돈은 있는데…묻고 더블로 가?

경자년에도 정부의 이어지는 아파트 위주 규제책과 저금리 기조로 수익형 부동산시장이 다시 활기를 띠고 있다. 틈새상품으로 오피스텔과 생활숙박시설이 떠오르고 있다.

정부가 지난해 발표한 ‘12·16 부동산 대책’의 여파가 예상보다 거세다. 주택담보대출 제한, 보유세 강화 등 규제가 잇따르면서 아파트 등 주거용 부동산에 대한 투자심리가 빠르게 얼어붙고 있다. 이런 상황에서 초저금리로 풍부해진 유동자금이 대체 투자처를 찾아 발 빠르게 움직이고 있다.

시장에선 오피스텔, 생활숙박시설 등 수익형 부동산이 반사이익을 누릴 것으로 전망하고 있다. 이들 상품은 청약통장이 필요 없고 담보대출 규제와 전매제한, 보유세 부담에서 아파트와 비교해볼 때 상대적으로 자유롭다.

한 부동산 전문가는 “아파트의 분양가격이 치솟으면서 주거 대체재로 오피스텔과 생활숙박시설이 떠오르고 있다”며 “이들은 투자든 주거든 규제를 벗어나면서 초기비용이 적어 관심이 점점 높아지고 있다”고 말했다.

오피스텔

수익형 부동산 중 가장 친숙한 상품은 주거용 오피스텔이다. 오피스텔은 공급 과잉 우려가 커지면서 2~3년 전부터 투자자 사이에서 비선호 상품으로 취급받았다. 하지만 저금리가 장기간 이어지면서 시장 환경을 바꾸고 있다. 안정적인 월세를 기대할 수 있는 오피스텔에 관심을 갖는 투자자가 다시 늘고 있기 때문이다.


한국감정원에 따르면 수도권 오피스텔 수익률은 지난해 12월 기준 5.20%, 인천은 6.52%선으로 1~2%대인 시중 예·적금 금리를 크게 웃돌고 있다. 매매가격이 연간 기준 1~3% 정도만 상승해도 5~7%가량의 투자수익률을 기대할 수 있다.

고강도 주택시장 규제 반사 효과
아파트 누르니 오·생 상품 활기

경자년 새해에도 오피스텔 분양소식이 들린다. 올해 1분기에는 수도권에서 10여개의 브랜드 오피스텔 분양이 예정돼 있다. 

2월에는 서울 중구에서 ‘쌍용 더플래티넘 서울역’(576실)과 송파구 ‘쌍용 더플래티넘 잠실’ (192실)이, 경기 성남시에서는 ‘성남 고등자이’(363실), 인천 송도국제도시에서는 ‘힐스테이트 송도 더 스카이’(320실)가 분양을 준비 중이다. 역세권인 데다 상위권 시공사 브랜드 오피스텔이라는 점에서 관심이 높다.

3월에는 직주근접성이 좋은 서울 중구 ‘힐스테이트 세운’(99 실)과 수원 정자동 ‘대유평지구 푸르지오’(438실), 인천 서구 ‘청 라국제도시 오피스텔’(1630실) 등이 분양에 나선다.
 

▲방학 신화하니엘시티= ‘방학 신화하니엘시티’ 오피스텔이 분양 중이다. 서울시 도봉구 방학동 711-1번지에 일대에 지하 1층~지상 17층 2개동 규모로 A타입 175실, A-1타입 93실, B타입 47실, 총 315실이 공급된다. 모든 세대가 복층형 오피스텔로 구성돼 있다. 분양가는 1억원 중반대로, 실투자시 약 5000만원으로 투자가 가능하다. 최장 10년 임대관리 임대료보증서를 발급해 투자자의 공실부담을 덜어 투자안전성을 높였다.

층고가 높아 개방감이 좋고, 수납공간이 많은 장점이 있다. 여기에 태양광 시스템과 오르내리기 편한 계단을 설치했다. 풀퍼니쉬드와 트렌디한 마감재, 다양한 옵션 등 상품 자체의 차별적 경쟁력도 가지고 있다는 평을 받고 있다.


