경매전문가 윤재호와 함께 알아보는 경매 정복기<16>

거품빠진 경매로 임대사업이나 해볼까?

한국 직장인들은 월급 외 특별한 부수입이 없는 경우가 태반이다. 따라서 월급을 잘 가꾸고 관리하는 것이 무엇보다 중요할 수 있다. 다시 말하면 직장인들의 재테크는 월급에서 시작되는 셈이다. 하지만 저금리시대에 다달이 들어오는 월급은 ‘땅에 묻어두는 돈’과 마찬가지다. 이 같은 때 찾아보면 고수익과 안정성 등 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 ‘환상의 비빔밥’을 만날 수 있다.

소형오피스텔 감정가의 20~30% 싼 값 낙찰 가능
최소 연 12~15%대 임대수익 얻는 상가 잡을수도


매월 고정적인 임대수익이 발생하는 부동산을 경매로 싸게 낙찰 받아 세를 준다면 일거양득인 투자처가 될 수 있다. 임대사업의 특성상 투자비를 아껴서 값싸게 경매로 매입하면 그만큼 투자수익이 높다. 경매시장에는 임대사업용 부동산들이 대거 경매에 부쳐진다. 오피스텔, 상가, 다가구, 단독, 소형공장까지 다양한 매물들이 전국에 한 달이면 수 천 건씩 공급된다.

이 중 주거용 소형매물은 70~80%, 상업·업무용 매물은 60~70%에 낙찰된다. 이 같은 추세에서 적은 돈으로 임대사업용 부동산을 찾을 때는 발품을 팔더라도 우량경매 물건을 꾸준히 찾아 낙찰 받는 게 좋다. 투자비를 줄여 임대수익을 극대화시킬 수 있기 때문이다.

환상의 비빔밥과
마주하니 쏠쏠

소형 오피스텔도 짭짤한 임대수익용 소액 투자용 경매물건이다. 1억원 안팎으로 낙찰 받을 수 있는 서울 수도권 일대의 소형 오피스텔은 감정가의 20~30% 싼 값에 낙찰 받을 수 있다. 값싸게 낙찰 받아 월세를 놓으면 보증금 1000만원에 매월 40~50만원 정도의 수입을 얻을 수 있어 재테크 및 노후보장에 유리하다.

오피스텔 임대사업을 할 경우 교통여건이 중요하다. 가능하면 임대료 부담이 적어 거래가 잘되는 지역을 선택하는 것이 공실률을 줄일 수 있는 방법이다. 상가도 주거용 부동산과 같이 물량이 풍부해 투자대상이 다양하다. 경매에 나오는 단지 내 상가나 근린상가의 경우 최초 분양가나 시세보다 턱없이 낮게 감정된 물건이 주요 투자대상이다.

상가의 경우 불황 여파로 거래가 활발하지 않다보니 감정기준이 낮다. 이럴 때는 감정가를 시세로 판단하는 것은 좋은 방법이 아니다. 이보다는 주변 임대수익을 기준해 입찰가격을 정하는 것이 현명하다. 그 다음 2~3회 유찰 후 최저가에서 약간 더 써내 낙찰 받으면 된다. 최소 연 12~15%대의 임대수익을 얻을 수 있는 상가를 경매로 잡을 수 있다.

시세보다 턱없이 낮게 감정된 물건 타깃
투자비를 줄이고 임대수익 극대화시키고


도심 내 테마상가와 수도권 택지지구 내 근린상가도 눈여겨볼 투자대상이다. 서울 동대문·남대문 일대 대형 상가 내 소형점포는 입지가 좋고 영업력이 활발해 수익률 15%대에 육박한다. 물론 유찰횟수도 2~3회 이상이다. 시세 대비 30~40% 저가에 낙찰 받을 수 있는 기회가 생긴다. 전문상가 아케이드상가는 인기가 없어 유찰횟수가 잦다. 경매시장에서 인기가 없어서다.

여러 번 유찰한 물건 중 입지와 상권이 양호하면 적극적으로 저가에 입찰해 수익률을 높이는 우량매물을 잡는다. 근린상가는 중소형 상가 건물에서 층별, 호수별로 개별 분양했던 것으로 입지가 좋고 영업력이 꾸준하기 때문에 투자 유망종목이다. 특히 신도시 역세권의 1층 목 좋은 상가도 낙찰가율 70%를 넘지 않는다.

