취득세 폭탄을 피하라
취득세 폭탄을 피하라
  • 장경철 칼럼리스트
  • 승인 2020.08.31 09:21
  • 호수 1286
  • 댓글 0
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앞으로 취득세 중과 대상 다주택자를 판단할 때 오피스텔과 아파트 분양권 및 입주권도 주택 수에 포함된다. 7월28일 국회 행정안전위원회는 이런 내용을 담은 지방세법 개정안을 통과시켰다.

개정안은 취득세를 낼 때 주택 수에 넣지 않았던 주거용 오피스텔과 분양권, 재개발·재건축 입주권도 주택과 같이 합산해 다주택자 여부를 따지도록 했다. 합산 대상 분양권·입주권·오피스텔은 개정안이 시행된 이후 취득한 것에 한한다.

만일 주택 1채를 보유한 세대가 분양권 1개와 오피스텔 1채를 추가로 매입하고 오피스텔은 주거용으로 신고해 주택분 재산세를 내는 경우 기존에는 1주택자에 준해 취득세율이 적용됐으나 앞으로는 3주택자에 해당하는 취득세를 내게 된다.

아파텔
다시 위축?

7·10대책에 따라 취득세를 부과할 때는 주택으로 포함하지 않던 주거용 오피스텔을 주택으로 합산해 부과하기로 하면서 셈법이 복잡해지고 있다. 최근 가격이 급등한 아파트를 대체할 주거상품으로 아파텔에 대한 수요가 급증했지만, 시장이 다시 위축될 수 있다는 우려가 나온다. 

국회 본회의 문턱을 넘은 지방세법 개정안이 법제사법위원회 통과, 국무회의 의결 등을 거쳐 지난 8월12일 공포·시행됐다. 개정된 지방세법에 따르면 기존에 주택 수에 넣지 않던 주거용 오피스텔과 분양권, 재개발·재건축 입주권도 주택과 같이 합산해 취득세를 산출하게 된다. 

즉 무주택자가 오피스텔 1채를 사서 주거용으로 신고한 뒤 아파트 1채를 추가 매입할 경우, 주거용 오피스텔을 주택으로 계산해 2주택자에 해당하는 8%를 취득세로 내야한다. 다만 주택 수에 포함되는 오피스텔은 시행일인 8월12일 이후 취득한 것에 한하며, 시행일 이전에만 계약이 체결되면 시행일 이후 잔금을 치르더라도 주택 수에 포함되지 않는다. 

주거용 오피스텔도 주택으로 합산 부과
상가·생활숙박시설·섹션 오피스 각광

취득세율 개정안을 둘러싸고 논란이 커지자 정부는 일시적 2주택자에 대한 예외를 인정해주기로 했다. 하지만 아파텔도 주택으로 본다는 지침은 바뀌지 않았다. 아파텔을 가진 사람이 규제지역 아파트를 추가 취득해 일시적 2주택자가 될 경우 아파텔이나 아파트 중 하나를 1년 이내 처분해야만 하고, 비규제지역은 3년 이내에 처분해야 한다.

주거용 오피스텔을 둘러싸고 법이 개정되면서 수요자들과 분양업체들은 혼란을 겪고 있다. 실수요 및 투자자들은 오피스텔이 주택 수에 포함되면서 다주택자에 대한 우려와 취득세 등 세 부담이 증가했다고 보고 있다.

앞서 오피스텔은 주택 수에 상관없이 취득세가 4.6%로 정부의 취득세율 인상 조치와 함께 매력적인 투자 대상으로 부각됐지만 상황이 달라졌다. 전문가들은 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함되면서 투자에 대한 수요가 일부 줄어들 것으로 내다봤다. 임대사업자들의 오피스텔 매물이 늘어나는 가운데 수요가 줄어들면 매도와 임차인 확보가 어려워질 가능성이 크다. 오피스텔을 임대로 운영할 경우 전월세 상한제, 상가임대차보호법 등도 함께 고려해야 한다.

