역대급 최저 금리와 베이비부머 은퇴, 그리고 고강도 주택시장 규제 등으로 부동산 투자 환경이 녹록지 않아 보인다. 이 투자수요가 아파트 대신 월세 받는 수익형 부동산에 눈을 돌린다면 당연히 거듭 신중을 기해야 할 것으로 보인다.
부동산업계에 따르면 아파트 등 주택 관련 투자가 아니면서 소액으로 투자할 수 있는 대표 수익형 부동산으로는 주거용 오피스텔과 레지던스, 아파트 단지 내 상가나 메디컬 전문상가, 지식산업센터과 섹션 오피스 등이 있다. 공실 위험이 적은 지역 선택은 물론 대체재, 향후 공급 물량 등을 종합한 고려는 물론 투자 전 매매가격 대비 수익률도 반드시 따져봐야 한다.
주거용
정부 규제로 대출이 막히면서 아파트 청약이 힘겨워졌다. 그럼에도 내 집 마련을 위한 수요자들이 대거 청약에 뛰어들면서 경쟁률도 만만치 않다.
여러모로 아파트의 진입 장벽이 높아지자 내 집 마련을 위한 대안으로 주거용 오피스텔과 레지던스(생활숙박시설)가 주목을 받고 있다. 아파트보다 상대적으로 규제가 덜한 데다 아파트 못지않은 공간 설계도 선보인다.
오피스텔이나 레지던스에 대한 관심이 높아진 이유는 아파트로 가는 길이 막혀서다. 정부가 지난해 12·16 부동산대책을 통해 시세 9억원 이상의 주택담보대출비율(LTV)을 9억원 초과분 20%로 제한하고 15억원 이상은 대출을 불허했기 때문이다. 아파트를 사기 위한 돈줄이 막히자 대안을 찾던 수요자들이 주목한 것은 아파트보다 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔이다. 이 경우 최근 9억원 이상의 고가 오피스텔도 거래량이 뛴 것으로 나타났다.
국토교통부 실거래가 공개시스템 통계에 따르면 지난 1~2월 전국 9억원 이상 오피스텔 거래량은 56건으로 지난해 같은 기간 거래량(17건)보다 약 3배 이상 늘었다. 그중에서도 올 2월에만 35건이 거래돼, 지난해 같은 기간 거래량(8건)보다 4배 이상 증가하며 높은 관심을 나타냈다. 아파트 청약경쟁률이 높아 당첨 확률이 낮은 것도 오피스텔로 관심이 쏠리는 요인으로 지목된다.
상업용
상가도 인기가 상승 중이다. 가장 주목받는 상가는 아파트 단지 내 상가와 메디컬 전문상가가 있다. 먼저 주거시설이 완판(완전판매)된 단지 내 상가다. 주거시설의 분위기를 이어 완판행진을 이어 수요자가 몰리고 있는데, 완판된 주거시설의 고정수요를 갖춰 안정성이 높은 것으로 평가받았기 때문이다.
실제로 단지 내 상가의 경우 임차인들의 선호도가 높고, 임대인 입장에서는 공실 리스크가 상대적으로 낮아 주목받고 있다. 여기에 주거시설 분양을 통해 사업성이 검증되었다는 점도 수요자가 몰리는 이유 중 하나다.
단지 내 상가는 일반적으로 단지 내 입주민을 겨냥해 슈퍼마켓이나 편의점, 음식점, 세탁소, 미용실, 학원 등 생활밀착형 업종을 중심으로 입점해 경기의 큰 영향을 받지 않는다. 또한 입주민 고정수요 및 주변 배후수요를 바탕으로 단골고객과 가족단위 고객을 잘 유치하면 안정적인 매출유지도 가능하다.
대출 막히면서 진입 장벽 높아져
아파트 대신 수익형 부동산 눈길
다음으로 메디컬 전문상가. 업계에 따르면 ‘의세권’ ‘병세권’ 등 신종어가 등장할 정도로 대형병원 인근이나 탄탄한 배후세대를 기반으로 한 역세권 입지에 병·의원 전문상가들이 투자 가치가 높은 상품으로 꼽힌다. 병원 수요를 고정으로 확보한 상가는 공실 걱정 없이 수익률을 보장할 수 있기 때문이다. 주말, 방학 등 비성수기에 따라 수요 공백이 생기는 곳에 비해 더 안정적인 투자가 가능하다는 점도 의세권의 큰 장점이다.
고령화 시대에 접어들면서 건강에 대한 관심이 높아지고 있는 점도 메디컬 전문상가의 전망을 밝게 해주고 있다. 최근 병·의원 개원의 최상의 입지조건으로 배후세대, 역세권, 주차편리성 등이 떠오르고 있다. 이에 공급 중인 메디컬 전문상가들은 원스톱 의료쇼핑 공간으로, 편리한 의료서비스를 제공하고자 환자들에게 편안한 인상을 주기 위해 내·외부 디자인에 신경을 쓰고 있다. 서비스 제공에 필요한 효율성과 실용성도 두루 갖추고 있다.
업무용
수도권에서 분양하는 지식산업센터도 투자자들 관심을 집중시키고 있다. 정부 규제가 수도권 아파트에 집중되면서 상대적으로 규제에서 자유로운 지식산업센터와 같은 대체 투자상품으로 수요자들 눈길이 쏠리고 있는 것이다. 특히 저금리 기조가 장기화됨에 따라 갈 곳 잃은 투자자들이 지식산업센터에 몰리면서 인기가 더욱 높아지는 추세다.
