‘수익형 틈새’ 업무용 단지 어때?

지금까지 규제가 적어 인기를 끌었던 오피스텔과 생활숙박시설(레지던스)이 신축년 들어 사실상 규제를 받게 되면서 업무용 부동산이 주목받고 있다. 

소형 아파트의 주거용 대체재로 인기를 끌었던 오피스텔이 지난해 연 0.5%의 역대 최저 기준금리의 수혜를 누리지 못했던 것으로 나타났다. 일반적으로 오피스텔 등 수익형 부동산은 저금리 시장에서 투자수요가 늘기 때문에 안정적인 월수입을 기대할 수 있다. 

안정적
월수입

하지만 오피스텔의 경우 최근 3~4년간 이어진 공급 과잉이 수익률 상승을 가로막았다. 엎친 데 덮친 격으로 정부가 지난해 8월12일부터 취득세 중과 대상에 오피스텔을 포함시키면서 오피스텔 투자 열기에 찬물을 끼얹었다.

틈새 수익형 부동산으로 반짝 인기를 끌었던 생활숙박시설도 규제의 화살을 벗어나지 못할 전망이다. 정부가 최근 생활숙박시설을 주택 용도로 사용할 수 없도록 법 개정을 추진하면서 관련 업체들도 비상에 걸렸다. 일부 투자자들은 물량 희소성을 이유로 프리미엄(웃돈)을 얹어 분양권 매도에 나서는 모습이다.

업계에 따르면 국토교통부는 지난 14일 생활숙박시설 분양 공고 때 ‘주택 사용 불가·숙박업 신고 필요’ 문구를 명시하도록 건축물분양법령 개정을 추진할 계획이라고 밝혔다. 국토부는 이미 분양된 생활숙박시설 역시 주택 용도로 사용할 경우 이행강제금을 부과하기로 하는 한편, 주거용 오피스텔이나 주택으로 용도를 변경하도록 유도한다는 방침이다. 생활숙박시설은 호텔과 주거용 오피스텔이 결합된 형태의 상품으로 그동안 비주택으로 구분돼 대출, 전매 제한 규정이 없다는 장점 덕분에 틈새 투자 상품으로 인기를 끌어왔다.

오피스텔과 생활숙박시설에도 규제가 가해지면서 업무용 수익형 부동산인 지식산업센터나 섹션 오피스, 공유 오피스가 반사이익을 볼 것으로 보인다. 규제가 적용될 이유가 없을 뿐더러 새해에도 초저금리 기조가 지속될 전망이기 때문이다. 입주 수요도 증가하고 있어 전망도 밝은 편이다. 해마다 1인 창조기업이나 스타트업 등 소규모 사업자, 온라인 사업자, 유튜버 등이 늘고 있어서다. 

공급 과잉, 취득세 중과 대상…
오피스텔 투자 열기 여기까지? 

먼저 지식산업센터는 수요자의 추세에 맞춰 소형화를 꾀하고 있다. 취득세와 재산세 감면 등 혜택이 있는 데다 관리비가 일반 오피스의 절반 수준이어서 정통 오피스빌딩에 머물던 임차인이 지식산업센터로 급속히 이동하고 있다. 임차료 부담도 작아 소형 지식산업센터의 인기가 높은 편으로 알려졌다. 

다음은 섹션 오피스다. 오피스 빌딩을 다양한 규모로 분할 분양하는 소형 오피스 형태로, 초저금리 시대에 대체 수익형 부동산으로 인기를 끌고 있다. 최근 공급되는 섹션 오피스는 분양 단계에서 모듈형 설계로 필요한 만큼 공간을 쓸 수 있다. 

섹션 오피스는 면적이 작은 만큼, 분양가 역시 상대적으로 저렴하고 초기 투자비용이 적어 소규모 투자에 적합하다. 환금성이 뛰어나고 업종에 제한이 없어 지식산업센터보다 자유로운 투자가 가능하다. 주택과 달리 대출규제가 없으며 전매가 자유로운 데다 보유 시 주택 수에도 포함되지 않는다는 점 역시 투자자들에게 매력적이다. 여기에 업무용으로만 조성되기 때문에 오피스텔과 달리 화장실, 주방 등 업무와 관련 없는 시설도 배제돼 공간활용도가 높은 것도 장점으로 꼽힌다.

