경매전문가 윤재호와 함께 알아보는 경매 정복기<15>

상가 잡아 임대수익 노려볼까?


저금리 기조가 계속 유지되고 있다. 은행에 맡기는 돈이 많건 적건 예금 금리가 워낙 낮아서 손에 쥐는 이자는 말 그대로 쥐꼬리만한 것이 현실이다. 이자 중 일부는 국세청에 세금으로 헌납하고, 물가상승 등을 감안한다면 장롱 속에 고이 돈을 넣어두고 싶은 심정이 일곤 한다. 

이 같이 저금리시대에는 구시대의 재테크로는 통하지 않는다. 새로운 시대에 맞는 재테크 코드를 찾아야 한다. 그것이 바로 경매이며 상가를 낙찰 받아 고정 임대수익을 노리는 것이 재테크의 한 방법이 될 수 있다.


헐값 경매 물건은 의외의 수확 안겨줘 
매매값의 20~30% 저렴하게 낙찰 가능


상가는 수익성 부동산의 대표상품이다. 고정 임대수익은 물론 잘만 하면 짭짤한 프리미엄을 기대할 수 있다. 높은 수익을 올리려면 저가매입이 우선이며 싸게 사야만 나중에 되팔 때 시세차익을 올릴 수 있다. 법원 경매를 이용하면 시세보다 훨씬 싸게 살 수 있다. 통상 경매 상가는 매매값의 20~30% 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 것이 일반적이다.

저가매입 우선하면
시세차익 가능하다

초 저금리 시대를 맞아 경매시장의 비 인기종목인 상가는 물건 수는 많은 대신 입찰정보가 약한 일반인들은 경매입찰에 부담을 느끼는 경우가 많다. 경매에 부쳐지는 상가는 영업성이 떨어지고 고객들의 인식이 안 좋으리라는 막연한 불안감으로 경매에 쉽게 참여하지 못했다. 그러나 대단지 아파트를 끼고 있는 1~2층 상가 우량물건들이 대거 경매에 부쳐진다. 낙찰가율도 60~70%대여서 최초 분양가보다 30% 이상 싼값에 낙찰 받는 셈이다.

대형 할인점과 떨어져 있고 상권이 고립된 아파트 상가를 고르면 수익률은 20% 이상을 넘어간다. 싸게 산 다음 되팔더라도 시세차익을 남길 수 있는 게 바로 경매 상가인 것이다. 상가 경매는 2002년 11월 상가임대차보호법이 제정되면서 낙찰자에게 유리하게 바뀌었다. 법 제정 이전에는 임차인이 법의 보호를 받지 못해 명도소송을 통해 내보내거나 협의명도로만 가능했다.

도심 내 테마상가 주목 또 주목
여윳돈 가지고 적극 투자 나서야


하지만 법 제정 이후 투자자 입장에서는 임대료를 많이 받을 수 있고 세입자 또한 5년 임대기간 보장과 경매 처분 시 우선 변제권이 생겨 임대인, 임차인 모두 유리한 법으로 바뀌었다. 새로운 낙찰자나 세입자들에게 서로 유리하게 작용하는 만큼 여윳돈을 갖고 있는 투자자들은 상가 경매투자에 적극 나설 필요가 있다.

입지여건 좋은 도심 상가의 경우 치열한 경쟁률을 보이는 상가 분양현장에 참여하기보다는 헐값에 살 수 있는 경매에 눈을 돌리면 의외의 수확을 거둘 여지가 충분하다. 그러면 어떤 상가가 고정적으로 임대수익을 노릴 수 있는 메리트 있는 물건일까. 우선 도심 내 테마상가를 주목할 필요가 있다. 도심 내 테마상가는 경매에 자주 부쳐진다.

지난 1990년대 중반부터 영업에 들어간 서울 동대문·남대문 일대 대형상가 내 소형점포도 경매에서 인기다. 이런 상가가 경매에 나오는 이유는 구분등기를 마친 상가주인이 상가를 담보로 거액의 돈을 빌려 썼다가 갚지 못했기 때문이다. 따라서 감정가에 권리금 등이 포함되지 않아 시세보다 크게 낮은 게 통례여서 감정가 수준으로 낙찰되기 일쑤다. 이런 물건은 빠른 입찰정보를 얻은 다음 감정가 수준에서 낙찰 받아도 큰 이익이다.

