경매전문가 윤재호와 함께 알아보는 경매 정복기<15>

상가 잡아 임대수익 노려볼까?


저금리 기조가 계속 유지되고 있다. 은행에 맡기는 돈이 많건 적건 예금 금리가 워낙 낮아서 손에 쥐는 이자는 말 그대로 쥐꼬리만한 것이 현실이다. 이자 중 일부는 국세청에 세금으로 헌납하고, 물가상승 등을 감안한다면 장롱 속에 고이 돈을 넣어두고 싶은 심정이 일곤 한다. 

이 같이 저금리시대에는 구시대의 재테크로는 통하지 않는다. 새로운 시대에 맞는 재테크 코드를 찾아야 한다. 그것이 바로 경매이며 상가를 낙찰 받아 고정 임대수익을 노리는 것이 재테크의 한 방법이 될 수 있다.


헐값 경매 물건은 의외의 수확 안겨줘 
매매값의 20~30% 저렴하게 낙찰 가능


상가는 수익성 부동산의 대표상품이다. 고정 임대수익은 물론 잘만 하면 짭짤한 프리미엄을 기대할 수 있다. 높은 수익을 올리려면 저가매입이 우선이며 싸게 사야만 나중에 되팔 때 시세차익을 올릴 수 있다. 법원 경매를 이용하면 시세보다 훨씬 싸게 살 수 있다. 통상 경매 상가는 매매값의 20~30% 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 것이 일반적이다.

저가매입 우선하면
시세차익 가능하다

초 저금리 시대를 맞아 경매시장의 비 인기종목인 상가는 물건 수는 많은 대신 입찰정보가 약한 일반인들은 경매입찰에 부담을 느끼는 경우가 많다. 경매에 부쳐지는 상가는 영업성이 떨어지고 고객들의 인식이 안 좋으리라는 막연한 불안감으로 경매에 쉽게 참여하지 못했다. 그러나 대단지 아파트를 끼고 있는 1~2층 상가 우량물건들이 대거 경매에 부쳐진다. 낙찰가율도 60~70%대여서 최초 분양가보다 30% 이상 싼값에 낙찰 받는 셈이다.

대형 할인점과 떨어져 있고 상권이 고립된 아파트 상가를 고르면 수익률은 20% 이상을 넘어간다. 싸게 산 다음 되팔더라도 시세차익을 남길 수 있는 게 바로 경매 상가인 것이다. 상가 경매는 2002년 11월 상가임대차보호법이 제정되면서 낙찰자에게 유리하게 바뀌었다. 법 제정 이전에는 임차인이 법의 보호를 받지 못해 명도소송을 통해 내보내거나 협의명도로만 가능했다.

도심 내 테마상가 주목 또 주목
여윳돈 가지고 적극 투자 나서야


하지만 법 제정 이후 투자자 입장에서는 임대료를 많이 받을 수 있고 세입자 또한 5년 임대기간 보장과 경매 처분 시 우선 변제권이 생겨 임대인, 임차인 모두 유리한 법으로 바뀌었다. 새로운 낙찰자나 세입자들에게 서로 유리하게 작용하는 만큼 여윳돈을 갖고 있는 투자자들은 상가 경매투자에 적극 나설 필요가 있다.

입지여건 좋은 도심 상가의 경우 치열한 경쟁률을 보이는 상가 분양현장에 참여하기보다는 헐값에 살 수 있는 경매에 눈을 돌리면 의외의 수확을 거둘 여지가 충분하다. 그러면 어떤 상가가 고정적으로 임대수익을 노릴 수 있는 메리트 있는 물건일까. 우선 도심 내 테마상가를 주목할 필요가 있다. 도심 내 테마상가는 경매에 자주 부쳐진다.

지난 1990년대 중반부터 영업에 들어간 서울 동대문·남대문 일대 대형상가 내 소형점포도 경매에서 인기다. 이런 상가가 경매에 나오는 이유는 구분등기를 마친 상가주인이 상가를 담보로 거액의 돈을 빌려 썼다가 갚지 못했기 때문이다. 따라서 감정가에 권리금 등이 포함되지 않아 시세보다 크게 낮은 게 통례여서 감정가 수준으로 낙찰되기 일쑤다. 이런 물건은 빠른 입찰정보를 얻은 다음 감정가 수준에서 낙찰 받아도 큰 이익이다.