필요한 만큼
모듈형 설계

마지막으로 공유 오피스가 있다. 섹션 오피스처럼 규제가 없으며 1인 창조기업 수요보다는 스타트업들이나 코로나19로 인한 기업체 거점수요로 각광을 받고 있다. 최근 창업 스타트업 기업들은 건물에 임대로 들어가지 않고, 공유 오피스에서 사업하는 경우가 많다.

사무실이나 건물을 임대하면 사무실 관리와 청소 등의 번거로움이 발생하지만, 공유 오피스는 이러한 문제를 해결할 수 있는 데다가 임대와 달리 기간을 유연하게 쓸 수 있는 장점이 있다. 대부분 역세권에 들어서는 데다 보증금과 관리비가 없고, 초기 입주 기업에는 파격 할인을 해줘서 쉽게 들어올 수 있다. 일반 사무실처럼 인테리어 등 부대비용이 없는 데다가, 기간을 유연하게 정해서 사용할 수 있다. 공유 오피스 입주 스타트업 간에 협업할 수 있다는 점도 색다른 장점이다. 

대형 사무실?
공유 오피스!

스타트업의 공유 오피스 수요가 늘어나면서 공유 오피스 업체들 또한 성장세를 나타내고 있다. 업계에서는 코로나19로 대형 사무실 공간에 대한 불안 심리가 커지면서 공유 오피스의 수요가 계속 증가할 것으로 보고 있다.

한 부동산 전문가는 “정부의 주택 규제 옥죄기가 단행되면서 이로부터 자유로운 지식산업센터, 섹션 오피스, 공유 오피스 시장이 각광받고 있다”며 “하지만 확실한 업무용 수익형 부동산 투자를 위해서는 입지 및 교통 여건이나 수요 등을 감안한 옥석 가리기가 필요하다”고 말했다. 다음은 수도권에 분양(예정) 중인 업무용 부동산.
 

▲신목동역 LT삼보 MO.K= 서울시 양천구 목동 900-4번지 일대에 목동 최초 지식산업센터인 ‘신목동역 LT삼보 MO.K’가 분양한다. 9호선 신목동역 도보 2분거리 초역세권 입지로 대지면적 3302.8㎡, 연면적 2만6854.8㎡, 지하 4층~지상 12층 규모다. 이 중 지식산업센터가 78.4%(2만1054㎡), 지원시설인 근린생활시설이 10.3%(2766㎡), 나머지는 공여기여시설(지자체 기부체납)로 이뤄진다.

지식산업센터는 267호실, 지원상가는 40호실이 공급되며 입주사 창고는 지하 2층에 마련된다. 총 주차대수는 155대. 기존 지식산업센터 전용률이 50%선임을 감안하면 56.7%(지원상가 61.89%)의 가성비가 좋은 전용률을 보인다. 취득세 50% 감면, 재산세 37.5% 감면, 금융대출 80%가 가능해 세금 부담과 초기 투자비용 부담을 낮췄다. 

환금성 뛰어나고 
업종 제한 없어
 

▲별내 현대 그리너리캠퍼스 별가람역= 현대건설(시공 예정)이 경기 남양주 별내 도시지원시설용지 15블럭에 ‘별내 현대 그리너리캠퍼스 별가람역(가칭)’ 지식산업센터를 분양한다. 해당 건물 지식산업센터의 경우 지하 2층부터 지상 15층 규모. 근린생활시설은 지하 1층부터 지상 1층 규모다. 

계약금은 10%, 중도금 대출은 전액 무이자로 가능해 낮은 초기 부담 비용으로 투자가 가능하다. 임대 목적이 아니고 직접 사용하는 사업자들을 위해서도 월 임대료 정도의 비용으로 사옥을 마련할 수 있는 선택일 것 같다. 또한 분양금액에서 최대 70~80%의 융자 혜택을 받을 수 있다.
 