교통환경도 우수하다. 출퇴근이 용이한 1호선 방학역과 1, 4호선의 창동역을 도보로 이용할 수 있다. 동부간선도를 통해 도심으로 이동이 용이하다. 생활환경도 좋다. 홈플러스, 빅마켓, 이마트, 하나로마트, 메가박스 등 생활편의시설을 이용할 수 있다. 방학사계공원과 방학천문화예술거리, 플렛폼 창동61, 시립운동장 등 다양한 문화·체육시설이 근거리에 위치해 있다.

호재도 많다. 방학동 일대는 서울 동북권의 최대 개발호재 중 하나인 창동역세권 개발 계획과 확충·개선되는 교통인프라(GTX-C노선 예정 및 우이~신설 경전철 연장 등) 계획, 국내 최대 규모의 아레나공연장 및 복합문화시설 조성사업이 있어 향후 높은 시세상승이 기대된다. 시행사는 코람코, 시공사는 신화종합건설, 금융주관사는 유진투자증권이 하고 있다. 입주는 2021년 2월 예정.
 

▲동대문 베네스트 2차= 서울시 종로구 숭인동에 들어설 ‘동대문 베네스트 2차’가 분양 중이다. 초역세권이라는 지리적인 장점과 높은 미래비전, 특화된 제품 설계 등 소비자들이 좋아하는 조건을 두루 갖추었기 때문이다. 동대문 제기동역 100m 남짓한 거리에 위치한 초역세권 오피스텔로, 지하 5층~지상 16층, 오피스텔 206실로 구성돼 있다. 이 오피스텔은 지난해 성공적으로 분양을 마친 ‘동대문 베네스트 어반 라이프’의 두 번째 사업이라 인근 수요자의 관심이 더욱 집중되고 있다.

공급되는 면적은 21㎡A·B, 29㎡, 35㎡, 58㎡까지 5가지 타입으로 구성된다. 개인의 라이프스타일에 맞게 고를 수 있다. 특히 전 세대를 복층으로 설계했다. 복층은 단층 구조에 비해 공간 활용이 좋고, 시각적으로 넓게 보이는 효과가 있어 소비자 선호도가 높다. 또한 젊은 세대들은 복층에 대한 로망이 크기 때문에 추후 높은 임대수요도 기대할 수 있다.

또 주목할 점은 흔한 원룸의 평면을 넘어서 다양한 구조가 준비됐다는 것이다. 21㎡, 29㎡는 글라스월 설치로 침실과 주방을 분리해 원룸의 단점을 극복했다. 35㎡는 거실과 방이 분리된 1.5룸으로 준비돼 있다. 58㎡는 오피스텔에서 쉽게 볼 수 없었던 2룸 3베이 구조라 신혼부부 등 2인 이상 가구도 넉넉히 생활할 수 있도록 했다. 

스마트 시대에 맞게 IoT 홈네트워크도 있다. 이 시스템을 이용하면 집 밖에서도 집 안 조명이나 전기, 가스 등을 원격 조정할 수 있기 때문에 더욱 안전하고 편리한 생활을 할 수 있다. 건물 옥상에는 옥상정원을 설계해 입주민만을 위한 휴식 공간을 제공할 예정이다. 

주거·투자 대체 투자처
규제서 상대적으로 자유

이 밖에도 풍부한 생활 인프라로 수요자들에게 인정받고 있다. 1호선 제기동역이 근접한 초역세권에 롯데마트, 홈플러스, 롯데백화점, 약령·경동시장, 대학병원이 가까이 있어 편리한 생활이 가능하다. 단지 옆 정릉천 산책길을 이용하면 청계천과 용두공원을 가깝게 이용할 수 있다. 고려대, 성신여대, 경희대 등 많은 대학교가 밀집되어 있어서 학생 임대수요가 풍부하다. 동대문 및 종로 등에서 직장인 수요까지 확보하고 있다. 

동대문 개발의 후광효과를 고스란히 받는 오피스텔로 앞으로의 가치가 더욱 기대된다. 용두동, 청량리 재개발이 시작되면서 ‘동대문 베네스트 2차’ 인근이 새로운 신도시로 거듭나고 있다. 우선 홍릉일대가 도시재생 뉴딜사업으로 선정됐다. 더불어 동북선 도시철도가 2024년 개통 예정이다. 제기동역은 환승역이 될 것으로 보인다.

