경매전문가 윤재호와 함께 알아보는 경매 정복기<16>

거품빠진 경매로 임대사업이나 해볼까?

한국 직장인들은 월급 외 특별한 부수입이 없는 경우가 태반이다. 따라서 월급을 잘 가꾸고 관리하는 것이 무엇보다 중요할 수 있다. 다시 말하면 직장인들의 재테크는 월급에서 시작되는 셈이다. 하지만 저금리시대에 다달이 들어오는 월급은 ‘땅에 묻어두는 돈’과 마찬가지다. 이 같은 때 찾아보면 고수익과 안정성 등 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 ‘환상의 비빔밥’을 만날 수 있다.

소형오피스텔 감정가의 20~30% 싼 값 낙찰 가능
최소 연 12~15%대 임대수익 얻는 상가 잡을수도


매월 고정적인 임대수익이 발생하는 부동산을 경매로 싸게 낙찰 받아 세를 준다면 일거양득인 투자처가 될 수 있다. 임대사업의 특성상 투자비를 아껴서 값싸게 경매로 매입하면 그만큼 투자수익이 높다. 경매시장에는 임대사업용 부동산들이 대거 경매에 부쳐진다. 오피스텔, 상가, 다가구, 단독, 소형공장까지 다양한 매물들이 전국에 한 달이면 수 천 건씩 공급된다.

이 중 주거용 소형매물은 70~80%, 상업·업무용 매물은 60~70%에 낙찰된다. 이 같은 추세에서 적은 돈으로 임대사업용 부동산을 찾을 때는 발품을 팔더라도 우량경매 물건을 꾸준히 찾아 낙찰 받는 게 좋다. 투자비를 줄여 임대수익을 극대화시킬 수 있기 때문이다.

환상의 비빔밥과
마주하니 쏠쏠

소형 오피스텔도 짭짤한 임대수익용 소액 투자용 경매물건이다. 1억원 안팎으로 낙찰 받을 수 있는 서울 수도권 일대의 소형 오피스텔은 감정가의 20~30% 싼 값에 낙찰 받을 수 있다. 값싸게 낙찰 받아 월세를 놓으면 보증금 1000만원에 매월 40~50만원 정도의 수입을 얻을 수 있어 재테크 및 노후보장에 유리하다.

오피스텔 임대사업을 할 경우 교통여건이 중요하다. 가능하면 임대료 부담이 적어 거래가 잘되는 지역을 선택하는 것이 공실률을 줄일 수 있는 방법이다. 상가도 주거용 부동산과 같이 물량이 풍부해 투자대상이 다양하다. 경매에 나오는 단지 내 상가나 근린상가의 경우 최초 분양가나 시세보다 턱없이 낮게 감정된 물건이 주요 투자대상이다.

상가의 경우 불황 여파로 거래가 활발하지 않다보니 감정기준이 낮다. 이럴 때는 감정가를 시세로 판단하는 것은 좋은 방법이 아니다. 이보다는 주변 임대수익을 기준해 입찰가격을 정하는 것이 현명하다. 그 다음 2~3회 유찰 후 최저가에서 약간 더 써내 낙찰 받으면 된다. 최소 연 12~15%대의 임대수익을 얻을 수 있는 상가를 경매로 잡을 수 있다.

시세보다 턱없이 낮게 감정된 물건 타깃
투자비를 줄이고 임대수익 극대화시키고


도심 내 테마상가와 수도권 택지지구 내 근린상가도 눈여겨볼 투자대상이다. 서울 동대문·남대문 일대 대형 상가 내 소형점포는 입지가 좋고 영업력이 활발해 수익률 15%대에 육박한다. 물론 유찰횟수도 2~3회 이상이다. 시세 대비 30~40% 저가에 낙찰 받을 수 있는 기회가 생긴다. 전문상가 아케이드상가는 인기가 없어 유찰횟수가 잦다. 경매시장에서 인기가 없어서다.

여러 번 유찰한 물건 중 입지와 상권이 양호하면 적극적으로 저가에 입찰해 수익률을 높이는 우량매물을 잡는다. 근린상가는 중소형 상가 건물에서 층별, 호수별로 개별 분양했던 것으로 입지가 좋고 영업력이 꾸준하기 때문에 투자 유망종목이다. 특히 신도시 역세권의 1층 목 좋은 상가도 낙찰가율 70%를 넘지 않는다.

