[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 서민들은 ‘내 집 마련’의 꿈을 안고 산다. 지역주택조합은 조금이라도 싼 값에 집 한 칸을 마련해보려는 사람들의 꿈을 모은 집단이다. 문제는 누군가 이들의 꿈을 갉아먹고 있다는 점이다.
지역주택조합(이하 지주택)은 일정한 자격을 갖춘 지역 주민들로 구성된다. 지주택 조합원들은 돈을 모아 토지를 구입하고 시공사를 선정해 아파트를 세운다. 일반분양서 시행사가 하는 역할을 지주택이 맡는 것이다. 대부분의 지주택은 업무대행사가 그 역할을 주도하고 있다.
싼 값에
내 집 마련
지주택 사업서 가장 중요한 단계는 시공사 선정이다. 시공사의 브랜드 가치에 따라 사업의 성패가 결정된다. 조합원 모집, 홍보, 은행 PF대출과 관련해서도 시공사의 이름값은 절대적인 영향력을 발휘한다. 지주택 조합원들이 시공사 선정에 민감한 이유다.
양주백석 지주택은 지난 6월 말 조합 총회를 거쳐 한양건설을 시공사로 선정했다. 한양건설은 도급 순위가 124위(2020년 종합건설업자 시공능력평가액 공시)인 중소건설사로 ‘한양 립스’라는 브랜드를 가지고 있다. 이곳이 경기도 양주시 백석읍 오산리 660-4번지 일대(약 3만4000평)에 총 1572세대 규모의 아파트 공사를 맡게 됐다. 공사비는 2382억원에 이른다.
양주백석 지주택과 한양건설의 만남이 급물살을 타기 시작한 시점은 올해 3월. 양주백석 지주택의 업무대행을 맡고 있는 정모 진성산업개발 회장의 소개로 윤모 한양건설 개발사업본부 팀장(상무)이 등장하면서부터다.
문제는 윤 팀장의 과거다. 윤 팀장이 서희건설 이사로 재직할 무렵, 대구 지역 지주택서 문제를 일으켜 1심서 실형을 선고받았다는 의혹이 나온 것.
윤 팀장은 지난해 8월 대구 지역 지주택의 토지매입 자금 조성 과정서 자신들의 이권과 관계 있는 브릿지 대출 금융주관사를 조합 측에 소개하고 대가를 챙긴 혐의로 구속 기소됐다.
이후 지난해 10월 1심 재판부는 윤 팀장에게 징역 1년과 집행유예 2년, 추징금 3억원을 선고했다. 당시 재판부는 “피고인들은 서희건설의 임무에 관해 부정한 청탁을 받고 거액을 수수해 죄책이 가볍지 않다”면서도 “대체로 범행을 인정하며 수수한 돈을 수사기관에 모두 제출한 점, 피고인들이 받은 돈과 관련한 임무는 서희건설의 주된 임무가 아니라 조합의 업무를 보조하는 것이었고, 대출 알선과 관련한 계약의 결정권한은 조합이 가지고 있었던 점” 등을 양형 이유로 밝혔다.
5개월 만에
급물살 타
서희건설에 따르면 윤 팀장은 지난해 10월 퇴사했다. 이후 5개월 만에 한양건설 소속으로 양주백석 지주택에 모습을 드러냈다.
양주백석 지주택 조합원에 따르면 윤 팀장은 양주백석 지주택 조합원들에게 대환대출을 시도했다. 대환대출은 금융기관서 대출을 받아 이전의 대출금이나 연체금을 갚는 제도를 말한다. 한 마디로 금융기관을 갈아타는 것이다. 이 과정서 금융수수료가 발생할 수 있다.
양주백석 지주택 정상화대책위원회(이하 정대위)는 대출만기 연장이 가능한데 금융수수료를 물어가면서까지 금융기관을 바꿔야 하는지 모르겠다는 입장을 보였다. 결국 대환대출은 조합원들의 반대로 없던 일이 됐다. 일각에선 윤 팀장이 서희건설 이사로 있을 때 대구 지역 지주택서 하던 일을 양주백석 지주택서도 똑같이 하고 있다는 말이 나왔다.