분양 관계자는 “초역세권에 설계도 뛰어나고 비전까지 좋아서 문의가 많이 온다”며 “생활 인프라가 좋아서 살기에도 좋고, 미래가치가 높아서 투자상품으로도 좋다”고 말했다.

생활숙박시설

생활숙박시설은 오피스텔과 비슷하지만 숙박용으로 활용할 수 있는 상품이다. 


최근 분양시장에 나온 곳은 부산 해운대구 ‘엘본 더 스테이’ (329실)와 전남 여수 웅천지구에 들어서는 ‘여수 웅천 캐슬 디아트’(400실) 등이다. 수도권에서는 인천에 ‘영종 랜드마크 블루오션3’(672실)가 상반기 분양을 준비하고 있다. 모두 바다 조망이 가능하고 인근 자연환경이 뛰어나 관광 수요가 풍부한 곳이다.

레지던스라고도 불리는 생활숙박시설은 호텔식 서비스가 제공되는 오피스텔 개념의 주거시설로 객실 안에 거실과 세탁실, 주방 등의 편의시설을 갖추고 있다. 호텔과 같은 서비스를 제공하면서도 비교적 부담이 적어, 외국에서는 이미 보편화된 주거유형으로 자리 잡고 있다.

세입자를 관리하고 직접 상대해야 하는 오피스텔과는 달리, 전문 운영업체의 위탁관리로 부담이 적고 유지보수나 부동산 중개 수수료 등에서도 자유롭다. 임대사업 경험이 적은 투자자의 경우 오피스텔보다 생활숙박시설 선택이 상대적으로 유리한 이유다. 이러한 트렌드에 맞춰 서울 및 수도권은 물론 부산 해운대, 속초, 여수까지 공급이 확대되고 있다.
 

▲인하 한양아이클래스= 인천시 남구 용현동 573-7번지 외 1필지 일반상업지구에 생활형 숙박시설인 ‘인하 한양아이클래스’가 분양 중이다. 연면적 2만838.41㎡, 지하 4층~지상 24층 규모로 생활형 숙박시설 493실 및 근린생활시설 27호실이 공급된다. 일부 층은 오션뷰가 가능하다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택과 실투자금 4000만원대로 투자할 수 있다.

주차대수는 159대, 전용면적 20.02~40.10㎡, 총 11타입으로 주력은 A타입(20.07㎡)으로 333실에 달하며 4층에 테라스를 갖춘 생활숙박시설이 제공된다. 내부시설로는 커뮤니티공간인 지상 24층 휴식공간 정원(바베큐장), 호텔급 럭셔리 설계가 적용된다. 지하 1층 코인세탁실, 북카페, 지상 4층 휘트니스센터, 개별창고도 제공된다.

직장인은 물론 대학생과 관광객까지 수용하는 생활형 숙박시설로 장·단기 숙박을 통한 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산이다. 수인선 숭의역 1번 출구와 도보 2분거리(100m)며, 숭의역을 중심으로 국철 1호선 도원역과 약 1㎞거리다. 신포역, 인하대역, 동인천역, 제물포역 등 지하철 이용이 용이하다. 제1경인고속도로, 제2경인고속도로와 제2외곽순환도로를 통해 인천시내 전역은 물론 서울까지 이동이 편리한 광역교통망을 자랑한다.


주변 개발계획도 많다. 사업지 주변에 숭의운동장 도시 개발 사업과 여의주택재개발사업, 용마루지구 도시환경개선사업 등 다양한 개발계획을 가지고 있다. 인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행 중이다. 특히 ‘인천항 신국제여객터미널’은 향후 각종 쇼핑·레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정이다.

주변 인프라와 임대수요도 풍부하다. 이마트, 홈플러스, 인하대병원, 현대유비스병원, 인천기독교병원, CJ제일제당, 한진 물류센터 등 19만 이상의 임대수요가 밀집해 있다. 인천 남구는 대학생 및 직장인의 1인 가구를 위한 주거공간 공급이 절대 부족한 지역으로 꼽힌다. 반경 1㎞ 이내 용현초, 신광초, 신흥여중 등 다수의 교육시설 환경도 우수하다.