1층의 경우 처음 분양할 때 3.3㎡당 분양가가 평균 1500만원을 훨씬 넘던 상가가 경매에 부쳐지면 500~600만원 선에서 낙찰되기 일쑤다. 적은 돈을 들여 싸게 낙찰 받은 다음 세를 주면 연 15% 이상 수익을 얻는 게 어렵지 않다.

경매입찰 전략
꾸준히 세워라

고수익과 안정성의 환상의 비빔밥을 만나기 위해 중요한 것은 꾸준한 입찰전략을 세우는 것이다. 이것이 가장 중요한 투자 자세라고 할 수 있다. 경매 실수요자들은 대체로 한두 번 입찰에 참여했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 금세 포기해 버린다. 그러나 경매는 가격을 높이 써내는 최고가매수인에게 낙찰을 허가하는 과정이다 보니 시기와 운도 어느 정도 필요하다.

어떤 날 입찰한 물건은 감정가의 70%에 낙찰되다가 다른 날은 80%에 낙찰되기도 하는 것이 경매시장이다. 따라서 최소 5회 이상 10회까지 입찰해보자는 인내심으로 무장해 저가에 자주 입찰하는 전략을 세울 필요가 있다. 또 투자목적과 금액에 맞는 유사 경매물건을 꾸준히 검색하고 추적해 우량물건에 여러 번 입찰해야 값싸게 살 수 있다.

경매시장에서 믿지 못할 몇 가지 중에 하나가 감정평가금액이다. 따라서 무조건 최저가 입찰에만 도전하는 전략보다는 감정가를 잘 살피는 것이 오히려 값싸게 낙찰 받을 수 있는 방법이다. 감정사(社), 시점, 개발 가능성에 따라 감정가가 천차만별인 점을 감안해 감정가를 잘 이용한다면 경쟁률과 상관없이 저가에 낙찰 받을 수 있다.

눈높이를 조금 낮추면 실수요자에게는 유리한 게 경매시장이다. 진흙 속에서 진주를 캘 수 있다. 노후아파트나 상가, 세입자의 보증금을 끼고 낙찰 받는 연립 다세대, 상권의 세력이 B~C급 또는 비인기층보다는 2~3층 근린상가, 공부(公簿) 상 지하층이지만 현황(現況)상 1층인 고지대 주택이나 상가 등이 진흙 속 진주다. 

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<단독> 정보사, ‘북한 무인기’ 30대 남 수차례 접촉 확인

