‘겉만 번지르르’ 대방건설 문어발 확장의 이면

빚 좋은 개살구에 대한 '바른 생각'

[일요시사 취재1팀] 대방건설의 사세 확장 추이가 예사롭지 않다. 1조클럽 가입이라는 훈장만큼이나 수익성도 빛을 발한다. 다만 세부내역을 살펴보면 마냥 안심하긴 이르다. 벌인 사업이 광범위해질수록 끌어다 쓴 빚도 눈덩이처럼 불어난 상태. 흑자 행진과 별개로 현금 흐름은 개선될 기미가 보이지 않는다.
 

▲ 대방건설 사옥 ⓒ대방건설

대방건설은 1991년 설립된 ‘광재건설’에 뿌리를 둔 건설업체다. 주택개발사업에 집중하면서 사세를 키운 대방건설은 2009년 구찬우 대표가 경영 전면에 등장하면서 본격적인 성공가도를 달리기 시작했다.

어느새 상위권
거침없는 성장

2011년 하도급 순위 100위권 안에 이름을 올리며 존재감을 드러낸 대방건설은 최근 들어 눈에 띄게 보폭을 넓혔다. 2010년까지만 하도급 순위 108위에 불과했던 대방건설은 올해 27위에 이름을 올리며 명실공히 상위권 건설업체로 인정받고 있다.

외형은 물론이고, 주요 실적 지표 역시 우상향 행진을 거듭하고 있다. 2017년 연결기준 9323억원이던 대방건설 매출액은 이듬해 1조원을 넘긴 데 이어, 지난해에는 1조5876억원으로 전년 대비 56.13% 증가했다.

수익성은 한층 눈에 띈다. 2017년 2102억원이던 영업이익은 이듬해 1951억원으로 짧은 숨고르기를 거치고, 지난해 2906억원으로 반등에 성공했다. 연결기준 최근 3년 영업이익률은 동종업계 평균치(4~6%)를 훌쩍 넘긴다. 대방건설은 ▲2017년 22.5% ▲2018년 19.2% ▲2019년 18.3% 등 최근 3년 간 20% 안팎의 영업이익률을 기록했다.


안정적인 실적이 뒷받침되면서 2002년 20억원에 불과했던 이익잉여금은 지난해 말 기준 8423억원으로 불어났다. 최근 3년간 누적 순이익이 3680억원 쌓이면서 이익잉여금도 덩달아 급증한 양상이다.

다만 실적 지표에 가려져 있을 뿐 위험요인이 아예 없는 건 아니다. 특히 외형 확대와 비례해 급증한 채무가 불안요소다. 

실적은 고공행진인데…커지는 빚 압박
미분양 속출에 말라버린 곳간

대방건설의 지난해 연결기준 총자산(총자본+총부채)은 2조9543억원으로, 전년(2조2423억원) 대비 31.8% 늘었다. 총부채의 급격한 증가는 2018년 1조5600억원이던 총부채가 일년 사이 5500억원 가까이 급증한 데 따른 것이다. 같은 기간 총자본은 6823억원서 8469억원으로 1600억원가량 증가하는 데 그쳤다.

부채의 증가가 눈에 띄게 커진 영향으로 부채비율(총부채/총자본)은 다소 악화됐다. 2018년 부채비율 228.6%를 기록하면서 연결 재무제표가 작성된 2014년 이래 가장 높은 부채비율을 기록한 대방건설은 지난해 말 기준 248.8%까지 치솟았다. 통상 부채비율은 200% 이하를 적정 수준으로 인식한다.

대폭 늘어난 총차입금이 부채비율 상향을 이끈 것으로 분석됐다. 2017년까지만 해도 8050억원 수준에 머물렀던 대방건설의 총차입금 규모는 이듬해 사상 처음으로 1조원 대를 돌파한 데 이어, 지난해에는 1조5563억원으로 확대된 상황이다.

이 가운데 단기차입금 3866억원과 유동성장기부채 3771억원은 1년 내 상환을 필요로 한다. 총차입금의 절반에 가까운 7637억원이 단기 상환 압박서 자유롭지 못한 금액인 셈이다.