분양 관계자는 “역 출구와 인접하고 있는 초역세권 입지적 장점뿐만 아니라 향후 각종 개발호재들의 직접 수혜가 기대되는 수익형 부동산”이라며 “아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 다주택자·주택담보대출·전매제한 등의 각종 규제와 무관하게 분양받을 수 있는 장점으로 수요자들의 높은 호응이 예상된다“고 말했다.
 

▲힐스테이트 하버하우스= 인천내항 개발, 수인선(2020년 개통 예정) 등 미래가치를 품은 인천 중구 신흥동 ‘힐스테이트 하버하우스’ 레지던스가 분양한다. 인천내항 개발사업을 기점으로 환골탈태 예정인 인천 원도심에 자리해 미래가치가 뛰어나다는 평가다. 인천내항 개발지 일원과 맞닿아 있어 개발사업이 진행되면 그 수혜를 누릴 것으로 기대된다. 인천내항 개발사업은 해양수산부 및 인천시 역점 사업 중 하나로 3㎢에 달하는 면적을 해양문화지구·복합업무지구·열린주거지구·혁신산업지구·관광여가지구 등 5대 특화지구로 선정해 개발하는 것이다. 

교통호재도 뛰어나다. 수인선(수원-인천간 복선전철)이 2020년 12월 개통 예정으로, 개통되면 힐스테이트 하버하우스에서 도보로 숭의역, 신포역을 통해 수원역까지 빠른 시간 안에 이동할 수 있다. 또한 경인고속도로 일반화사업, 인천발 KTX 사업이 예정되어 있다. 아울러 수도권 제2외곽순환도로(2025년 예정), GTX-B 예타 통과 등 교통호재가 잇따라 있어 교통망은 더욱 좋아질 전망이다. 

분양 관계자는 “42층 초고층으로 건립되는 힐스테이트 하버하우스는 희소가치 높은 하버뷰 및 오션뷰 프리미엄과 함께 일대 랜드마크 역할을 할 것으로 기대된다”고 말했다.