도심 내 테마상가
감정가 수준 낙찰

서울 시내나 신도시 소형 근린상가도 수익성이 짭짤하다. 근린상가는 중소형 상가 건물에서 층별·호수별로 개별분양 했던 것으로 입지가 좋고 영업력이 꾸준하기 때문에 싸게 낙찰 받은 다음 세를 줄 경우 연 10~15% 안팎의 수익을 얻는 게 가능하다. 대체로 10m 이상 도로변에 붙어있기 때문에 고객확보가 용이해 창업과 임대수익으로 적당하다. 1층의 경우 처음 분양할 때 3.3㎡ 당 2000만 원을 훨씬 넘던 상가가 경매에 부쳐지면 700~800만원 선에서 낙찰된다.

대표적인 사례를 한 번 보자. 2008년 말 의정부지원에서 입찰에 부쳐졌던 고양시 일산구 주엽동 M아파트단지 내 상가 1층 92㎡ 상가가 감정가 4억6300만원에서 5회 유찰 후 이날 단독 입찰해 낙찰가율 46%인 2억1600만원에 낙찰됐다. 식당으로 이용했던 이 상가는 신도시 중심상업지역의 역세권에 위치하고 1996년에 준공된 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있다. 때문에 투자성과 함께 높은 시세차익도 예상되고 있다.

소액세입자 많은 물건
노리는 게 유리하다

경매를 통해 상가를 싸게 낙찰 받으려면 투자전략이 필요하다. 경매입찰 전 법원의 매각물건명세서를 열람해 소액 세입자가 많은 경매물건을 노리는 게 유리하다. 이런 상가는 명도저항이 심하지 않아 권리이전이 쉽고 이사비를 주지 않아도 되기 때문이다. 만일 고액을 들여 인테리어를 했거나 많은 권리금을 주고 들어온 세입자라면 재계약을 통해 그대로 그 세입자를 떠안는 게 유리하다.

경매 상가 투자 시 유의해야 할 점도 많다. 경매에 부쳐지는 상가는 영업력이 떨어지는 상가가 많은 만큼 빈 점포가 많거나 영업환경이 불리한 상가는 되도록 입찰을 하지 않는 게 좋다. 아무리 경매를 통해 싸게 낙찰 받더라도 장사가 안 되는 불리한 입지라면 투자해도 메리트가 없다. 상가는 배후에 충분한 수요가 있거나 유동인구가 많아야 수익성이 높다는 점을 명심해야 한다.


