자족형 도시서 임대사업 해볼까?

기준금리 0%대 초저금리, 투자 규제 시대에 접어들면서, 수익성이 좋고 규제에서 자유로운 수익형 부동산이 각광을 받고 있다. 그중에서도 대기업 입주나 투자 혹은 대규모 산업단지, 테크노밸리 등이 조성되거나 예정된 자족 도시모델이 도시개발 열쇠로 평가받고 있다.

대표적인 자족형 도시로 서울 마곡지구가 있다. 마곡지구는 대규모 첨단산업 연구개발(R&D) 중심의 자족도시로 특화됐다. 서울 서남부의 황무지나 다름없던 마곡지구는 개발을 통해 불과 5년 만에 한강 조망권을 갖춘 위치와 대기업, 산업단지 입주에 따른 자족기능을 품고 사통팔달의 교통망까지 품고 있다.

마곡지구

마곡지구는 9호선 마곡나루역이 개통되고 산업단지 기업들이 입주하면서, 자족도시로 변모하고 있다. 2017년 말부터 대기업 연구소가 들어섰으며 중소·중견 기업의 입주도 이어지고 있다. 서울시가 추진하는 자족도시개발 구역으로 지정돼 산·학·연 기술혁신 거점으로 조성된다. 제4차 산업을 선도할 산업융합형 인력을 육성하는 공간으로 만들어진다.
마곡지구가 대규모 산업 중심의 자족기능을 갖춘 신도시로 조성되면서 일대 지역의 상가나 오피스텔, 섹션 오피스, 지식산업센터 등 수익형 부동산 수요도 활기를 띠고 있다. 이미 LG, 코오롱, 롯데 등 대기업을 포함해 65개 기업이 입주를 마쳤거나 착공에 나섰다. 모든 기업의 입주가 마무리되면 향후 150여개 기업과 약 16만명의 근무인력을 품는 대규모 산업도시로 완성될 예정이다.
 

용산 정비창

코레일과 서울주택도시공사(이하 SH공사)에 따르면 서울 도심의 마지막 금싸라기 땅인 용산철도정비창을 ‘제2의 마곡지구’방식으로 공동 개발한다고 밝혔다. 용산철도정비창은 8·4 주택공급대책에서 도심 고밀화 사업에 포함돼 고밀도 주거시설이 들어설 것으로 관측됐지만 대규모 상가와 연구시설 등이 포함된 복합개발을 추진하고 있는 것이다. 

대기업, 산업단지 품고 자족기능
사통팔달 편리한 교통망까지 확보

코레일은 기반시설 조성 등 현물출자 방식으로, SH공사는 공공주택과 함께 상업·산업·지원시설 등을 조성하는 방식으로 진행한다. 택지개발사업이 아닌 도시개발사업 방식을 택해 서울 강서지역 핵심으로 부상한 마곡지구처럼 개발한다는 청사진이 나오면서 용산철도정비창 개발에 더욱 속도가 붙을 것으로 기대된다. 
 

양원지구

서울의 마지막 택지지구인 양원지구도 자족형 도시로 거듭난다. 신내역세권 개발계획의 일환으로 신내철도차량기지 이전 계획에 따른 4차산업체 유치 및 첨단산업, 의료연구단지 조성 등 신내동 일대를 자족도시로서 탈바꿈하는 중이다. 2029년까지 헬스케어와 첨단 의료연구단지 조성이 계획돼 앞으로 약 2만3800개의 신규 일자리 창출 효과와 연간 약 6조원의 경제효과가 기대된다.
또한 현재 서울 개포동에 위치한 SH공사의 본사 이전이 ‘신내동’으로 확정돼 연이은 개발 호재로 작용하고 있다. SH공사는 근무인원 1300여명, 연인원 10만여명의 유동인구를 예상하는 자산규모 5조원, 연매출 2조원의 공기업으로 2020년까지 현재 학교용지인 신내2지구에 대해 용도변경을 완료한 후 2021년까지 설계를 마무리하고 2022년 착공, 2024년 상반기까지 이전을 완료할 계획이다. 양원지구는 2019년 12월 개통된 지하철 6호선 신내역을 비롯해 추후 면목선, 경춘선이 존재하는 트리플 환승역세권으로 발돋움하게 된다. 
 