지식산업센터의 인기가 좋은 이유로는 대출 규제에서 비교적 자유롭고, 안정적인 임대수익을 실현할 수 있다는 점이 꼽힌다. 분양가의 최대 70~80%까지 대출이 지원돼 자금이 다소 부족해도 진입장벽이 낮다. 지식산업센터의 경우 일반 개인의 입주가 아닌 기업체를 고정수요로 확보할 수 있는 데다, 산업단지, 업무지구 인근에 자리 잡고 있다면 기업체 이전 수요까지 흡수할 수 있다.
법인(기업)과의 임대차 계약이 대부분이어서 잦은 임차인 교체로 인한 공실 및 임대료 연체 우려를 덜 수 있다는 장점도 있다. 취득세(50%), 재산세(37.5%) 감면 혜택이 주어지는 만큼 초기 비용 부담도 상대적으로 적다.
매매가격 대비 수익률 보니…
규제 덜한 데다 특화 설계
소형 업무시설인 섹션 오피스도 마찬가지다. 사무실 등의 업무 공간에 대한 관심이 대형에서 소형 오피스 시장으로 이동하는 분위기다. 섹션 오피스는 규모가 큰 업무용 빌딩과 달리 전용면적 40㎡ 이하의 모듈형으로 설계된 점이 특징으로, 이에 따라 사용자가 원하는 크기로 분양 받는 게 가능하다. 회의실, 라운지 등 부대시설을 공유해 비용 절감 효과는 물론 실사용 공간의 효율성도 높다. 한 건물 안에 업무와 상업 시설 등이 결합된 복합단지는 입주민 만족도가 높아 인기를 얻고 있다.
한 부동산 전문가는 “아파트 규제와 초저금리 바람을 타고 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다”며 “수익형 부동산은 역세권을 기본으로 인근에 공원이나 학교, 관공서 등 집객효과가 높은 입지에 있거나 신설 교통호재 등이 있는 경우 투자가치도 높은 편”이라고 말했다. 다음은 수도권, 부산 등에서 분양(예정) 중인 수익형 부동산.
▲우장산 아덴하임(주거용 오피스텔)= 코리아신탁은 서울 강서구 화곡동 24-92 일대에서 ‘우장산 아덴하임’을 분양 중이다. 서울의 대표적인 업무지역으로 떠오르고 있는 마곡지구 내 배후수요가 풍부한 데다 지하철 5호선도 걸어서 이용할 수 있는 역세권 오피스텔이다. 또 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있고, 전 실 초소형의 풀퍼시드 시스템으로 설계돼 수요자들의 관심이 높다. 지하 2층~지상 17층 전용면적 26~29㎡ 189실로 구성된다. 전용면적별로는 26㎡ 141실, 29㎡ 48실 등 1~2인 가구를 위한 오피스텔로 꾸며졌다.
▲해운대 엘본 더 스테이(레지던스)= 부산의 강남인 해운대에 생활숙박시설인 ‘엘본 더 스테이’가 본격적인 분양에 나섰다. 부산광역시 해운대구 중동에 지하 3층~지상 34층 1개 동, 전용면적 28~36㎡ 총 329실 규모로 조성되는 생활숙박시설이다. 부산지하철 2호선 해운대역의 역세권이자 해운대 해수욕장을 도보 5분대로 이용할 수 있는 바다생활권, 풍부한 인프라를 자랑하는 ‘젊음의 거리’ 구남로 최중심부를 차지한 알짜 입지가 강점이다.
▲힐스테이트 하버하우스 스테이(레지던스)= 현대건설이 인천 중구 신흥동에 ‘힐스테이트 하버하우스 스테이’를 선보인다. 지하 6층~지상 최고 42층, 2개 타워, 총 1267세대 규모로 선보이는 주거형 레지던스. 타입별로는 3~4인 가구를 위한 패밀리형 280세대와 1~2인 가구를 위한 원룸형 987세대로 구성된다.
▲신길뉴타운 센트럴자이(단지 내 상가)= 서울시 영등포구 신길동 337-246번지 일대에 ‘신길 센트럴자이’단지 내 상가가 분양 중이다. 스트리트형으로 조성되는 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포로 구성된다. 투자자 및 임차인 선호도가 높은 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급된다. 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다.
▲신사역 멀버리힐스(메디컬 전문 상가)= 롯데건설이 시공을 맡은 ‘신사역 멀버리힐스’ 메디컬 전문상가가 분양 중이다. 지하 8층~지상 14층 근린생활 시설동 등 총 2개의 타워로 이루어진 복합건물이다. 지난해 5월 오피스텔, 도시형생활주택 전 세대, 상업시설 및 메디컬 1차분이 성공적으로 분양 완료됐다. 현재 상업시설 및 메디컬 2차분을 분양하고 있다.
▲가양역 데시앙플렉스(지식산업센터)= 태영건설이 시공하는 서울 강서구 등촌동 지식산업센터 ‘가양역 데시앙플렉스’가 분양 중이다. 지하 5층~지상 12층, 대지 5238㎡에 건축면적 3131.29㎡, 연면적 4만6741.37㎡ 규모다. 지상 1층은 테라스 브런치 카페, 레스토랑, 편의점 등 근린생활시설이 자리하게 된다. 발코니 면적 극대화로 서비스 공간도 충분히 확보했고 자연과 사람, 도시가 어우러진 오픈 스페이스 휴식공간도 마련했다. 공개공지도 1085.11㎡로 넉넉하고, 조경면적은 790.08㎡에 달한다.
▲DMC 스타비즈 향동지구역(섹션 오피스)= 대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 공급한다. 지하 5층~지상 15층 규모로 업무시설과 근린생활시설로 구성된다. 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9000가구 규모로 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권이 가능한 지역이다.
