김형선 박사의 부동산 재테크 정복기<3>
김형선 박사의 부동산 재테크 정복기<3>
  • 김형선
  • 승인 2009.07.21 10:33
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신도시아파트 경매 성공 투자 전략은 이것!

얼마 전 상담차 찾아온 고객이 한 분 있었다. 조그만 공장을 운영하고 있다는 한민수(49·가명)씨는 내 집 마련과 수익성을 동시에 얻고자 신도시 아파트 경매에 참여하고 싶다고 했다. 실제 그는 몇 차례 혼자 경매에 참여해 보았으나 여의치 않자 내방을 한 것이다. 상담을 하면서 한씨의 투자에 허점을 발견했다. 바로 전략이 없었다는 것이다. 주먹구구식으로 덤볐으니 백전백패, 손실을 당하지 않은 것이 천만다행이라고 할 정도다.

신도시 중에서 유망 인기지역 아파트 고르는 게 핵심
전략 없이 주먹구구로 경매 입찰에 참가하면 백전백패


신도시 아파트 경매의 성패는 전략에 있다고 해도 과언이 아니다. 이 같은 아파트 입찰장에는 적은 돈으로 내 집을 장만하려는 실수요자들이 넘쳐난다.
투자로 차익을 보려는 가수요자들과 주택임대업자들까지 가세한다. 전쟁터를 방불케 할 정도다. 이 같은 경쟁에서 낙찰을 받기 위해서는 치밀한 작전이 주효할 수밖에 없다.

기다리기보다는 한 타이밍 앞서라

실제 신도시 일대 주거환경이 쾌적한 중대형 아파트와 고급 주택은 낙찰가율이 웬만한 서울지역과 맞먹는 경우가 허다하다. 입찰 경쟁률 역시 지속적으로 상승하고 있다. 수회 유찰되기를 기다리기보다는 한 타이밍을 앞서 입찰에 나서는 게 유리하다는 것이 이에 기인한다. 그러면 핵심전략은 어떤 것이 있을까. 무엇보다 되도록 신도시 중에서 유망 인기지역 아파트 물건을 고르는 게 핵심이다.

예컨대 분당, 일산, 과천 등 인기지역은 잘 짜여진 도로망에 백화점, 쇼핑센터 등 대형 유통시설이 밀집되고 자연과 도시가 잘 조화된 현대식 공원과 체육시설 등 생활환경이 쾌적하다. 이런 수도권 신도시 부동산은 경기 부침에 민감하지 않아 가격 변동이 적어 환금성이 뛰어난 게 보통이다. 또한 신도시 주택은 되도록 지하철과 인접해 있고 교통과 생활편의시설 이용이 편리하며 주위에 각종 공원과 체육시설을 두루 갖춘 곳이라야 투자성이 있다.

단지가 클수록 편의시설이 잘 갖춰져 있고 이것은 곧 되팔 때 가격상승 폭이 크다는 것을 의미한다. 최근 2회 유찰 후 낙찰되는 신도시 아파트의 경우 감정가가 시세를 충분히 반영했거나 낮게 잡힌 경우 1회 유찰 후 최저가로 낙찰받는 게 오히려 유리할 수 있다. 무리한 경매투자보다는 충분한 시세차익을 거둘 수 있는 알짜 아파트 경매물건을 위주로 경매 사냥에 나서는 게 좋다.

최근 경기침체로 신도시 경매아파트의 완만한 하락세를 유지하고 있어서다. 게다가 은행권의 부실채권 증가로 인해 꾸준하게 경매물건이 유입하고 있는 만큼 조급한 경매투자는 실패로 이어질 수 있다. 신도시 주택은 경기 침체기 때 서울보다 가격 하락폭이 큰 게 일반적이다. 때문에 막연히 가격이 오르리라는 심리로 투자하는 건 금물이다. 오히려 집값이 큰 폭으로 떨어지는 것은 상대적으로 인기가 없고 수요가 많지 않다는 점을 염두에 두는 것이 현명하다. 최근 서울 수도권 아파트가 저점을 찍었다는 기대심리로 인해 중소형 아파트에 대한 과열양상이 나타나고 있다.

