경자년에도 아파트를 향한 강력한 규제가 이어지고 있다. 이에 따라 규제에서 벗어나면서 실거주는 물론 임대, 숙박업까지 가능한 생활숙박시설의 인기가 높아지고 있다.

올해에도 저금리 바람을 타고 수도권을 중심으로 집값 상승이 지속될 것으로 보인다. 풍선효과로 수도권 생활숙박시설의 인기는 더욱 높아질 것이란 분석이 지배적이다. 투자자들 사이에서도 유망 투자처를 중심으로 빠른 물량 선점에 나서려는 움직임이 분주하다.

집값 상승
풍선효과

상한가인 생활숙박시설도 양극화 현상을 보이고 있다. 수도권 생활숙박시설은 지방 도시에 비해 꾸준한 수요가 있기 때문에 비교적 분위기가 좋은 모습을 보이고 있는 반면, 지방은 분위기가 좋지 않아 당분간 수도권과 지방 간의 양극화 현상이 지속될 것으로 전망된다.

한 수익형부동산 연구개발 기업 연구소 자료에 따르면 지난해 11월 기준으로 전국 숙박시설 거래량은 428건으로, 지난해 같은 기간(687건)에 비해 259건(37.7%)이 줄었다. 인천을 제외한 지방광역시 숙박시설 거래량은 26건으로 지난해(65건)보다 감소했다. 기타 지방도시 거래량은 232건으로 지난해 526건 대비 약 55.9% 급감했다. 

반면 수도권 숙박시설 거래량은 증가했다. 지난달 수도권에서는 숙박시설이 170건 거래되며 지난해 같은 기간보다 77.1% 늘었다. 거래가 가장 많이 증가한 지역은 86건을 기록한 서울로 1년간 437.5% 급증했다. 인천은 10건으로 66.7% 증가했고, 경기도는 74건으로 같은 거래량을 보였다.

생활숙박시설은 공중위생관리법상 숙박업뿐 아니라 실내서 취사와 세탁 모두 할 수 있는, 주거가 가능한 상품이다. 일반적으로 호텔(관광숙박시설)과 비슷해 보이지만 실내 취사나 세탁 등을 갖췄다. 

개별등기와 전입신고가 가능해 아파트처럼 소유할 수 있고 임대와 전대도 가능하다. 주거시설처럼 생활할 수 있다는 점에선 차이가 있다. 급변하는 주거 트렌드에 부합하여 아파트와 호텔, 오피스텔의 장점만을 결합한 새로운 개념의 거주공간이라 할 수 있다. 

이렇게 생활숙박시설은 과거 주로 장단기 투숙객들을 위한 호텔로 활용됐지만 최근에는 주거를 목적으로 하는 수요자들이 크게 늘어나고 있다. 거주에 있어 아파트와 다를 바가 없기 때문이다. 또한 세대별 평면이나 수납시설, 커뮤니티 시설 등 아파트를 대표하는 요소들도 대부분 갖췄다.

아파트와 달리 상업시설에 지을 수 있는 데다 확보해야 하는 주차대수도 오피스텔의 절반 수준이어서 사업성이 높다. 에어비앤비 등 숙박공유 플랫폼에 등록해 관광객에게 빌려주거나 위탁업체에게 맡겨 전문 숙박시설로 활용할 수도 있다. 때문에 투자상품으로도 각광을 받고 있다.

실거주, 임대, 숙박업까지…
2020년 경자년에도 빛 볼까

2014년 말 부산 해운대구에서 공급된 ‘더 에이치 스위트’는 분양 3개월 만에 완판(100% 계약)됐다. 분양권에 수천만원의 프리미엄(웃돈)이 붙어 거래되기도 했다. 가장 큰 평형인 전용 89㎡는 당시 분양가가 3억8250만~4억5000만원이었지만, 현재 호가는 3억9500만~5억2900만원 수준이다.