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‘혼자 꾸는’ 장동혁 용꿈

‘혼자 꾸는’ 장동혁 용꿈

[일요시사 정치팀] 박형준 기자 = 이재명 대통령의 임기 초반 난맥상이 이어지지만, 더불어민주당과 국민의힘의 지지율 격차는 더욱 벌어지고 있다. 국민의힘 장동혁 대표는 용꿈을 꾸지만, 새 비전을 제시하지 못한 채 강경 보수 세력에서 벗어나지 못하고 있다. 장 대표에게 그와 용꿈을 함께 꿀 수 있는 창조적 소수가 없는 이유는 뭘까? 국민의힘은 지난달 장외투쟁에 집중했다. 지난달 21일엔 대구에서, 지난달 28일엔 서울에서 각각 개최했다. 국민의힘 장동혁 대표는 지난 2일 기자간담회에서 “장외투쟁을 통해 정부·여당의 잘못을 국민에게 알렸다”며 “그 과정에서 정부·여당의 지지율이 하락했다면 소기의 목적을 달성한 것이고, 지지층 결집으로 싸울 동력도 확보했다”고 주장했다. 벌어지는 지지율 격차 하지만 외부의 평가는 다르다. 보수 신문 <조선일보>는 지난달 23일 사설에서 “스마트폰과 각종 미디어가 발달한 시대라서 국민은 정치권 소식을 실시간으로 보고 듣는다”며 “장외투쟁은 시대에 뒤떨어졌다는 느낌을 준다”고 비판했다. 추석 연휴 직전인 지난 2일 오후엔 이진숙 전 방송통신위원장이 체포됐다가 지난 4일 체포적부심이 인용돼 석방됐다. 김건희 여사의 경기 양평군 공흥지구 개발사업 개입 의혹과 관련해 김건희 특검에 소환돼 조사를 받았던 고 정희철 단월면장도 “특검이 강압 수사를 했다”는 취지의 자필 메모를 남긴 채 같은 날 사망했다. 이후 국민의힘은 국회에 정 면장의 분향소를 차렸고, 의원들이 돌아가면서 빈소를 지키고 있다. 지난달 6일 방송된 JTBC 예능 프로그램 <냉장고를 부탁해>엔 이재명 대통령 부부가 출연했다. 이 방영분은 지난달 26일 발생한 국가정보자원관리원 화재 사건 이후인 지난달 28일 촬영됐다. 이를 두고, 국민의힘 주진우 의원은 “국가적 재난 때문에 지금도 국민은 피해를 보고 있는데, 한가하게 예능 촬영하고 있었다면, 이 대통령은 대통령 자격이 없다”고 주장하면서 추석 연휴 내내 쟁점화를 주도했다. 하지만 국민의힘의 대여 투쟁엔 힘이 붙지 않는다. 리얼미터가 <에너지경제신문> 의뢰로 지난 1일부터 2일까지 전국 18세 이상 유권자 1008명을 대상으로 조사한 결과, 국민의힘 지지율은 전주 대비 2.4% 하락한 35.9%로 확인됐다. 47.2%의 지지를 얻은 더불어민주당(이하 민주당)보다 11.3% 뒤처지는 수치였다. 이는 장 대표의 자화자찬과는 다른 결과라고 할 수 있다. 그동안 이 대통령과 민주당엔 ▲검찰 해체 시도 ▲조희대 대법원장과의 갈등 ▲이 대통령의 예능프로 출연 논란 ▲김현지 제1부속실장 관련 논란 등 악재가 이어졌다. 그런데도 지지율 격차가 10% 이상 벌어진 결과가 나온 것이다. 정의화 전 국회의장은 지난 13일 장 대표와 상임고문단의 오찬 회동에 참석해 그 이유를 설명했다. 정 전 의장은 장 대표에게 “과거 안하무인 정치 행태를 보여온 보수 정당의 잘못이 크다는 걸 인정해야 하고, 깊은 반성과 성찰도 필요하다”고 주장했다. 이어 “국민의힘 한동훈 전 대표·개혁신당 이준석 대표·국민의힘 유승민 전 의원 등과 함께 못할 이유가 없다. 새 지도부는 용광로 같은 화합의 정치를 만들어내길 바란다”며 “부정선거론이나 ‘윤 어게인’ 같은 낡은 의제와 결별하고, 민생을 살피면서 국가 미래 비전을 제시하는 데 온 힘을 다해주길 바란다”고 강조했다. 