가치 높이는 ‘다세권’의 힘

규제가 몰리는 주택시장이 위축된 상황에서도 입지 4대 요소로 꼽히는 역세권·학세권·몰세권·숲세권을 다 갖춘 단지들은 여전히 높은 인기를 얻고 있다. 정부의 부동산 규제 강화로 ‘똘똘한 한 채’ 선호현상이 두드러지면서 수요자들의 아파트 선택기준이 더욱 높아졌기 때문인 것으로 풀이된다.

일반적으로 수요자들이 단지를 선택할 때 중요하게 생각하는 주요 요소로는 교통, 학군, 생활 인프라, 공원, 산 등이 있다. 이전에는 이중 한 가지만 제대로 충족해도 가치가 높은 아파트라는 인식이 있었다. 하지만 최근 부동산 규제 강화로 수요자들이 예전보다 청약통장을 신중히 사용하면서 실거주 여건은 물론, 가치상승 여력까지 꼼꼼히 살피는 추세다.

한 가지만?
많을수록~

부동산 가치를 높이는 다양한 요소를 갖춘 아파트는 집값 상승이 가파르다. KB부동산 시세 자료를 보면 ‘래미안 대치 팰리스 2단지’(15년 9월 입주) 전용면적 84㎡의 경우 매매가 시세는 지난해 1년간(18년 4월~19년 4월) 16.25%(20억원→23억2500만원) 상승했다. 지하철 3호선 대치역, 분당선·3호선 도곡역, 분당선 한티역 쿼드러플 역세권에 강남8학군, 각종 생활편의시설, 한티근린공원 등을 누릴 수 있는 다세권 단지다.

신규 분양시장에서도 다세권의 가치가 인기에 반영되고 있다. 지난 2018년 8월 서울시 노원구에서 분양한 ‘노원 꿈에그린’은 92가구 모집에 5877건이 접수돼 1순위 평균 97.95대 1의 경쟁률로 지난해 서울시 최고 경쟁률을 기록했다. 지하철 4·7호선 노원역 역세권에 초·중·고 도보통학이 가능하다. 노원문화의거리 상권과 수락산, 온수근린공원 등이 가까운 다세권 단지로 높은 인기를 끌었다.

지방도 마찬가지다. 같은 해 10월 부산시 동래구에서 분양한 ‘동래 래미안 아이파크’는 2485가구 모집에 2만2468건이 접수돼 1순위 평균 17.26대 1의 경쟁률로 전 주택형이 마감됐다. 부산지하철 3·4호선 미남역 역세권에 온천초, 동래중 등을 도보통학 가능하다. 롯데백화점, 홈플러스 등 편의시설과 금정산이 가까이 있는 다세권 단지다. 


다세권 단지가 인기를 끄는 이유는 입지적 여건이 까다로운 만큼 희소성이 높고, 투자가치를 높이는 여러 조건을 갖췄기 때문에 안정성이 높아, 실수요뿐만 아니라 투자자들에게도 매력적인 상품이기 때문이란 분석이다. 다세권을 갖춘 아파트의 최대 장점은 입주민 입장에서 살기가 매우 편리하다는 점이다. 역이 가까우면 타 지역으로 이동하기가 수월하고, 학교가 가까우면 어린아이들이 안전하게 통학할 수 있어 부모 입장에서도 마음이 놓인다. 

좋은 아파트 입지를 따질 때 고려하는 주요 요소는 크게 교통, 교육, 편의시설 세 가지가 있다. 먼저 편리한 교통은 예나 지금이나 좋은 입지의 가장 큰 기준이다. 교통 편의는 일반적으로 도시철도 접근성으로 따지는데, 도보 5분 이내 거리의 아파트를 ‘역세권’에 있다고 말한다. 역세권 단지는 전·월세 수요가 많고, 불황 속에도 매매·임대 시장에서 우위를 점할 수 있다.