송도국제도시

광역교통망 확충으로 서울 접근성이 떨어진다는 평가를 받았던 인천 송도국제도시에 큰 호재가 작용해 실수요자는 물론 투자자들이 몰리고 있다. 송도국제도시 수도권광역급행철도(이하 GTX-B)노선이 작년에 예비타당성조사를 통과했다.
인천 송도역과 남양주시 마석역을 연결하는 ‘GTX-B노선’ 추진이 본격화된다. 국토교통부에 따르면 GTX-B노선은 올해 안에 기획재정부와의 협의를 거쳐 재정사업 또는 민자사업으로 추진 여부가 결정될 예정이며, 내년 4월 기본계획이 고시된다. 
계획대로 사업이 추진될 경우 2022년 착공을 거쳐 오는 2027년 개통될 예정이다. GTX-B노선이 개통되면 송도에서 서울역까지 20분대에 이동이 가능해 비즈니스 및 주거지로서 송도의 가치가 한층 더 올라갈 것으로 기대하고 있다. 
인천경제자유구역 사업실태조사 보고서에 따르면 송도는 2017  년 말 기준 포스코건설을 비롯해 포스코대우, 셀트리온, 삼성바이오로직스 등 총 1520개 기업이 입주해 4만5505명의 종사자가 상주하고 있는데, 이 숫자는 향후 더 늘어날 것으로 기대된다. 송도국제도시에 주소지를 둔 주민등록 인구도 2019년 6월 기준 14만7000명에 달하고 있는데, 현재 진행되고 있는 공동주택 건립공사를 감안하면 앞으로 크게 증가할 것으로 전망된다.

용인시

삼성전자, 기흥 삼성반도체, SK하이닉스반도체 등 세계적인 기업으로 꼽히는 대기업을 품은 용인시는 한국형 실리콘밸리로, 기업 간 교류 및 지역경제 활성화가 기대된다. 용인시는 인구 105만이 넘는 자족형 도시로 SK하이닉스반도체 클러스터 착공 계획 후 지난해 1분기 전국 지가변동이 가장 크게 반영됐다.
용인시 보정·마북동 일대에 판교 테크노밸리의 5배에 달하는 390만㎡ 규모 용인플랫폼시티(용인경제신도시)가 착공에 돌입했고, 용인시 보정동 일원 276만㎡에 1만1000가구가 건설된다. 용인플랫폼시티는 GTX-A노선이 2021년 개통을 앞두고 있고 분당선 구성역과 GTX 용인역 역사를 통합하는 복합환승센터가 조성돼 투자자와 실수요자의 관심이 집중되고 있는 곳이다.
풍부한 개발 호재로 미래 가치도 높다. SK하이닉스 반도체 클러스터 등 정보기술(IT)과 생명공학기술(BT), 첨단산업, 상업, 문화, 교통(스마트IC)의 첨단산업단지가 들어설 예정이다. 용인플랫폼시티가 완성되면 최소 5만명 규모에 이르는 자급자족 신도시로 재탄생할 전망이다.

고덕신도시

‘평택의 강남’으로 불리는 고덕신도시가 자족형 도시로 성장하면서 업계는 물론 수요자들에게 큰 관심을 끌고 있다. 평택 고덕신도시를 자족형 도시로 거듭나게 한 것은 무엇보다도 세계 최대 규모인 삼성반도체다. 1342만㎡ 용지에 개발 되는 고덕신도시는 판교신도시(892만㎡)의 1.5배로 규모부터 세계급이다. 삼성전자가 고덕국제신도시에 289만㎡ 규모로 조성한 1공장은 2017년부터 이미 가동에 들어갔으며, 2공장도 지난해 11월경 준공됐다. 
평택의 행정 중심지 역할을 함으로써 자족형 기능은 더 커질 전망이다. 평택의 행정 중심지로도 성장할 예정이다. 평택시청은 물론 평택시의회와 시청, 경찰서, 교육청 등 각종 행정기관이 주변으로 이전할 계획이다. 세계 최대 규모 삼성전자 반도체 단지 입주, 평택 미군기지 이전 등 개발 호재가 이어지는 평택 고덕국제신도시에서 공동주택 본격 입주에 이어 최근에는 상가, 소형 오피스 등 공급도 시작되고 있다.