차입금이 증가할수록 빚에 의존하는 경향은 두드러졌다. 지난해 말 기준 대방건설의 차입금의존도는 전년 대비 6.8%p. 상승한 52.7%에 달했다. 이는 대방건설 연결 재무제표가 공개된 이래 가장 높은 수치다. 30% 이하를 적정 차입금의존도로 보는 통상적인 시장의 인식과도 간극이 크다.

많이 벌어도
남는 게 없다

단기차입금의존도 역시 2018년 23.2%서 지난해 25.8%로 소폭 높아졌다. 이자율이 상대적으로 높은 단기차입금은 순이익 감소로 직결될 여지를 남긴다.

지난해 말 기준 대방건설이 유동화 회사를 이외의 금융권서 단기로 차입한 금액 가운데 가장 큰 규모는 농협은행서 담보대출 명목으로 빌린 900억원이었고 연이자율은 4.05%였다. 가장 높은 금리는 SBI저축은행으로부터 일반대출로 연이자율 5.20%에 차입한 80억원이다.

차입금에 대한 의존도 강화는 막대한 이자 부담으로 연결됐다. 대방건설은 지난해 이자비용으로 전년(456억원) 대비 51.2% 증가한 674억원을 투입한 것으로 집계됐다. 이는 법인세차감전순이익의 29.5%, 전체 영업외비용(771억원)의 87.4%에 해당한다. 순이익이 영업이익 대비 절반 수준에 머무르는 데 이자비용이 영향을 줬다고 봐도 무리는 아니다.

대방건설 관계자는 “부채 증가는 낙찰된 토지의 대금 납부에 따른 영향”이라며 “수년 간 흑자가 계속되는 만큼 별 문제는 없다”고 말했다.

눈여겨볼 부분은 수년간 건실한 영업이익을 기록했음에도 현금 흐름은 마이너스를 기록했다는 점이다. 대방건설의 영업활동 현금 흐름은 2018년과 지난해 각각 -3262억원, -5618억원이었다. 같은 기간 순이익은 각각 1086억원, 1492억원에 달했지만, 실제 유입된 현금은 없었다고 볼 수 있다.

현금 흐름이 마이너스를 기록한 건 부진한 분양 성적의 영향으로 해석된다. 2016년 경기도 화성시 송산면서 분양한 ‘화성송산그린시티 대방노블랜드 2·3차’, 2017년 동탄2신도시서 분양한 ‘화성동탄1차 대방디엠시티 더센텀’은 모두 청약 미달을 겪었다.

분양 족족
흥행 참패

최근에는 양주 옥정신도시서 처참한 흥행 실패가 연출된 상황이다. 대방건설이 양주 옥정신도시 A-2블록에 공급한 ‘양주 옥정신도시 3차 노블랜드 에듀포레’는 지난 4일 청약 2차에 1042 가구(특별공급 제외) 모집에 354건이 등록 마감됐을 뿐이다. 나머지 688 가구는 주인을 찾지 못했다.

대규모 청약 미달 사태는 정부가 6·17대책서 양주시를 조정대상지역에 포함시킨 게 주요하게 작용했다. 규제 지역에 포함되면서 주택담보대출비율(LTV)이 70%서 50%로 축소되고, 세대원 1순위 청약 조건도 까다로워졌다.

대규모 청약 미달이 현실이 됐음에도 대방건설 측은 선방했다는 입장이다. 대방건설 관계자는 “청약조정지역으로 지정된 단지로 청약접수 요건이 무주택자 및 1주택자에 한해 세대당 1건만 청약접수가 가능한 점을 감안하면 실수요자 위주의 청약이 접수됐다고 판단된다”고 설명했다.


문제는 미분양이 장기화될 경우다. 대방건설의 기본 사업골격을 감안하면 최악의 경우 계열사의 부실이 대방건설로 전이될 수 있다. 사실상 미분양에 대한 우발부채는 전량 대방건설의 몫이나 마찬가지인 까닭이다. 

