경매전문가 윤재호와 함께 알아보는 경매 정복기<15>

상가 잡아 임대수익 노려볼까?


저금리 기조가 계속 유지되고 있다. 은행에 맡기는 돈이 많건 적건 예금 금리가 워낙 낮아서 손에 쥐는 이자는 말 그대로 쥐꼬리만한 것이 현실이다. 이자 중 일부는 국세청에 세금으로 헌납하고, 물가상승 등을 감안한다면 장롱 속에 고이 돈을 넣어두고 싶은 심정이 일곤 한다. 

이 같이 저금리시대에는 구시대의 재테크로는 통하지 않는다. 새로운 시대에 맞는 재테크 코드를 찾아야 한다. 그것이 바로 경매이며 상가를 낙찰 받아 고정 임대수익을 노리는 것이 재테크의 한 방법이 될 수 있다.


헐값 경매 물건은 의외의 수확 안겨줘 
매매값의 20~30% 저렴하게 낙찰 가능


상가는 수익성 부동산의 대표상품이다. 고정 임대수익은 물론 잘만 하면 짭짤한 프리미엄을 기대할 수 있다. 높은 수익을 올리려면 저가매입이 우선이며 싸게 사야만 나중에 되팔 때 시세차익을 올릴 수 있다. 법원 경매를 이용하면 시세보다 훨씬 싸게 살 수 있다. 통상 경매 상가는 매매값의 20~30% 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 것이 일반적이다.

저가매입 우선하면
시세차익 가능하다

초 저금리 시대를 맞아 경매시장의 비 인기종목인 상가는 물건 수는 많은 대신 입찰정보가 약한 일반인들은 경매입찰에 부담을 느끼는 경우가 많다. 경매에 부쳐지는 상가는 영업성이 떨어지고 고객들의 인식이 안 좋으리라는 막연한 불안감으로 경매에 쉽게 참여하지 못했다. 그러나 대단지 아파트를 끼고 있는 1~2층 상가 우량물건들이 대거 경매에 부쳐진다. 낙찰가율도 60~70%대여서 최초 분양가보다 30% 이상 싼값에 낙찰 받는 셈이다.

대형 할인점과 떨어져 있고 상권이 고립된 아파트 상가를 고르면 수익률은 20% 이상을 넘어간다. 싸게 산 다음 되팔더라도 시세차익을 남길 수 있는 게 바로 경매 상가인 것이다. 상가 경매는 2002년 11월 상가임대차보호법이 제정되면서 낙찰자에게 유리하게 바뀌었다. 법 제정 이전에는 임차인이 법의 보호를 받지 못해 명도소송을 통해 내보내거나 협의명도로만 가능했다.

도심 내 테마상가 주목 또 주목
여윳돈 가지고 적극 투자 나서야


하지만 법 제정 이후 투자자 입장에서는 임대료를 많이 받을 수 있고 세입자 또한 5년 임대기간 보장과 경매 처분 시 우선 변제권이 생겨 임대인, 임차인 모두 유리한 법으로 바뀌었다. 새로운 낙찰자나 세입자들에게 서로 유리하게 작용하는 만큼 여윳돈을 갖고 있는 투자자들은 상가 경매투자에 적극 나설 필요가 있다.

입지여건 좋은 도심 상가의 경우 치열한 경쟁률을 보이는 상가 분양현장에 참여하기보다는 헐값에 살 수 있는 경매에 눈을 돌리면 의외의 수확을 거둘 여지가 충분하다. 그러면 어떤 상가가 고정적으로 임대수익을 노릴 수 있는 메리트 있는 물건일까. 우선 도심 내 테마상가를 주목할 필요가 있다. 도심 내 테마상가는 경매에 자주 부쳐진다.

지난 1990년대 중반부터 영업에 들어간 서울 동대문·남대문 일대 대형상가 내 소형점포도 경매에서 인기다. 이런 상가가 경매에 나오는 이유는 구분등기를 마친 상가주인이 상가를 담보로 거액의 돈을 빌려 썼다가 갚지 못했기 때문이다. 따라서 감정가에 권리금 등이 포함되지 않아 시세보다 크게 낮은 게 통례여서 감정가 수준으로 낙찰되기 일쑤다. 이런 물건은 빠른 입찰정보를 얻은 다음 감정가 수준에서 낙찰 받아도 큰 이익이다.