규제 몰린 주택시장 위축
‘다다익선’ 아파트 각광

교육열이 높은 우리나라에서 교육 여건은 주거지를 선택할 때 여전히 중요한 척도다. 어린 자녀를 둔 학부모라면 아파트를 고를 때 도보로 안전하게 통학할 수 있는지를 따진다. 또 명문 학군이 있는 지역을 선호하는데, 이런 교육 여건을 갖춘 곳을 ‘학세권’이라고 한다. 학세권 아파트들은 학부모들의 수요가 집중되고 거래도 활발하다. 일시적 거주 수요도 많아 전셋값도 높게 형성된다. 도로와 토지이용을 체계적으로 계획해 조성하는 신도시, 택지지구의 경우에도 건설사들이 분양을 추진할 때 신설 학교 인접성에 많은 관심을 기울인다.

웰빙, 힐링, 건강, 자연환경을 중시하는 분위기가 확산하면서 ‘공세권’과 ‘숲세권’이라는 용어도 많이 쓰이고 있다. 공세권은 공원과 인접한 지역을 말하는데 산과 강, 바다를 타고난 입지가 아닌 경우에는 공원 유무가 쾌적한 환경에 큰 영향을 끼친다. 숲세권은 산과 가까워 언제나 숲을 볼 수 있고, 등산할 수 있으며, 신선한 공기를 마실 수 있는 곳을 말한다.

‘몰세권’ 바람도 강하게 불고 있다. 몰세권은 백화점, 마트, 복합쇼핑몰 등의 대형 상업시설을 가까운 거리에서 이용할 수 있는 지역을 말한다. 이 밖에도 병원이 인근에 있는 ‘의세권’, 법원과 검찰청 등 법조타운이 형성된 ‘법세권’ 등이 있다.

입지는 일반적으로 역세권, 학세권이 중요하고, 공세권, 숲세권, 몰세권 등은 후순위로 선호한다. 이는 입주자 상황에 따라 다를 수 있다. 교육이 중요한 학부모라면 학세권이, 출퇴근이 중요한 직장인이라면 역세권을 먼저 따진다. 소득과 연령별로 선호하는 입지에 다소 차이가 있다.


가치 높이는 
여러 조건들

한 부동산 전문가는 “서민층과 중산층은 가격의 하방 경직성이 있고 매매, 임대가 잘되는 역세권을 선호하지만, 고소득층은 숲과 공원 등 자연환경과 바다 조망 등을 갖춘 대형 평수를 선호한다”며 “연령별로는 젊은 층은 생활 인프라가 우수한 역세권, 몰세권을 선호하는 반면 장노년층은 전원주택으로 가려다 멈추고 도심 쪽 교통이 편리한 곳에 있는 숲세권, 공세권 단지를 선호하는 경향이 뚜렷해지고 있다”고 말했다. 이어 “숲세권과 역세권은 공생할 수 없고, 역세권은 주로 상업지역에 있어 몰세권과 함께하는 경우가 많다”고 덧붙였다. 다음은 수도권에 분양(예정) 중인 다세권 아파트.
 

▲등촌역 퀸즈포디엄 삼익= 서울시 강서구 등촌동 511-4번지 일대에 즉시 입주 가능한 소형 아파트인 ‘퀸즈포디엄 삼익’이 공급 중이다. 지하 2층에서 지상 최고 14층, 총 2개동으로 구성 예정이다. 총 104세대로 전용면적은 31.82㎡ 26세대, 32.07㎡ 26세대, 46.33㎡ 26세대, 47.77㎡ 26세대로 구성된다.

소득·연령별
선호 입지 차이

서울 지하철 9호선 등촌역이 도보 3분 거리에 위치해 있어 우수한 교통여건을 갖추고 있다. 지하철을 이용하여 여의도까지는 10분대, 강남은 20분대에 도착이 가능하다. 봉제산의 숲세권 안에 들어 쾌적한 환경을 자랑하며, 특히 목동문화체육센터와 목동종합운동장도 편하게 이용할 수 있는 장점을 가지고 있다. 

강서구 및 양천구, 마포구 일대의 생활 인프라를 누리기에 적합하고 김포국제공항도 멀지 않다. 공항대로로 올림픽대로까지 차량 10분이면 진입할 수 있으며, 편리한 교통 외 생활 편의성도 우수하다고 평가받고 있다. 1㎞ 이내에 이마트, 홈플러스, NC백화점, 현대백화점 등이 인접해 있어 생활 인프라가 안정적이다. 등촌초등학교, 백석중학교, 영일고등학교가 모두 도보 5분 정도 거리에 위치해 있어 학세권을 형성하고 있다. 

