김형선 박사의 부동산 재테크 정복기<4>

‘숨은 돈’ 되는 경매물건 찾아라

입찰경쟁이 낮으면서 값싼 알짜배기 경매물건을 찾는 방법을 찾는 것은 모든 경매투자자들의 희망일 것이다. 이 방법을 찾는 첫 번째 열쇠는 현장에 가보는 것이다. 돈 되는 부동산을 찾으려는 투자자가 현장을 가보지 않는다는 것은 어불성설. 특히 경매물건은 현장답사를 통해 부동산의 가치를 찾을 수 있는 확률이 높다.

현장답사 통해 부동산 가치 찾을 수 있는 확률 높아
진정한 경매 고수는 “경쟁력이 낮은 물건을 노린다”


현장에서 투자성을 파악할 수 있는 대표적인 경매물건은 공부상의 표시와 실제 표시가다른 물건이라고 할 수 있다.

매각서류·공적서류
맹신하면 ‘큰코다쳐’

예를 들어 공부상으로는 맹지로 되어 있으나 실제로는 현황상 도로가 나있는 토지, 공부상으로는 지하층이나 실제 현장을 가보면 지상층, 인근에 혐오시설이 있는 것으로 감정평가서에 기재돼 있으나 사실은 거리상 멀거나 아예 이전해 현재는 다른 시설이 들어서 있는 경우 등이 이에 해당한다. 또 임대차관계 조사서에는 전입자가 살고 있는 것으로 되어 있으나 실제로는 점유를 상실해 이사를 간 경우와 같이 실제 서류상의 기재내용과 실제 현황상 차이가 많이 나는 것이 경매물건이다.

이런 사실은 현장을 방문하지 않으면 알 수 없다. 그렇기 때문에 투자자들의 관심에서 멀어져 물건 가치에 비해 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있다. 의외로 공부상 표기내용과 현황이 다르다는 것을 아는 투자자는 그리 많지 않기 때문이다. 매각서류와 공적서류를 전적으로 신뢰하는 탓이다. 숨은 돈 되는 경매물건을 찾는 또 다른 방법은 경쟁력이 낮은 물건을 노리는 것. 많은 투자자들이 군침을 삼키는 매력적인 물건은 입찰율과 입찰가가 높은 것이 당연하다. 대신 한 발 물러서 남들이 잘 찾지 않는 매물을 노리는 것이 진정한 고수다.

틈새 노리면 입찰자 적어 의외의 성공 ‘쏠쏠하네’
개발·리모델링‘눈여겨보고’  반지하 매물 ‘노리고’

2000년 경매 컨설팅회사를 운영할 때 주부사원으로 근무했던 N씨는 내가 아는 ‘돈 되는 물건 찾기 고수’중 하나다. 그녀는 독특한 경매투자 노하우를 터득해 투자를 하는 투자자다. N씨의 성공 비결은 경매입찰 전 법원 감정가를 유심히 살핀 뒤 다른 이들보다 한 발 앞서 입찰에 나서는 것이다. 실제 N씨는 경매물건을 감정한 시점을 꼼꼼히 따진 뒤 첫 입찰에 참여한다. 그 이유는 여러 가지 이유로 경매물건이 변경, 연기되어 1~2년 묵혀 있다가 다시 경매시장에 나오는 경우가 있기 때문이다. 이럴 경우 부동산 값에 시차가 생기는데 이를 역이용하기 위해서다.

부동산 값이 하락했다가 몇 년 후 나온 물건은 매각 시점엔 시세를 정확히 반영하지 못해 시세의 20% 정도 싸게 나온다. 한 번도 떨어지지 않은 신건에서도 수천만원의 시세차익을 거둘 수 있는 우량 물건으로 바뀌어 있는 것이다. 이런 사실을 잘 알고 있는 N씨는 좋은 물건을 잘 골라 성공적으로 투자를 하고 있다.