대방건설은 ▲대방하우징 ▲대방주택 ▲노블랜드 ▲디비건설 ▲디비산업개발 ▲대방이노베이션 ▲대방이엔씨 ▲대방개발기업 ▲디비개발 ▲엔비건설 ▲디비종합건설 ▲디비주택 ▲대방일산디엠시티 ▲디엠개발 ▲대방덕은 ▲대방건설동탄 등을 종속회사로 두고 있다.

대방일산디엠시티를 비롯한 몇몇 회사를 제외하면 계열사 대다수는 시행사업을 영위한다. 

미분양 속출…말라버린 곳간
애물단지 부양 가족만 잔뜩

대방건설은 단순 도급사업에 집중하는 여타 건설사와 달리 시행 계열사들과 연계해, 자금조달부터 사업 추진에 이르기까지 유기적으로 움직여왔다. 양주 옥정신도시 3차 노블랜드 에듀포레의 경우에도 시행은 계열사인 디비건설이 맡았고 대방건설은 공사에만 집중한 바 있다. 

이 같은 사업 모델은 수익성이 월등하다는 장점을 지닌다. 대방건설이 단기간에 외형을 키우고 수익성을 최대한 끌어올린 배경이기도 하다. 


반면 분양이 제대로 이뤄지지 않을 시, 당초 기대했던 수익모델이 전혀 힘을 발휘하지 못한다는 위험성을 내포한다. 자금을 차입해 시행사업을 펼치는 계열사는 물론이고, 공사를 진행하는 대방건설까지 공사 대금 문제로 인해 유동성 위기를 겪을 수 있기 때문이다.

이미 대방건설의 대다수 계열사는 우려할만한 재정건전성을 나타내고 있다. 계열사 대부분이 지난해 말 기준 부채비율 200%를 초과한다. ▲디비건설 3743.3% ▲대방하우징 869.4% ▲대방주택 276.3% ▲디비산업개발 271.0% ▲대방이노베이션 531.2% ▲대방일산디엠시티 332.7% 등이 이 범주에 포함된다.

위에서 열거한 계열사는 그나마 나은 축이다. 부채비율이 무의미한 계열사도 여럿 목격됐다. ▲디비주택 ▲디비종합건설 ▲대방건설동탄 ▲대방덕은 등 지난해 말 기준 총자본이 마이너스인 이른바 완전자본잠식 상태인 계열사만 4곳이다.

계열사들의 심각한 재정건전성은 대방건설 연결 및 개별 재무제표에 커다란 편차를 남겼다. 대방건설의 개별기준 지난해 총차입금은 6096억원에 그친다. 연결 준 총차입금 대비 약 40% 수준이다. 연결기준 250%에 육박했던 부채비율 역시 개별기준 적용 시 115.1%에 불과하다.

대방건설이 호실적과 별개로 현금흐름 마이너스를 기록한 것도 계열사로부터 파생된 부정적 영향 때문이었다. 대방건설의 별도 기준 공사 미수금은 2018년 2704억원서 지난해 3709억원으로 증가했고, 같은 기간 공사 선수금은 146억원서 120억원으로 감소했다. 

허약한 체력
부실 전이?

이는 공사 시작 단계서 받은 대금은 줄고, 공사 완료 후에도 제대로 정산이 이뤄지지 않은 금액이 많음을 뜻한다. 그나마 분양 선수금은 2018년 1억3300만원서 지난해 442억원으로 증가했지만, 공사 미수금의 증가폭이 워낙 컸던 관계로 영향력이 상당 부분 희석된 상황이다. 
 