도심 내 테마상가
감정가 수준 낙찰

서울 시내나 신도시 소형 근린상가도 수익성이 짭짤하다. 근린상가는 중소형 상가 건물에서 층별·호수별로 개별분양 했던 것으로 입지가 좋고 영업력이 꾸준하기 때문에 싸게 낙찰 받은 다음 세를 줄 경우 연 10~15% 안팎의 수익을 얻는 게 가능하다. 대체로 10m 이상 도로변에 붙어있기 때문에 고객확보가 용이해 창업과 임대수익으로 적당하다. 1층의 경우 처음 분양할 때 3.3㎡ 당 2000만 원을 훨씬 넘던 상가가 경매에 부쳐지면 700~800만원 선에서 낙찰된다.

대표적인 사례를 한 번 보자. 2008년 말 의정부지원에서 입찰에 부쳐졌던 고양시 일산구 주엽동 M아파트단지 내 상가 1층 92㎡ 상가가 감정가 4억6300만원에서 5회 유찰 후 이날 단독 입찰해 낙찰가율 46%인 2억1600만원에 낙찰됐다. 식당으로 이용했던 이 상가는 신도시 중심상업지역의 역세권에 위치하고 1996년에 준공된 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있다. 때문에 투자성과 함께 높은 시세차익도 예상되고 있다.

소액세입자 많은 물건
노리는 게 유리하다

경매를 통해 상가를 싸게 낙찰 받으려면 투자전략이 필요하다. 경매입찰 전 법원의 매각물건명세서를 열람해 소액 세입자가 많은 경매물건을 노리는 게 유리하다. 이런 상가는 명도저항이 심하지 않아 권리이전이 쉽고 이사비를 주지 않아도 되기 때문이다. 만일 고액을 들여 인테리어를 했거나 많은 권리금을 주고 들어온 세입자라면 재계약을 통해 그대로 그 세입자를 떠안는 게 유리하다.

경매 상가 투자 시 유의해야 할 점도 많다. 경매에 부쳐지는 상가는 영업력이 떨어지는 상가가 많은 만큼 빈 점포가 많거나 영업환경이 불리한 상가는 되도록 입찰을 하지 않는 게 좋다. 아무리 경매를 통해 싸게 낙찰 받더라도 장사가 안 되는 불리한 입지라면 투자해도 메리트가 없다. 상가는 배후에 충분한 수요가 있거나 유동인구가 많아야 수익성이 높다는 점을 명심해야 한다.


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<단독> ‘MC몽 불륜설’ 제보자 차준영, 원희룡 로비 의혹

