최근 1%대 초저금리 시대에 접어들면서 부동산 규제에서 자유로운 수익형 부동산이 각광을 받고 있다. 특히 대기업 입주나 혹은 대규모 산업단지 등이 조성되거나 예정된 자족도시모델이 도시개발 열쇠로 평가받으면서 자족도시내에 공급되는 수익형 부동산에 관심이 높아지고 있다.
대표적인 자족형 도시로 서울 마곡지구가 있다. 서울 마곡지구는 대규모 첨단산업 연구개발(R&D) 중심의 자족도시로 특화됐다. 서울 서남부의 황무지나 다름없던 마곡지구는 개발을 통해 불과 5년 만에 한강 조망권을 갖춘 위치와 대기업, 산업단지 입주에 따른 자족기능을 동시에 품고 편리한 교통망까지 사통팔달로 이어지고 있다.
마곡지구는 9호선 마곡나루역 개통과 함께 일대에 산업단지 기업들이 입주하면서 자족도시로 변모하고 있다. 2017년 말부터 대기업 연구소가 들어섰으며 중소·중견 기업의 입주도 이어지고 이다. 서울시가 추진하는 자족도시개발 구역으로 지정돼 산·학·연 기술혁신 거점으로 조성된다. 제4차 산업을 선도할 산업융합형 인력을 육성하는 공간으로 만들어진다.
대기업 입주·대규모 산업단지 조성
도시개발 열쇠로 평가 관심 높아져
이처럼 마곡지구가 대규모 산업 중심의 자족기능을 갖춘 신도시로 조성되면서 일대 지역의 수익형 부동산 수요도 활기를 띠고 있다. 마곡지구는 이미 LG, 코오롱, 롯데 등 대기업을 포함해 65개 기업이 입주를 마쳤거나 착공에 나섰다. 모든 기업의 입주가 마무리 되면 마곡지구는 향후 150여개 기업과 약 16만명의 근무인력을 품는 대규모 산업도시로 완성될 예정이다.
한 부동산 전문가는 “도시개발모델이 변모하면서 자족기능을 갖춘 도시 육성이 활발하다”며 “지역발전에 밑거름이 되는 만큼 주변부 성장 가능성도 높고, 풍부한 수요와 개발호재를 바탕으로 수익률도 비교적 안정적이라 업무시설 인근 수익형 부동산의 관심은 높아질 전망”이라고 말했다.
상황이 이렇다 보니 대규모 산업단지나 대기업 등 입주가 예정된 지역 인근의 수익형 부동산에 관심이 쏠리고 있다. 대표적인 자족형 도시로 송도국제도시, 용인시, 평택시가 있다.
송도국제도시
광역교통망 확충이 송도국제도시 등에 큰 호재로 작용해 실수요자는 물론 투자자들이 크게 몰리고 있다. 특히 수도권광역급행철도(GTX-B) 노선이 예비타당성조사를 통과하는 송도국제도시가 크게 주목받고 있다.
포스코건설이 송도국제도시 IBD(국제업무단지)에 공급하는 ‘송도 더샵 프라임뷰(F20·25블록)’와 ‘송도 더샵 센트럴파크 Ⅲ(E5블록)’가 청약에서 큰 성공을 거둔 가운데 송도 IBD의 가치가 재조명되고 있다.
송도 IBD는 센트럴파크를 중심으로 송도국제도시의 중심지역인 1·3공구가 해당된다. 송도 최고의 가치를 지닌 곳으로 꼽힌다. 지난 2015년 이후 약 5년간 개발이 멈춰 있었던 이곳이 포스코건설의 2개 단지 공급을 통해 여전히 건재한 인기를 증명하며 화려하게 사업을 재개한 것이다.
지난 8월 GTX-B노선이 예비타당성조사를 최종 통과하면서 서울과 원거리로 인식됐던 송도국제도시가 다시 주목받고 있다. 실제로 GTX-B노선이 개통되면 송도에서 서울역까지 20분대에 이동이 가능하게 되어 비즈니스 및 주거지로서 송도의 가치가 한층 더 올라갈 것으로 기대된다.