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<단독> 한의대 졸업준비위 ‘강제 가입’ 논란

[단독] 한의대 졸업준비위 ‘강제 가입’ 논란

[일요시사 취재1팀] 안예리 기자 = 전국 한의과대학교에는 ‘졸업준비위원회’가 존재한다. 말 그대로 졸업 준비를 위해 학생들이 자발적으로 만든 조직이다. 하지만 내부에서는 “명목상 자발적인 가입을 독려하는 듯하지만 실질적으로는 강제로 가입할 수밖에 없는 구조”라는 지적이 잇따르고 있다. 졸업준비위원회(이하 졸준위)는 졸업앨범 촬영, 실습 준비, 학번 일정 조율, 학사 일정과 실습 공지, 단체 일정뿐 아니라 국가시험(이하 국시) 대비를 위한 각종 자료 배포를 하고 있다. 매 대학 한의대마다 졸준위는 거의 필수적인 조직이 됐다. 졸준위는 ‘전국한의과대학졸업준비협의체(이하 전졸협)’라는 상위 조직이 존재한다. 자료 독점 전졸협은 각 한의대 졸업준비위원장(이하 졸장)의 연합체로 구성돼있으며, 매년 국시 대비 자료집을 제작해 졸준위에 제공한다. 대표적으로 ‘의텐’ ‘의지’ ‘의맥’ ‘의련’ 등으로 불리는 자료집들이다. 실제 한의대 학생들에게는 ‘국시 준비의 필수 자료’로 통한다. 국시 100일 전에는 ‘의텐’만 보는 사람도 있을 정도다. 학생들 사이에서는 “졸준위가 없으면 국시 준비 자체가 어려워진다”는 말이 정설이다. 한의계 국시는 직전 1개년의 시험 문제만 공개되기 때문에 시험 대비가 어렵기 때문이다. 국시 문제는 오직 졸준위를 통해서만 5개년분 열람이 가능할뿐더러, 이 자료집은 공개자료가 아니라서 학생이 직접 구할 수 있는 방법이 없다. 사실상 전졸협이 자료들을 독점하고 있는 셈이다. 이 자료집을 얻을 수 있는 경로는 단 하나, 졸준위를 결성하는 것이다. 졸준위가 학생들의 투표로 결성되면 전졸협이 졸준위에 문제집을 제공한다. 이 체계는 오랫동안 유지돼왔고, 학생들도 졸준위를 통해 시험 자료를 제공 받는 것이 ‘관행’처럼 받아들여왔다. 이 때문에 졸준위는 반드시 결성돼야만 한다는 기조가 강하다. 학생들의 반대로 졸준위가 결성되지 않을 시 전졸협은 해당 학교에 문제를 제공하지 않기 때문이다. 졸준위 결성은 모든 학생들의 가입 동의를 얻어야 가능하다. 졸준위 가입 여부는 실질적으로 선택이 아니다. 자료집은 전졸협을 통해서만 제공되기 때문에, 졸준위에 가입하지 않으면 불이익을 받는다는 인식이 학생들 사이에서 강하게 자리 잡았다. 학생들은 “문제를 얻기 위한 목적이 가장 크다”고 말한다. 졸준위가 결성되지 않을 경우 현실적으로 문제집을 받아볼 수 있는 마땅한 대안이 없기 때문이다. 이 때문에 졸준위는 학생들의 해당 학년 학생들을 모두 가입시키는 것이 목적이다. 실제 한 대학교에서는 졸준위 결성을 위한 투표를 진행했는데 익명도 아닌 실명 투표로 진행됐다. 처음에는 익명으로 진행했지만 반대자가 나오자 실명 투표로 전환한 것이다. 이 과정에서는 반대 의견이 나오기 어렵다. 실명으로 투표가 진행되는 데다, 반대표를 던질 경우 이후 자료 배포·학년 일정에 불이익이 있을 수 있다는 두려움 때문이다. 졸준위 결성, 실명 투표로 진행 가입시 200만원 이상 납부 필수 문제는 이 졸준위 가입이 무료가 아니라는 점이다. 졸준위에 가입하면 졸업 준비 비용(이하 졸비) 명목으로 학생들에게 돈을 걷는데, 그 비용이 상당하다. <일요시사> 취재 결과 한 대학교의 졸비는 3차에 걸쳐 납부하도록 했는데 1차에 75만원, 2차에 80만원, 3차에 77만원 등 총 232만원 수준이었다. 이는 한 학기 등록금에 맞먹는 금액이다. 금액 산정 방식은 졸준위 가입 학생 수에 따라 결정되는데, 한 명이라도 빠지게 되면 나머지 인원의 비용 부담이 커지게 된다. 심지어 2명 이상 탈퇴하게 된다면 졸준위가 무산될 수도 있다. 이 모든 사안은 ‘졸장’의 주도 하에 움직인다. 졸장은 학년 전체를 대변하며 전졸협과 직접 소통하는 역할을 맡는다. 