[단독] ‘MC몽 불륜설’ 제보자 차준영, 원희룡 로비 의혹

[일요시사 취재1팀] 김성민 기자 = 이른바 ‘MC몽 불륜설’ 제보자인 차준영 넥스플랜 회장이 원희룡 전 국토교통부 장관 등 공직자들에게 수천만원에 달하는 술과 식사를 접대했다는 의혹이 제기됐다. 차 회장은 가수 김민종과 함께 지난 2023년 1월 미국 라스베이거스 CES 행사에 참석했다. 이들은 당시 원 전 장관과 10여명의 공무원들에게 고가의 식사와 크리스탈 로제 샴페인 등을 제공했다는 관계자 증언이 나오고 있다. 당시 공무원들은 김영란법 위반을 피하려는 듯 일부 소액을 카드로 결제해 ‘개인 결제처럼 보이게 하는’ 방식이 동원됐다는 정황도 전해진다. 이 접대 자리에는 배우 김민종도 함께했던 것으로 알려졌으며, 이는 송도 ‘K-팝 시티’ 사업과 직결되는 주요 고리로 지목된다. 원희룡 유착관계 로비 의혹의 시작은 메타버스 기반 K-팝 콘텐츠 플랫폼 구축을 목표로 했던 차준영, 김민종과 인천경제자유구역청의 K-팝 시티 구상이었다. SM·JYP·FNC 등 대형 기획사가 참여했던 초기 계획은 공연시설 없이도 인천경제자유구역 전체를 K-팝 무대로 활용하는 첨단 콘텐츠 사업이었다. 그러나 2022년 9월 김진용 인천경제청장이 부임한 이후 사업 방향은 급격히 바뀌었다. 특히 김진용 청장이 2023년 1월과 2월 두 차례 미국 출장을 다녀온 직후, 송도 8공구 R2 블록에 오피스텔을 건설해 개발수익을 활용하겠다는 ‘개발 중심’의 K-팝 시티 구상이 내부에서 논의되기 시작했다. 관계자 A씨에 따르면 “메타버스 콘텐츠 계획은 사실상 사라지고, 김진용 취임 이후 곧바로 개발사업 중심으로 구조가 바뀌었다”고 증언했다. 2023년 1월 출장 당시 김진용 청장은 라스베거스 CES 2023 등에서 차준영을 직접 만난 사실을 인정했다. 그해 2월 출장 또한 “차준영을 다시 만나기 위해 급히 잡은 일정”이라는 증언이 나온다. 당시 차준영이 접대한 자리에는 원희룡 전 국토교통부 장관이 참석했다는 다수의 증언도 나왔다. 차준영이 접대에서 제공한 크리스탈 로제 샴페인의 소비자가는 약 160만원으로, 라스베이거스 호텔에선 1병당 500만원 이상에 거래되고 있다. <일요시사>는 원 전 장관에게 직접 접대 의혹에 관해 질문했지만, 어떤 답변도 들을 수 없었다. 원 전 장관은 2023년 1월6일 세계 최대 가전·IT(정보기술) 전시회인 CES 2023에 참석했다. 국토부에 따르면 원 전 장관은 국토부 내 도심항공교통(UAM)과 자율주행 자동차, 스타트업(신생 벤처기업) 정책을 담당하는 직원들과 함께 CES 2023에 참석했다. 관계자는 “김진용 청장은 1월 출장 내내 이들과 동행했고 2월 출장에서도 이틀간 연속으로 만나 협의했다”고 말했다. 특히 김진용 청장이 2월 인천시의회 출석을 하루 전 급하게 불출석 처리하고 곧바로 미국으로 떠난 점도 의혹을 키웠다. 이후 2023년 4월 인천경제청에 제출된 K-팝 시티 제안서는 김진용 청장이 7월 기자간담회에서 발표한 구상과 상당 부분 일치했다. 내부에서는 “차준영 라인이 실질적으로 참여해 만든 제안서 아니냐”는 의심이 제기됐다. 제안서 검토 회의에는 차준영 측이 직접 참여했다는 증언도 나온다. 결국 제안서는 정책현안조정회의에서 과반 반대로 부결됐지만, 형성된 의혹은 사그라들지 않았다. 라스베이거스 접대 자리에 함께 했던 김민종은 CES 행사를 마치고 귀국 후 2023년 7월 KC컨텐츠 사내이사로 들어오자마자 공동대표이사로 취임했다. 