다만 생활숙박시설은 취득세가 4.6%로 일반 주택보다 높다는 점은 염두에 둬야 한다. 숙박시설로 활용할 경우에는 주택 수 산정에 포함되지 않지만, 실제 거주하거나 전월세로 임대해 전입신고가 이뤄진다면 주택 수에 포함된다. 종부세 합산이나 양도세 중과 대상이 될 수 있다는 뜻이다.

임대는 임대사업자로 등록해야 가능하다는 점도 미리 체크해야 한다. 숙박시설일 경우 사업소득에 따른 부가가치세와 소득세를 납부해야 하고 주택임대소득에 대한 비과세 혜택은 받을 수 없다. 실거주 목적이라면 주거 환경을 따져볼 필요가 있다. 전용률이 낮은 편이며 주차 가능 대수가 적은 데다 대부분 상업지역이나 관광지 주변에 들어서기 때문에 주거 쾌적성이 떨어질 수 있다.

한 부동산 전문가는 “최근 부동산 투자에서 화두는 규제가 없는 상품인데 규제가 없고 초저금리 시대에 수익성이 좋은 대표적인 상품으로 생활숙박시설이 있다”며 “생활숙박시설에 관심이 있는 투자자라면 운영회사 능력, 실적 등을 고려하고 실제 사용자들이 몰리는 입지에 있는지도 두루 살펴봐야 한다”고 말했다. 다음은 수도권에 공급 중인 주요 생활숙박시설.
 

▲인하 한양아이클래스= 인천시 남구 용현동 573-7번지 외 1필지 일반상업지구에 생활형 숙박시설인 ‘인하 한양아이클래스’가 분양 중이다. 연면적 2만838.41㎡, 지하 4층~지상 24층 규모로 생활형 숙박시설 493실 및 근린생활시설 27호실이 공급된다. 일부 층은 오션뷰가 가능하다. 주차대수는 159대, 전용면적 20.02~40.10㎡, 총 11타입이다. 주력은 A타입(20.07㎡)으로 333실에 달한다. 4층에 테라스를 갖춘 생활숙박시설이 제공된다.

꾸준한 수요
수도권 늘어

수인선 숭의역 1번 출구와 가까운 역세권으로 교통과 교육, 생활편의시설 등이 모두 우수한 지역으로 주변 개발계획도 많은 곳이다. 사업지 주변에 숭의운동장 도시 개발 사업과 여의주택재개발사업, 용마루지구 도시환경개선사업 등 다양한 개발계획을 가지고 있다. 인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행 중이다.

인천항 신국제여객터미널은 향후 각종 쇼핑·레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정으로, 인하 한양아이클래스의 임대수익을 극대화할 수 있을 것으로 전망된다. 

수익성 좋은 
대표적 상품

분양 관계자는 “역 출구와 인접하고 있는 초역세권 입지적 장점뿐만 아니라 향후 각종 개발호재들의 직접 수혜가 기대되는 수익형 부동산”이라며 “아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 다주택자·주택담보대출·전매제한 등의 각종 규제와 무관하게 분양받을 수 있는 장점으로 수요자들의 높은 호응이 예상된다”고 말했다.
 

▲충무로 하늘N= 동아토건이 시공, 서울 중구 충무로4가 55외 23필지, 세운재정비촉진지구 6-3-21구역을 재개발한 ‘충무로 하늘N’이 분양된다. 지하 4층, 지상 최고 15층, 전용면적은 21~55㎡, 총 260실 규모의 생활형숙박시설이다. 1~2층은 근린생활시설(13실)로 구성된다. 

도보 거리에 충무로역(3·4호선)과 을지로4가역(2·5호선)이 위치해 사통팔달의 교통환경을 자랑한다. 여기에 영화관, 대형 마트, 백화점, 병원 등 다양한 생활시설은 물론 관공서인 중구청도 바로 가까이 위치해 있다. 주변으로 남산, 청계천산책로, 북한산 성벽 코스 등이 위치해 도심 속에서도 쾌적한 한경을 누릴 수 있다. 