실제 졸장을 선발하는 과정에서 “한 명이라도 탈퇴하면 안 된다”는 취지의 발언이 오갔을 정도다. 문제는 이뿐만이 아니다. 졸준위가 결성되면 가입한 모든 학생들은 졸준위의 통제를 받는다.<일요시사>가 입수한 한 학교의 규칙문에 따르면 졸준위는 다음과 같은 규정을 두고 있었다. ▲출석 시간(8시49분59초까지 착석 등) ▲교수·레지던트에게 개인 연락 금지 ▲지각·결석 시 벌금 ▲회의·행사 참여 의무 ▲병결·생리 결 확인 절차 ▲전자기기 사용 제한 ▲비대면 수업 접속 규칙 ▲시험 기간 행동 규칙 ▲기출·족보 자료 관리 규정 등이다. 학생들이 이 규정을 어길 시 졸준위는 ‘벌금’을 부과해 통제하고 있었다. 금액도 적지 않았다. 규정 위반 시 벌금 2만원에서 50만원까지 부과할 수 있도록 정해져 있었다. 가장 논란이 되는 부분은 병결이다. 졸준위는 병결을 인정하기 위해 학생에게 진단서 제출을 요구하고, 그 내용(질병명·진료 소견·감염 여부 등)을 직접 열람해 판단했다. 제출 병원에 따라 병결을 인정하지 않는다는 공지도 있었다. 한 병원의 진단서가 획일적이라는 이유에서였다. 단체가 학생의 개인 의료 정보를 열람해 병결 여부를 자체적으로 결정하는 방식은 학생들 사이에서 부담과 압박으로 작용했다. 질병이 있어도 벌금이 부과될 수 있고, 병결을 얻기 위한 절차가 학습보다 더 어렵다는 말도 나왔다. 규정에 대해 문제 제기를 하면 졸준위는 대면 면담을 하는 방식으로 대응했다. 이 과정에서 3:1로 면담을 진행하는 등 학생이 위축될 수 있는 방식을 행하기도 했다. 전자기기 사용 불가 규칙 어기면 벌금도 이 같은 문제로 탈퇴자가 발생하기도 했다. 실제 A 대학 졸준위 전체 학번 회의에서 밝혀진 내용에 따르면 한 학생은 규정에 문제를 느껴 졸준위 측에 탈퇴를 의사를 밝혀왔다. 이 회의에서는 그간 탈퇴 의사를 밝힌 학생과의 카톡 대화 전문이 학생들에게 공개됐다. 공개된 카톡 내용에는 탈퇴 과정이 담겨있었는데 순탄하지 않았다. 졸준위 측은 탈퇴 의사를 즉각적으로 승인하지 않았고, 재고를 요청하거나 면담하는 방식으로 요청을 지연했다. 해당 학생이 다시 한번 탈퇴 의사를 명확히 밝힌 뒤에도, 졸장은 “만나서 얘기하자”며 받아주지 않았다. 심지어는 이 대화를 공개한 뒤 학우들에게 ‘졸준위에서 이탈하지 않는다’는 취지의 서약서를 받아내기도 했다. 졸준위 운영이 조직 이탈 자체를 문제로 판단하고, 이를 최소화하기 위해 압박을 가한 정황이 확인되는 대목이다. 해당 학우는 탈퇴 확인 및 권리 포기 동의서에 서명한 뒤에야 졸준위를 탈퇴할 수 있었다. 탈퇴 이후에도 갈등은 지속됐다. 목격자에 따르면 시험 기간 중, 강의실 앞을 지나던 탈퇴 학생은 졸준위 임원 두 명에게 “제보가 들어왔다”며 불려 세워졌다. 임원들은 이 학생이 학습 플랫폼 ‘퀴즐렛’을 사용한 점을 언급하며, 그 자료 안에 졸준위에서 배포한 기출문제가 포함돼있는지를 확인해야 한다고 말했다. 이후, 졸준위에서는 퀴즐렛에 학교 시험 내용이 있다며 탈퇴자가 보지 못하도록 사용자를 색출하기도 했다. 한편, 전졸협은 10년 전 자체 제작한 문제집으로 논란된 적이 있다. 당시 한의사 국가고시 시험문제가 학생들 사이에서 사용되는 예상 문제집과 지나치게 유사하다는 의혹이 제기되면서 경찰이 수사에 착수했다. 시험이 끝난 직후 시험장 앞에서 수험생 60여명을 상대로 참고서와 문제집을 압수했고, 국가시험원까지 압수수색해 기출문제와 대조 작업에 들어갔다. 기형적 구조 문제가 된 교재는 ‘의맥’ ‘의련’ 등 졸준위 연합체인 전졸협이 제작·배포해 온 자료들이다. 학생들은 교재에 일련번호를 붙이고 신분증을 확인한 후 배포하는 등 통제된 방식으로 유통해 온 것으로 알려졌다. 제보자는 “학생들이 전졸협을 통해서만 기출문제를 구할 수 있는 구조는 기형적”이라며 “국가고시를 위해 몇백만원씩 돈을 받고 문제를 제공하는 건 문제를 사고파는 것”이라고 말했다. <imsharp@ilyosisa.co.kr>