[일요시사 취재1팀] 김태일 기자 = 국민연금이 보유한 남산스퀘어의 매각입찰 과정서 잡음이 새어나오고 있다. 국민연금 측에서 특정 업체에게만 추가 가격상향을 허용했다는 것이다. 탈락 업체들은 ‘명백한 특혜’라며 국민연금 측에 항의했다. 하지만 국민연금 측은 원론적인 답변으로 일관하고 있는 상황. 논란의 불씨는 커져만 가고 있다.
이지스자산운용이 국민연금이 소유한 서울 중구 남산스퀘어 빌딩을 품게 됐다. 다수의 경쟁자를 제치고 우선협상대상자로 낙점됐다. 지난 11일 금융투자업계에 따르면 남산스퀘어 매각 주관사인 CBRE코리아와 신영에셋은 우선협상대상자로 이지스자산운용-KKR 컨소시엄을 선정했다. 국민연금은 이지스자산운용과 남산스퀘어 매각을 위한 MOU를 체결했으며, 내년 초까지 매각 절차는 종결될 것으로 보인다.
팔려도 문제
의혹 증폭
국민연금은 서울 중구에 위치한 옛 극동건설 사옥인 남산스퀘어를 2009년 리츠(Reits·부동산투자회사)를 통해 인수한 뒤 지난 8월 매각공고를 내며 10년 만에 매물로 내놨다.
남산스퀘어빌딩은 옛 극동빌딩으로 극동건설이 1976년 사옥을 만들기 위해 토지를 매입했고 2년 뒤 건물을 준공했다. 극동건설은 20여년간 빌딩의 주인으로 소유권을 보유했다. 하지만 1997년 말 IMF(국제통화기금) 외환위기로 2003년 ‘맥쿼리센트럴오피스 기업구조조정(CR)리츠’가 1583억원에 매입했다.
국민연금은 2009년 지이자산관리(현 코레이트투자운용)이 만든 ‘지이엔피에스(NPS)제1호 위탁관리부동산투자회사’를 내세워 빌딩을 샀다. 당시 토지와 건물 매매가격은 3100억원이며 부대비용을 합한 취득가액은 3184억원이다. 국민연금이 남산스퀘어빌딩을 매입할 때 연면적 7만5252㎡를 고려한 3.3㎡(평)당 가격은 1361만원이다.
남산스퀘어 매각에 대형 증권사·운용사를 비롯해 부동산신탁사·글로벌 투자사 등이 6개 컨소시엄을 이뤄 입찰에 나섰는데, 케이리츠투자운용, KB자산운용, GRE-NH투자증권을 제외한 ‘코레이트자산운용-미래에셋대우-한국토지신탁 컨소시엄’ ‘이든자산운용-안젤로고든 컨소시엄’ ‘이지스자산운용-KKR 컨소시엄’ 세 곳이 지난달 중순 적격예비인수후보(숏리스트)로 선정됐다.
5000억 이지스자산운용 품으로
왜 특별한 기회를? 의문 제기
매각 주관사 측은 숏리스트로 선정한 세 곳을 대상으로 본입찰을 진행한 뒤, 지난 1일 우선협상대상자로 이지스자산운용-KKR 컨소시엄을 낙점했다. 남산스퀘어의 매각 절차가 진행되고 있지만 입찰과정서 불거졌던 불공정 시비는 더욱 확산되고 있다.
논란의 핵심은 국민연금 측에서 이지스자산운용에만 추가 가격상향을 허용했다는 것. 본입찰서 가장 낮은 가격을 써낸 이지스자산운용 컨소시엄이 매각 주관사와 인터뷰를 진행한 후 ’나홀로‘ 가격을 올려 최고가 낙찰을 받은 셈이 됐다는 게 업계의 지적이다.
이 과정서 이지스자산운용 컨소시엄만 입찰 가격을 수백억원 상향 조정했다. 결국 본입찰서 가장 낮은 가격을 써낸 이지스자산운용 컨소시엄은, 최종 입찰가를 5000억원 조금 넘는 수준으로 올려 최고가를 적어냈고, 그것이 이곳을 우선협상대상자로 선정되게 하는 데 결정적 요인으로 작용했다.
매각 주관사는 인터뷰 진행 시 가격 조정에 대한 여지는 모두 있었다고 해명했지만, 탈락 업체들은 사실이 아니라고 반박했다. 공공기관의 부동산 매각은 최고가 경쟁입찰을 통해 가장 높은 가격을 제시하는 업체에게 낙찰되는 게 통상적이다. 남산스퀘어의 매각입찰은 입찰참여자에 대한 비밀유지약정서와 함께 입찰제안과 가격투찰 외에도 적격업체에 대한 인터뷰 과정을 포함시켰다.
하지만 인터뷰 과정서 수백억원 규모의 추가제안을 허용해 최초 응찰서 가장 낮은 가격을 제시했던 이지스자산운용이 우선협상자로 선정되면서 불공정 시비가 불거졌다.
가격 올리기
왜 한 곳만?
매각 주관사는 “인터뷰도 공식적인 입찰 과정이며 인터뷰 진행 시 가격 조정에 대한 여지는 모두 있었는데 일일이 개별업체에게 추가 가격 제시를 묻지 않았다고 불공정입찰이라고 단정한다는 것은 말이 안 된다”고 항변했다.