외견상 허름한
경매물건 투자 ‘짭짤’

틈새를 노리는 것도 숨어있는 돈 되는 물건을 찾는 비법 중 하나다. 그중 하나는 외견상 허름한 경매물건에 투자하는 것. 겉으로 보기에는 허름하고 볼품없는 연립이나 다세대주택 중에 재개발, 재건축, 뉴타운, 택지지구 편입 같은 물건으로 바뀌어 가격이 크게 오르는 물건이 적지 않다. 이런 물건들은 상대적으로 입찰자가 적어 의외의 성공을 맛보게 해 준다. 흠집이 많은 탓에 인기가 없는 물건일수록 쏠쏠한 재미를 안겨주는 경우도 많다는 것이다.

외면받는 경매물건
알고 보면 ‘노른자’


개발과 리모델링을 눈여겨보는 것도 숨은 물건을 찾는 방법이다. 지금은 아무 매력이 없어 보이는 주택이나 토지일지라도 대지가 넓거나 땅의 모양이 반듯하다면 부동산 가치를 높일 여러 가지 방법이 있다. 증축이나 개축을 하거나 인접 필지 토지주인과 합필하는 등이 그것이다. 반지하 매물을 노리는 것도 성공 경매에 도움이 될 수 있다. 최근 서울, 인천 및 수도권 주요 도시를 관할하는 법원에서 진행되는 다세대·연립 경매물건의 경우 한 물건 당 많게는 십여 명의 응찰자가 몰려 감정가를 상회하는 높은 가격에 매각되는 진풍경이 연출되고 있다.

이런 물건은 뉴타운 재개발, 균형발전촉진지구 및 도시개발구역으로 예정 또는 지정되어 개발이 예정된 지역의 물건들이다. 연립주택이나 다세대주택의 경우, 통상 지상층이나 지하층의 대지지분이 거의 같고 어떤 물건은 상대적으로 지하층이 대지지분이 많은 물건도 있다. 이런 물건이 재개발될 때는 그 대지 지분권의 수량이 절대적인 영향을 받게 되므로 수익성이 매우 좋은 물건이 될 수도 있다. 따라서 경매투자에 관심이 있다면 이들 지역의 경매물건 중 상대적으로 경매 참여자들의 관심이 덜 집중되는 지하층 경매물건에 도전해 보는 것도 성공재테크의 한 방법이 될 수 있다.

이때는 이미 사업 진행이 많이 진척된 지역일수록 입찰 경쟁이 치열해 지는 경향을 보이는 관계로 자금 운용에 시간적 여유가 있다면 사업 초기단계인 지역, 경쟁이 상대적으로 치열한 서울, 인천 지역보다는 경기지역을 공략하는 것이 낙찰 성공 확률을 높일 수 있는 하나의 방법이 될 수도 있음을 유념해야 한다.



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<단독 입수> 노상원 수사 기록 ②부정선거에 꽂힌 내막