[단독] 정보사, ‘북한 무인기’ 30대 남 수차례 접촉 확인

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = ‘북한에 무인기를 보낸 당사자’라고 주장한 30대 오모씨의 행위와 이력을 두고 파장이 일고 있다. 그는 윤석열정부 대통령실 출신이자 ‘평양 무인기 작전’을 목적으로 설립된 무인기 설계·제작 업체 이사였다. 2년 전부터의 행적도 수상하다. 정보사령부 휴민트 요원들과 수차례 접촉해 사실상 대북 공작을 준비한 게 아니냐는 의혹이 제기된다. 지난 17일 <일요시사> 취재를 종합하면 오씨와 정보사의 직접적 연결고리가 형성된 건 2024년 5월 이후다. 정보사와 오씨와의 접촉은 A 대령의 승인하에 이뤄졌다. 그는 정보사 블랙요원 명단 유출 사건 이후 속초 HID 부대장을 마치고 돌아온 인물로 조직개편 TF(태스크포스) 팀장 및 기반조성단장을 맡았다. 수상한 접촉 앞서 윤석열정부 대통령실 출신인 오씨는 윤정부 시절 ‘북한 무인기 대통령실 상공 침투’에 대응할 목적에서 설립된 무인기 설계·제작 업체의 이사로 근무했다. 그는 지난 16일 채널A와의 인터뷰에서 “북한이 공개한 무인기 외관과 위장 무늬, 색 등이 자신이 북한으로 보낸 무인기와 일치한다”며 북한에 무인기를 보낸 목적에 대해 “북한 우라늄 공장의 방사선과 중금속 오염도 측정”이라고 했다. 단순한 호기심으로 무인기를 북한으로 보냈다는 취지로 읽힌다. A 대령은 ‘정보사 기능·역량 강화’를 위해 추가적인 수도권 안가 설립을 기획했다. A 대령의 계획대로 B 소령은 오씨와 C 상사는 김모씨를 접촉했다. B 소령은 휴민트(HUMINT·820·인간정보) 요원이다. 이들은 오씨와 김씨를 통해 북한으로 무인기를 날려 확보한 영상 증거를 확인했다. 이 시기는 더불어민주당(이하 민주당) 박선원 의원이 언급했던 정보사의 국방과학연구소(ADD) 접촉 및 무인기 개발 의혹이 시작되던 때와 겹친다. 당시 정보사는 ADD에 “드론에 전단통을 달 수 있느냐”고 문의한 바 있다. ADD 관계자는 “‘말도 안 되는 소리’라고 했다”고 내란 특별검사팀에 진술했다. 정보사 간부는 “누구의 지시로 국방과학연구소에 드론과 관련해 연락했냐”는 특검팀의 질문에 “문상호의 지시였고 문 전 사령관이 원천희 전 국방정보본부장에게도 관련 내용을 보고한 것으로 알고 있다”고 답했다. 오씨의 영상 증거가 북한의 상황을 파악하는 데 도움이 된다고 판단한 A 대령은 이후에도 B 소령과 오씨의 접촉을 허가했다. ‘지속적 협력 관계’가 된 것으로 풀이된다. A 대령은 오씨에게 이른바 ‘협조비’를 제공한 의혹을 받는다. 사비가 아닌 ‘정보사 공작금’ 수십만원을 정기적으로 전달했다는 게 골자다. 이 같은 행위는 정보기관과 협조·정보원 간 이뤄지는 통상적 거래로 알려져 있다. 실제 정보기관은 국제범죄 및 마약 관련 첩보를 제공한 ‘야당’에게 많게는 수백만원의 금품을 제공하기도 한다. 정보사가 오씨의 행위를 적극적으로 지원했다고 볼 수 있는 대목이다. 2024년 여름 ‘대북 공작’ 의심 정보사와 지속적 접촉 정보사·ADD 연락 시기 겹쳐 ‘김태효 안보실’ 연루설도 <일요시사>와 접촉한 복수의 정보기관 관계자들은 A 대령과 오씨가 일반적 협력 관계에 불과하다고 전했다. 한 정보기관 관계자는 “대북 공작이라고 하기도 애매하다. 정보기관이라면 늘 하는 업무다. A 대령이 오씨에게 ‘무인기를 북으로 보내라’는 지시를 한 적이 없고 그저 오씨가 회사를 설립하는 데 지원해준 것으로 알고 있다”고 말했다. 실제 A 대령의 부하인 B 소령은 오씨가 북한 전문 매체를 설립하는 데 도움을 줬던 것으로 파악됐다. 이 언론사는 오씨가 발행인으로 있는 곳으로 2025년 3월 중순부터 첫 기사가 작성되기 시작했다. 지난 11일을 끝으로 기사가 작성되지 않은 걸 보면 오씨가 언론 인터뷰를 시작하면서 회사 운영에도 차질이 생긴 것으로 보인다. 