1층의 경우 처음 분양할 때 3.3㎡당 분양가가 평균 1500만원을 훨씬 넘던 상가가 경매에 부쳐지면 500~600만원 선에서 낙찰되기 일쑤다. 적은 돈을 들여 싸게 낙찰 받은 다음 세를 주면 연 15% 이상 수익을 얻는 게 어렵지 않다.

경매입찰 전략
꾸준히 세워라

고수익과 안정성의 환상의 비빔밥을 만나기 위해 중요한 것은 꾸준한 입찰전략을 세우는 것이다. 이것이 가장 중요한 투자 자세라고 할 수 있다. 경매 실수요자들은 대체로 한두 번 입찰에 참여했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 금세 포기해 버린다. 그러나 경매는 가격을 높이 써내는 최고가매수인에게 낙찰을 허가하는 과정이다 보니 시기와 운도 어느 정도 필요하다.

어떤 날 입찰한 물건은 감정가의 70%에 낙찰되다가 다른 날은 80%에 낙찰되기도 하는 것이 경매시장이다. 따라서 최소 5회 이상 10회까지 입찰해보자는 인내심으로 무장해 저가에 자주 입찰하는 전략을 세울 필요가 있다. 또 투자목적과 금액에 맞는 유사 경매물건을 꾸준히 검색하고 추적해 우량물건에 여러 번 입찰해야 값싸게 살 수 있다.

경매시장에서 믿지 못할 몇 가지 중에 하나가 감정평가금액이다. 따라서 무조건 최저가 입찰에만 도전하는 전략보다는 감정가를 잘 살피는 것이 오히려 값싸게 낙찰 받을 수 있는 방법이다. 감정사(社), 시점, 개발 가능성에 따라 감정가가 천차만별인 점을 감안해 감정가를 잘 이용한다면 경쟁률과 상관없이 저가에 낙찰 받을 수 있다.

눈높이를 조금 낮추면 실수요자에게는 유리한 게 경매시장이다. 진흙 속에서 진주를 캘 수 있다. 노후아파트나 상가, 세입자의 보증금을 끼고 낙찰 받는 연립 다세대, 상권의 세력이 B~C급 또는 비인기층보다는 2~3층 근린상가, 공부(公簿) 상 지하층이지만 현황(現況)상 1층인 고지대 주택이나 상가 등이 진흙 속 진주다. 