[단독 입수] 노상원 수사 기록 ②부정선거에 꽂힌 내막

[일요시사 취재1·정치팀] 오혁진·박희영·김철준 기자 = 12·3 내란 사태가 발생한 지 6개월이 지났다. 특검이 출범하면서 관련 수사도 발 빠르게 진행되고 있다. 현재까지 여러 언론을 통해 핵심 인물들의 수사 기록이 일부 보도됐다. 그러나 노상원 전 정보사령관에 대한 내용은 구체적으로 언급된 바 없다. <일요시사>는 경찰 비상계엄 특별수사단의 ‘노상원 수사 기록’을 단독으로 입수해 공개하기로 했다. “부정선거 증거가 차고 넘치고 나중에는 드러날 것이다.” 노상원 전 국군정보사령관이 수사기관에 진술한 내용이다. 그가 윤석열 전 대통령과 김용현 전 국방부 장관처럼 부정선거 음모론에 꽂혀 있다는 걸 알 수 있는 대목이다. 노 전 사령관은 윤 전 대통령의 지지자들이 주최하는 집회에도 적극적으로 참여했다. 사실상 수년 전부터 망상에 빠져있었다고 볼 수 있다. 같은 생각 노 전 사령관이 윤 전 대통령 지지자들이 주도하는 부정선거 음모론 집회에 참여하기 시작한 건 2년 전부터로 추정된다. <일요시사>가 입수한 노 전 사령관 수사 기록에 따르면 그는 부정선거 음모론 집회와 전광훈 사랑제일교회 목사의 집회에 여러 차례 참여했다. 노 전 사령관이 전 목사와 개인적으로 알았는지는 확인되지 않았다. 다만 노 전 사령관은 김 전 장관에게 집회에 참여할 때마다 당시 분위기와 참석자들이 윤 전 대통령을 어떻게 생각하는지에 대해 텔레그램으로 자신의 의견을 전달했다. 1년간 ‘극우 집회’를 분석한 노 전 사령관은 부정선거 음모론에 집착하기 시작했다. 그는 “문상호, 정성욱, 김봉규 등과 만날 때 주로 어떤 말을 했느냐”는 경찰 측의 질문에 “선관위를 얘기했는지는 잘 모르겠는데 선관위가 부정선거의 온상이라고 김용현 전 장관이 많이 말씀하셨다. 나에게도 여러 번 선관위의 부정선거에 대해 알아보라고 지시했고 네이버로 찾아도 봤다”고 말했다. “부정선거를 주로 누구에게서 들었냐”는 경찰 측의 질문에는 “관련 집회에 여러 번 참여하면서 들었고 특정 인물이 누구인지 실명을 거명하긴 그렇다. 나도 김 전 장관에게 보고를 해야 해서 스스로 공부도 많이 했다. 여론조사 조작이나 선거 부정은 합리적인 근거가 있다”고 했다. 전 주도 윤 지지자 극우 집회 직접 참석 김과 텔레그램으로 부정선거 자료 공유 노 전 사령관은 부정선거의 근거로 “선관위 산하에 여론조사심의위원회가 있다. 여론조사기관은 여론조사심의위에 등록해야 한다. 여론조사기관의 갑이다. 여론조사심의위원회는 9명으로 위원장 이대영 사무총장과 강성봉 등이고 그 밑에 쭉 있는데 7명이 진보 계열 인물이다. 여론조사기관이 편향되어 있지 않을 수 없는 것이다”고 주장했다. 노 전 사령관은 부정선거 음모론자들이 주장하는 임시선거사무소에 대해서도 언급했다. 그는 “네이버에 검색하면 다 나오는데 2021년 국회의원 선거 때 동작구 선거사무소가 있는데 옆을 임대해서 임시선거사무소를 만들었었다. 언론에 나오니까 발뺌했었고 김 전 장관에게 보고하자 김 전 장관이 더 많은 자료를 보내 줬었다”고 했다. 노 전 사령관은 중앙선거관리위원회(이하 선관위)의 부정선거가 확실하다며 “결국에는 다 까질 것이다. 전산은 한 번 까지면 되돌릴 수가 없다. 폭파하거나 고물상에 갖다 버리지 않는다면 전산은 결국 까진다. 북한이 쳐들어온 것도 아니고 서울 상공에 포를 쏜 것도 아니지만 윤석열 전 대통령께서는 선관위의 부정선거가 확실하다고 생각하시고 정국이 전시에 준하는 사태라고 민감한 상황이라고 보신 것 같다. 그런 상황이 아닌데도 그렇게 행동한 건 그만큼 절박했기 때문이라고 본다. 2시간짜리 호소였다. 