풍부한 수요, 개발호재 등
주변부 성장 가능성 높아

한 부동산 전문가는 “도시개발모델이 변모하면서 자족기능을 갖춘 도시 육성이 활발하다”며 “지역 발전에 밑거름이 되는 만큼 주변부 성장 가능성도 높고, 풍부한 수요와 개발 호재를 바탕으로 수익률도 비교적 안정적이라 이들 자족형 도시 인근 수익형 부동산의 관심은 높아질 전망”이라고 말했다. 다음은 수도권 자족형 도시에 공급되는 수익형 부동산.
 

▲용산 더힐센트럴파크뷰= ㈜원일개발이 서울 용산구 문배동 8-5번지 일원에서 ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 1.5룸 및 투룸 오피스텔을 분양 중이다. 지하 4층∼지상 20층, 전용면적 21.53∼33.65㎡ 규모, 총 133실의 오피스텔로 구성된다.
 

▲신내역 시티원스퀘어= 서울시 중랑구 신내역 시티프라디움 주상복합 단지내 상가인 ‘신내역 시티원스퀘어’가 분양한다. 지하 4층∼지상 40층, 연면적 약 28만6367㎡ 중에서 근린생활시설(약 2629㎡), 판매시설(약 4만6218㎡), 운동시설(약 5503㎡)로 구분된다. 지하 2층 판매시설 3호, 지하 1층 판매시설 43호, 지상 1층 판매시설 119호, 지상 2층 판매시설 127호 등 총 202호로 구성된다.
 

▲송도 형지 글로벌 패션 복합센터= 롯데건설이 시공을 맡은 ‘송도 형지 글로벌 패션 복합센터’상가가 임대분양(임대 후 분양 전환)에 나선다. 1, 2층 판매시설이 그 대상. 대지면적 1만2501.6㎡(약 3782평), 건축연면적 1만9500여평 부지에 지하 3층∼지상 23층 규모로 지어진다. 오피스(지상 17층), 오피스텔(지상 23층), 판매시설(지상 2층) 등 총 3개동으로 구성된다.
 

▲고덕 헤리움 시그니어= 힘찬건설이 경기 평택 고덕국제신도시에서 오피스텔 ‘고덕 헤리움 시그니어’를 분양한다. 지하 5층∼지상 24층에 전용 20㎡ 840실, 26㎡ 40실, 28㎡ 264실 등 총 1144실로 지어진다. 