정보사 출신 한 소식통은 “오씨가 채널A 인터뷰에서 무인기를 세 번 날렸다고 하는데 그건 사실이 아닌 걸로 보인다. 적어도 수십번은 날렸다”고 주장했다. 이 관계자는 “북한으로 무인기를 날린 건 정보사 조직 차원의 지시가 아니라 오씨의 독단적 행동이다. 오씨와 접촉했던 담당자들도 그의 무리수 때문에 거리를 둬야 한다는 의견이 지배적이었다”고 강조했다. 그러나 군 안팎에서는 단순히 넘길 일이 아니라는 목소리가 거세다. 오씨가 대통령실 출신임과 동시에 정보사와 접촉한 배경을 명확하게 규명해야 한다는 것이다. 윤정부 안보실 2차장 산하 정보현안대응팀에 파견됐던 HID 출신 오모 중령과 관련이 있는 게 아니냐는 시각도 있다. 오 중령은 2022년 8월 국정원장 비서실에 근무하다가 다음 해 3월 대통령실로 자리를 옮겼다. 그는 자신이 확보한 첩보를 인성한 전 2차장이 아닌 ‘안보실 실세’ 김태효 전 1차장에게 수차례 보고했다. 오 중령의 행위를 두고 대통령실 내부에서는 “비정상적 보고”라는 지적이 끊이지 않았다. 김 전 1차장은 국방이 아닌 외교 전문가로 알려져 있다. 대북 문제에 어떤 군사적 방법으로 접근해야 하는지 전략을 세우는 데는 신원식 전 안보실장보다 한 수 아래였다는 평가다. 사실상 ‘국방 문외한’인 김 전 1차장은 2023년 강원도 속초에 위치한 HID 부대를 방문했다. 그는 “2023년 6월 초 정보당국 관계자들과 HID 부대를 격려 방문한 바 있지만 1년7개월 전에 있었던 군 부대 격려 방문을 이번 계엄 선포와 연결 짓는 것은 터무니없는 비약”이라고 반박한 바 있다. "'평양 작전' 준비하려 일종의 테스트 아니었나 의심” "오씨 독단적 행동 무인기 날리라 지시한 적 없어” 정보사 고위 관계자는 <일요시사>에 “윤석열 전 대통령도 오려고 했다는 건 사실이다. 김태효가 그때 왜 왔는지 모르겠다. 와선 안 되는 건 아닌데 올 일이 없다. 우리 입장에서는 이해 가지 않는 해명”이라고 지적했다. 다른 정보사 관계자도 “윤 전 대통령이 오고 싶어 했고 안보실이 그의 HID 방문이 검토된 바 없다고 하는데 (이건) 말도 안 된다. 당시에 대통령 방문 가능성 때문에 대비 회의까지 한 바 있다”고 강조했다. 오 중령이 2023년 12월 안보실 2차장 산하 국가위기관리센터 정보현안대응팀에 들어가게 된 건 김 전 1차장이 HID를 방문한 직후다. 오 중령은 인 전 2차장의 통제를 받지 않았다. 인 전 2차장도 “공개된 자리서 말하기 어렵지만 제가 통제하지 않는다”고 밝혔다. 오 중령을 포함한 팀원들의 보고서는 인 전 2차장이 아닌 김 전 1차장이 검토했다. 안보실은 이 비밀 TF가 “규정화된 테두리 밖에서 대북 특수정보를 분석하는 팀”이라며 계엄과 관련해 정보사와 소통한 적은 없다고 해명했다. 또 “비밀 조직이 아니라 위기관리센터에 배치된 ‘정보융합팀’이다. 정보융합팀은 문재인정부의 정보융합비서관실을 대북 정보 분석에 특화시켜 슬림화한 조직으로, 2022년 5월1일 대통령직 인수위 브리핑서도 해당 조직의 신설 취지와 배경을 밝힌 바 있다”고 설명했다. 한 정보기관 관계자는 “정보사 차원에서 북한으로 무인기를 보내는 건 부담이 크다. 그래서 민간과 협업해 일종의 테스트를 진행한 후 ‘나쁘지 않다’고 판단한 안보실이 평양 무인기 침투 작전을 적극적으로 기획 및 실행한 게 아닌가 하는 의구심이 든다”고 했다. 대북 공작 준비? 그러나 이는 아직 사실로 확인되지 않았다. 오 중령의 경우 내란 특검팀 소환 조사에서 김 전 1차장에게 정보 보고를 했던 사실은 인정했으나 ‘평양 무인기 침투 작전’을 기획하지는 않았다고 진술했다. 정부는 현재 군·경합동조사TF를 꾸려 무인기를 북한에 보낸 정확한 목적이 무엇이었는지 등을 수사 중이다. 무인기를 보냈다고 주장한 사람의 과거 이력과 정보사와의 접촉이 확인된 만큼 숨겨진 목적에 대해 수사가 이뤄져야 할 것으로 보인다. <hounder@ilyosisa.co.kr>