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‘마계 캄보디아’ 정부 뒷북 내막

‘마계 캄보디아’ 정부 뒷북 내막

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 캄보디아 대학생 피살 사건에 대한 정부의 뒷북 대응에 논란이 일고 있다. 한국인들을 대상으로 한 범죄가 급증했음에도 침묵한 것이다. <일요시사>가 최초 보도했던 보이스피싱 원조 김미영 팀장 탈옥 사건에 이어 주무부처의 소극 행정이 지속되고 있는 셈이다. 정부는 급히 대책을 마련 중이지만 ‘코리안데스크’가 능사는 아니라는 분석이 나온다. 캄보디아 당국에 구금된 한국인은 수백명이다. 스캠(사기) 산업에 연루된 수만 1000여명으로 추산된다. 일부는 불법행위라는 걸 알면서도 발을 들였다. 문제는 구금 시설에서 빠져나오려다가 인신매매를 당하거나 살해당하는 일이 적지 않다는 것이다. 정부는 여러 사건을 인지했음에도 그저 피해자들에게 “기다리라”고만 했다. 감금 한국인 그들은 왜? 위성락 국가안보실장은 지난 15일 용산 대통령실에서 기자간담회를 열고 한국인 대상 범죄 피해가 확산하는 캄보디아 문제에 대해 언급했다. 앞서 정부는 지난 1월부터 8월까지 현지 공관에 접수된 감금 관련 신고는 약 330건, 외교부 공관 신고를 포함하면 약 550건인 것으로 파악했다. 대다수 사안이 처리된 가운데 현재 처리 중인 신고 건은 70여건이라고 위 실장은 설명했다. 위 실장은 “정부 차원에서 여러 대처를 하고 있지만, 캄보디아 내에서 범죄 대응은 본질적으로 캄보디아 주권 사안이기 때문에 우리가 대응하는 데 일정한 한계가 있다”며 “우리 국민 중 불법행위라는 것을 알면서도 자발적으로 발을 들인 경우도 많다”고 설명했다. 최근 현지에서 고문당해 숨진 대학생의 시신 운구가 지연된 상황과 관련해서는 “유가족과 소통하는 과정에서 공동 부검을 요구한 것과 관련이 있다”며 “캄보디아 측에서는 공동 부검이 흔치 않기 때문에 소화하려면 내부 절차가 있고, 내부 절차가 진행되는 데 시간이 소요됐다”고 부연했다. 위 실장은 현지 당국에 구금된 한국인 60명 송환 계획과 관련해서는 “빠른 시일 내 그분들을 서둘러서 데려오려는 입장”이라며 “항공편도 다 준비됐다”고 말했다. 돈이 급한 한국인들은 ‘큰돈을 벌 수 있다’는 인터넷 커뮤니티 게시글을 보고 동남아로 향한다. 태국이나 라오스 및 캄보디아 국경지대서 피싱 조직에 납치당하면 빠져나오기 쉽지 않다. 현지 당국에 신고한다고 해도 오히려 살해 협박을 받을 가능성이 크다. 캄보디아는 필리핀처럼 현지 수사기관 및 공무원들과 범죄조직 사이의 비리가 만연하다. 범죄조직 아지트를 당국이 확인해도 눈감아주는 경우가 다반사다. 현지 코리안데스크 있으나마나 똑같다? 유족·피해자에 “기다려라” 황당 대응 한 경찰 관계자는 “수감 중인 한국인이 다른 조직에 팔려가 인신매매가 벌어지거나 탈출을 시도하면 살해당하는 경우도 있다”고 전했다. 캄보디아 피싱 조직은 대부분 중국계 갱단인 ‘흑사회’로 구성돼있다. 이들은 캄보디아 고위 공무원들에게 우리나라 돈 수억원을 상납한다. 매수된 공무원은 구속된 조직원을 빼주는 것은 물론, 경찰 급습 시점을 사전에 알려주기도 한다. 