도심 내 테마상가
감정가 수준 낙찰

서울 시내나 신도시 소형 근린상가도 수익성이 짭짤하다. 근린상가는 중소형 상가 건물에서 층별·호수별로 개별분양 했던 것으로 입지가 좋고 영업력이 꾸준하기 때문에 싸게 낙찰 받은 다음 세를 줄 경우 연 10~15% 안팎의 수익을 얻는 게 가능하다. 대체로 10m 이상 도로변에 붙어있기 때문에 고객확보가 용이해 창업과 임대수익으로 적당하다. 1층의 경우 처음 분양할 때 3.3㎡ 당 2000만 원을 훨씬 넘던 상가가 경매에 부쳐지면 700~800만원 선에서 낙찰된다.

대표적인 사례를 한 번 보자. 2008년 말 의정부지원에서 입찰에 부쳐졌던 고양시 일산구 주엽동 M아파트단지 내 상가 1층 92㎡ 상가가 감정가 4억6300만원에서 5회 유찰 후 이날 단독 입찰해 낙찰가율 46%인 2억1600만원에 낙찰됐다. 식당으로 이용했던 이 상가는 신도시 중심상업지역의 역세권에 위치하고 1996년에 준공된 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있다. 때문에 투자성과 함께 높은 시세차익도 예상되고 있다.

소액세입자 많은 물건
노리는 게 유리하다

경매를 통해 상가를 싸게 낙찰 받으려면 투자전략이 필요하다. 경매입찰 전 법원의 매각물건명세서를 열람해 소액 세입자가 많은 경매물건을 노리는 게 유리하다. 이런 상가는 명도저항이 심하지 않아 권리이전이 쉽고 이사비를 주지 않아도 되기 때문이다. 만일 고액을 들여 인테리어를 했거나 많은 권리금을 주고 들어온 세입자라면 재계약을 통해 그대로 그 세입자를 떠안는 게 유리하다.

경매 상가 투자 시 유의해야 할 점도 많다. 경매에 부쳐지는 상가는 영업력이 떨어지는 상가가 많은 만큼 빈 점포가 많거나 영업환경이 불리한 상가는 되도록 입찰을 하지 않는 게 좋다. 아무리 경매를 통해 싸게 낙찰 받더라도 장사가 안 되는 불리한 입지라면 투자해도 메리트가 없다. 상가는 배후에 충분한 수요가 있거나 유동인구가 많아야 수익성이 높다는 점을 명심해야 한다.

<www.metro21c.co.kr>



배너






설문조사

진행중인 설문 항목이 없습니다.