여기에 한양건설로 시공사 선정이 이뤄진 과정에 석연치 않은 부분이 있다는 주장이 제기됐다. 지난 3월경 양주백석 지주택은 한양건설과 MOU를 맺고 사업약정서를 작성했다. 한양건설이 양주백석 지주택 조합원들의 신용대출과 토지담보 대출 이자를 대여해주는 조건 등이 붙었다.
실제로 한양건설은 3월부터 매월 양주백석 지주택에 이자 금액을 대여하고 있다.
MOU 과정서 작성한 사업약정서에 대한 의혹도 불거졌다. 조합과 업무대행사, 시공사(당시 시공예정사) 사이에 맺은 사업약정서에는 간인(계약서 사이마다 찍는 인장)은 있지만 날짜 부분은 비어있다.
토지매입 자금 조성 과정
브릿지 대출 금융주관사
조합에 소개하고 대가 챙겨
정대위 관계자는 “한양건설이 조합으로 이자를 빌려주기 시작한 게 3월부터인데, 사업약정서는 그 이후에야 조합 홈페이지에 올라왔다”고 설명했다.
또 한양건설을 시공사로 선정하는 안건이 상정된 6월28일 조합 총회 자체가 불법이라는 말도 나왔다. 6월28일 조합 총회는 법원서 정대위의 ‘총회 금지 가처분 신청’을 인용하면서 6월7일 총회가 한 차례 무산된 뒤에 열렸다. 이날 상정된 안건은 시공예정사들과의 MOU 해지, 시공사 선정 등이었다.
일반적으로 지주택서 시공사를 선정할 때는 복수의 건설사를 두고 조합원들의 표결을 거쳐 결정한다. 하지만 당시 조합 총회서 언급된 건설사는 한양건설 한 곳뿐이었다. 당시 조합원들 사이에선 시공사를 한양건설로 선정하는 것을 두고 불만이 나왔던 것으로 알려졌다. 연 매출 1569억원(2019년 기준)의 한양건설이 공사비만 2382억원에 달하는 지주택 사업을 성공시킬 수 있겠느냐는 의심이 일부 조합원들 사이서 돌았다.
하지만 표결 끝에 한양건설이 시공사로 선정됐다. 이 과정서 허위조합원 문제가 불거졌다. 주택법에 따르면 지주택 조합은 무주택자이거나 전용면적 85㎡ 이하의 주택 소유자에게만 가입 자격이 주어진다.
지자체로부터 지주택 설립인가를 받기 위해서는 조합원 모집률이 50% 이상 돼야 한다. 조합이나 업무대행사에서는 모집률 50%를 채우기 위해 자격이 되지 않는 사람들을 조합원으로 끌어들이기도 한다. 명의대여자가 대표적이다. 명의대여자는 말 그대로 명의만 빌려주고 계약금 등 분담금은 한 푼도 내지 않는 사람들을 말한다.
지자체나 국토부는 전산조회를 통해 조합원의 자격 여부만 판단하기 때문에 명의대여자를 걸러내지 못한다.
조합 절반이
허위 조합원?
양주백석 지주택의 경우 1572세대의 절반인 786명 이상의 조합원을 모아야 설립인가를 받을 수 있었다. 양주백석 지주택서 양주시청에 조합 설립인가를 신청할 당시 조합원 수는 803명. 하지만 정대위는 803명 중에 382명이 허위 조합원이라고 주장하고 있다. 2016년에 이미 조합원의 절반가량이 가짜였다는 주장이다.
지주택 사업을 잘 아는 한 관계자는 “조합을 운영하는 과정서 명의대여자를 조합원 수에 포함시키는 일은 자주 있는 편”이라면서도 “양주백석 지주택의 경우 그 숫자가 너무 많다. 이렇게 되면 나중에 정식 조합원이 받을 피해가 어마어마해질 수 있다”고 지적했다.