약 일주일 뒤인 7월26일 인천경제청에 6조8000억원 규모의 ‘K-콘텐츠 시티’ 사업을 제안했다. 이 회사는 정일영 의원에 의해 “사실상 페이퍼컴퍼니”라는 의혹까지 제기됐다. 같은 해 10월26일 김민종 KC컨텐츠 공동대표는 국회 산업통상자원중소벤처기업위원회의 산업통상자원부 종합 감사장에 모습을 드러냈다. 인천경제자유구역청이 송도 8공구 R2·B1·B2블록(총 21만㎡)에 건설을 추진했다가 KC컨텐츠에 대한 특혜 논란으로 백지화 결정된 'K팝 콘텐츠 시티' 사업과 관련해 이날 국감 증인으로 출석한 것이다. 조카 불륜설 제보한 차준영 넥스플랜 회장 목적은 지분 탈취? MC몽 겁박한 정황 포착 의혹을 제기한 정일영 더불어민주당 의원에 따르면 김민종은 2023년 7월18일 KC컨텐츠의 사내이사로 들어온 뒤 바로 공동 대표이사로 취임했다. 약 일주일 뒤인 26일 KC컨텐츠는 인천경제청에 총사업비 6조8000억원에 달하는 ‘K-콘텐츠 시티’ 사업을 제안했다. 이에 앞서 지난 1월에는 인천경제청장이 라스베이거스 등 미국 출장을 다녀왔는데, 해당 장소에서 김민종과 차준영, 이수만 전 SM 대표 등을 만난 것으로 전해져 비리 의혹이 제기됐다. 이후 국내에 KC컨텐츠라는 회사가 설립됐는데 이 회사가 사실상 페이퍼컴퍼니라는 것이 정 의원의 주장이다. 정 의원은 “김 대표(김민종)가 라스베이거스에서 인천경제청장과 부적절한 만남을 가진 뒤 KC컨텐츠가 설립됐고, 김 대표가 KC컨텐츠의 대표가 됐으며, 이 사업 주체가 KC컨텐츠로 바뀌었다”며 “사업 부지도 1만5000평이 더 늘어나게 됐다”고 지적했다. 또 “당시 사업은 수의계약으로 진행되다가 특혜 논란이 불거지니 백지화됐다. 사업이 지연돼 주민들이 어려워졌는데 사과할 의향이 있느냐?”고 물었다. 이에 김민종은 “어떤 것에 대한 사과를 드려야 하는지를 잘 모르겠다. 다른 지자체에서 이 프로젝트를 우리 지역에서 하자라는 제안이 들어오고 있지만, 제가 아직 그 끈을 놓지 못하고 있는 상황”이라고 답했다. 이어 “SM엔터테인먼트, JYP, FNC, 드라마·영화 제작사 등 기업 유치를 내가 직접 뛰어다니며 받아왔다”며 “회사 내부에서도 이제 이 사업을 원하는 다른 지자체로 가자고 얘기하지만 아직은 내가 그렇게 못하겠다”고 설명했다. 김민종은 2023년 국감에서 “사과할 이유를 모르겠다”며 모든 의혹을 부인했지만, 김진용의 미국 출장-차준영 접대-사업 구상 변화-KC컨텐츠 등장이라는 일련의 흐름 속에서 KC컨텐츠는 차준영 라인의 확장판이라는 분석도 나온다. 차준영 접대 의혹은 과거 원 전 장관이 업무추진비를 비정상 집행했다는 의혹과 결합되며 더욱 파문을 키우고 있다. 당시 식사자리에 참석한 관계자는 “라스베이거스 접대에서도 원 전 장관과 동행한 공무원들은 본인들이 접대를 받지 않은 것처럼 카드로 소액을 결제를 했다”고 주장했다. 과거 원 전 장관이 제주도지사 재직 시절 고급 오마카세 식당과 호텔에서의 식사비가 1인당 6만2만원만 카드로 결제해 ‘개인적으로 부담한 것처럼 조작했다’는 정황과 똑같은 패턴이다. 라스베이거스 업무추진비? K-팝 시티의 방향 전환, 미국 출장의 기묘한 일정, 제출된 제안서의 동일성, KC컨텐츠의 돌연 등장, 고급 만찬 접대 의혹까지 모두 차준영이 중심에 자리한다. 송도 개발 방향이 콘텐츠에서 부동산개발로 바뀌기 시작한 시기와 라스베이거스에서 이루어진 접대의 타이밍은 공교롭게 맞물린다. 