Q&A 부동산 재테크<3>
Q&A 부동산 재테크<3>
  • 최민이
  • 승인 2009.07.21 10:33
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부동산 거래에 있어서 유의할 사항

Q. 삼순이는 지금 살고 있는 전셋집의 임차기간이 다 되어 다른 전셋집을 알아보던 중 싸게 나온 다세대 주택이 있어서 전세계약을 했다. 그런데 계약을 체결하고 집으로 돌아오던 중 이웃 주민인 삼식이에게 그 다세대 주택과 같은 값의 변두리 지역에 있는 아파트를 소개받았다. 삼순이는 아파트가 더 괜찮다는 생각에 다세대 주택 전세계약을 해제하고 싶은데 이 경우 24시간 내에 계약의 해제가 가능한가.

A.임대인과 24시간 이내에 전세계약을 해제할 수 있다는 특약을 하지 않는 한 삼순이는 임대인의 동의 없이 일방적으로 그 전세계약을 해제할 수 없다.
여기서 포인트를 살펴보면 개인이 사회생활에서 자유로운 인격자로서 자기의 의사에 기초해 자유로이 계약을 체결하고 그 법률관계를 처리할 수 있는 것은 계약자유의 원칙이라고 한다. 이런 계약을 해제해 그 효력을 부인하려면 약정 또는 법정의 해제권 발생사유에 해당되어 해제권이 인정되거나 계약당사자의 합의에 의해 해제할 수 있을 뿐이다.


예를 들면 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다(민법 제565조). 위에서는 당사자 사이에 24시간 이내에 계약을 해제할 수 있다는 해제권 발생의 특약이 있는 것도 아니고 계약금을 지급한 것도 아니다. 또한 임대인의 채무불이행이 있는 것도 아니다. 따라서 약정 또는 법정의 해제권 발생사유가 없으므로 임대인이 계약해제에 동의하지 않는 한 삼순이는 그 주택의 전세계약을 일방적으로 해제할 수가 없다.


Q. 삼순이는 남편 삼식이의 명의로 되어 있는 건물을 좋은 조건에 매입하려는 사람이 있어서 그 건물을 팔려고 하나 현재 삼식이는 외국에 출장 중인 관계로 부재중이다. 이 경우 삼순이는 위 건물을 매도할 수 있는가.

A. 남편 삼식이로부터 그 건물을 매도하라는 권한의 위임(대리권의 수여)이 없었다면 삼순이는 이 건물을 매도할 수 없다. 여기서 포인트는 부부가 일상가사에 관한 법률행위를 서로 대리할 수 있고 또 서로 상대방이 대리한 행위에 대해 연대책임을 진다(민법 제827조)는 것이다. 그러나 남편 소유의 부동산을 처가 처분하는 일은 일상가사에 속하는 일로 볼 수 없으므로 남편의 집을 부인이 팔기 위해서는 남편으로부터 별도의 대리권의 수여가 있어야 한다. 다만 처가 별도의 대리권의 수여 없이 일방적으로 남편 소유의 부동산을 처분한 경우가 문제가 된다.

이 경우 처의 남편 소유의 부동산 처분행위는 대리권 없이 한 무권대리행위로서 남편에게는 그 효력이 없을 것이나 상대방이 처에게 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 경우에는 권한을 넘은 표현대리(민법 제126조)가 되어 상대방은 남편에게 그 효력을 주장할 수 있다. 여기서 삼순이가 남편 삼식이의 부동산을 매도하는 행위는 부부간의 일상가사대리권의 범위를 넘는 행위다.따라서 삼순이가 그 건물을 매도하려면 남편 삼식이로부터 권한(대리권)을 위임받았어야 한다. 따라서 이런 권한의 위임이 없었다면 삼순이는 이 건물을 매도할 수 없다.



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