경매시장에 나오는 근린상가는 대체로 택지지구 내에서 상가 공급이 많은 도로변에 많다. 영업이 잘 안돼 경매로 나오는 상가도 많다. 하지만 주로 상가 투자자가 금융권에서 빚을 많이 얻어 썼다가 임대가 안 돼 또는 이자부담이 커 경매시장에 나오는 것이다. 투자자들이 많이 모이는 인기 종목일수록 낙찰가가 높다. 또 그럴수록 투자자에게 우량 매물로 돌아갈 확률은 줄어든다. 이것이 세상의 이치다.
상가 경매가 비인기라고 한다. 그렇지만 아파트 상가나 중심 상가는 사람들이 꾸준히 몰린다. 비인기 종목 중에서 ‘더 비인기 종목’인 근린상가는 사람들이 안 몰린다. 그런 점에서 근린상가는 틈새 종목이라고 할 수 있다.근린상가가 인기를 끌지 못하는 이유는 선입견이 작용하고 있기 때문이라는 게 필자의 생각이다. 대체로 상가 경매를 하려는 투자자들을 만나보면 “장사가 잘되겠느냐”며 먼저 걱정부터 한다. 월세가 잘 나올 수 있겠느냐고 지레 손사래를 치기도 한다.
그러나 상가시장을 잘 들여다보면 답이 나온다. 예를 들어 택지지구로 개발하는 신도시는 5~10층 규모의 근린상가(주로 플라자 또는 종합상가로 명명)의 일반분양은 초기 분양률이 50~60%다. 인기가 좋은 편이란 걸 알 수 있다. 그럼에도 불구하고 투자자에게 돈 되는 근린상가 경매 물건을 추천하면 달갑지 않게 생각한다.
택지지구 내 도로변 근린상가 경매 잘나와
비인기 종목 상가 경매 알고보면 틈새종목
상가경매에 참여할 때 절반값에 근린상가를 사서 연수익 10%를 낼 수 있다. 실제 가능할까. 일부 투자자들은 의구심을 가질 수 있겠지만 충분히 가능하다. 필자가 직접 관여해 성공을 일궈냈던 사례를 중심으로 경매를 통해 상가를 사는 노하우를 밝히고자 한다.
영업이 되지 않아
나오는 상가 많다
모든 투자에서 경쟁을 피하는 것이 상책이다. 경쟁이 심하면 남는 게 별로 없기 때문이다. 그런 점에서 경매시장에서 특히 상가시장에서 가장 재미를 톡톡히 보는 것이 근린상가다. ‘근린(近隣)’ 상가는 지역 상권 가까운 곳에서 생활에 필요한 물건을 공급하는 상가를 말한다. 아파트 상가와 중심 상가 중간쯤에 있고 업종도 편의점, 음식점 등으로 주로 생활 밀착형 물건을 파는 상가다.
아파트 상가나 중심 상가는 처음부터 배후 상권이 안정된 게 특징이다. 반면 근린상가는 유동인구가 많아지는 시점부터 상권이 활성화된다. 단지 내 상가보다 상권 범위가 넓은 반면 중심 상가에 비해 매매가가 저렴하다는 장점이 있다. 경매시장에 나오는 근린상가는 대체로 택지지구 내에서 상가 공급이 많은 도로변에 많다. 영업이 잘 안 되어서 경매로 나오는 상가도 많다.
하지만 주로 상가 투자자가 금융권에서 빚을 많이 얻어 썼다가 임대가 안 돼 또는 이자부담이 커 경매시장에 나오는 것이다. 투자자들이 많이 모이는 인기 종목일수록 낙찰가가 높다. 또 그럴수록 투자자에게 우량 매물로 돌아갈 확률은 줄어든다. 이것이 세상의 이치다. 상가 경매가 비인기라고 한다. 그렇지만 아파트 상가나 중심 상가는 사람들이 꾸준히 몰린다.
비인기 종목 중에서 ‘더 비인기 종목’인 근린상가는 사람들이 안 몰린다. 그런 점에서 근린상가는 틈새 종목이라고 할 수 있다. 근린상가가 인기를 끌지 못하는 이유는 선입견이 작용하고 있기 때문이라는 게 필자의 생각이다. 대체로 상가 경매를 하려는 투자자들을 만나보면 “장사가 잘되겠느냐”며 먼저 걱정부터 한다. 월세가 잘 나올 수 있겠느냐고 지레 손사래를 치기도 한다.
그러나 상가시장을 잘 들여다보면 답이 나온다. 예를 들어 택지지구로 개발하는 신도시는 5~10층 규모의 근린상가(주로 플라자 또는 종합상가로 명명)의 일반분양은 초기 분양률이 50~60%다. 인기가 좋은 편이란 걸 알 수 있다. 그럼에도 불구하고 투자자에게 돈 되는 근린상가 경매 물건을 추천하면 달갑지 않게 생각한다.