송도 8공구 R2 블록을 둘러싼 특혜 논란은 단순한 행정 실패가 아니라, 미국 라스베이거스의 한 호텔 다이닝에서 일어난 ‘보이지 않는 협업’의 결과라는 분석이 힘을 얻고 있다. 한편, 차준영은 가수 MC몽과 차가원 피아크그룹 회장과의 불륜 의혹을 언론사 <더팩트>에 지난해 12월 제보했다. 그는 조카인 차가원 회장의 불륜 의혹을 제기하기 전, 빅플래닛메이드엔터테인먼트의 지분을 MC몽으로부터 빼앗으려고 한 정황이 드러났다. 사실상 조카의 회사를 빼앗기 위해 불륜설을 제기한 셈이다. 차 회장이 운영하는 원헌드레드는 지난해 12월24일 공식입장을 통해 “(MC몽과 차가원 회장과 관련) 사실 확인 결과 기사 내용과 카톡 대화는 모두 사실이 아니었다”라고 밝히고 “이는 MC몽이 차가원 회장의 친인척인 차준영으로부터 협박을 받고 조작해서 보낸 것이었다”고 반박했다. 이어 “당시 차준영은 빅플래닛메이드의 경영권을 뺏기 위해 MC몽에게 강제적으로 주식을 매도하게 협박했으며 이 과정에서 MC몽의 조작된 카톡이 전달된 것”이라며 “이 카톡 내용을 차준영이 기사를 보도한 매체에 전달한 것으로 추측하고 있다”고 밝혔다. 원헌드레드는 “MC몽은 보도를 확인한 후 회사 측에 미안하다고 연락했고, 당사는 차준영 씨와 최초 보도한 매체를 상대로 강력한 법적 대응을 할 예정”이라며 “아티스트와 경영진을 향한 악의적인 모함과 허위 사실 유포에 대해 선처 없는 무관용 원칙으로 대응할 것이며 근거 없는 추측성 보도와 비방은 자제해 주시기를 간곡히 부탁드린다”고 전했다. 앞서 MC몽은 이날 장문의 글을 통해 차가원 회장 등과 관련한 여러 내용을 폭로했다. 그는 “6월30일 회사를 가로채려는 차가원 작은 아버지에게 제가 조작해서 보내 문자”라며 “첫번째는 차가원 삼촌이 저애게 2대 주주를 유지시켜줄 테니 함께 뺏어보자며 보낸 가짜 서류고, 저에게 지분을 넘기자고 한 주주명부와 주식양도 매매 계약서, 자필 계약서”라고 주장했다. 이어 최근 자신과 관련한 보도에 대해 “범죄자와 손을 잡았고 저희 카톡에도 없는 문자를 짜깁기가 아니라 새롭게 만들었다. 저희 집에 와서 물건을 던지고 뺨을 때리고 건달처럼 협박하며 만들어진 계약서에 도장을 찍게 하고 전 회사를 차가원 회장으로써 지키고 싶은 마음로 떠난 것”이라고 폭로했다. 그는 “그 근처 무리에 매니저가 제 카톡에도 없는 문자, 그리고 제가 방어하기 위해 속이기 위해 만든 문자들은 다시 재해석하고 그 문자를 또 짜깁기해서 기사화시켰다”며 “다시 맹세코 그런 부적절한 관계을 맺은 적도 없으며 전 그 사람 가족 같은 지금도 120억 소송 관계가 아니라 당연히 채무를 이행할 관계다. 그 능력이 없는 것도 아니”라고 전했다. MC몽은 “비피엠과 원헌드레드를 지켜내고 싶었다. 저란 이미지가 회사에 악영향을 끼치고 싶지 않았다. 그래서 차가원 친구인 관계를 제가 조작하고 절 협박하고 자기 조카에 회사를 뺏으려는 자에게서 지켜내고 싶었다”며 “모든 카톡이 조작인데 제가 뭐가 두렵겠습니까? 전 매일 매일 왜이렇게 잡음이 많은 걸까요? 전 그래서 이 회사를 떠나기로 결정한 것”이라고 전했다. 뒤에선 원희룡 등 공직자 로비로 업력 쌓아 이수만-김민종 동원된 화려한 작전 앞서 지난 12월18일 <더팩트>에 따르면 차가원 회장은 원헌드레드를 공동 설립한 MC몽을 상대로 대여금 반환 청구 법적 절차를 진행해 지난달 무려 120억원에 달하는 액수의 지급명령 결정을 받았다. 