계약금 수익보장 제도와 임대지원 PLUS 보장 제도 등 파격적인 금융혜택까지 제공한다. 계약금 이자 지원 제도는 계약자들이 납부한 계약금 10%에 대한 이자 지원으로 총 분양가 및 동·호수에 C·D·F 타입 일부 호실의 계약자들을 대상으로 200만원 정액을 지급하는 것이다. 이는 최초 투자금인 계약금 단계에서부터 수요자들에게 이익을 보장한다는 점에서 투자의 문턱을 낮추는 것은 물론, 금융비용에 대한 부담도 줄여준다. 

임대지원 PLUS 보장제도는 해당 호실의 최초 수분양자에 한해 입주지정기간 내에 잔금을 완납한 계약자에게 시행사에서 임대지원의 목적으로 백화점 상품권 또는 현금으로 240만원을 일괄 지급해 주는 제도로 수익률 향상 효과를 거둘 수 있다. 단, 위탁물의 수량은 최대 100개 호실 선착순 마감 예정이다.

유망 투자처 중심으로 
물량 선점 움직임 분주

여기에 최근 세운재정비촉진지구의 정비구역 해제 발표로 인한 희소가치 상승은 미래가치를 더욱 높이고 있다. 개발에 따라 신규 공급이 많을 것으로 예상되었던 가운데, 지구지정 해제로 추가 신규 공급이 불가능해짐에 따라 충무로 하늘N 등 사업이 원활하게 진행되는 곳으로 해당 수요가 집중될 것으로 보이기 때문이다.

아파트 부럽지 않은 충무로 하늘N만의 설계도 자랑이다. 개별세대에는 현관에서 거실까지 이어지는 풀퍼니쉬드 빌트인, 용도에 맞게 공간을 분리할 수 있는 슬라이딩중문(일부 호실)이 적용된 점이 눈길을 끈다. 펜트리, 드레스룸 등 가변형 공간 적용 등을 통해 공간활용도를 최대화했다. 우물 천정으로 개방감을 극대화했다는 점도 눈여겨볼 만하다. 세대 내 청소 및 세탁 서비스, 옥상정원 및 썬큰가든, 인포메이션 로비 운영 등을 통해 특화된 서비스도 선보인다. 

루프탑가든, 북카페, 공개 공지 등 다양한 커뮤니티시설을 제공한다. 별도의 실외기실과 정원 및 휴식공간으로 연출 가능한 도심형 테라스(일부 호실)도 설치된다. 아파트 못지않은 최첨단 시스템도 적용된다. 고효율 LED 조명, 현관 일괄소등 스위치 등을 적용하고, 중수조 설치로 빗물을 옥외조경수 및 변기에 재사용하는 등 에너지절감효과를 기대할 수 있다. 친환경 건축 인증을 위한 단열재 강화설치, 태양광설비 및 연료전지설치 등을 통해 냉난방비 및 관리비 절감효과도 기대 가능하다.
 

▲지젤 시그니티 서초= 서울특별시 서초구 서초동 1595-1번지 인근에 고급 주거공간에 대한 소비자 니즈를 충족할 ‘지젤 시그니티 서초’가 분양에 나선다. 지하 5층~지상 17층 총 288실 규모로 트렌드에 맞춘 11개 타입(A타입 51.51㎡, B타입 65.28㎡, C타입 73.91㎡, D타입 74.84㎡, E타입 73.74㎡, F타입 90.97㎡, G타입 88.08㎡, H타입 87.39㎡, I타입 103.86㎡, J타입 86.84㎡, K타입 51.51㎡)으로 구성됐다.

내부 인테리어도 최고급 마감재 및 도심 속 감성을 그대로 담은 인테리어 콘셉트다. 고액 연봉자 눈높이를 맞춘 제품으로 설계됐다. 고급 정원, 피트니스, 사우나, 스파, 리셉션, 론드리룸 등 다양한 시설이 존재해 쾌적한 라이프를 즐길 수 있다. 

장점만
모아모아

서울지하철 2·3호선 교대역, 남부터미널역, 서초역 인근에 위치한 트리플 역세권 입지다. 양재 이마트, 반포 신세계백화점, 고속터미널, 먹자골목, 예술의전당, 국립국악원 등의 인프라 형성으로 생활 기반 시설들까지 이미 구축돼있다.