김형선 박사의 토지투자 정복기<2>
김형선 박사의 토지투자 정복기<2>
  • 김형선
  • 승인 2010.03.09 09:58
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도로가 있어야 진짜 땅이다

도로는 땅의 생명을 좌우한다 해도 과언이 아니다. 차가 다니는 도로를 접하지 않고 홀로 떨어져 있는 땅은 맹지로 분류되어 찬밥취급을 당하기 일쑤다. 하지만 도로와 붙어 있어 사람들이 찾아오기 쉽고 접근성이 좋은 땅은 가치가 올라갈 수밖에 없다. 이 도로들은 새로 만들어지기도 하고 확장되기도 하면서 인근의 땅값에 영향을 준다.

따라서 투자할 땅을 고를 때는 현재 접해있는 도로의 상황과 앞으로의 확장 가능성을 염두에 두는 것이 중요하다. 그것이 미래의 땅의 가치를 결정짓는 포인트다. 일반적으로 도로 신설계획이 발표되면 인근 땅은 크게 한번 치솟는다. 그 다음 공사가 시작되면 또 한 번 더 오르고 개통시점이 다가오면 한 번 더 오른다. 그렇기 때문에 가장 유리한 투자자는 신설계획이 발표되기 전 정보를 선점해 인근지역 땅을 사두는 것이다.

따라서 투자자들은 늘 도로의 변화를 예의주시해야한다. 그렇다면 왜 도로의 사정에 따라 땅값이 들썩이는 것일까. 일반적으로 길이 새로 뚫리면 개통 직전 5~10%가, 개통 후 10~20% 땅값이 오르게 된다. 그 이유는 도로가 뚫리는 지역은 사람들이 살기 좋은 지역으로 탈바꿈하게 되고 그만큼 탐나는 땅으로 바뀌기 때문이다.

차량 접근성이 좋아져 통행량이 많아지게 되면 기반 시설이 들어서게 되고 그에 따라 유동인구가 늘어나고 유입인구도 증가하게 되기 때문에 벌어지는 현상이다. 때문에 많은 토지 투자자들이 주목하는 곳은 도로가 확충되어 교통량이 많지만 아직은 개발이 덜 이루어져 가격이 상대적으로 낮은 수도권 일대다. 이런 지역은 일단 서울과 접근성이 좋아 출퇴근이 용이한 장점을 가지고 있다.

따라서 아파트 등 주거시설이 들어서게 되면 서울의 집값이나 생활비 등으로 부담스러운 젊은 세대의 가정이 유입될 가능성이 높다. 기존 시가지의 우회도로 주변도 땅값상승 가능성이 높은 지역이다. 차량 통행량이 증가하면서 상권이 형성되거나 시가지로 발전할 기반조건이 만들어져있기 때문이다. 시골의 경우에는 읍내로 들어가는 가장 큰 도로의 주변이 투자자들에게 사랑받는다.  또 지방의 왕복 2차선 도로 인근 땅도 많은 투자자들이 주목하는 땅이다.

이 도로는 언젠가는 4차선으로 확장되는 것이 자명한 곳이다. 현재는 구불구불한 좁은 도로일지 몰라도 4차선으로 넓어지는 것은 시간문제다. 땅을 살 때 도로를 봐야하는 이유는 또 있다. 건축허가를 받을 때 도로의 사정이 큰 영향을 미치기 때문이다. 예컨대 부지가 5미터 이상의 도로와 접해야 허가가 나오며 또 도로에 접한 대지의 길이도 2미터를 넘어야 한다.

이처럼 도로에 접한 땅은 ‘각지(코너 땅)’으로 불린다. 땅의 한쪽이 접하면 1면 각지, 2면이 접하면 2면각지 등으로 나뉜다. 이런 각지는 접근이 용이하고 사람들의 눈에도 잘 띄어 누가 봐도 훌륭한 땅으로 보인다. 쓸모 역시 많은 땅이다. 일조권의 제한을 받지 않아 건물을 지을 때도 유리하다.

각지라고 해서 모두 같은 가치를 가지지는 않는다. 도로와 접하는 방식에 따라 금싸라기 땅이 될 수도, 은싸라기 땅이 될 수도 있다. 또 건물의 쓰임새에 따라 각기 다른 모양의 각지를 골라야 한다.



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