답 없는 장외투쟁에 멀어지는 대권 ‘밖에서’ 집착… 본질 “사람 없어서” 정 전 의장의 발언 중 핵심은 한 전 대표를 향하고 있는 것으로 보인다. 장 대표는 지난해 12월 윤석열 전 대통령에 대한 탄핵소추와 관련해 의견이 엇갈려 한 전 대표와 결별했다. 장 대표는 지난달 <연합뉴스>와의 인터뷰에서 “한 전 대표를 지지하는 분들이 무차별적으로 저를 비난·모욕·배척하는데 어떻게 정치 행보를 같이 할 수 있겠느냐”고 비판했다. 장 대표는 취임 직후엔 자신의 당 대표 당선을 도운 강경 보수 성향 유튜버들의 반발을 감수하면서 당내 중도 성향으로 평가받는 김도읍 의원을 정책위의장으로 발탁하는 등 중도 공략을 고려하는 것으로 보였다. 유튜버 고성국씨는 이에 크게 반발하면서 “많은 분이 ‘김도읍이 웬 말이냐’고 비판하는데, 김 의원은 그런 비판을 받을 만하다”고 주장했다. 고씨는 “국민의힘은 자유통일당 등 원외 보수 정당에 지방자치단체장 30석을 양보하라”고 요구했다. 장 대표는 이들의 요구를 일체 무시하면서 이들의 영향력 감소를 시도하는 것으로 보였다. 한때는 “공천 청탁을 받고 있다”고 주장하는 등 “보수의 김어준 반열에 오르려는 것 아니냐”는 평가까지 들었던 전한길씨도 최근엔 전당대회 당시의 기세는 보여주지 못하고 있다. 그런데 장 대표는 추석 연휴이던 지난 7일, 서울의 한 극장에서 다큐멘터리 영화 <건국전쟁 2>를 관람했다. <건국전쟁 2>는 1947년부터 군·경찰·서북청년단 등과 남조선노동당이 제주도에서 번갈아 이어간 학살 사건인 4·3 사건을 다뤘다. 이를 연출한 김덕영 감독은 주로 남조선노동당의 학살 위주로 내용을 구성했다. 김 감독은 평소 이승만 전 대통령을 지지하면서 부정선거론을 주장해 왔던 인물이다. 4·3 사건은 국가 폭력을 상징하는 전형적인 사건이기 때문에 여전히 민감하다. 하지만 국민의힘과 보수 진영 일각에선 잊을 만하면 양민 학살을 부정하거나 군경의 대응을 찬양하는 움직임이 있었다. 장 대표의 <건국전쟁 2> 관람은 보수 정당 수장이 4·3 사건에 대한 국가 책임을 부정하는 것으로 해석될 소지를 남긴다. 아울러 국가 책임을 부정하는 주장을 수시로 제시하는 세력은 강경 보수 세력이다. 이런 대응은 이재명 대통령을 비판하는 사람들에게 “국민의힘이 대안이 될 수 있다”는 믿음을 주지 못하고 있다. 이는 국민의힘 지지율 추세로 확인할 수 있다. 추석 연휴 전까지 집중했던 장외투쟁도 장 대표 스스로 직접 전면에 나서 여론을 움직이려 한다는 취지로 해석됐다. 하지만 장 대표가 강경 보수 진영의 지원을 토대로 당선됐던 것 자체가 강경 보수 외 유권자에겐 큰 호감을 주지 못하는 족쇄가 되고 있다. 윤 전 대통령의 비상계엄 선포 이후 국민의힘에서 가장 큰 문제가 됐던 것은 당내 쇄신이었다. 기행은 멈췄지만… 특검 3개(김건희·내란·채 상병)가 국민의힘을 동시에 겨냥하는 현 상황은 모두 윤 전 대통령의 그림자로부터 비롯된 것이었다. 따라서 국민의힘엔 ▲부정선거론 근절 ▲강경 보수 세력의 영향력 제거 ▲중도 공략 등 산적한 숙제가 있었다. 장 대표가 무시 전술로써 강경 보수 세력의 영향력을 서서히 줄이고 있지만, 유권자로선 만족을 느끼기 어렵다. 정권을 맡을 수 있는 정당으로 다시 도약하기 위해선 확실한 절연이 필요했다. 하지만 장 대표 스스로 <건국전쟁2>를 관람하면서 그동안 구사했던 무시 전술도 그 진의를 의심받을 가능성이 열렸다. “당내 쇄신이 아닌 자신의 영향력 확대만을 위한 무시였느냐”는 의심이다. 특정 세력의 지원을 받은 수장이 수성을 위해서 해야 할 일은 대개 토사구팽이다. 