<김기윤 변호사의 생활법률 Q&A> 잘못된 부동산 계약에 따른 공인중개사의 법적 책임은?
<김기윤 변호사의 생활법률 Q&A> 잘못된 부동산 계약에 따른 공인중개사의 법적 책임은?
  • 김기윤 변호사
  • 승인 2020.10.13 09:31
  • 호수 1292
  • 댓글 0
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▲ 김기윤 변호사

[Q] 아버지께서 얼마 전 시골에 땅을 구입하셨습니다. 이곳에서 식당을 개업하려고 군청서 확인해보니, 매수한 땅 일부가 하천부지로 편입된다고 합니다. 식당을 하지 못할 것으로 보입니다. 저는 공인중개사에게 법적 조치를 할 수 있을까요? 그리고 저희 어머니가 노래방을 운영하려고 임대차계약을 체결했습니다. 물론 임대차계약하기 전 공인중개사에게 노래방을 할 것이고, 노래방을 하는데 문제가 없는지 물어봤고 공인중개사는 전혀 문제가 없다고 했습니다. 그런데 개업을 위해 시청에 가서 알아보니 건물에 불법증축된 부분이 있어 노래방 영업허가가 되지 않는다고 합니다. 건물 소유자에게 물어보니, 불법으로 된 부분을 철거할 수 없다고 합니다. 저는 공인중개사한테 법적 조치를 할 수 있을까요? 

[A] 안녕하세요 김기윤 변호사입니다. 질문하신 분의 요점을 살펴보면, 첫 번째 질문은 하천부지로 편입된 점을 공인중개사에게 전혀 듣지 못하고 매수한 경우 공인중개사에게 할 수 있는 법적 조치에 관한 것입니다. 두 번째 질문은 임대차 계약 목적이 노래방 운영인데, 이를 간과하고 공인중개사가 중개했을 때 법적 조치에 관한 것입니다. 

우선 위 질문과 관련된 대법원 판례를 소개해 드립니다.

대법원은 “중개업자가 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개 대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한사항, 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개 대상물의 권리관계에 관한 사항을 확인해 이를 당해 중개 대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시해야 한다고 규정하고 있고, 위 권리관계 중에는 당해 중개 대상물의 권리자에 관한 사항도 포함돼있습니다”라고 판시했습니다.

이 대법원 판례에 따르면, 공인중개사는 중개 대상물에 관한 “법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한사항”에 관해 정확하게 설명해 줄 의무와 설명할 때 그 근거자료를 제시해야 합니다.  

이에 따라 첫 번째 질문은 하천부지편입으로 인해 중개 대상물인 토지가 ‘이용제한’이 있는 경우에 해당되므로 공인중개사는 부동산종합증명서 등으로 근거자료를 제시하면서 ‘이용 제한’이 있다는 점을 설명했어야 했습니다.

이를 설명하지 않았으므로 중개위임계약상의 주의의무를 다하지 않은 채무불이행에 해당한다고 할 것입니다. 위의 점을 이유로 공인중개사는 손해배상을 부담해야 합니다. 유사한 사건서 민사법원은 공인중개사에게 손해배상을 부담한다고 판시했습니다. 

두 번째 질문은 임대한 건물에 불법증축된 부분이 있어 노래방의 영업허가가 나지 않는 경우인데, 이 경우 또한 불법건축물로 인해 노래방 영업을 할 수 없다는 점 즉, 이용 제한이 있다는 점을 공인중개사가 설명했어야 합니다.

이 또한 설명의무 불이행에 해당됩니다. 위 점을 이유로 공인중개사는 손해배상을 부담해야 합니다. 유사한 사건서 위와 마찬가지로 민사법원서 공인중개사에게 손해배상을 부담한다고 판시했습니다.   

<02-522-2218·lawnkim.co.kr> 
 

[김기윤은?]
대한상사중재원 조정위원
 


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