캄보디아 피싱 조직이 드러나기 시작한 건 필리핀과 태국에 주둔했던 흑사회 간부들이 캄보디아에 자리 잡기 시작했기 때문이라는 분석이 나온다. 피싱 조직에 몸담았던 한 관계자는 “필리핀과 태국은 자본주의 국가다. 아무리 부패와 비리가 심해도 공산주의와 독재 국가 체제인 캄보디아보다 심하지 않다”며 “중국 갱단은 원래 필리핀에 자리 잡았다. 마약, 도박 범죄 등으로 여러 번 언급되자 4~5년 전부터 캄보디아에 모여들기 시작했다”고 주장했다. 이 관계자는 “캄보디아는 필리핀보다 공무원을 매수하는 비용이 싸다. 경찰관 한 명을 매수해 자신의 인터폴 수배 여부를 확인하는 등 수사 정보를 알기 위한 비용이 한국 돈으로 100만원이면 충분하다”고 설명했다. 정부는 한국인 대상 범죄 급증에 대한 대책으로 캄보디아 ‘코리안데스크(한인 사건 전담반)’ 설치를 추진 중이다. 지난 10일 조현 외교부 장관이 쿠언폰러타낙 주한 캄보디아 대사를 외교부 청사로 불러 항의했다. 영사협의회에서도 코리안데스크 설치 협력을 요청하기도 했다. 경찰청도 최근 캄보디아와의 양자 협의에서 이를 논의하겠다고 밝혔다. 코리안데스크는 경찰 협력관과 달리 대사관 등 외교 채널을 거치지 않고 현지 경찰과 소통할 수 있어 합동 수사에 용이하다. 국외도피사범을 추적하거나 한국인 범죄 피해를 파악할 때 교민 사회 등에서 관련 내용을 수집해 현지 경찰관에게 정보를 제공하고 수사를 돕는다. 실종, 살해… 뒤늦게 논의 현지 경찰관들과 친밀한 관계를 맺어 국제형사사법공조나 인터폴(국제형사경찰기구) 등을 통한 공식 요청보다 빠르게 현지 수사가 가능하다. 필리핀에서 코리안데스크는 한국인을 상대로 자행된 청부살인 등 강력 사건 해결에 큰 역할을 했다. 캄보디아 공권력을 신뢰하기 어렵고 현지 치안이 열악한 점 등을 고려해볼 때 최우선 해결책으로 꼽히는 이유다. 국제 앰네스티는 지난 6월 보고서에서 캄보디아 내 범죄 산업이 성행한 원인이 “조직범죄와 부패한 공권력의 결합 구조”에 있다고 지적하기도 했다. 그러나 정보·수사기관 안팎에서는 무의미한 조치라는 분석이 지배적이다. 캄보디아 당국이 국제 공조에 소극적이기도 하지만 코리안데스크는 수사 권한이 없다는 게 핵심이다. <일요시사> 취재를 종합하면 경찰청은 최근까지 캄보디아 당국에 20건의 국제 공조를 요청했으나 절반도 되지 않는 답변을 받았다. 특히 캄보디아 당국이 코리안데스크 설치를 세 차례 거부하기도 한 것으로 파악됐다. 코리안데스크 출신 한 경찰은 “필리핀은 우리나라 정부가 집요하게 압박해 코리안데스크를 설치한 이후 현지 경찰과의 협조가 가능해졌다. 협조가 된다고 해도 범죄자 송환이나 사건 조사가 이뤄지는 경우는 절반도 안 된다. 캄보디아는 더 힘들 것”이라고 평가했다. 경찰 파견 무의미? 이 경찰은 “정부 차원에서 강하게 압박을 넣어야 한다. 외교부의 역할이 중요하다. ‘받아들이지 않으면 국물도 없다’는 식의 각오가 필요하다”고 강조했다. 코리안데스크 설치가 불발될 경우의 수가 존재하는 만큼 경찰관 직무 파견 확대가 현실적 대안으로 거론된다. 파견 경찰관을 선발한 뒤 1년 단위로 재발령을 거쳐 최대 2~3년간 현지에서 근무하도록 하는 방식이다. 단기간에 경찰 주재관을 늘리는 게 쉽지 않은 게 이유다. 2021년 11월 가나 해군은 한국인이 승선한 어선을 위해 안전조치를 하고 있다. 선례도 있다. 