교통 및 개발호재도 풍부하다. 강북횡단선(목동~청량리 2021년 착공예정)과 원종홍대선 개발 예정이다. 인근 양천구 목3동은 도시재생 뉴딜사업에 선정되었다. 입주는 2020년 4월 예정.

역세권, 학세권, 몰세권, 숲세권…
다 갖춘 단지들 여전히 높은 인기

▲양주 옥정신도시 제일풍경채= 올 4월 중 제일건설㈜이 ‘양주 옥정신도시 제일풍경채’ 아파트를 분양한다. 단지는 양주 옥정신도시 동측인 A10-1·2블록에 들어서며 전용면적 74~101㎡ 총 2474가구 규모다. 양주 옥정신도시에서 규모가 가장 큰 대단지다. 

우선 2017년 개통한 구리~포천 고속도로 이용 시 구리까지 20분대, 강남권까지 약 40분대로 이동 가능하다. 사업지가 위치하는 옥정신도시는 지하철 7호선 연장선인 옥정역(예정)이 들어설 예정인 데다 인근을 따라 GTX-C노선(예정), 제2외곽순환도로(예정) 다양한 교통망 개발이 예정돼 있어 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰질 것으로 예상된다.

단지 바로 앞에는 쾌적한 환경을 누릴 수 있는 중앙호수공원이 위치해 있다. 호수공원 내 유비쿼터스 도서관과 수영장 등 편리한 시설 등이 갖춰진 점도 눈길을 끈다. 도보 통학권에 초·중·고(예정)가 조성될 계획이어서 자녀 교육여건이 좋다. 단지 앞에 중심 상업 및 문화시설 등이 자리해 생활 인프라가 뛰어난 점도 특징이다.
 

▲힐스테이트 부평= 현대건설이 인천시 부평구 백운2구역에 들어서는 ‘힐스테이트 부평’을 분양한다. 지하 3층~지상 최고 39층 9개 동, 총 1409가구로 조성된다. 이 중 837가구가 일반분양 된다. 전용면적별로는 46㎡ 8가구, 59㎡A 165가구, 59㎡B 186가구, 75㎡ 216가구, 84㎡ 262가구다.


백운역 주변은 최근 정비사업이 활발해 사업지 주변 2㎞ 이내 향후 약 2만여 가구가 공급 예정(사업시행인가 완료 단지)이어서 미니신도시급으로 탈바꿈할 전망이다. 또 인근 미군부대가 이전 중이며 해당 부지는 향후 공원으로 조성될 계획이다. 단지와 가까운 부평역에는 GTX -B(수도권광역급행철도)가 연결된다. GTX-B 노선은 인천 송도에서 서울 여의도~용산~서울역~청량리 등을 거쳐 경기 남양주(마석)를 잇는 약 80.1㎞(13개 정거장)의 급행철도다. 

쾌적한 환경
탁월한 생활

이 외에도 백운초, 신촌초, 부평서여중, 부평서중, 부광고, 인천제일고 등 초·중·고가 모두 도보 거리에 있다. 부평역, 간석오거리 등에 위치한 학원가 이용도 편리하고 부평도서관도 아파트와 가깝다. 잔디광장과 수목이 어우러진 부평공원도 인접해 있으며 백운공원, 함봉산, 동암산 등도 인근에 있다. 입주는 2023년 6월 예정.