분당 등 일부 신도시는 경매 과열양상까지 띠며 낙찰가가 감정가에 육박하는 현상도 속출하고 있다. 되도록 예정 입찰 가격을 정해 고가에 낙찰 받는 경우를 피해야 한다. 신도시 개발예정 지역이나 후보지 등으로 거론되는 지역을 주변 사람들의 개발소문만 믿고 투자할 경우 나중에 낭패를 당할 수 있다. 되도록 주거환경이 쾌적한 곳에 투자하는 게 바람직하다. 특히 2회 유찰되어 겉으로는 싼 아파트 경매물건으로 보이지만 실상은 비인기층이거나 과대 감정가, 부실공사로 인한 가격하락 지역도 있다.

입찰은 정확한 시세파악 후에

철저하게 현재 거래되는 시세를 파악한 후 가격을 써내야 한다. 정확한 시세파악은 최근 거래된 급매물을 기준으로 삼고 최근 1개월 안에 낙찰된 저가 경매물건을 기준 삼으면 초보자도 어렵지 않게 낙찰가를 산정해낼 수 있다. 경매물건인 만큼 권리관계가 깨끗한 물건을 고르고 다소 다리품을 팔더라도 여러 물건을 물색한 후 투자자의 여건에 맞는 지역 내 물건을 집중적으로 노리는 게 좋다.

단지 클수록 되팔 때 가격상승 폭 크고 환금성 높아
투자자 여건 맞는 지역내 물건 노리는 게 유리


아파트 경매투자는 한 번만 실수해도 큰 손실을 떠안을 확률이 높다. 따라서 몇 가지 원칙을 가지고 접근해야 그만큼 위험에서 벗어날 수 있다. 일단 인기를 끌고 있는 아파트 물건은 입찰을 자제하거나 느긋하게 기다리는 것이 좋다.물량이 풍부해질 때까지 지켜보는 것이 현명하다는 얘기다. 인기지역 내 아파트값이 일시적으로 급등한 지역이나 인기가 많은 층·향·동·브랜드 아파트가 이에 해당한다.

‘소문난 잔치에 먹을 것이 없다’는 옛말이 있다. 경매도 이와 상통한다. 경매아파트는 남는 것이 많지 않다는 인식을 가지고 입찰에 참여해야 한다. 무작정 ‘묻지마 투자’를 했다가는 낭패를 보기 십상이다. 문제는 입찰 가격을 어느 선으로 맞춰야 하는가 여부다.

이것에 대한 정답은 없다. 하지만 최근 거래되고 있는 지역아파트의 평균값을 정해 최소 10~15% 정도 남는다고 생각하고 입찰에 임하는 것이 바람직하다고 할 수 있다. 간혹 입찰장에서 지켜보면 ‘무조건 많이 유찰된 것이 좋다’는 생각으로 투자에 임하는 입찰자들을 볼 수 있다. 이는 위험한 발상이다.

1회 유찰된 물건을 노려라

이런 물건은 외관상 가치가 있어 보이지만 뚜껑을 열어보면 기대와 상반된 결과가 도출되는 경우가 허다하다. 과열현상에 현혹돼 가격이 감정가를 훌쩍 넘어가는 기현상이 그것이다. 성공적으로 경매아파트를 잡기 위해서는 감정가가 낮은 상태에서 1회 유찰된 물건을 노리는 것이다. 이 물건을 가격을 조금 높여 입찰하면 값싸고 수월하게 낙찰받을 확률이 높다. 반면에 유찰이 잦은 아파트는 문제가 있다는 것을 암시하고 있으므로 무조건 피하는 게 상책이다.

이런 물건은 겉으로 보기에는 별 문제 없이 보이는 경우가 많다. 그렇지만 이유 없이 여러 번 유찰되는 것은 바꿔 말하면 서류상으로 나타나지 않는 결정적 하자가 존재하고 있다는 얘기다. 문제의식을 가지고 확인하고 또 살펴보아야 한다.



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