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드러나는 ‘런종섭’ 막후 세력

드러나는 ‘런종섭’ 막후 세력

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 윤석열정부 대통령실이 복수의 사건에 직접 개입한 정황이 확인되고 있다. 채 해병 사건뿐만이 아니라 특정 인물에 대한 인사에도 관여했다. 키맨은 이시원 전 공직기강비서관으로 지목됐다. 2차 종합특별검사팀은 이 전 비서관을 조사하면서 이종섭 전 국방부 장관이 호주 대사에 임명되는 과정을 들여다보기 시작했다. 2차 종합특별검사팀은 채 해병 특검팀이 수사했던 사건과 관련해 이시원 전 대통령실 공직기강비서관을 참고인 신분으로 소환 조사했다. 이 전 비서관은 ‘윤석열 사단’으로 불렸을 만큼 윤석열씨의 최측근이었다. 채 해병 사건 외에도 다수의 사건에 개입하기도 했다. 종합특검팀은 이 전 비서관의 입을 통해 대통령실 개입 의혹의 전모를 들여다볼 방침이다. 핵심 키맨 정체는? 이 전 비서관은 지난해 9월26일 채 해병 특검팀에서 피의자 신분으로 조사받았다. 이종섭 전 국방부 장관의 주오스트레일리아(호주) 대사 도피성 임명 의혹과 관련해 직권남용 및 범인도피 혐의였다. 이 전 비서관은 이날 오전 9시24분께 서울 서초구 특검팀 사무실에 들어선 뒤 “이종섭 장관 주호주대사 임명 과정에 대통령 지침 있었나” “공직기강비서관실에서 인사 검증은 자체적으로 해봤나” “피의자를 대사에 임명하는 것이 부적절하다는 생각 안 들었나” 등 기자들의 질문에 “특검에서 성실히 답변하겠다”고 답하고 조사실로 향했다. 정민영 채 해병 특검팀 특검보는 앞서 “이시원 전 비서관은 채 상병 사망 사건 발생 당시부터 일련의 수사 외압 의혹이 발생한 시기, 그리고 이종섭 전 장관에 대한 주호주대사 임명부터 사임까지 이르는 전체 기간 동안 대통령실 공직기강비서관으로 재직했다”고 말했다. 공직기강비서관은 고위 공직자에 대한 인사 검증을 담당한다. 특검팀은 이 전 비서관이 관여한 이 전 장관에 대한 인사 검증 과정에서 불법행위가 있었는지 들여다봤었다. 이 전 비서관은 유재은 전 국방부 법무관리관과 수차례 연락하기도 했다. 이들이 통화했던 날은 해병대 수사단이 채 해병 사망과 관련해 사단장 등 8명에게 업무상 과실치사 혐의를 적용한 수사 결과를 경북경찰청에 이첩한 날이다. 해병대 수사단은 경북청에 수사자료를 이첩했고, 당시 이 전 장관은 자신이 이를 보고받고 박정훈 전 해병대 수사단장에 대한 수사와 인사조치를 지시했다고 주장했다. 유 전 관리관이 경북청에 전화해 수사자료 회수 가능성을 타진했고, 김동혁 전 국방부 검찰단장이 회의를 열고 회수를 지시했다. 이후 국방부 검찰단 수사관이 경북청에 연락해 수사자료를 가져가겠다고 알렸다. 수사단이 경찰에 방문해 정식으로 이첩한 수사자료를 검찰단이 돌려받은 것은 이례적인 일이라 대통령실 등 윗선의 부당한 개입이 있었는지 규명해야 한다는 지적이 나온 바 있다. 채 해병 사건 키맨 이시원 다수 사건 개입 윤, 사건 처리 마음에 안 들면 직접 관여 앞서 김계환 전 해병대 사령관과 임종득 전 국가안보실 2차장도 수사자료 회수 당일 두 차례 통화하는 등 해병대, 국방부 측과 대통령실 측이 수차례 연락을 주고받았다. 김 전 사령관과 임 전 차장 통화 직후에는 김화동 전 해병대 비서실장과 안보실에 파견됐던 김형래 대령이 통화했다. 이 전 장관의 도피성 호주 대사 임명 의혹과 관련해 대통령실의 개입 의혹을 밝히려면 결국 심우정 전 검찰총장도 수사를 받을 수밖에 없다. 