반면 취득세 4%(교육세·농특세 별도)를 부담하는 일반임대사업 수익형 부동산은 반사이익을 받을 전망이다. 대표적인 일반임대사업 적용 수익형 부동산으로 상가, 생활숙박시설(레지던스), 섹션 오피스(소형 오피스) 등이 있다.

먼저 상가투자의 경우 안정적인 수익과 투자가치 상승이라는 두 마리 토끼를 잡을 대표적인 수익형 부동산이다. 안정적인 배후를 확보한 상가가 유망하다고 할 수 있다. 대표적인 상가로 대규모 아파트 단지 내 상가나 대규모 업무시설을 낀 복합상가가 있다.

아파트 단지 내 상가는 아파트나 오피스텔 등 공동주택 단지 안에 조성되는 상가로, 입주 세대의 생활편의시설을 제공하는 것이 목적이다. 대단지의 입주민을 고정수요로 누릴 수 있어 일반 상가에 비해 안정적인 수익을 실현할 수 있는 것이 특징이다.

상가 투자에서 가장 중요한 것은 역시 상권 형성이다. 상권 형성 기간이 짧을수록 좋은 만큼 대단지 상가가 투자에 유리하다. 하지만 단순히 가구 수가 많은 단지라고 해서 배후수요가 풍부한 것은 아니다.

안정적인 수익
투자가치 상승

다음으로 복합상가는 같은 건물 안에 주상복합 아파트나 오피스텔, 오피스, 지식산업센터 등 업무시설이 입지하고 있어 역시 고정수요와 유동인구 유입이 용이하다. 역세권 입지인 경우 유동인구 확보에 유리하다. 상권 형성이 수월해 안정적인 수익을 기대할 수 있고 공실의 위험이 적은 것도 장점이다.

일반임대사업자로 등록되는 생활숙박시설과 섹션 오피스도 주목받고 있다. 전매제한이 없고 부가가치세(VAT)가 환급되기 때문이다. 또한 1억~2억원대의 소액으로 투자가 가능하고 청약통장이 필요 없다.

생활숙박시설의 경우 숙박업이 가능하기 때문에 숙박업을 할 수 없는 오피스텔에 비해 수익성도 좋은 편이다. 업무에 불필요한 시설이 없기 때문에 분양가가 저렴하게 책정되고, 찾는 사람들이 늘고 있어 수익률도 높은 편이다. 최근 유튜버, 온라인 판매점 등 1인 기업이 증가하고 있는 상황 역시 섹션 오피스 투자의 긍정적인 측면으로 작용하고 있다.

규제가 없다
트렌드 부합

한 부동산 전문가는 “다주택자를 양산하는 주범으로 꼽히는 주택임대사업자가 사실상 폐지되면서 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다”며 “수익성이 좋으며 규제가 거의 없어 주목을 받는 수익형 상품으로 상가, 생활숙박시설이나 섹션 오피스가 있는데 최신 트렌드에도 부합해 당분간 높은 관심을 끌 것으로 보인다”고 말했다. 다음은 취득세 부담이 없거나 4%를 적용받는 일반임대 대상 수익형 상품.
 

▲송도국제도시 형지 글로벌 패션 복합센터= 인천지하철 1호선 지식정보단지역 초역세권 입지의 ‘송도 형지 글로벌 패션 복합센터’상가가 임대분양(임대 후 분양 전환)에 나선다. 인천광역시 연수구 송도동 11-2번지에 롯데건설이 시공을 맡아 건립 중인 송도국제도시 형지 글로벌 패션 복합센터 내 1, 2층 판매시설이 그 대상이다. 

센터는 송도 지식정보단지역 인근에 대지면적 1만2501.6㎡(약 3782평), 건축연면적 1만9500여평 부지에 지하 3층~지상 23층 규모로 지어진다. 오피스(지상 17층), 오피스텔(지상 23층), 판매시설(지상 2층) 등 총 3개동으로 구성된다.