▲DMC 스타비즈 향동지구역= 대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 분양 중이다. 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로, 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9000가구 규모다. 
 

▲구로디지털단지역 웍앤코= ㈜웍앤코는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 지하 4층∼지상 15층의 코오롱싸이언스밸리2차 지하 1층~지하 3층까지 총 3개 층으로 구성돼 있다. 공유 오피스로 리모델링한 상품이다. 대한민국 IT산업의 선두인 서울디지털국가산업단지(G밸리) 1단지인 구로디지털단지 내 최대 9917m²(약 3000평) 규모다.

확실하게∼
옥석가리기

분양대상은 3인실 16호실, 4인실 114호실, 5인실 12호실 등 전체 175실이다. 분양평수는 36~43m²로, 주력 호실 기준으로 1억6000만원(VAT별도)이며 미대출 시 5년간 6% 수익률의 확정수익을 보장한다. 대출은 40% 가능하다. 

소유권 이전일로부터 5년 후 희망 시 환매(원분양가)가 가능해 수익성은 물론 안전성까지 확보됐다. 최근 각광을 받는 공유 오피스이지만 기존 수익형 부동산처럼 개인이나 법인이 투자 가능한 상품으로, 구분 등기가 가능하다. 현재 약 40% 정도 임대가 완료돼 운영 중이다. 소액투자로 분양 즉시 임대수익을 거둘 수 있다는 장점이 있다. 



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<단독> 경찰 압수 비트코인 ‘1400억’ 털린 내막

