것이다.” 노상원 전 국군정보사령관이 수사기관에 진술한 내용이다. 그가 윤석열 전 대통령과 김용현 전 국방부 장관처럼 부정선거 음모론에 꽂혀 있다는 걸 알 수 있는 대목이다. 노 전 사령관은 윤 전 대통령의 지지자들이 주최하는 집회에도 적극적으로 참여했다. 사실상 수년 전부터 망상에 빠져있었다고 볼 수 있다. 같은 생각 노 전 사령관이 윤 전 대통령 지지자들이 주도하는 부정선거 음모론 집회에 참여하기 시작한 건 2년 전부터로 추정된다. <일요시사>가 입수한 노 전 사령관 수사 기록에 따르면 그는 부정선거 음모론 집회와 전광훈 사랑제일교회 목사의 집회에 여러 차례 참여했다. 노 전 사령관이 전 목사와 개인적으로 알았는지는 확인되지 않았다. 다만 노 전 사령관은 김 전 장관에게 집회에 참여할 때마다 당시 분위기와 참석자들이 윤 전 대통령을 어떻게 생각하는지에 대해 텔레그램으로 자신의 의견을 전달했다. 1년간 ‘극우 집회’를 분석한 노 전 사령관은 부정선거 음모론에 집착하기 시작했다. 그는 “문상호, 정성욱, 김봉규 등과 만날 때 주로 어떤 말을 했느냐”는 경찰 측의 질문에 “선관위를 얘기했는지는 잘 모르겠는데 선관위가 부정선거의 온상이라고 김용현 전 장관이 많이 말씀하셨다. 나에게도 여러 번 선관위의 부정선거에 대해 알아보라고 지시했고 네이버로 찾아도 봤다”고 말했다. “부정선거를 주로 누구에게서 들었냐”는 경찰 측의 질문에는 “관련 집회에 여러 번 참여하면서 들었고 특정 인물이 누구인지 실명을 거명하긴 그렇다. 나도 김 전 장관에게 보고를 해야 해서 스스로 공부도 많이 했다. 여론조사 조작이나 선거 부정은 합리적인 근거가 있다”고 했다. 전 주도 윤 지지자 극우 집회 직접 참석 김과 텔레그램으로 부정선거 자료 공유 노 전 사령관은 부정선거의 근거로 “선관위 산하에 여론조사심의위원회가 있다. 여론조사기관은 여론조사심의위에 등록해야 한다. 여론조사기관의 갑이다. 여론조사심의위원회는 9명으로 위원장 이대영 사무총장과 강성봉 등이고 그 밑에 쭉 있는데 7명이 진보 계열 인물이다. 여론조사기관이 편향되어 있지 않을 수 없는 것이다”고 주장했다. 노 전 사령관은 부정선거 음모론자들이 주장하는 임시선거사무소에 대해서도 언급했다. 그는 “네이버에 검색하면 다 나오는데 2021년 국회의원 선거 때 동작구 선거사무소가 있는데 옆을 임대해서 임시선거사무소를 만들었었다. 언론에 나오니까 발뺌했었고 김 전 장관에게 보고하자 김 전 장관이 더 많은 자료를 보내 줬었다”고 했다. 노 전 사령관은 중앙선거관리위원회(이하 선관위)의 부정선거가 확실하다며 “결국에는 다 까질 것이다. 전산은 한 번 까지면 되돌릴 수가 없다. 폭파하거나 고물상에 갖다 버리지 않는다면 전산은 결국 까진다. 북한이 쳐들어온 것도 아니고 서울 상공에 포를 쏜 것도 아니지만 윤석열 전 대통령께서는 선관위의 부정선거가 확실하다고 생각하시고 정국이 전시에 준하는 사태라고 민감한 상황이라고 보신 것 같다. 그런 상황이 아닌데도 그렇게 행동한 건 그만큼 절박했기 때문이라고 본다. 2시간짜리 호소였다. 만약 국회 결정을 윤 전 대통령께서 받아들이지 않았다면 유혈사태가 났을 것”이라고 윤 전 대통령을 옹호했다. 노 전 사령관은 지난해 12월 초, 선관위가 서버 교체를 검토했다가 교체하려 했던 것을 두고 “윤 전 대통령께서 어디에선가 확실하고 핵심적인 정보를 들으셨을 것 같다. 