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<단독> 한의대 졸업준비위 ‘강제 가입’ 논란

[단독] 한의대 졸업준비위 ‘강제 가입’ 논란

[일요시사 취재1팀] 안예리 기자 = 전국 한의과대학교에는 ‘졸업준비위원회’가 존재한다. 말 그대로 졸업 준비를 위해 학생들이 자발적으로 만든 조직이다. 하지만 내부에서는 “명목상 자발적인 가입을 독려하는 듯하지만 실질적으로는 강제로 가입할 수밖에 없는 구조”라는 지적이 잇따르고 있다. 졸업준비위원회(이하 졸준위)는 졸업앨범 촬영, 실습 준비, 학번 일정 조율, 학사 일정과 실습 공지, 단체 일정뿐 아니라 국가시험(이하 국시) 대비를 위한 각종 자료 배포를 하고 있다. 매 대학 한의대마다 졸준위는 거의 필수적인 조직이 됐다. 졸준위는 ‘전국한의과대학졸업준비협의체(이하 전졸협)’라는 상위 조직이 존재한다. 자료 독점 전졸협은 각 한의대 졸업준비위원장(이하 졸장)의 연합체로 구성돼있으며, 매년 국시 대비 자료집을 제작해 졸준위에 제공한다. 대표적으로 ‘의텐’ ‘의지’ ‘의맥’ ‘의련’ 등으로 불리는 자료집들이다. 실제 한의대 학생들에게는 ‘국시 준비의 필수 자료’로 통한다. 국시 100일 전에는 ‘의텐’만 보는 사람도 있을 정도다. 학생들 사이에서는 “졸준위가 없으면 국시 준비 자체가 어려워진다”는 말이 정설이다. 한의계 국시는 직전 1개년의 시험 문제만 공개되기 때문에 시험 대비가 어렵기 때문이다. 국시 문제는 오직 졸준위를 통해서만 5개년분 열람이 가능할뿐더러, 이 자료집은 공개자료가 아니라서 학생이 직접 구할 수 있는 방법이 없다. 사실상 전졸협이 자료들을 독점하고 있는 셈이다. 이 자료집을 얻을 수 있는 경로는 단 하나, 졸준위를 결성하는 것이다. 졸준위가 학생들의 투표로 결성되면 전졸협이 졸준위에 문제집을 제공한다. 이 체계는 오랫동안 유지돼왔고, 학생들도 졸준위를 통해 시험 자료를 제공 받는 것이 ‘관행’처럼 받아들여왔다. 이 때문에 졸준위는 반드시 결성돼야만 한다는 기조가 강하다. 학생들의 반대로 졸준위가 결성되지 않을 시 전졸협은 해당 학교에 문제를 제공하지 않기 때문이다. 졸준위 결성은 모든 학생들의 가입 동의를 얻어야 가능하다. 졸준위 가입 여부는 실질적으로 선택이 아니다. 자료집은 전졸협을 통해서만 제공되기 때문에, 졸준위에 가입하지 않으면 불이익을 받는다는 인식이 학생들 사이에서 강하게 자리 잡았다. 학생들은 “문제를 얻기 위한 목적이 가장 크다”고 말한다. 졸준위가 결성되지 않을 경우 현실적으로 문제집을 받아볼 수 있는 마땅한 대안이 없기 때문이다. 이 때문에 졸준위는 학생들의 해당 학년 학생들을 모두 가입시키는 것이 목적이다. 실제 한 대학교에서는 졸준위 결성을 위한 투표를 진행했는데 익명도 아닌 실명 투표로 진행됐다. 처음에는 익명으로 진행했지만 반대자가 나오자 실명 투표로 전환한 것이다. 이 과정에서는 반대 의견이 나오기 어렵다. 실명으로 투표가 진행되는 데다, 반대표를 던질 경우 이후 자료 배포·학년 일정에 불이익이 있을 수 있다는 두려움 때문이다. 졸준위 결성, 실명 투표로 진행 가입시 200만원 이상 납부 필수 문제는 이 졸준위 가입이 무료가 아니라는 점이다. 졸준위에 가입하면 졸업 준비 비용(이하 졸비) 명목으로 학생들에게 돈을 걷는데, 그 비용이 상당하다. <일요시사> 취재 결과 한 대학교의 졸비는 3차에 걸쳐 납부하도록 했는데 1차에 75만원, 2차에 80만원, 3차에 77만원 등 총 232만원 수준이었다. 이는 한 학기 등록금에 맞먹는 금액이다. 금액 산정 방식은 졸준위 가입 학생 수에 따라 결정되는데, 한 명이라도 빠지게 되면 나머지 인원의 비용 부담이 커지게 된다. 심지어 2명 이상 탈퇴하게 된다면 졸준위가 무산될 수도 있다. 이 모든 사안은 ‘졸장’의 주도 하에 움직인다. 졸장은 학년 전체를 대변하며 전졸협과 직접 소통하는 역할을 맡는다. 