[단독] 경찰 압수 비트코인 ‘1400억’ 털린 내막

[일요시사 취재1팀] 김성민 기자 = 경찰이 압수한 비트코인 1700여개 중 1400개 이상이 사라졌다. 전체 피해액은 최소 1300억원에서 최대 1500억원 수준으로 추산된다. 충격적인 것은 탈취 시점과 방식, 그리고 접속 기기까지 모두 경찰 수사 과정과 맞물려 있다는 점이다. 단순 해킹으로 보기 어려운 정황이 잇따라 확인되면서 사건의 성격이 ‘내부 연루 의혹’으로 급격히 기울고 있다. 사건의 출발은 2021년 11월 광주경찰청 반부패경제범죄수사대의 불법 도박사이트 수사였다. 광주청 수사과 소속 경사 김모씨 등은 범죄수익은닉 혐의 압수수색영장을 집행하며 불법 도박장 개설 혐의 등을 받은 비트세븐 거래소 대표 이모씨의 블록체인닷컴 지갑에 접속했다. 6분 간격 연결고리 당시 경찰은 피의자 이씨의 블록체인닷컴 지갑 계정에 접속해 비트코인 1798개를 확인했다. 경찰은 같은 날 오전 11시58분부터 약 40분간 27차례에 걸쳐 135개를 이체하며 1차 압수를 진행했다. 이후 접속이 차단됐다고 주장했지만, 불과 몇 시간 뒤인 11월10일 새벽과 오후, 경찰청 사무실에서 추가로 185개를 더 이체했다. 총 320개가 ‘정식 압수’됐다. 문제는 그 다음이었다. 2021년 11월10일 오후 8시28분. 김 경사는 압수된 계정의 연동 이메일을 자신의 구글 계정으로 변경한다. 그리고 불과 12분 뒤인 8시40분부터, 지갑에 남아 있던 비트코인 1477개가 195차례에 걸쳐 외부 주소로 빠져나갔다. 압수 직후, 그것도 계정 권한이 경찰에게 완전히 넘어간 직후 벌어진 대규모 탈취였다. 블록체인닷컴이 제출한 IP 로그는 더욱 노골적이다. 11월9일부터 10일 오후 8시32분까지 모두 한국 IP를 사용한 수사관 접속 기록이다. 이후 마지막 김 경사의 접속 6분 뒤, 미국·우크라이나·캐나다 IP를 통한 접속이 연속으로 발생한다. VPN을 이용한 김 경사로 의심되는 ‘탈취자’의 접속이다. 수사관 로그인 → 6분 후 탈취 로그인 → 즉시 대량 이체로 이어진 것이다. 외부 해커의 우연한 침입이라 보기에는 타이밍이 지나치게 촘촘하고 정교하다. 결정적인 단서는 디바이스 로그다. 블록체인닷컴 측이 제공한 자료에 따르면, 해당 계정에는 단 두 종류의 기기만 기록돼있다. 하나는 윈도우 기반 데스크톱, 다른 하나는 안드로이드 모바일이다. 이 중 안드로이드 접속은 단 한 번, 우크라이나 IP를 통해 이뤄졌다. 나머지 탈취 접속은 모두 윈도우 데스크톱이다. 문제는 그 윈도우 기기다. 로그에는 수사관이 사용한 윈도우 기기 외에 다른 데스크톱 기록이 존재하지 않는다. 즉, 탈취자가 사용한 윈도우 PC가 별도 기기였다면 반드시 추가 로그가 남아야 하지만 그마저도 없다. 탈취 접속에 사용된 윈도우 기기가 수사관이 사용한 기기와 동일하다는 것이다. 수사관 접속 후 VPN 유출 시작 경찰이 사용한 기기가 쓰였다? 탈취 당시 상황도 석연치 않다. 계정 연동 이메일이 김 경사의 개인 계정으로 바뀐 직후 탈취가 시작됐다. 이 과정에서 최소 198건의 출금이 발생했다. 정상이라면 동일 수량의 알림 이메일이 수신돼야 한다. 그러나 김 경사의 이메일에는 단 7건만 남아 있다. 나머지 191건은 흔적조차 없다. 더욱이 김 경사는 당시 사무실에 남아 있었고, 탈취 시간 동안 계정 재접속을 시도했다고 진술했다. 그럼에도 본인 이메일로 전송된 출금 알림을 전혀 인지하지 못했다는 설명이다. 단순 실수로 보기엔 삭제 규모가 과도하다. 선택적 삭제 가능성이 제기되는 대목이다. 수사 협조 전문가 박모씨의 분석 자료에서도 이해하기 어려운 정황이 발견됐다. 박씨는 11월11일 저녁, 탈취 자금 흐름을 분석한 노드 자료를 김 경사에게 전달했다. 