<단독> ‘BBQ 정보 유출 사건’ 위증 재판으로 확대⋯박현종 목줄 잡혔다

[단독] ‘BBQ 정보 유출 사건’ 위증 재판으로 확대⋯박현종 목줄 잡혔다

[일요시사 취재1팀] 김성민 기자 = 대법원에서 집행유예로 확정된 사건이 다시 법정으로 끌려 나왔다. ‘BBQ 내부망 불법 접속’ 사건의 핵심 증거였던 ‘ID·비밀번호 메모장’을 둘러싼 위증 여부를 다투는 후속 재판이다. 박현종 전 bhc 회장의 집행유예가 확정된 사건임에도 검찰은 관련 증인들을 위증 혐의로 직접 고발했다. 핵심은 과연 BBQ 직원의 ID와 비밀번호가 적힌 그 메모장은 어떻게 만들어졌고, 유창성 전 bhc 정보전략팀장의 손을 어떻게 거쳐 전달됐는가다. 그리고 그 과정을 둘러싼 법정 진술의 신빙성이다. 검찰은 최근 공판에서 “피고인(박현종 등)에게 유리한 허위 증언이 반복됐다”는 판단 아래 유 전 팀장 등 관련자 3명을 위증 혐의로 고발했다. 메모장 전달자 통상 위증 여부는 재판부 판단 이후 별도 절차로 넘겨지는 것이 일반적이지만, 이번처럼 검찰이 직접 칼을 빼든 것은 이례적이다. 그만큼 단순한 진술 번복이나 기억 착오 수준이 아닌 사건의 본질을 뒤흔들 수 있는 중대한 허위 진술이 있었다고 본 셈이다. 이번 공판의 중심에는 ‘메모장 전달자’로 지목된 유 전 bhc 정보전략팀장이 있다. 그는 과거 재판에서 결정적 증거로 채택된 BBQ 직원들의 아이디와 비밀번호가 적힌 메모를 박현종 전 bhc 회장에게 전달한 인물이다. 이 메모장은 박 회장의 정보통신망법 위반 혐의를 입증하는 핵심축이었다. 이 메모장의 출처와 작성 경위가 흔들리면, 사건 전체의 구조도 다시 흔들릴 수밖에 없다. 검찰은 유 전 팀장이 박 전 회장에게 건넨 메모장의 내용 자체를 문제 삼았다. 메모장에 기재된 임직원 계정 정보 뒤에는 ‘퇴사자 임시’라는 내용이 덧붙어 있었다. 이는 BBQ 내부망에서만 확인 가능한 정보라는 점을 강조했다. 외부에서 추정이나 기억만으로 재구성하기는 사실상 불가능하다는 주장이다. 더 나아가 성명불상자가 BBQ 내부망에 관리자 권한으로 접속해 계정을 취득했다는 것이다. 검찰은 이를 유 정보팀장을 거쳐 박 전 회장에게 전달했다는 구체적 시나리오까지 제시했다. 재판부 역시 “기억과 추리로 아이디와 비밀번호를 떠올렸다는 설명은 쉽게 납득되지 않는다”며 검찰 주장에 일정 부분 무게를 싣는 듯한 반응을 보인 것으로 전해진다. 다만 재판부는 “특정한 심증을 가진 것은 아니”라며 추가 심리를 이어가겠다는 입장을 밝혔다. 피고인 측은 거칠게 반격했다. 변호인은 검찰 주장을 “상식적으로 말이 안 되는 이야기”라고 일축했다. bhc와 BBQ가 극도로 적대적인 관계였던 상황에서, bhc 소속 직원이 BBQ 내부 직원과 접촉해 계정 정보를 빼냈다는 가정 자체가 성립할 수 없다는 논리다. 나아가 검찰이 실제 내부망 침입을 입증하지 못한 채 추측만을 쌓고 있다고 공격했다. 60억원대 횡령·배임 혐의에 리스크 추가 ‘BBQ 직원 ID·비밀번호 유출’ 둘러싼 공방 여기서 그치지 않았다. 피고인 측은 기존 재판에서 채택된 증거와 증인 진술 전반에 대해 신빙성을 문제 삼으며, 데이터베이스(DB) 조작 가능성까지 거론했다. 사실상 1·2심은 물론 대법원 판단의 기초 자체를 뒤흔드는 주장이다. 확정 판결 이후 재판에서 “증거 자체가 위조됐다”는 취지의 주장을 반복하는 것은 법조계에서도 보기 드문 강수로 평가된다. 유 전 팀장은 BBQ 정보전략팀장으로 근무하다가 bhc 매각과 함께 bhc 정보전략팀장으로 이직한 인물이다. 이후 그는 박 전 회장에게 BBQ 직원의 개인정보를 적은 쪽지를 전달했다. 개인정보가 유출된 인물은 BBQ 재무임원과 재무 실무진이다. 2021년 11월3일 서울동부지방법원에서 열린 박 전 회장의 정보통신망법 위반 혐의 관련 7차 공판에 유 전 팀장이 증인으로 출석했다. 유 전 팀장은 박 회장에게 BBQ 직원의 개인정보를 건넨 이유에 대해 “박현종 회장이 국제상공회의소(ICC) 중재 소송 때문에 BBQ 직원들의 아이디만 필요하다고 했다”며 “해당 직원들의 개인정보가 업무 수첩에 적혀있어 이를 그대로 전달했다. 