실제 졸장을 선발하는 과정에서 “한 명이라도 탈퇴하면 안 된다”는 취지의 발언이 오갔을 정도다. 문제는 이뿐만이 아니다. 졸준위가 결성되면 가입한 모든 학생들은 졸준위의 통제를 받는다.<일요시사>가 입수한 한 학교의 규칙문에 따르면 졸준위는 다음과 같은 규정을 두고 있었다. ▲출석 시간(8시49분59초까지 착석 등) ▲교수·레지던트에게 개인 연락 금지 ▲지각·결석 시 벌금 ▲회의·행사 참여 의무 ▲병결·생리 결 확인 절차 ▲전자기기 사용 제한 ▲비대면 수업 접속 규칙 ▲시험 기간 행동 규칙 ▲기출·족보 자료 관리 규정 등이다. 학생들이 이 규정을 어길 시 졸준위는 ‘벌금’을 부과해 통제하고 있었다. 금액도 적지 않았다. 규정 위반 시 벌금 2만원에서 50만원까지 부과할 수 있도록 정해져 있었다. 가장 논란이 되는 부분은 병결이다. 졸준위는 병결을 인정하기 위해 학생에게 진단서 제출을 요구하고, 그 내용(질병명·진료 소견·감염 여부 등)을 직접 열람해 판단했다. 제출 병원에 따라 병결을 인정하지 않는다는 공지도 있었다. 한 병원의 진단서가 획일적이라는 이유에서였다. 단체가 학생의 개인 의료 정보를 열람해 병결 여부를 자체적으로 결정하는 방식은 학생들 사이에서 부담과 압박으로 작용했다. 질병이 있어도 벌금이 부과될 수 있고, 병결을 얻기 위한 절차가 학습보다 더 어렵다는 말도 나왔다. 규정에 대해 문제 제기를 하면 졸준위는 대면 면담을 하는 방식으로 대응했다. 이 과정에서 3:1로 면담을 진행하는 등 학생이 위축될 수 있는 방식을 행하기도 했다. 전자기기 사용 불가 규칙 어기면 벌금도 이 같은 문제로 탈퇴자가 발생하기도 했다. 실제 A 대학 졸준위 전체 학번 회의에서 밝혀진 내용에 따르면 한 학생은 규정에 문제를 느껴 졸준위 측에 탈퇴를 의사를 밝혀왔다. 이 회의에서는 그간 탈퇴 의사를 밝힌 학생과의 카톡 대화 전문이 학생들에게 공개됐다. 공개된 카톡 내용에는 탈퇴 과정이 담겨있었는데 순탄하지 않았다. 졸준위 측은 탈퇴 의사를 즉각적으로 승인하지 않았고, 재고를 요청하거나 면담하는 방식으로 요청을 지연했다. 해당 학생이 다시 한번 탈퇴 의사를 명확히 밝힌 뒤에도, 졸장은 “만나서 얘기하자”며 받아주지 않았다. 심지어는 이 대화를 공개한 뒤 학우들에게 ‘졸준위에서 이탈하지 않는다’는 취지의 서약서를 받아내기도 했다. 졸준위 운영이 조직 이탈 자체를 문제로 판단하고, 이를 최소화하기 위해 압박을 가한 정황이 확인되는 대목이다. 해당 학우는 탈퇴 확인 및 권리 포기 동의서에 서명한 뒤에야 졸준위를 탈퇴할 수 있었다. 탈퇴 이후에도 갈등은 지속됐다. 목격자에 따르면 시험 기간 중, 강의실 앞을 지나던 탈퇴 학생은 졸준위 임원 두 명에게 “제보가 들어왔다”며 불려 세워졌다. 임원들은 이 학생이 학습 플랫폼 ‘퀴즐렛’을 사용한 점을 언급하며, 그 자료 안에 졸준위에서 배포한 기출문제가 포함돼있는지를 확인해야 한다고 말했다. 이후, 졸준위에서는 퀴즐렛에 학교 시험 내용이 있다며 탈퇴자가 보지 못하도록 사용자를 색출하기도 했다. 한편, 전졸협은 10년 전 자체 제작한 문제집으로 논란된 적이 있다. 당시 한의사 국가고시 시험문제가 학생들 사이에서 사용되는 예상 문제집과 지나치게 유사하다는 의혹이 제기되면서 경찰이 수사에 착수했다. 시험이 끝난 직후 시험장 앞에서 수험생 60여명을 상대로 참고서와 문제집을 압수했고, 국가시험원까지 압수수색해 기출문제와 대조 작업에 들어갔다. 기형적 구조 문제가 된 교재는 ‘의맥’ ‘의련’ 등 졸준위 연합체인 전졸협이 제작·배포해 온 자료들이다. 학생들은 교재에 일련번호를 붙이고 신분증을 확인한 후 배포하는 등 통제된 방식으로 유통해 온 것으로 알려졌다. 제보자는 “학생들이 전졸협을 통해서만 기출문제를 구할 수 있는 구조는 기형적”이라며 “국가고시를 위해 몇백만원씩 돈을 받고 문제를 제공하는 건 문제를 사고파는 것”이라고 말했다. <imsharp@ilyosisa.co.kr>