현대에 이르러서도 정치력을 높이 평가받는 역사적 인물들은 적절한 토사구팽을 통해 수성기를 열었다는 공통점이 있다. 장 대표 취임 이후의 국민의힘이 이전과 달라진 게 전혀 없는 것은 아니다. 장 대표 취임 이전 국민의힘은 권영세 전 비상대책위원장·권성동 전 원내대표가 일명 ‘쌍권 체제’를 구성해 ▲대선후보 심야 교체 시도 ▲자체 개혁안에 대한 특정 계파의 조직적 저항 등 기행을 저지르면서 여론의 손가락질을 받았다. 장 대표 취임 이후의 국민의힘에서 이런 기행은 잘 보이지 않으나, 그 이상으로 나아가질 못하고 있다. 이는 재보궐선거 당선으로 국회에 입성해 재선 의원이 된 지 불과 1년여가 지난 장 대표의 짧은 정치 경험 등 부실한 정치 기반으로부터 비롯되는 문제라고 할 수 있다. 개혁신당 이준석 대표는 장 대표에 대해 꾸준히 “용꿈을 꾸고 있다”고 평가한다. 장 대표도 이를 직접 부인하진 않는다. 그런데 용꿈은 특정 정치인 1명이 특출나다는 이유만으로 꿀 수 있는 꿈이 아니다. 장 대표는 아직 “용꿈을 꿀 만큼 특출난 정치인”이란 평가를 받고 있지 못하다. 용꿈을 현실로 구현하기 위해선 ▲시대적 사명 구현 ▲강한 개혁 의지 ▲구체적 개혁 대안 제시 ▲강도 높은 자체 혁신 ▲추상적 비전을 구체화할 수 있는 전문가 집단 구성 등 요소가 필요하다. 용꿈은 용이 되려는 사람과 이를 뒷받침하는 집단의 상호 작용으로 현실이 된다. 전문가 집단은 추상적 비전을 구체적 개혁 대안으로 제시해야 하고, 용꿈을 꾸는 사람은 구체적 개혁 대안을 현실에서 구현해 민심의 호응을 얻어야 한다. 부실한 정치 기반 역사학자 아놀드 토인비는 저서 <역사의 연구>를 통해 ‘창조적 소수’라는 개념으로 용꿈을 현실화하는 과정을 이론화했다. 토인비는 문명의 순환을 통해 역사의 변혁 과정을 설명했다. 그에 따르면, 문명이 쇠퇴하거나 낯선 도전에 직면했을 때 이를 극복하면서 새로운 발전을 꿈꾸는 집단이 나타난다. 토인비는 이들에게 ‘창조적 소수’라는 이름을 붙였다. 장 대표가 강경 보수와의 관계에 명확하게 선 긋지 못한 채 장외투쟁에 집중하는 것에 대한 해답도 있다. 토인비는 창조적 소수가 새로운 발전을 이끌 수 있는 비결로 혁신적인 구상을 제시했다. 혁신적인 구상을 통해 세상에 충격을 주면서 위기를 극복할 수 있는 동력을 확보해야 한다. 이는 우리 역사에서도 충분히 확인할 수 있다. 진골 귀족들 간 왕위 쟁탈전이 장기간 이어져 중앙정부가 지방 통제 능력을 잃었던 통일신라 말기엔 후삼국시대가 이어졌다. 이때까지만 해도 이미 멸망한 고구려·백제가 통치했던 지역에선 유민 의식이 유지되고 있었다. 고려 태조 왕건이 후백제 견훤을 물리칠 수 있었던 이유 중 하나는 정치적 비전이었다. 왕건은 ‘삼한일통’이란 구호를 내걸면서 신라에 우호적인 관점을 유지했다. 이는 신라를 무력으로 함락해 경애왕을 살해한 후 신라의 각종 기술자를 후백제로 압송했던 견훤의 대응과는 완전히 다른 것이었다. 견훤의 대응에 분노했던 신라 호족은 고려로 기울었고, 이는 왕건이 후삼국을 통일하게 된 결정적 밑거름이 됐다. 훗날 고려는 원나라의 간접 지배와 권문세족의 수탈로 인해 저물었다. 권문세족이 산과 강을 경계로 대농장을 소유하면서, 조세·부역을 직접 감당하는 평민의 경제 기반이 무너졌다. 조선 태조 이성계는 2000명 규모의 사병 집단 가별초를 거느린 대부호였다. 그는 경제력과 군사력을 기반으로 왜구와의 전쟁에서 대활약해 실력자로 부상했다. 그의 막료로 가담한 정도전·조준·남은·윤소종은 당시 새로운 흐름이었던 성리학을 배운 신진사대부였다. 