그런데 해당 자료에는 그 시점 기준 아직 발생하지 않은 미래 트랜잭션이 포함돼있었다. 실제 해당 거래는 다음 날 새벽에야 블록체인에 기록된 것으로 확인된다. 블록체인 구조상 발생하지 않은 거래를 사전에 확인하는 것은 원칙적으로 불가능하다. 이 때문에 해당 자료가 사후 수정됐거나, 탈취 경로를 사전에 알고 있었던 것 아니냐는 의혹이 제기된다. 이씨는 사건 발생 한 달 뒤 탈취 사실을 인지하고 검찰에 진정을 제기했다. 이후 추가 진정까지 제출했지만, 수사는 2024년까지 사실상 진행되지 않았다. 그러다 뒤늦게 수사가 이뤄졌고, 결과는 반전이었다. 탈취 의혹은 규명되지 않은 채, 오히려 피해자가 허위 고발을 했다며 무고 혐의로 기소된 것이다. 국가 수사기관이 압수한 비트코인이 경찰 손을 거친 직후 대량으로 사라졌으나, 코인의 주인은 구속되고 경찰은 의심에서 벗어났다. 단순 해킹이라 보기에는 시점과 방식, 그리고 이후 수사 흐름까지 모든 것이 비정상적이다. 법원도 이미 “누군가 계정에 접근해 비트코인을 이체했다”고 판단했고, 검찰은 수사 정보 유출 의혹까지 제기하고 경찰을 상대로 압수수색을 벌였다. 정작 탈취 의혹을 제기한 당사자는 무고 혐의로 법정에 서 있는 상황이다. ‘누가 훔쳤는가’라는 본질적 질문은 여전히 답을 얻지 못한 채 사건은 미궁으로 빠졌다. 알림 191건 흔적 없이… 경찰은 1일 전송 한도 때문에 압수가 며칠에 걸쳐 이뤄지는 사이, 이씨 측이 이를 빼돌렸다고 판단했다. 반면 이씨 측은 정반대 주장을 펼쳤다. 계정 접근권한을 사실상 장악한 수사기관 내부에서 탈취가 이뤄졌을 가능성을 제기한 것이다. 사건은 단순 범죄수익 환수 문제를 넘어 ‘압수된 국가 관리 자산이 어떻게 사라졌는가’라는 근본적 의문으로 확장됐다. 광주지법 항소심은 도박공간 개설과 범죄수익은닉 혐의 자체는 유죄로 인정하면서도, 사라진 1476개 비트코인에 대해서는 이씨의 책임을 인정하지 않았다. 재판부는 “누군가 이씨의 블록체인 계정에 접근해 당시까지 남아있던 비트코인 대부분을 다른 지갑으로 이체해 갔다”고 판시했다. 이는 곧 해당 비트코인의 이동 주체가 이씨로 특정되지 않았음을 의미한다. 그 결과 1심에서 600억원대에 달했던 불법 도박장 개설 혐의 등에 대한 추징금은 항소심에서 15억원 수준으로 대폭 줄어들었다. 이 판결은 중요한 함의를 갖는다. 법원이 최소한 “외부 혹은 제3자의 개입 가능성”을 인정했다는 점에서다. 즉, 단순히 피고인이 숨기거나 빼돌린 사건이 아니라, 압수된 계정에 대한 추가 접근이 있었고 실제 자산 이동이 발생했다는 사실 자체는 부정되지 않았다. 검찰 역시 이 사건을 단순히 피고인 책임으로만 보지 않았다. 2023년 11월 검찰은 광주경찰청과 서부경찰서를 상대로 압수수색을 실시했다. 수사 정보가 외부로 유출됐을 가능성과 압수 과정의 적법성을 확인하기 위한 조치였다. 이 과정에서 사건 브로커와 거액 자금 흐름까지 거론되며 사건은 더욱 복잡한 양상으로 번졌다. 단순한 도박사이트 수사가 아니라 수사 기밀, 로비, 가상자산 이동이 뒤엉킨 구조적 사건으로 확장된 것이다. 최근 공판에서는 또 다른 쟁점이 드러났다. 증인으로 출석한 전문가 박씨 측 인물은 사라진 비트코인의 이동 경로를 분석한 결과 특정 거래소 계열 지갑으로 이어지는 흐름이 확인된다며, 도박사이트 운영 세력이 직접 자금을 이동시켰을 가능성을 제기했다. 의심받는 수사관 반면 이씨 측은 사건 직후 오히려 검찰에 진정을 제기하며 탈취 의혹을 먼저 제기한 점을 강조하며, 스스로 범행을 저질렀다면 그런 행동을 할 이유가 없다고 반박했다. 또 블록체인닷컴 측 자료에 따르면 ‘탈취자’는 VPN을 이용해 해외 IP로 접속했으며, 일부 접속은 데스크톱 환경에서 이뤄진 것으로 분석됐다. 