서버 조작이 있었기에 그 서버를 우리가 확보하려 할 때 선관위 측이 폭파했을 수도 있다”고 말하기도 했다. <일요시사>가 입수한 여인형 전 방첩사령관의 군검찰·검찰 피의자 신문조서를 보면 윤 전 대통령은 지난해 8월 초 ‘정보사 군무원 간첩 사건 수사 결과’를 보고받는 자리에서 더불어민주당(이하 민주당) 대표였던 이재명 대통령을 포함한 정치인 등 인물들에 대해 “비상대권을 사용해 이 사람들에 대해 조치를 해야 한다”며 “현재의 사법체계, 형사소송법, 방탄국회 및 재판지연 아래에선 이런 사람들을 어떻게 할 수 없다”고 주장했다. '이재명 조치’ ‘2시간짜리 계엄’ 겹치는 윤·노 발언 "서버 확보하려 했다면 선관위가 폭파했을 것” 주장 윤 전 대통령이 “비상대권을 사용한 조치”를 언급한 건 한두 번이 아니다. 그만큼 이 대통령과 자신의 의견을 거스르는 인물들에 대한 복수심이 극에 달했던 것으로 해석된다. 이는 노 전 사령관도 마찬가지다. 노 전 사령관은 경찰에 “김용군(대령)과 구삼회 등에게 ‘이재명은 죄가 7개인데 봐주고 지연시키고 구속도 안 되고 당 대표까지 하는데 더불어민주당이 감사원장, 중앙지검장, 판사 등을 모두 탄핵하려고 하는 게 과연 올바른 세상이냐’고 한 적이 있다”고 진술했다. 윤 전 대통령과 노 전 사령관이 언급한 말이 일치하는 건 이뿐만이 아니다. 윤 전 대통령은 지난해 12월12일 “국정원 직원이 해커로서 해킹을 시도하자 얼마든지 데이터 조작이 가능했고 비밀번호도 아주 단순해 ‘12345’ 같은 식이었다”고 주장한 바 있다. 노 전 사령관도 “선관위가 헌법기관인데 스스로 깨끗해야 하거나 아무런 문제가 없어야 하는데 황제·세자 채용 등 문제가 나왔다. 각종 할 수 있는 최악의 것은 다 저질렀다. 그리고 전산 해킹이 언급될 때 서버 본체를 보여준 것도 아니고 일부 샘플만 살짝 보여줬는데 얼마든지 전산 조작이 가능하고 해킹에 얼마나 취약하면 비밀번호가 ‘1234’냐. 이미 그런 게 다 나왔다. 그렇게 떳떳하면 왜 본체를 못 열어주나”고 말했다. 그러나 조태용 국정원장은 같은 해 12월 검찰 조사에서 “선관위 시스템에 보안상 취약점이 발견됐지만, 부정선거에 관한 단서는 전혀 포착하지 못했다”는 내용으로 보고했다고 진술했다. 일각에서는 노 전 사령관이 윤 전 대통령과 직접 비화폰으로 연락을 주고받았을 것이라는 보고 있다. 실제 노 전 사령관도 지난해 12월2일 자신의 지인에게 윤 전 대통령과의 친분을 과시했다. 노 전 사령관은 당시 “나 같은 경우는 브이(V, 윤 전 대통령 지칭)하고 이렇게 좀 도와드리고 있다. 원래 한 4~5년, 3~4년 전에 알았다뿐이고 그래서 이제 뭐 이렇게 여러 가지로 좀 도와드리고 있다. 비선으로”라고 했다. 친분 과시 노 전 사령관은 안산 ‘롯데리아 회동’에 참석했던 구삼회 전 육군 2기갑여단장에게도 “며칠 전에는 김용현과 함께 대통령도 만났다. 갈 때마다 대통령이 나한테만 거수경례를 하면서 ‘사령관님 오셨습니까’라고 한다. 내가 이런 사람이다. 대통령과 장관 같이 만난다. 나는 벌써 여러 번 만났다”고 했다. <hounder@ilyosisa.co.kr> <hypak28@ilyosisa.co.kr> <kcj5121@ilyosisa.co.kr>