이들 중 조준은 권문세족의 토지 겸병을 막을 수 있는 방편으로 과전법을 제시했다. 과전법은 권문세족의 토지를 모두 몰수해 국유화한 후 전·현직 관료에게 경기도에 한정해 세금을 거둘 수 있는 권리를 부여하는 제도였다. 과전법은 이성계의 막강한 권력·군사력을 기반으로 실현됐고, 그가 새 왕조의 문을 열 수 있었던 결정적 계기가 됐다. 과전법이 시행돼 백성들이 춤을 추면서 기뻐할 때, 국왕 즉위 이전부터 대토지를 보유했던 고려 마지막 임금 공양왕은 아쉬움의 눈물을 흘렸다. 고려가 왜 멸망했고, 조선이 왜 개창될 수 있었는지 잘 보여주는 한 장면이다. “싸울 동력 확보” 자화자찬 “이미 한계만 노출” 평가도 이성계의 등장 이전 강력한 권력과 군사력을 가졌던 사람은 최씨 무신정권을 열었던 최충헌이었다. 그런데 최충헌은 정치개혁과 체질 개심엔 전혀 관심이 없었다. 그는 정예 병력을 자신의 사병 조직에 포함할 뿐, 거란 유민의 고려 침공을 방치했다. 거란 유민은 당시 떠오르던 몽골과의 협력을 통해 물리칠 수 있었다. 하지만 이는 늑대를 몰아내고 호랑이를 불러들였을 뿐이었다. 최충헌 사후 닥친 국난은 여몽 전쟁이었다. 최우 등 최충헌의 후계자들은 임시 수도 강화도에서 오로지 정권 보위에만 집중했다. 그들은 몽골군이 쳐들어오면 항복한 후 몽골군이 철군하면 항복 조건을 어기는 행태를 반복했다. 그러는 사이 백성들은 각자도생해야 했다. 최씨 정권이 몰락한 후 집권했던 무신 집권자들도 이 행태를 반복했다. 그들이 국난 극복을 등한시한 결과, 고려는 몽골이 중국을 접수한 후 세운 원나라의 간섭을 장기간 받아야 했다. 이는 현대 정치에서도 예외가 아니다. 역대 정권은 모두 새로움을 강조하는 슬로건을 제시했다. 김영삼 전 대통령은 군정 종식을, 김대중 전 대통령은 최초의 수평적 정권교체를, 노무현 전 대통령은 사람 사는 세상을, 이명박 전 대통령은 경제위기 극복을, 문재인 전 대통령은 적폐 청산을, 이 대통령은 내란 종식을 제시했다. 토인비가 문명의 순환을 강조했던 이유는 성공하거나 많은 것을 누리면 나태해지는 인간의 속성과 관련돼있다. 토인비는 “성공한 창조자는 다음 단계에서 다시 창조자가 되기 어렵다”고 주장했다. 그 이유로는 “성공 자체가 큰 흠결이 되기 때문”이라며 “이미 성공했기 때문에 노를 젓는 손을 쉬고 있어서 사회 발전에 쓸모를 다했다”고 설명했다. 국민의힘에선 김용태 전 비대위원장과 윤희숙 전 혁신위원장이 당 체질을 개선할 혁신안을 발표한 후 실행하려고 했다. 하지만 일명 ‘언더 찐윤’으로 통하는 영남권 일부 국민의힘 의원들은 조직적으로 이를 방해했다. 이를 똑똑히 목격한 장 대표는 지방선거 승리를 외치면서도 당내 혁신에 대해선 언급하지 않는다. 오히려 당 주류와 반목하는 한 전 대표와 친한계(친 한동훈)를 겨냥해 패널 인증제를 언급하는 등 당 주류의 영향력을 고착화하는 방안을 발표했다. 누구나 꿈꿔도 이룰 수 없는… 하지만 여론은 국민의힘의 혁신과 중도 확장을 바라고 있다. 이 때문에 이재명정부의 초반 난맥상에도 불구하고, 민주당과 국민의힘의 지지율 격차는 더욱 커지고 있다. 용꿈을 함께 실현할 창조적 소수는 하루아침에 만들어지지 않는다. 자기 사람은 진득하게 비전을 통해 설득하면서 만들어진다. 장 대표에게 필요한 것은 “국정감사 이후엔 어디서 장외투쟁을 하느냐”가 아니라 “왜 내 주변엔 사람이 없어서 내가 직접 장외투쟁을 해야 하느냐”는 것이다. 용꿈은 누구나 꿀 수 있지만, 아무나 이룰 수는 없다. <ctzxp@ilyosisa.co.kr>