더 큰 문제는 명의대여자가 조합의 중요한 일을 결정할 때 의결권을 행사한다는 점이다. 정대위에 따르면 명의대여자는 조합 집행부와 업무대행사서 데려온 사람들이기 때문에 의결 과정서 집행부 쪽에 표를 던지게 된다. 겉으로 보기엔 합법적인 방식을 통해 조합 집행부나 업무대행사가 원하는 방향으로 결정이 내려지는 셈이다.
총회서 선출된 조합장조차 2019년까지 조합원으로 등재되지 않았다는 의혹도 나왔다. 현재 양주백석 지주택의 조합장을 맡고 있는 이 조합장은 2018년 5월12일 선출됐다. 하지만 양주시청의 ‘지역주택조합설립 변경인가 처리 알림’ 공문에 따르면 이 조합장의 조합원 등재 시기는 2019년 8월22일로 추정된다.
이 조합장이 조합장으로 선출되고 1년3개월 만에야 양주시청에 조합장으로 등재하고, 동시에 조합원으로도 이름을 올렸다는 의혹이 제기됐다. 이 주장이 맞는다면 2018년 5월 이 조합장이 조합장으로 선출될 당시에 그는 양주백석 지주택 조합원조차 아니었다는 뜻이다.
정대위 소속 조합원 63명은 지난 6월 전 조합장 양모씨와 현 조합장 이모씨, 업무대행사 진성산업개발의 정모 회장과 정모 대표가 허위 조합원을 모집했다며 사기 혐의로 고발했다. 조합원을 모집하는 과정서 자격이 되지 않는 사람들까지 조합으로 끌어들이는 허수 모집을 했다는 주장이다. 정대위서 주장하는 허위조합원의 수는 382명으로, 양주시청에 등록된 양주백석 지주택 조합원 1042명(2020년 8월 기준)의 36.6%에 달한다.
현장 5곳 중 4곳은 망해
양주백석도 법적공방 중
정대위는 앞서 지난 5월 주택법 위반, 횡령, 배임 등의 혐의로 이들 4명을 고발했다. 조합장과 업무대행사 대표가 조합원들의 동의 없이 조합의 예산을 개인적으로 사용했다는 주장이다. 정대위는 이들이 조합 돈을 이용해 사들인 땅의 명의를 업무대행사 대표로 해놓는 등 조합 돈을 임의로 사용했다고 설명했다.
지주택 사업은 일반분양과 비교해 분양가가 저렴하다는 장점이 있다. 지주택이 서민들의 내 집 마련 수단으로 이용되는 이유다. 하지만 지주택 사업의 성공률은 20% 남짓이다. 나머지 80%는 표류하는 사업에 매달려 돈은 돈대로 날리고 집은 집대로 못사는 상황에 직면하게 되는 것이다.
지주택 사업이 망가지는 이유는 대부분 조합서 발생하는 비리 때문이다. 지주택에 대해 잘 아는 관계자들은 조합 집행부와 업무대행사가 정직하게만 조합을 운영하면 별 무리 없이 아파트를 세운다고 입을 모았다. 하지만 지주택 5곳 중 4곳은 법적 분쟁으로 얼룩지고 사업이 무기한 길어지는 사태에 다다른다.
양주백석 지주택 사업도 난항을 겪고 있다. 한양건설은 지난 5월18일 양주시청에 사업승인 계획 서류를 접수했다. 하지만 사업승인이 떨어지기까지는 요원해 보인다.
양주시청 주택과 관계자는 <일요시사>와의 통화서 “서류가 많이 미비해 5월 중순경에 보완을 요청했지만 아직까진(8월3일) 다 보완되지 않았다”고 설명했다.