심 전 총장은 이미 채 해병 특검팀의 조사를 받은 적이 있지만 뚜렷한 진술은 하지 않았다. 그는 이 전 장관이 호주 대사로 임명됐을 때 법무부 차관이었다. 당시 이 전 장관은 채 상병 순직 사건 수사 외압 의혹과 관련해 고위공직자범죄수사처(이하 공수처)의 수사선상에 올라 출국이 금지된 상태였지만, 돌연 호주대사로 임명되며 출금 조치도 해제됐다. 윤씨가 주요 피의자인 이 전 장관을 도피시키려는 목적으로 해외 공관장에 임명하고 출국금지를 해제하도록 한 게 아니냐는 ‘런종섭 논란’이 불거졌다. 여론이 악화하자 이 전 장관은 출국 11일 만에 ‘방산 협력 공관장회의’ 참석을 명분으로 귀국했다. 조태열 전 외교부 장관은 채 해병 특검팀 조사에서 이 전 장관의 귀국 명분이 된 방산 협력 주요 공관장회의 급조 배경을 두고 “윤 전 대통령이 별도의 공관장 회의를 개최하라고 지시했다”는 취지로 진술했다. 조 전 장관의 전임자인 박진 전 장관도 “이 전 장관 대사 임명 과정이 정상적이지 않았지만 대통령 뜻이라 어쩔 수 없었다”는 진술을 내놓았다. 이 전 장관의 주호주대사 임명이 이례적이었다는 외교부 인사 담당자의 법정 증언도 있다. 전례가 드문 임명인 데다 통상적인 교체 사유도 아니었다는 취지다. 심우정도 소환 대상 지난 10일 서울중앙지법 형사합의22부(부장판사 조형우) 심리로 열린 재판에서 이 전 장관의 호주대사 임명 과정이 석연치 않다는 증언이 나왔다. 이날 범인도피 등의 혐의를 받는 장호진 전 국가안보실장, 박성재 전 법무부 장관, 심 전 총장의 재판이 있었다. 황소진 전 외교부 인사기획관은 내란 특검이 이 전 장관의 주호주대사 임명 직전 조구래 전 외교부 기획조정실장의 “문제가 되지 않도록 적절히 교체하라”는 발언의 의미를 묻자 “장관급 케이스가 호주에 나가는 경우는 없다. 수시(인사)기 때문에 인사가 따로 나는데, 장관급이 호주를 가면 언론의 주목을 받게 된다”며 “이례적이라 할 수 있다”고 밝혔다. 실제로 이 전 장관의 대사 임명은 2~3개 공관장 인사와 함께 진행하는 방안이 검토된 것으로 전해졌다. 자격 심사 과정에서는 외국어 능력 점수 제출 등 통상적인 절차가 생략된 채 진행됐다. 이 전 장관의 주호주대사 임명은 2024년 3월4일 주나이지리아 대사 인사와 함께 발표됐다 이 전 대사의 주호주대사 임명으로 김완중 당시 호주대사가 1년 만에 교체됐다. 이에 황 전 기획관은 “교체 사유에 해당하지 않는다. 그밖의 상황으로 봐야 한다”며 “왜 장관급이 왜 굳이 지금 (호주를) 가는 건지 개인적인 의심은 있었다”고 말했다. 이 전 장관의 석연찮은 호주대사 임명 과정에서는 공수처 지휘부의 수상한 행보도 논란이었다. 채 해병 특검팀은 공수처 관계자로부터 “지난해 3월6일 송 전 부장검사가 차정현 부장검사에게 이 전 장관 출국금지 해제를 지시했다”는 취지의 진술을 확보했었는데, 이 시기 송창진 전 부장검사는 공수처장 직무대행을 맡았던 김선규 전 부장검사가 사직하며 공수처장 ‘직무대행의 대행’을 맡고 있었다. 공수처 겨눌 수도 당시 차 부장검사는 채 해병 사건의 주임검사였다. 채 해병 특검팀은 송 전 부장검사의 지시가 지휘부의 수사 방해 의혹을 뒷받침하는 핵심 정황이라고 의심했다. 채 해병 특검팀은 송 전 부장검사가 “수사 외압 의혹은 소설 같은 이야기”라며 윤씨 등에 대한 통신영장 청구를 막은 정황도 파악했었다. 송 전 부장검사가 수사를 방해할 목적으로 지속적으로 수사에 개입해 왔다는 게 채 해병 특검팀의 시각이었다. 다만 송 전 부장검사의 지시가 최종적으로 실행되지는 않았다. 차 부장검사 등 수사팀이 반대 의견을 내면서다. 수사팀은 지시와 달리 법무부에 출국금지가 필요하다는 의견을 제출했다. 