만약 이 분석이 사실이라면, 압수 과정에서 사용된 기기와 탈취에 사용된 기기가 동일하거나 밀접하게 연관됐을 가능성도 배제할 수 없다는 주장이 제기된다. 다만 이 같은 기술적 분석은 현재까지 법원에서 확정된 사실이 아니라는 점에서 추가적인 검증이 필요한 상황이다. 이메일 기록 역시 의문을 키운다. 탈취 과정에서 수백건에 달하는 출금이 발생했다면 이에 상응하는 알림 메일이 존재해야 정상이다. 그러나 일부 기록만 남아 있고 상당수는 확인되지 않는다는 주장도 나온다. 만약 실제로 알림이 발송됐음에도 기록이 남아 있지 않다면, 이는 단순 오류가 아니라 의도적 삭제 가능성까지 의심할 수 있는 대목이다. 결국 이 사건은 세 가지 축으로 압축된다. 첫째, 경찰이 압수한 가상자산이 왜 완전히 확보되지 못했는가. 둘째, 압수 이후 누가 해당 계정에 접근해 자산을 이동시켰는가. 셋째, 그 과정에서 수사기관 내부 혹은 외부 세력의 개입이 있었는가다. 상식적으로 국가가 압수한 자산은 그 어떤 개인소유보다도 안전하게 보호돼야 한다. 그러나 이 사건에서는 정반대 결과가 나타났다. 압수 직후 대규모 자산이 사라졌고, 책임 소재는 규명되지 않았으며, 의혹을 제기한 당사자는 오히려 피고인 신분이 됐다. 계정 변경 직후 사라져 이메일 변경 직후 작업 이 사건이 단순한 형사사건을 넘어서는 이유도 여기에 있다. 만약 압수된 자산조차 안전하게 관리되지 못한다면, 국가 형사사법 시스템에 대한 신뢰 자체가 흔들릴 수밖에 없다. 특히 가상자산과 같이 추적과 관리가 기술적으로 가능한 자산에서 이런 일이 발생했다는 점은 더욱 심각하다. 현재까지 드러난 정황만 놓고 보면, 이 사건은 ‘탈취’가 아니라 ‘내부 유출’ 가능성을 강하게 의심케 한다. 한편, 지난달 15일 재판에 증인으로 출석한 인물은 범행 주체가 경찰이 아니라 탈취범으로 지목된 이씨와 그의 아버지일 가능성이 크다는 취지로 증언했다. 광주지방법원 형사10단독 유형웅 판사는 범죄수익은닉의 규제 및 처벌 등에 관한 법률 위반 혐의 등을 받고 있는 이씨 부녀에 대한 속행 공판기일 재판을 열었다. 이씨 부녀는 2021년 11월 경찰 압수수색이 진행되던 중 자신의 블록체인 지갑에 있던 비트코인 1476개를 빼돌린 혐의로 기소됐다. 검사는 이날 A씨를 증인으로 신청해 신문했다. A씨는 과거 이씨 측 부탁을 받고 비트코인 환전에 도움 준 인물이다. 현재는 코인 관련 별도 사기 혐의로 보석 상태에서 재판을 받고 있다. A씨는 이날 검사의 질문을 받고 “이씨 지갑에서 사라진 비트코인 1400여개의 행방을 쫓기 위해 거래 내역을 분석한 결과, 비트세븐 거래소와 연결된 지갑이 다수 등장했다”고 말했다. 이어 “당시 경찰은 일일 전송 제한량이 걸려 있어 이씨 지갑에 있던 비트코인을 여러 날에 걸쳐 경찰 지갑으로 옮겨 압수했는데, 같은 시기 탈취범은 순식간에 이씨 지갑에 있던 비트코인 1400여개를 빼간 것으로 나타났다”고 증언했다. 그러면서 “경찰과 달리 이씨 지갑에서 순식간에 다량의 비트코인을 탈취해 간 점, 탈취된 비트코인 이동 경로에 비트세븐 거래소 지갑이 활용된 점을 고려할 때 탈취범은 비트세븐 거래소를 통제할 수 있는 사람들”이라며 사실상 이씨 부녀를 겨냥했다. 구속된 코인 주인 A씨가 언급한 비트세븐 거래소는 정상적인 가상자산 거래소가 아니라, 이씨 부녀가 해외에 서버를 두고 운영했던 도박사이트라는 주장이다. 비트세븐 거래소와 관련해 이씨는 도박공간 개설 혐의 등으로 대법원에서 유죄 판결을 확정받았다. 다만 해당 재판에서 사라진 비트코인 1476개에 관한 추징(현 시세 기준 약 1620억원) 책임은 인정되지 않아, 검찰은 범죄수익은닉 혐의를 적용해 이씨를 부친과 함께 추가 기소했다. A씨의 증언에 대해 이씨 부녀 측은 즉각 반박하는 대신 별도 의견서를 재판부에 제출하겠다고 밝혔다. <smk1@ilyosisa.co.kr>