지금부터는 적은 투자금으로 소자본 창업자에 나서려는 사람이나 임대를 목적으로 상가를 값싸게 사두려는 사람들이 선호하는 근린상가 경매에 대해 알아보자. 1층 상가가 경매로 나온 것은 무리한 대출 때문에 나온 경우가 많다. 2층 이상은 영업 부실로 인해 임대료를 받기 어렵거나 임대가 안 돼서 나온 케이스다. 수원법원 안산지원에서 경매가 진행된 시흥시 정왕동에 있는 근린상가 낙찰 사례를 놓고 연구해 보기로 한다.
2001년 8월에 지어진 대지 489평, 5층 규모의 근린상가다. 일반상업지역 내에 위치해 있는 1층 상가 10평(15평형)이 경매에 나왔다. 최초 감정가 1억1500만원에서 2회 유찰해 최저 경매가격이 7360만원(감정가의 64%)으로 떨어졌다가 K씨가 단독 입찰로 7429만원에 낙찰 받았다.
이 상가는 시외버스 정류장 인근인 데다 주변에 서해아파트 등 대규모 주거 밀집지역도 갖추고 있다. 흔히 말하는 상권 형성이 잘되어 있는 것이 특징이다.
등기부등본 상 권리분석은 큰 어려움이 없었다. 이 상가 경매는 이중경매였다. 즉 경매사건 번호가 여러 개 있는 경매 물건이었다. 2002년 1월 최초 근저당권 설정자인 농협중앙회를 비롯해 우리은행, 쌍용캐피탈 등이 임의경매와 강제경매를 번갈아 신청했다.
기분 좋은 수준에서
상가주인이 바뀌다
이중경매 아닌 삼중경매는 대체로 경매 취하 가능성이 없어 권리분석에 큰 어려움이 없다는 게 장점이다. 경매 낙찰 후 권리 순서에 따라 배당을 받아나가는 물건이기 때문에 인수해야 할 권리는 없는 깨끗한 물건이었다. K씨는 입찰 전 권리분석보다는 물건분석에 치중했다. 이 상가에 세든 세입자는 보증금 300만원에 월 115만원의 계약을 하고 영업 중이었다. 하지만 보증금이 워낙 소액이었다.
탐문 조사를 통해 확인한 결과 월세를 수 개월치 내지 않아 보증금이 월세로 다 나가버린 상태였다. 명도에 따른 저항은 없을 것으로 판단됐다. 문제는 과연 이 상가를 낙찰 받았을 때 수익성이 얼마나 있을까 하는 것이었다. 조사를 먼저 시작했다. 우선 상권분석을 해본 결과 장사가 썩 잘된다고 보기는 어렵지만 안정성은 있어 보였다. 게다가 1층 상가여서 임대도 손쉬워 보였다.
유동인구 많은 지역 1층 점포 노려볼 만
50% 싸게 낙찰 받고 세로 임대수입 챙겨
인근 자영업자들에게 자세히 물어보니 장사가 생각만큼 잘 안 된다고 말하는 답변을 더 많이 들을 수 있었다. 그러나 인근에서 분양하는 신규 상가의 경우 분양가가 만만치 않았다. 1층 분양가가 많게는 3.3㎡ 당 1800~2000만원 수준이었고, 2층도 700~900만원이었다. 가격이 무척 센 편이었다. 그런데 이 경매 물건은 최저 입찰가로 따지면 3.3㎡ 500만원이 채 안 되었다.
K씨는 일단 대단한 횡재(?)라고 판단해 3.3㎡ 당 492만원꼴에 입찰해 최고가 매수인이 됐다. 낙찰에 성공한 것이다. K씨는 단독으로 입찰했던 게 조금 찜찜하긴 했지만 시세의 거의 절반값 이하로 산 것에 만족하고 명도에 나섰다. 상가 임차인은 수제비 전문점을 운영하고 있었다. 그 임차인은 경매에 직접 참여해 낙찰 받고 싶었지만 돈이 없어 입찰에 참여하지 못했다며 좋은 조건으로 다시 세를 놓아달라고 부탁했다.
K씨는 명도 때문에 세입자와 껄끄러울 필요가 없고 추가로 비용도 들지 않는 편한 길을 택했다. 기존 세입자에게 보증금 1000만원에 월 70만원의 재계약서를 작성했다. 기존 세입자에게 이처럼 다시 세를 놓으면 이것이야말로 ‘꿩 먹고 알 먹는’ 경우가 아닐까 싶다. K씨는 이 같은 경매 투자를 통해 연 10% 정도의 안정적인 투자 수익률을 거둘 수 있게 되었다. 은행 금리의 2배 정도 되는 금리를 얻게 되어 만족스럽다는 표정이다.
물론 이 같은 임대수익 중에서 일부는 임대소득에 따른 세금으로 내야겠지만 이는 현재로서는 큰 부담이 아니다. 그리고 만일 이 상가를 시세대로 판다고 하면 K씨는 100%의 수익도 기대할 수 있게 됐다.