인천지하철 1호선 지식정보단지역(평일 승·하차객 월 평균 40만명, 2019년 기준) 2번 출구 바로 앞 초역세권 입지로, 지상 1층 60개 호실과 지상 2층 59개 호실이다. 대로변에 위치해 접근성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 

주요 임대현황을 보면 1층은 자동차 수입전시장, 형지패션관, 편의점, 약국 임대가 확정된 상태다. 대한민국 대표 브랜드 커피전문점인 스타벅스는 입점 협의 중이다. 2층은 골프연습장, 피부과, 통증의학과 임대가 확정된 상태며, 내과(이비인후과)가 협의 중이다.

고객의 동선을 고려해 에스컬레이터 3대로 1층과 2층의 접근성을 극대화했다. 외부유동인구 유입을 위해 2층과 직접 연결되는 계단 4개와 엘리베이터 2개로 업무시설과 오피스텔이 직접 연결되어 접근성을 크게 강화했다. 준공은 2021년 10월 예정.
 

수요자·분양업체 혼란
일반임대 사업 반사이익

▲양양 남설악 힐링타운 자연인= 강원도 양양군 서면 설악로 1700-51 일대에 생활숙박시설인 ‘양양 남설악 힐링타운 자연인’이 분양 중이다. 총 면적 10만여평에 단계별로 조성되며, 토지 매입이 완료되어 사업을 추진하고 있다.

이번에 1단계로 분양되는 생활숙박시설 2개 동은 특별 분양가인 1억원으로 책정되어 추후 분양되는 분양가 1억2000만원보다 저렴하게 만날 수 있다. 1단계 사업으로 숙박시설 및 주변 편의시설을 건축하고 있다. 9개동 총 77개 호실 중 2020년 8월 2개동 21개 호실이 완공을 앞두고 있다. 건축 규모는 지상 2층 7개동, 지상 3층 2개동, 10평형 49실, 15평형 28실이다. 

숙박시설은 2020년 8월 2개동이 완공 예정이다. 호두나무 농장은 2021년 2월 착공 예정에 있다. 숲속 캠핑장과 클럽 하우스, 잔디광장, 허브 농원 카페와 유기농 텃밭은 2020년 10월 착공 예정이다.

분양 관계자는 “힐링타운 자연인에서는 고객이 내 산처럼 자유롭게 자연 속을 거닐고 생태 공간을 탐방하며 마음껏 자연물을 채취 할 수 있다. 둘레길에서 산책하고 자연 속에서 나는 산나물 및 버섯을 내산처럼 채취하며, 즐기고 쉴 수 있도록 숙박과 편의 시설을 겸비한 공간을 만들어 운영한다”고 전했다.
 

▲왕십리 지음재= ㈜도시공감이 초소형 아파트인 도시형 생활주택 ‘왕십리 지음재’의 소형 오피스와 상가를 동시 분양 중이다. 대지면적 446㎡, 건축면적 240.11  ㎡에 지하 2층~지상 10층 총 63세대 규모다. 도시형 생활주택(지상 4~10층), 근린생활시설 3호(지하 1층~지상 1층), 업무시설 16호(지상 2~3층)로 지어진다.

도시형 생활주택은 16.76㎡ 35가구, 13.72㎡ 28가구로 이뤄져 있다. 즉시 입주가 가능하며 주차는 총 41대다. 업무시설은 전용면적 16.52~26.95㎡의 소형 오피스(사무실)로, 분양가는 1억원대(VAT 별도)로 공급된다. 세무사 및 법무사사무실, 중개업소, 여행사, 네일아트, 인터넷 쇼핑몰 사무실 등으로 활용이 가능하다. 상가는 실투자금 2억원대(대출 및 보증금 차감)면 투자가 가능하며 편의점, 애견센터, 치킨호프전문점 등이 권장업종이다. 

도심권 자리
직주근접 겨냥

왕십리 지음재는 소형 주택 임대수요가 풍부한 성동구 도심권에서 직주근접 수요를 겨냥한 도시형 생활주택으로 생활 편의시설 접근이 용이하다. 업무지구인 종로, 을지로에서도 가깝다. 인근에 교육시설 집중 및 관광지로서 경쟁력까지 확보해 인근 투자자들의 관심 대상이다.

 


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