하지만 법무부는 수사팀 의견과는 관계없이 출국금지심의위원회를 열어 이 전 장관 출국금지를 해제했고, 이 전 장관은 이틀 뒤 호주로 출국했다. 지난 2일에는 서울중앙지법 형사23부(부장판사 오세용)는 직무유기 혐의로 기소된 오동운 공수처장과 이재승 차장, 박석일 전 부장검사에 대한 첫 공판이 열렸다. 직권남용 등 혐의를 받는 김·송 전 부장검사에 대한 재판도 이날 함께 진행됐다. 오 처장과 이 차장, 박 전 부장검사는 송 전 부장검사의 국회 위증 고발 사건을 1년 가까이 대검찰청에 통보하지 않고 수사를 고의로 지연하는 등 ‘제 식구 감싸기식’ 수사를 한 혐의로 재판에 넘겨졌다. 송 전 부장검사는 2024년 7월 국회 법사위 청문회에서 이종호 전 블랙펄인베스트 대표 관련 허위 진술을 한 혐의로 고발당했다. 사건을 배당받아 수사한 박 전 부장검사는 무죄 취지의 신속 검토 보고서를 작성해 처장·차장에 보고했고, 해당 보고서 내용대로 송 전 부장검사의 사건이 방치됐다는 게 채 해병 특검팀 판단이다. 공수처에도 압력 행사? 일부 간부 재판행 국방부·대통령실 수차례 통화로 직권남용 이날 오 처장 변호인은 “(박 전 부장검사 퇴임 이후) 사건을 처리해야 할 부장검사가 존재하지 않아 공수처장·차장 입장에서는 결재를 하려야 할 수 없었다”며 사건 처리를 고의로 지연시킨 게 아니라고 주장했다. 또 “대통령실 재가를 끝까지 기다리다가 2025년 새 부장이 왔고 검토를 거쳐 (대검에 사건을) 이첩했다”며 “직무유기 혐의는 존재하지 않는다”고 밝혔다. 같은 혐의를 받는 이 차장과 박 전 부장검사도 혐의를 부인했다. 이들은 이날 증인 신문이 예정된 김규현 변호사 등에 대한 반대 신문 사항이 없다며 변론 분리를 요청한 뒤 퇴정했다. 2024년 공수처장·차장 직무를 대행하며 사건 관련자들의 소환 조사를 막고 압수·통신영장의 결재를 거부하는 등 채 상병 수사 외압 의혹에 대한 수사를 방해한 혐의를 받는 김·송 전 부장검사도 공소 사실을 전부 부인했다. 김 전 부장검사 변호인은 “수사팀에게 총선 전 소환 조사하지 말라고 지시한 사실이 없다”며 “김 전 부장검사의 처장 대행 시기에 가장 수사가 활발하게 이뤄졌다”고 주장했다. 송 전 부장검사도 “압수수색영장은 내부 의사결정 과정에서 추후 청구하기로 합의된 내용”이라며 혐의를 부인했다. 지난 17일 서울중앙지법 형사22부(부장판사 조형우) 심리로 열린 이 전 장관 범인도피 혐의 사건 공판에서 차 부장검사는 “당시 총선에 영향을 줄 수 있다며 관련자 소환을 하지 말라는 지시가 있었다”는 취지로 증언했다. 이어 김 전 부장검사의 방침이 이 부장검사를 통해 전달됐다고 설명했다. 이 전 장관에 대해서는 “VIP 격노 통화의 당사자로 반드시 수사가 필요한 핵심 인물이었다”며 “출국할 경우 수사에 큰 차질이 생길 수 있다고 판단했다”고 밝혔다. 차 부장검사는 “수사팀 내부에서는 이 전 장관에 대한 출국금지 유지가 필요하다는 의견이 우세했다”고 강조했다. 실제 증거인멸 우려와 강제수사 필요성 등을 이유로 출국금지를 여러 차례 연장했다고 주장했다. 재판 결과 길어지나 이에 대해 변호인 측은 수사 자체가 부실했다고 반박했다. 이 전 장관에 대한 압수수색영장이 두 차례 기각됐고, 장기간 소환 조사도 이뤄지지 않았다는 점을 들어 “실질적인 수사 진척이 없는 상태에서 출국금지만 반복 연장한 것은 수사 편의적 조치”라고 주장했다. 또 변호인 측은 공수처가 이 전 장관 측과 접촉해 출석 일정과 자료 제출을 논의한 점을 언급하며 “출국 가능성을 전제로 대응한 것 아니냐”고 따져 물었다. <hounder@ilyosisa.co.kr>