지주택 사업이 표류하면 분담금을 낸 조합원들이 가장 큰 피해를 본다. 이미 계약금을 내고 조합에 참여한 이들은 추가분담금이 발생할 때마다 ‘울며 겨자먹기’로 돈을 낼 수밖에 없다. 이미 많은 돈을 조합에 넣었기 때문에 발을 빼기가 어려운 것이다. 그러다 사업이 좌초되기라도 하면 조합원 손에는 빚을 빼곤 아무 것도 남지 않는다.
서민 피해
눈덩이 된다
정대위 측은 “양주백석 지주택은 2018년 7월 토지를 100% 매입한 이후 2년 넘게 일이 진행되지 않고 있다. 지주택 사업의 성공률이 낮다지만, 토지를 전부 사놓고 2년 동안 진전이 없기도 힘들 것”이라며 “조합 집행부나 업무대행사서 사업을 성공시키려는 의지가 없는 게 아닌지 의심스럽다”고 지적했다.
그러면서 “사업이 엎어지면 모든 피해는 조합원들에게 집중된다. 이제라도 제대로 가야 한다. 집행부를 다시 선출하고 업무대행사를 바꾼다면 아직 기회는 있다고 본다”며 “서민들이 저렴한 가격에 집을 갖는다는 지주택의 원래 취지대로 조합이 운영될 수 있길 바란다”고 덧붙였다.
<jsjang@ilyosisa.co.kr>
<기사 속 기사> 한양건설·업무대행사·조합장 해명
그 사람, 일은 잘한다”
한양건설 홍보팀 관계자는 윤모 개발사업본부 팀장이 “서희건설 출신의 이사가 맞다”면서도 “인사 관련 부분은 잘 알지 못한다”고 해명했다.
이 관계자는 ▲윤 팀장을 고용한 이유 ▲양주백석 지주택에 이자를 대여하는 이유 등 추가 질의에 대해서는 회사의 입장을 검토해 답변을 주겠다고 했지만 현재(7일 오후)까지 연락은 없었다.
업무대행사인 진성산업개발의 정모 회장은 양주백석 지주택 정상화대책위원회(이하 정대위)의 소송 제기에 대해 “(법적인 부분에 대해서는)딱히 할 말이 없다. 업무대행사는 토지 등기이전까지만 관여했고, 설립인가가 난 이후에는 조합이 사업을 주관하고 있다”고 답했다.
이어 “지주택 사업 관련 일을 하다 보면 꼭 그 안에서 패가 갈려서 목숨을 걸고 싸운다”며 “문제가 생겼을 때 조합 안에서 해결해야 하는데, 법적 송사로까지 번지는 이유는 이권을 잡기 위한 주도권 다툼이 아닌가 생각한다”고 말했다.
또 명의대여자 문제에 대해서는 “지주택 사업이 불안하다 보니 사업승인이 난 뒤에 돈을 넣겠다는 사람이 태반”이라며 “그때까지 돈을 내지 않으면 착공 들어갈 시점에 다 빼버린다”고 설명했다. 정대위는 업무대행사서 명부까지 만들어 명의대여자를 관리하고 있다는 주장이다.
그러면서 “지주택 사업은 가다가 서게 되면 많은 사람들이 파산하게 된다. 양주백석 지주택의 경우 올해 안에 착공하지 못하면 사업은 망가진다고 본다. 사업승인은 8∼9월 안에 날 것으로 보이지만 이미 너무 오래 끌었다. 다수의 피해자가 생길 수 있는 상황”이라고 강조했다.
정 회장은 한양건설 윤 팀장에 대해 “예전에 같이 일한 적이 있다. 개인적인 부분에 대해서는 잘 모르지만 일은 잘한다. 양주백석 지주택 사업은 윤 팀장이 없으면 부도난다. 한양건설이 이자를 내주지 않았다면 이 사업은 경매에 넘어갔다. 그걸 성사시킨 게 윤 팀장”이라고 주장했다. 또 사업이 망가지고 난 뒤에 옳고 그름을 따져서 뭐하냐는 입장도 전했다.
윤 팀장과 현 조합장인 이모씨에게 전화와 문자메시지로 접촉을 시도했지만 답변을 들을 수 없었다. <선>