앞서 정부는 러시아, 아르헨티나 등에 경찰 인력을 직무 파견했다. 2020년엔 가나 대사관에 해양경찰관을 직무 파견했다. 서아프리카 해역에 해적이 출몰하면서 한국인 선원 13명이 납치된 데 따른 조치였다. 정부는 외교 채널을 통해 가나 부처에 공식적으로 도움을 청하는 동시에 파견 경찰은 물밑에서 움직였다. 현지 해군, 경찰 관계자를 지속해 접촉하며 설득을 이어갔고, 가나에 주재하는 타국 외교 사절과도 교류하며 정보를 공유했다. 또 가나가 필요로 하는 컴퓨터 등 기자재를 무상으로 제공하는 방식으로 호감을 얻으며 협의를 이어갔다고 한다. 이는 결국 가나 해군이 투입되는 결과로 이어지기도 했다. 소극 행정을 일삼는 우리 정부도 문제다. 국회 행정안전위원회 소속 더불어민주당 위성곤 의원이 외교부와 행정안전부 등에서 받은 자료에 따르면, 행안부는 지난해 주캄보디아 대사관 경찰 주재관을 증원해달라는 외교부의 요청을 불승인했다. ‘해외 도주’ 황하나 프놈펜 잠적 단독 확인 인터폴·경찰 수배 피하려 피싱조직 연루설도 당시 행안부는 외교부 증원 요청을 불승인한 이유에 대해 “사건 발생 등 업무량 증가가 인력 증원 필요 수준에 못 미친다”고 설명했다. 그러나 캄보디아에서 발생한 한인 범죄 피해는 2022년 81건에서 2023년 134건, 지난해 348건으로 급증했다. 올해 상반기까지 확인된 범죄 피해는 303건에 달한다. 현재 주캄보디아 한국 대사관에서 근무 중인 경찰은 주재관 1명과 협력관 2명 등 총 3명이다. 그나마 이렇게 늘어난 인력도 애초 경찰 주재관 1명만 있다가 지난해 10월과 지난달 직무 파견 형태로 협력관을 1명씩 추가 투입한 데 따른 것이다. 위 의원은 “캄보디아에서 우리 국민이 잇따라 납치·감금 피해를 당하고 있음에도 당시 윤석열정부가 경찰 주재관 증원을 외면한 것은 명백한 잘못”이라며 “국민 안전을 지키기 위한 최소한의 조치조차 거부한 이유를 이번 국정감사에서 반드시 따져 묻겠다”고 강조했다. 캄보디아는 범죄자들에게 천국이다. 필리핀에서 송환되지 않거나 자유롭게 탈옥해 붙잡히지 않은 텔레그램 ‘마약왕 전세계’ 박왕열과 보이스피싱 원조 김미영 팀장 박정훈 등이 그렇다. 국내에서 수차례 마약 사건의 중심에 섰던 황하나씨도 이들의 수법을 활용 중인 것으로 보인다. <일요시사>는 지난해부터 황씨가 인터폴 수배 대상에 오르자 태국과 필리핀, 캄보디아 등을 오간 사실을 확인하고 취재해 왔다. 실제로 황씨는 지난해 3월 <일요시사>와 전화 통화에서 “지금 태국에 있는데, 아파서 병원에 왔다. 나중에 연락하겠다”고 말했다. 황씨는 수년 전부터 화류계에 몸담거나 연예계에 종사하는 여성들을 재벌가에 연결하는 일종의 브로커를 담당했다. 그로 인해 마약을 강제로 투약당하거나 피해 본 인물이 있을 정도다. 국내에서의 생활이 어려워진 황씨가 캄보디아에서 브로커 역할을 이어가고 있다는 의혹이 제기된다. 범죄자 천국 악당 은신처 인터폴에 체포되지 않으려 캄보디아 피싱 조직에 한국인 여성들을 공급한다는 것이다. 실제 캄보디아 공항에 도착한 한국인 20~30대 여성들은 납치된 이후 여권과 휴대전화를 빼앗겨 범죄 단지 ‘웬치’에 감금된다. 이 여성들은 대부분 유흥업소로 끌려간 것으로 알려졌다. ‘웬치’에는 현재 한국인 1000명 이상이 거주 중이다. 다만 이들의 범죄 연루 여부는 구체적으로 확인되지 않은 상황이다. <hounder@ilyosisa.co.kr>