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종합특검 ‘검사 파견’ 대폭 줄인 이유

종합특검 ‘검사 파견’ 대폭 줄인 이유

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 2차 종합특별검사팀 출범했다. 이제 수사팀을 꾸린 뒤 내란 관련 혐의 17개 의혹을 규명해야 한다. 내란 외에도 김건희·채 해병 등 각 특검팀에서 매듭짓지 못한 사건들도 들여다볼 방침이다. 이번 특검팀은 과거 특검팀과는 사뭇 다르다. ‘검사 파견’을 대폭 줄였다. 이는 일부 특검팀에서 야기된 내부 갈등을 피하기 위한 전략으로 풀이된다. 2차 종합특별검사팀은 3대 특검(내란·김건희·채 해병) 수사로 결론을 내지 못한 사안과 정보기관의 민간인 사찰·블랙리스트, 부정선거 관련 유언비어 의혹 등을 재수사한다. 사무실을 정하고 수사팀을 꾸리는 데만 한 달여의 시간이 걸릴 전망이다. 분주한 움직임 윤석열·김건희에 의한 내란·외환 및 국정 농단 행위의 진상규명을 위한 특별검사 임명 등에 관한 법률안(종합특검법)에 따르면 이재명 대통령은 추천받은 날부터 3일 이내에 특검을 임명해야 하기에 지난 5일 특검을 임명했다. 앞서 더불어민주당(이하 민주당)은 지난 2일 특검 후보자에 전준철 변호사를, 조국혁신당은 같은 날 특검 후보자에 권창영 서울대학교 법전원 겸임교수를 각각 추천했다. 전 변호사는 검찰 출신으로 서울중앙지검 반부패수사부장, 수원·대전지검 특수부장, 대검 인권수사자문관 등을 거쳤다. 반면 권 교수는 판사 출신으로 대법원 노동법실무연구회 편집위원 및 간사, 중대재해자문위원회 위원장 등을 지냈다. 특검팀 사무실 구성과 인력 파견 요청 등 출범 작업은 곧바로 진행되고 있다. 종합특검팀은 수사 대상이 광범위한 만큼 초반에는 사건별 우선순위와 수사 분담을 정하는 정리 작업이 핵심이 될 가능성이 크다는 게 법조계의 중론이다. 종합특검팀은 수사 대상을 총 17개로 규정했다. 크게 보면 기존 3대 특검이 다뤘지만 규명이 미진했던 사건을 다시 수사하는 한편, 당시 특검 범위에 없던 의혹을 추가로 다룬다. 구체적으로 ▲12·3 불법 계엄 관련 내란·외환 의혹 7개 ▲김건희씨 관련 1개 ▲채 해병 관련 1개 ▲관련 고소·고발 및 수사 과정에서 인지한 사안 2개 등으로 분류된다. 종합특검팀도 앞선 특검팀들과 마찬가지로 인지수사가 가능해 수사 범위가 더 넓어질 수 있다. 과거 특검수사 못한 대상 총 17개로 규정 주로 12·3 내란 사안…‘정보기관’도 포함 종합특검팀이 다룰 불법 계엄 관련 의혹 상당수는 내란 특검팀 수사 과정에서 다뤄졌지만 결론이 나지 않았거나, 내란 특검팀이 무혐의·각하로 종결했던 사건들이다. 대표적으로 ▲무장 헬기의 북방한계선(NLL) 위협 비행 의혹 ▲삼청동 안전 가옥(안가) 회동 ▲일부 지자체의 계엄 동조 의혹 등이다. 이 밖에도 종합특검팀은 내란 특검팀이 마무리하지 못해 채 군검찰로 이첩한 일부 외환 의혹, 계엄 준비 정황이 담겼다는 ‘노상원 수첩’ 의혹, 국군 방첩사령부의 블랙리스트 작성 의혹 등을 재수사할 계획이다. 종합특검팀 수사 대상에 포함되지 않았던 사건들로는 계엄 당일 계엄사령부 구성을 위해 육군본부 간부들이 계룡대 육군본부에서 서울로 이동하려 했다는 이른바 ‘계엄 버스’ 의혹이 있다. 국방부가 최근 당시 버스 탑승 간부들에게 일제히 중징계를 내린 만큼 종합특검팀은 이 사건을 형사 처벌할 수 있는지, 지시·보고 라인이 있었는지 등을 집중적으로 들여다볼 것으로 보인다. 