대한민국 국민이라면 누구나 재테크에 관심이 있다는 것을 부정할 사람은 없다. 각종 재테크 정보들이 떠돌고 있는 요즘, 각종 주식, 세(稅)테크, 적립식 펀드, 부동산 경매 등이 새로운 투자의 대안으로 떠오르고 있다. 이 중 부동산경매(이하 경매)가 대중화되면서 일반인들도 손쉽게 참여해 투자 및 내 집 마련의 수단으로 각광받고 있다. 윤재호 박사와 함께 경매 상식을 배워보자.
◈ 경매신청취하
경매부동산에 대해 경매신청 후 경매기일에서 적법한 매수의 신고가 있기까지의 사이에 있어서는 경매신청인은 임의로 경매신청을 취하할 수 있으나 매수의 신고가 있은 후에 경매신청을 취하함에는 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인의 동의를 필요로 한다.
◈ 경매절차의 취소
경매절차의 취소사유로서는 부동산의 멸실, 채무자의 경매목적물의 소유권의 상실, 그밖에 법령에 의한 강제집행의 금지 등으로 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 취소사유 발생 원인을 묻지 않고 경매절차를 취소해야 한다.
◈ 경매절차의 정지
강제집행을 불허가, 정지, 담보제공, 채권변제, 의무이행연기, 소 취하 등의 집행력 있는 판결이나 공정증서, 화해 조서 등의 정본이 제출된 경우 집행을 정지하거나 제한해야 한다.
◈ 경정결정
매각허가 결정이나 매각불허가 결정에 대한 항고가 이유가 있다고 인정하는 때 집행법원은 그 취소를 고지함으로서 변경된 결정의 효력이 발생되는데 이를 경정결정이라 한다.
◈ 계산서(채권계산서)
법원사무관은 배당요구종기일까지 채권신고 최고를 하고 배당기일이 정해진 때는 1주 안에 배당기일까지의 이자, 그밖에 부대채권 및 집행비용을 적은 계산서를 법원에 제출하도록 하고 있다.
◈ 공과주관 공무소에 대한 최고
법원은 경매개시결정 후 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 대해 목적부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 일정한 기간 내에 통지할 것을 최고하는데 이는 우선채권인 조세채권의 유무, 금액을 통지받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인함과 동시에 주관 공무소로 하여금 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 주는 것이다.
◈ 공동경매
여러 명의 채권자가 동시에 경매신청을 하거나 먼저 신청한 경매가 아직 개시결정을 하지 아니한 경우 경매신청을 병합해 1개의 경매개시결정을 해야 한다. 신청인들은 공동의 압류채권자가 되고 그 집행절차는 단독으로 경매신청을 한 경우에 준해 실시되는 절차다.
◈ 공동소유
하나의 물건을 2인 이상이 공동으로 소유하는 것을 공동소유라고 한다. 민법은 공동소유의 유형으로 공유, 합유, 총유로 구분하는데 공유는 공유자 각자가 갖는 지배권능을 지분이라 하고 그 지분의 처분은 자유이고 또 언제든지 분할을 청구해 단독소유로 전환할 수 있다. 합유란 일정한 공동사업을 목적으로 2인 이상이 결합했지만 그것이 단체로서의 독립성을 갖추지 못한 조합이 소유하는 재산소유 형태이며 총유란 권리능력 없는 사단이 재산을 소유하는 형태다. 부동산 경매시는 공유자에게 우선매수권이 있다.
◈ 공동입찰
여러 사람이 공유 또는 합유를 목적으로 공동해 입찰신청을 하는 것으로 공동입찰 시에는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시해야 한다.
◈ 공매
공적기관에 의해 강제적으로 행해지는 매매로서 공법상의 채권인 조세채권의 실현을 목적으로 국세체납처분에 의한 강제집행절차다. 자산관리공사에서 대행하고 있으며 국세징수법에 의해 압류된 압류재산과 판매를 부탁받은 수탁재산, 자산관리공사 명의로 취득한 유입자산 등이 있다.
◈ 공시송달
송달을 받을 당사자의 주소, 거소, 기타 송달장소를 알 수 없는 경우와 외국에서 송달을 해야 할 경우에 촉탁에 의한 송달이 불가능하거나 촉탁에 의해도 그 목적을 이루기 어렵다고 예상되는 경우에 절차의 계속과 당사자의 권리 보호를 위해 법원사무관 등이 송달할 서류를 보관하고 당사자가 출석하면 언제라도 그 서류를 교부한다는 취지를 법원 게시판에 게시함으로서 송달에 갈음하는 방법이다.
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윤재호 프로필
경매전문가 윤재호는 광운대경영대학원 강의교수, 건설산업교육원·한국공인중개사협회 실무교수, 연세대 사회교육원 등 대학과 기업에서 경매와 실전투자 강의 등의 활약을 하고 있다. 또 메트로컨설팅 대표로 활동 중이며 KIRA연구원, 한국통신(KT) 리치앤조이중개(주) 대표와 스피드뱅크 투자자문센터장을 지냈다.
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