당시 위법성에 대해서는 생각하지 못했다”고 증언했다. 박 전 회장은 검찰 조사에서 ‘BBQ 직원들의 개인정보와 비밀번호가 있으면 좋겠다’고 진술했다. 박 전 회장과 증인의 진술이 일치하지 않는 데 대해 묻는 검찰 질문에 유 전 팀장은 “박 전 회장의 진술은 모르겠고 아이디만 필요하다고 말한 것으로 기억한다”고 말했다. 유 전 팀장은 BBQ와 bhc의 ICC 중재 소송에 대해 자세히 알지도 못하고 소송에 관여하지도 않았다고 증언했다. BBQ 직원들의 개인정보 취득 경위와 관련해서는 “BBQ 정보전략팀장으로 일할 당시 BBQ 재무임원이 그룹 전산망의 데이터가 다르다고 확인 문의가 왔다”며 “당시 물류 전산망이 바뀐 지 얼마 안 돼 시스템에 익숙하지 않아 문제 해결을 위해 임원에게 개인정보를 요청해 받은 뒤 이를 업무 수첩에 적은 이후 가지고 있었다”고 말했다. 하지만 유 전 팀장이 개인정보를 받았다고 지목한 BBQ 재무임원은 앞서 공판에 증인으로 출석해 “개인정보를 아무에게도 전달한 적 없다”며 “업무 처리도 유씨가 아닌 다른 직원과 했다”고 증언했다. 또한 검찰은 유 전 팀장이 그룹 전산망에 접근할 모든 권한을 가지고 있었다고 지적했다. 내부 정보 취득 시점이… 유 전 팀장은 재무임원의 개인정보를 취득한 시점에 대해서도 그간 검찰 조사에서 했던 진술을 번복했다. 그는 2011년~2012년 즈음에서 2013년 1월로 시점을 바꿨다. 검찰은 증인에게 진술을 번복한 이유가 물류 전산망이 바뀐 시점으로 맞추기 위함이냐고 묻자 유 전 팀장은 “단순 착오”라고 답했다. 유 전 팀장은 bhc 직원으로 일할 당시 BBQ 퇴사자의 개인정보를 어떻게 알 수 있냐는 검찰 질문에 “자신이 BBQ 정보전략팀장으로 일할 당시 퇴사자의 개인정보를 어떻게 다루는지 알고 있어 이를 바탕으로 추측해 박 회장에게 전달했다”고 답했다. 검찰은 유 전 팀장의 증언에 BBQ가 퇴사자에게 부여하는 임시 비밀번호를 줄 때 증인이 말한 방식을 쓴 것은 증인 퇴사 이후라고 지적했다. 검찰은 유 전 팀장이 박 전 회장에게 BBQ 전·현직 직원들의 정확한 개인정보를 전달할 수 있었던 배경에 대해 bhc가 BBQ의 데이터베이스(DB)를 모조리 빼내 가능한 것으로 보고 있다. 이와 관련, 박 전 회장은 검찰 조사에서 “BBQ 허락하에 BBQ DB를 모두 가져왔다”고 진술했다. 박 전 회장 진술 이외에 검찰 판단을 뒷받침하는 정황도 있다. 2013년 6월 말 bhc 매각 이후 bhc는 자체 전산망 구축을 위해 BBQ와 bhc 전산망 분리 작업이 필요했다. 그해 7월2일 외부 업체는 해당 작업이 최소 한달 이상 걸릴 것이라고 진단했다. 하지만 유 전 팀장과 부하 직원 한 명, 그리고 한달 이상이 걸릴 것으로 판단했던 외부업체는 2013년 7월5일 오후 9시부터 다음날 오전 9시까지 불과 12시간 만에 BBQ로부터 분리된 bhc 전산망을 구축했다. 이와 관련해 유 전 팀장은 “bhc 직원이 100명 남짓에 불과해 수작업으로 데이터를 옮겨 가능했다”며 “BBQ DB는 가져오지 않았다”고 말했다. 재판부는 BBQ DB 관련 박 회장과 유씨의 진술이 배치되는 데 대해 유 전 팀장에게 묻자 “자신은 박 회장에게 BBQ DB를 가져왔다고 말한 적 없다”며 “박 회장이 검찰에서 왜 그리 말했는지 모르겠다”고 답했다. 다만 유 전 팀장은 노트북 하드 교체 관련 재판 과정에서도 말이 일치하지 않았다. 뻔히 보이는 해킹의 목적 첫 증언에서는 bhc 매각 시기인 2013년 이후 노트북 감가상각 5년을 계산해 2018년에 바꿨다고 했지만 이후 2017년으로 고쳤다. 기존 사건이 ‘불법 접속이 있었느냐’는 사실관계 다툼이었다면, 이번 후속 재판은 ‘그 사실을 둘러싸고 법정에서 거짓말이 있었느냐’는 문제로 이동했다. 그리고 그 거짓말이 조직적으로 이뤄졌는지 여부가 새로운 쟁점으로 떠오르고 있다. 대법원은 지난해 2월, 박 전 회장에게 징역 6개월에 집행유예 2년을 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 박 전 회장이 BBQ 직원 계정을 정상적인 방법으로 취득할 수 없었고, 불법적 경로일 가능성을 인식했을 것으로 판단했다. 