만약 국회 결정을 윤 전 대통령께서 받아들이지 않았다면 유혈사태가 났을 것”이라고 윤 전 대통령을 옹호했다. 노 전 사령관은 지난해 12월 초, 선관위가 서버 교체를 검토했다가 교체하려 했던 것을 두고 “윤 전 대통령께서 어디에선가 확실하고 핵심적인 정보를 들으셨을 것 같다. 서버 조작이 있었기에 그 서버를 우리가 확보하려 할 때 선관위 측이 폭파했을 수도 있다”고 말하기도 했다. <일요시사>가 입수한 여인형 전 방첩사령관의 군검찰·검찰 피의자 신문조서를 보면 윤 전 대통령은 지난해 8월 초 ‘정보사 군무원 간첩 사건 수사 결과’를 보고받는 자리에서 더불어민주당(이하 민주당) 대표였던 이재명 대통령을 포함한 정치인 등 인물들에 대해 “비상대권을 사용해 이 사람들에 대해 조치를 해야 한다”며 “현재의 사법체계, 형사소송법, 방탄국회 및 재판지연 아래에선 이런 사람들을 어떻게 할 수 없다”고 주장했다. '이재명 조치’ ‘2시간짜리 계엄’ 겹치는 윤·노 발언 "서버 확보하려 했다면 선관위가 폭파했을 것” 주장 윤 전 대통령이 “비상대권을 사용한 조치”를 언급한 건 한두 번이 아니다. 그만큼 이 대통령과 자신의 의견을 거스르는 인물들에 대한 복수심이 극에 달했던 것으로 해석된다. 이는 노 전 사령관도 마찬가지다. 노 전 사령관은 경찰에 “김용군(대령)과 구삼회 등에게 ‘이재명은 죄가 7개인데 봐주고 지연시키고 구속도 안 되고 당 대표까지 하는데 더불어민주당이 감사원장, 중앙지검장, 판사 등을 모두 탄핵하려고 하는 게 과연 올바른 세상이냐’고 한 적이 있다”고 진술했다. 윤 전 대통령과 노 전 사령관이 언급한 말이 일치하는 건 이뿐만이 아니다. 윤 전 대통령은 지난해 12월12일 “국정원 직원이 해커로서 해킹을 시도하자 얼마든지 데이터 조작이 가능했고 비밀번호도 아주 단순해 ‘12345’ 같은 식이었다”고 주장한 바 있다. 노 전 사령관도 “선관위가 헌법기관인데 스스로 깨끗해야 하거나 아무런 문제가 없어야 하는데 황제·세자 채용 등 문제가 나왔다. 각종 할 수 있는 최악의 것은 다 저질렀다. 그리고 전산 해킹이 언급될 때 서버 본체를 보여준 것도 아니고 일부 샘플만 살짝 보여줬는데 얼마든지 전산 조작이 가능하고 해킹에 얼마나 취약하면 비밀번호가 ‘1234’냐. 이미 그런 게 다 나왔다. 그렇게 떳떳하면 왜 본체를 못 열어주나”고 말했다. 그러나 조태용 국정원장은 같은 해 12월 검찰 조사에서 “선관위 시스템에 보안상 취약점이 발견됐지만, 부정선거에 관한 단서는 전혀 포착하지 못했다”는 내용으로 보고했다고 진술했다. 일각에서는 노 전 사령관이 윤 전 대통령과 직접 비화폰으로 연락을 주고받았을 것이라는 보고 있다. 실제 노 전 사령관도 지난해 12월2일 자신의 지인에게 윤 전 대통령과의 친분을 과시했다. 노 전 사령관은 당시 “나 같은 경우는 브이(V, 윤 전 대통령 지칭)하고 이렇게 좀 도와드리고 있다. 원래 한 4~5년, 3~4년 전에 알았다뿐이고 그래서 이제 뭐 이렇게 여러 가지로 좀 도와드리고 있다. 비선으로”라고 했다. 친분 과시 노 전 사령관은 안산 ‘롯데리아 회동’에 참석했던 구삼회 전 육군 2기갑여단장에게도 “며칠 전에는 김용현과 함께 대통령도 만났다. 갈 때마다 대통령이 나한테만 거수경례를 하면서 ‘사령관님 오셨습니까’라고 한다. 내가 이런 사람이다. 대통령과 장관 같이 만난다. 나는 벌써 여러 번 만났다”고 했다. <hounder@ilyosisa.co.kr> <hypak28@ilyosisa.co.kr> <kcj5121@ilyosisa.co.kr>