김씨 관련 의혹에서는 이전 특검팀이 정해진 기간 내 수사를 끝내지 못해 경찰에 넘긴 사건들이 종합특검팀에 다수 포함됐다. 대표적으로 ▲대통령 관저 이전 의혹 ▲양평고속도로 종점 변경 의혹 등이 꼽힌다. 종합특검팀은 관저 이전 의혹과 관련해 김씨와 국민의힘 윤한홍 의원을 윗선으로 봤지만 수사 기한이 임박한 시점에 조사가 이뤄지면서 윤 의원은 기소 여부를 결론 내지 못했다. 종합특검팀이 윤 의원 등을 상대로 조사를 이어갈 가능성이 크다. 수사 막바지에 착수해 핵심 관련자 조사를 제대로 하지 못한 이른바 ‘김건희 수사 봐주기’ 의혹과 사실상 손을 대지 못했다는 창원 국가첨단산업단지 지정 과정의 부당 개입 의혹 등도 수사 대상이다. 또 김건희·채 해병 특검팀에서 중복 수사 대상이었지만 규명이 충분하지 못했다는 이른바 ‘구명 로비’ 의혹 역시 종합특검팀이 결론을 내야 할 사안이다. 정치적 계산 확연한 차이 종합특검팀을 둘러싼 가장 큰 변화는 단연 검사 파견 규모의 축소다. 과거 특검팀이 수십명에서 많게는 백여명의 현직 검사를 파견받아 운영됐던 것과 달리, 종합특검팀은 검사 파견을 최소화하고 외부 인력 중심으로 이뤄지는 수사 구조를 택했다. 정치권과 법조계 안팎에서는 이를 두고 “검찰 이후 시대를 염두에 둔 구조적 실험”이라는 평가와 “수사 역량을 스스로 약화시킨 선택”이라는 우려가 동시에 나온다. 단순한 인력 운용의 변화라기보다, 종합특검팀의 성격과 권한, 검찰과의 관계 설정을 근본적으로 재정의하려는 것이라는 분석이다. 그동안 특검은 형식적으로는 독립기구였지만, 실제 운영은 검찰 조직에 크게 의존해 왔다. 수사 실무와 기획, 영장 청구와 공소 유지까지 대부분의 과정이 파견 검사들에 의해 이뤄졌고, 특검은 사실상 ‘검찰의 별도 수사본부’에 가까웠다는 지적이 거셌다. 검찰로부터 검사를 파견받으면 대형 수사를 빠르게 진행하는 데는 효과적이었지만, 정치적 중립성 논란에서 자유롭지 못했다. 특히 수사 대상에 전·현직 고위 공직자, 검찰 출신 정치인, 혹은 검찰이 과거 불기소하거나 수사했던 사안이 포함될 경우 “검찰의 셀프 수사”라는 비판이 지속됐다. 특검이 검찰의 판단을 다시 들여다보는 구조 자체가 모순이라는 문제 제기도 이어졌다. 이번 종합특검팀의 수사 대상에는 전직 대통령과 고위 권력층, 과거 검찰 수사와 직·간접적으로 얽힌 사안들이 다수 포함돼있다. 검사 파견을 대규모로 유지할 경우, 수사 결과와 무관하게 절차적 정당성에 대한 공격을 피하기 어렵다는 판단이 작용한 것으로 보인다. 내부 갈등 의식했나 종합특검팀은 검사 수를 최소화하는 대신, 특검보를 중심으로 한 지휘 체계와 외부 수사 인력을 대폭 늘리는 방식을 택했다. 경찰, 국세청, 감사원, 금융·회계·디지털 포렌식 전문가 등 비검찰 인력 비중을 확대해 복합 사건에 대응한다는 구상이다. 이는 단순히 인력 구성을 바꾼 것이 아니라, 검찰 권한 축소 이후 특검의 새로운 모델을 시험하려는 시도로 읽힌다. 검찰이 더 이상 모든 대형 수사의 중심이 아닌 상황에서, 특검마저 검사 중심으로 운영된다면 검찰개혁의 취지가 무색해진다는 문제의식이 깔려 있다. 한 민주당 관계자는 “검찰이 아닌 방식으로도 대형 권력형 비리를 수사할 수 있다는 점을 보여줄 필요가 있다”고 말했다. 검사 파견 축소에는 분명한 정치적 계산도 담겨있다. 종합특검팀은 출범 단계부터 ‘정치 보복’ ‘선택적 특검’이라는 야당의 반발에 직면했다. 이 과정에서 검사 중심 특검은 가장 공격받기 쉬운 지점이다. 