개인정보보호법 위반 혐의는 무죄였지만, 정보통신망법 위반은 명확히 유죄로 못 박았다. 그러나 사건은 집행유예 판결로 끝나지 않았다. 검찰이 위증을 별도의 범죄로 끌어올린 이상, 수사는 ‘위증교사’를 밝히는 단계로 향할 수밖에 없기 때문이다. 만약 법원이 관련자들의 위증을 인정할 경우, 그 진술을 누가, 어떤 방식으로 유도했는지가 핵심 수사 대상이 된다. 화살이 결국 박 전 회장을 향할 가능성을 배제할 수 없다. 위증교사는 기존 사건과는 별개의 범죄로, 추가 기소로 이어질 경우, 사법 리스크도 한층 더 커진다. 문제는 입증이다. 위증교사는 단순한 정황만으로는 성립하기 어렵다. 구체적인 지시나 교감, 사전 조율 정황이 확인돼야 한다. 하지만 검찰이 이미 “유리한 허위 증언 반복”이라는 판단을 내리고 고발까지 단행한 점을 감안하면, 단순한 가능성 제기를 넘어선 그림을 그리고 있을 것이라는 관측도 나온다. BBQ 출신 정보전략팀장 진술 번복 검, 증인들 위증 혐의로 직접 고발 이 사건을 관통하는 또 하나의 축은 bhc와 BBQ 사이의 오랜 분쟁이다. 박 전 회장은 삼성전자와 삼성에버랜드에서 근무하다가 2012년 BBQ 글로벌 대표로 영입됐다. 이어 2013년 BBQ 자회사 bhc가 미국계 사모펀드에 팔린 뒤 bhc 대표로 옮겨가며 양사 갈등의 중심에 섰다. 2018년 사모펀드 운용사 MBK파트너스 등과 함께 bhc를 사들여 오너 경영자가 된 동시에 각종 소송과 형사적 리스크의 한가운데에 서게 됐다. 이번 사건 역시 단순한 개인 비위가 아니라, 기업 간 치열한 법적 분쟁 속에서 벌어진 일이라는 점에서 무게가 다르다. 검찰에 의하면 박 전 회장은 2015년 7월3일 서울 송파구 신천동 bhc 본사에서 BBQ 직원 2명의 아이디와 비밀번호를 무단 도용해 BBQ 전산망에 접속한 뒤 bhc와 BBQ가 연루된 국제 중재 소송 관련 자료들을 살펴봤다. 이로 인해 박 전 회장은 2020년 11월 재판에 넘겨졌다. 아울러 박 전 회장은 유 정보팀장으로부터 BBQ 직원 이메일 아이디, 비밀번호, 전산망 주소가 적힌 메모를 받은 것으로 알려졌다. 2022년 6월 1심 재판부는 박 전 회장의 정보통신망법 위반 혐의를 인정해 징역 6개월, 집행유예 2년을 선고했다. 개인정보보호법 위반 혐의에 대해선 입증이 부족하다며 무죄 판결을 내렸다. 사건은 항소심으로 넘어갔다. 항소심 3차 공판 때 검찰과 변호인은 파워포인트(PPT)를 통해 2시간 동안 치열한 공방을 펼쳤다. 먼저 의견 개진 기회를 얻은 변호인은 “BBQ가 여러 차례 박현종 회장을 영업비밀 침해 등의 이유로 고소했지만 계속 무혐의 처분을 받았다”며 “그런데 검찰이 정보통신망법을 무리하게 적용해 박현종 회장을 기소했다”고 주장했다. 당시 변호인은 “검찰이 합리적 의심의 여지 없이 혐의를 입증한 것도 아니”며 “왜곡 가능성이 큰 간접 증거만 제시됐을 뿐”이라고 강조했다. 아울러 “박현종 회장은 2015년 7월3일 순댓국 프랜차이즈 인수 회의에 참석해 BBQ 전산망에 접속할 상황이 아니었다”고 부연했다. 반면 검찰은 “bhc가 2013년부터 BBQ 전산망에 무단 접속한 횟수가 236회에 달하지만 행위자가 드러나지 않아 기소하지 못했다”며 “박현종 회장은 무단 접속이 명백해 기소했다”고 반박했다. 지시했나 사면초가 검찰은 박 전 회장의 범행 동기에 대해 “2015년 BBQ 직원들이 박현종 회장이 bhc 매각을 총괄했다”는 진술서를 국제 중재 법원에 냈다. 국제 중재 소송에서 질 경우 지위가 불안정해질 수 있었던 박 전 회장은 “해당 진술서를 검토하고 반박해야만 했다”고 했다. 이어 “박현종 회장 휴대전화에서 BBQ 직원 아이디와 비밀번호를 적은 메모 사진이 나왔다. BBQ 전산망 접속 데이터 분석 결과, 박현종 회장이 BBQ 사내 메일을 포워딩(전달)한 개인 메일을 2년 만에 열람한 기록도 있다”며 혐의를 입증할 물적 증거가 많다고 했다. 검찰은 “2015년 7월3일 순댓국 프랜차이즈 인수 회의 참석자 2명은 박현종 회장을 회의에서 보지 못했다고 했다”며 박 전 회장의 알리바이를 부인하기도 했다. <smk1@ilyosisa.co.kr>