채무자인 MC몽이 법정 기간 내 이의신청을 하지 않으면서 해당 지급명령은 확정됐다. 매체 보도에 따르면 차 회장이 대여금 반환 청구 소송을 처음 제기한 것이 지난 6월이다. 이 시기는 MC몽의 업무 배제됐던 시점과 겹친다. 당시 원헌드레드는 “MC몽이 개인 사정으로 인해 현재 회사 업무에서 배제된 상태”라고 밝혔다. 다만 업무에서 배제된 구체적인 이유에 대해선 말을 아꼈다. 한편, 차준영은 언론사와 경찰을 동원해 차가원 회장을 압박하고 있다는 복수의 증언도 나왔다. 경찰 관계자에 따르면 “차준영 회장은 조카 차가원 회장의 흠집내기 제보를 국가수사본부 등 수사 당국에 하고 있지만, 수사가 어려운 집안싸움 내용”이라며 “차준영은 언론사 <더팩트>를 동원했다고 주장했다”고 말했다. 현재 차준영은 서울 강남구 청담동의 고급 아파트 ‘에테르노 압구정’ 분양 과정에서 친형 차대영의 금융계좌를 활용해 30억원대의 분양 계약을 체결하는 등 분양계약서를 위조하고 거액을 이체한 정황이 포착되면서 경찰 수사가 불가피할 전망이다. 시행사 대표인 차준영과 하나자산신탁 직원이 공모해 계약 명의자 차대영의 동의 없이 금융계좌를 도용한 혐의로 고소된 상태다. 고소장에 따르면 차가원 회장의 아버지인 차대영은 지난달 31일 서울 강남경찰서에 친동생 차준영 넥스플랜 회장과 넥스플랜 소속 직원, 하나자산신탁 소속 직원 등 총 3명을 사문서위조, 위조사문서행사, 금융실명거래법 위반 혐의로 고소했다. 에테르노압구정은 현재 건설 중인 고급 공동주택으로 축구선수 손흥민이 분양 받아 유명세를 탔다. 시행사는 차준영의 회사인 넥스플랜, 신탁사는 하나자산신탁, 시공사는 장학건설이다. 차대영은 “동생 차준영이 2024년 10월초 본인명의의 금융계좌가 압류돼 사용할 수 없어 생활비 통장으로 쓰겠다며 내 명의의 하나은행 계좌를 빌려갔다”며 “생활비 통장으로 사용한다는 것과 달리 해당 통장을 이용해 에테르노 압구정 102호 분양계약서를 위조했다. 이 과정에서 넥스플랜과 하나자산신탁 직원들도 공모했다”고 주장했다. 고소장에 따르면 차준영과 넥스플랜 소속 직원, 하나자산신탁 소속 직원 등 3명은 2024년 10월25일께 차대영의 명의로 에테르노 압구정 한 채의 공급계약서를 위조했다. 위조계약서를 하나자산신탁, 장학건설 관계자에게 진정하게 성립한 것처럼 교부했다는 게 차씨 측 주장이다. 이어 2025년 3월12일께 같은 방법으로 차대영 명의의 공급계약 해제합의서를 위조하고 이를 행사한 것으로 나타났다. 차대영은 “2024년 10월부터 2025년 7월까지 내 계좌에서 수십억원 규모의 거래가 이뤄졌다”며 “나는 분양 계약을 체결한 적도, 그에 대한 동의를 한 적도 없다”고 했다. 이 과정에서 하나자산신탁이 본인 확인 절차를 제대로 이행하지 않았다는 비판이 나온다. 통상 신탁사가 수십억원대 분양 계약을 체결할 때는 계약자 본인의 신분증 확인, 본인 서명 또는 날인, 본인 통장 확인 등의 절차를 거친다. 대리인이 계약하더라도 위임장과 인감증명서는 필수다. 언론사 동원 경찰 제보 이번 사건과 관련해 하나자산신탁 관계자는 “신탁사는 일체의 공모, 방조 및 해당 범죄 행위에 관여한 사실이 없다”며 “수사 진행시 적극 협조할 것”이라고 말했다”고 했다. 넥스플랜 측도 “법적으로 문제가 없다는 입장”이라면서도 구체적인 입장은 밝히지 않았다. <smk1@ilyosisa.co.kr>