여권으로서는 ‘검찰이 주도하지 않는 가장 독립적인 특검’이라는 명분을 확보할 필요가 있다. 검사 파견을 줄이면 수사 결과가 어떻게 나오든, 최소한 절차적 중립성에 대한 방어 논리는 강화된다. 이는 향후 수사 과정이나 결과 발표 시 정치적 공방을 완화하기 위한 안전장치이기도 하다. 반대로 야권은 이미 “검사도 제대로 쓰지 못하는 특검은 정치 쇼에 불과하다”는 프레임을 꺼내 들고 있다. 검사 파견 축소가 수사의 공정성이 아니라 수사 역량 약화로 이어질 수 있다는 주장이다. 실무적으로 보면, 검사 파견 축소는 분명한 부담 요소다. 대형 특검 수사에는 압수수색영장 청구, 구속영장 판단, 법리 구성 등 고도의 형사법 경험이 요구된다. 검사 경험이 상대적으로 적은 외부 인력 중심 구조에서는 수사 속도가 늦어질 수 있다. 검 아닌 경찰·국세청·감사원 조사관 비중 확대 “정보사 의혹 수사 시간 오래 걸릴 수도” 우려 특히 수사 이후 공소 유지 단계에서 검찰과의 협조가 원활하지 않을 경우, 재판 과정에서 불리하게 작용할 수 있다는 지적도 나온다. 과거 특검들이 검사 파견을 중시했던 이유는 ‘기소와 유죄 입증’이 가장 중요하기 때문이다. 김건희 특검팀에서 벌어졌던 내부 갈등을 의식했다는 해석도 나온다. 김건희 특검팀에 파견됐던 검사들의 ‘원대 복귀 희망’ 입장문 파동이 종합특검팀에서 재발할 경우 내부 수습에 시간을 빼앗길 수 있다. 당시 입장문이 외부에 유출되며 ‘항명’ ‘집단 반발’ 등으로 알려졌지만, 특검팀 지휘부와 수사팀장들은 ‘하소연 취지’였다는 점을 확인했다고 한다. 민주당은 파견 검사들을 겨냥해 “징계와 형사 처벌 대상”이라고 비판하고 강훈식 대통령비서실장이 “국민에게 항명했다”고 규정한 것과 달리, 실제론 태업이나 이탈 없이 수사와 공소 유지를 차질 없이 진행했다. 파견 검사들은 검찰에서부터 최대 1년 넘도록 동일한 사건을 수사하며 피로감에 쌓였다. 이들은 검찰개혁의 소용돌이 속에서도 수사를 매듭지으려 노력했다. 다만 재판에 넘겨진 주요 피고인들의 공소 유지 업무가 순조롭게 진행될지는 예측할 수 없다. ▲일선 검찰청의 민생 사건 적체 ▲정성호 법무부 장관의 ‘직관(수사 검사가 공판에 직접 관여) 제한’ 방침 ▲기존 특검 관례 등을 고려하면 최소 인력만 공소 유지 업무를 담당하고 있음을 알 수 있다. 특검 지휘부도 공소 유지 단계에선 복귀를 희망하는 검사들을 강제로 붙잡을 순 없다고 보고, 효율적인 인력 운용 방안을 고심했다. 지휘부가 입장문을 작성하기 2~3주 전부터 김건희 특검 내 일부 수사팀에선 ‘진행 중인 사건을 조속히 마무리한 후 일선으로 복귀할 수 있게 해달라’고 요구하기로 뜻을 모으기도 했다. 종합특검팀은 수사 결과 이전에 이미 하나의 시험대에 올라 있다. 검찰 없이도 대형 권력형 비리를 수사할 수 있는가, 특검이 검찰개혁 이후의 사법 질서에서 어떤 역할을 할 수 있는가라는 질문에 답해야 한다. 실패하면 역풍 불가피 만약 종합특검팀이 의미 있는 수사 성과를 낸다면, 향후 특검은 검사 중심 구조에서 벗어난 새로운 표준을 갖게 될 가능성이 크다. 반대로 성과가 미진할 경우, “그래서 결국 검사가 필요하다”는 역설적 결론으로 이어질 수 있다. 검사 파견 축소는 정치적 선택이자 제도적 실험인 셈이다. 이번 종합특검팀은 단순히 몇 건의 의혹을 밝히는 데서 끝나지 않는다. 검찰 이후 한국 사법 시스템이 어디까지 작동할 수 있는지를 가늠하는 분기점이라는 점에서, 그 성패는 수사 대상보다 더 큰 의미를 가질 수 있다. <hounder@ilyosisa.co.kr>