하지만 탈락 업체는 “답변을 요구하지 않은 내용을 추가할 경우 전체 내용을 무효처리하겠다는 매각 주관사의 안내 메일 때문에 다른 추가가격 조정은 없는 것으로 판단했다”고 말했다.
입찰 안내서에도 매입 의향서에 기재된 매입금액 조정 여부 등 중요한 조건은 매도인의 서면승인 없이 조정 또는 철회되지 못하며, 양해각서 체결 시 매매대금은 원천적으로 매입 의향서에 기재된 매입제안 금액과 동일하다고 명시돼 인터뷰 과정서 제시한 조정 가격만으로는 변경이 불가한 것으로 판단했다는 것이다.
입찰에 참여했던 한 관계자는 “이런 과정서 ‘미리 특정업체를 염두에 둔 입찰’이라는 의혹을 품지 않을 수 없었고 차라리 처음부터 경매를 통해 매각을 진행했어야지, 거창하게 비밀유지각서까지 받아가며 입찰을 진행한 배경이 궁금하다”고 의문을 제기했다.
이에 대해 매각 주관사는 적격업체로 선정된 3개사에 이 메일을 통해 보낸 내용은 과거 부동산 매각서 높은 가격을 제시했다가 인터뷰 당시 가격을 하향하는 경우가 있어, 이를 차단하고 이행보증금 등 다소 불명확한 내용을 재차 확인하려는 의미였다고 반박했다.
불공정 논란
상반된 주장
문제는 국민연금이 부동산 매각의 직접 당사자인 기금운용본부에 아무런 조치를 취하고 있지 않고 있다는 점이다. 응찰업체도 국민연금이 인터뷰 진행과정에 참여하지 않았지만 불공정 시비가 불거진 사실을 알고도 아무런 조치를 취하지 않고 있는 상황을 이해할 수 없다는 입장을 보였다.
최초 응찰서 최고가를 제시하고도 우선 협상자서 탈락한 코레이트자산운용은 입찰 과정의 불공정을 여전히 문제삼고 있으며, 매각 주관사에 남산스퀘어 우선협상자 배점표 및 매점 결과서와 각사의 입찰 제안서를 공개할 것을 두 차례 공문을 통해 요구했다. 이 업체는 또 공개 요청과는 별도로 추가적인 자료를 확보하는 즉시 이번 입찰 과정의 불공정 등 입찰 방해와 관련 민형사상 책임을 묻기 위한 소송을 준비하고 있다.
하지만 국민연금의 매각 주관사는 업체의 요구를 거절한 상태며 2차 공문발송 이후에도 아무런 답변도 하지 않고 있어 의혹만 증폭되고 있다. 국민연금도 매각의 직접 당사자인 국민연금 산하 기금운용본부에 대한 조사 발표나 내부감사조차 하지 않고 있는 것으로 나타났다.
국민연금 관계자는 “공정한 절차를 거쳐 우선협상자를 선정했기 때문에 절차를 계획대로 진행하고 있을 뿐”이라며 “불공정 입찰이 있었다는 업체의 주장은 사실과 다르다”고 항변했다.
배점·제안서 요구에 묵묵부답
“공정하게 선정” 원론적 답변만
기금운용 관계자와 매각 주관사도 “인터뷰도 공식적 입찰과정이며 이지스서 다른 비용을 줄여 부동산 매입금액을 더 올릴 수 있다는 합리적인 대안을 제시했기 때문에 수용했다”며 “추가 가격 제시는 상대방의 역량과 사정에 따라 달라 일일이 물어볼 수 없는 내용이고 업체가 자발적으로 제안한 내용인데, 이를 놓고 불공정 입찰이라고 따진다는 것은 말이 안 된다”고 답변했다.
그러나 코레이트자산운용사는 “인터뷰 과정서 이지스자산운용을 제외한 다른 2개 사에게는 가격 조정과 관련된 어떠한 기회도 부여되지 않았으며 매각 주관사에서 보낸 메일서 확인할 수 있듯이 가격 조정의 가능성조차 원천적으로 봉쇄됐다”고 주장했다.
일각에선 이지스자산운용과 국민연금 사이의 남다른 인연이 부각되기도 했다. 이지스자산운용과 국민연금은 지난해 서울 강남 테헤란로에 있는 옛 르네상스호텔 부지개발 사업서도 협력했던 사이다.
당시에도 KRR과 컨소시엄을 구성했던 이지스자산운용은 총 개발 비용으로 약 2조1000억원을 잡았는데, 차입 외에 국민연금이 에쿼티 투자로 5000억원을 투입했다. 대규모 개발 사업서 이미 합을 맞춰본 사이라는 점도 우선협상대상자 선정에 고려됐을 것이라는 추측이 나온다.
후폭풍에…
일단 정지
후폭풍이 거세지자 국민연금을 비롯한 매각 주관사는 우선협상대상자 선정 이후 일정이 답보상태다. 불공정거래 의혹이 제기된 상황이어서 향후 법적 책임 가능성을 우려해 정상적 절차가 진행되지 못하고 있는 것으로 알려졌다. 이에 대해 국민연금 관계자는 “리츠운용사와 입찰에 떨어진 코레이트자산운용이 같은 그룹사 계열사기 때문에 (계열사를 지원하려고)입장을 번복하는 등 이해상충 문제가 벌어지고 있기 때문”이라고 설명했다.