주변부 성장 가능성 높아
수익률도 비교적 안정적
인천경제자유구역 사업실태조사 보고서에 따르면 송도는 2017년 말 기준 포스코건설을 비롯해 포스코대우, 셀트리온, 삼성바이오로직스 등 총 1520개 기업이 입주해 4만5505명의 종사자가 상주하고 있다. 이 숫자는 향후 더 늘어날 것으로 기대된다.
아울러 송도국제도시에 주소지를 둔 주민등록 인구도 2019년 6월 기준 14만7000명에 달한다. 현재 진행되고 있는 공동주택 건립공사를 감안하면 앞으로 크게 증가할 것으로 전망된다. 더욱이 서울과의 접근성 개선으로 송도 IBD 내 오피스 부지에 벤처기업들의 관심이 쏠리고 있어 송도 IBD가 새로운 벤처밸리로 조성될 가능성도 점쳐지고 있다.
송도 IBD 개발을 담당하고 있는 송도국제도시개발유한회사(NSIC)는 벤처기업이 입주해 불편함 없이 기업활동을 영위할 수 있도록 맞춤형 서비스 제공을 위한 방안을 모색하고 있다. GTX-B노선 확정은 송도 IBD 내 컨벤션 기능의 활성화에도 영향을 미칠 것으로 기대하고 있다. 송도IBD에는 동시에 3500명, 900개 부스를 수용할 수 있는 총 연면적 11만7163㎡의 컨벤션센터를 보유하고 있다.
▲송도 씨워크 인테라스 한라(소형 오피스)= 한라는 인천 송도 국제업무지구에 도시형 생활오피스 ‘송도 씨워크 인테라스 한라’를 짓는다. 인천 연수구 송도동 29-8번지(국제업무단지 C6-1블록)에 조성된다. 지하 4층~지상 25층, 2개 동, 연면적 9만3383㎡ 규모다. 전용면적 21~42㎡ 도시형 생활오피스 1242실과 상업시설 271실로 구성된다.
지상 1~4층에는 상업시설이 들어서고, 3층은 문화 및 집회시설, 4층은 글로벌 스마트 메디컬센터가 각각 조성된다. 또 지상 5층부터 25층에 도시형 생활오피스가 배치된다.
도시형생활오피스는 초소형 섹션오피스에 수전시설, 발코니 등으로 주거기능까지 갖춘 신개념 오피스다. 모듈형으로 설계돼 사용자가 필요한 만큼만 분양 받을 수 있어 공간 효율성이 높고, 입주기업의 편리한 사무환경을 위한 별도의 지원시설을 제공한다. 지식산업센터와 달리 입주기업 제한도 없다.
용인시
삼성전자, 기흥 삼성반도체, SK하이닉스반도체 등 세계적인 기업으로 꼽히는 대기업을 품은 용인시는 한국형 실리콘밸리로 기업간 교류 및 지역경제 활성화가 기대된다. 용인시는 105만이 넘는 자족형 도시로 SK하이닉스반도체 클러스터 착공 계획 후 올 1분기 전국 지가변동이 가장 크게 반영됐다.
용인시 보정·마북동 일대에 판교 테크노밸리의 5배에 달하는 390만㎡ 규모의 ‘용인플랫폼시티’(용인경제신도시)가 착공에 돌입했다. 용인시 보정동 일원 276만㎡에는 1만1000가구가 건설된다. 용인플랫폼시티는 GTX-A노선이 2021년 개통을 앞두고 있고 분당선 구성역과 GTX 용인역 역사를 통합하는 복합환승센터가 조성돼 투자자와 실수요자들의 관심이 집중되고 있는 곳이다.
풍부한 개발호재로 미래 가치도 높다. SK하이닉스 반도체 클러스터 등 정보기술(IT)과 생명공학기술(BT), 첨단산업, 상업, 문화, 교통(스마트IC)의 첨단산업단지가 들어설 예정이며 용인플랫폼시티가 완성되면 최소 5만명 규모에 이르는 자급자족 신도시로 재탄생할 전망이다.
▲구성아이브(오피스텔·도시형 생활주택)= 시행사인 케이엔씨산업개발(주)이 경기도 용인시 기흥구 마북동 일대에 ‘구성아이브 오피스텔’ 1단지를 분양 중이다. 반도체 제조공장 설립을 앞두고 투자자들의 이목을 집중시키며 관심을 얻고 있다.
사업지는 구성역 도보 5분 거리에 위치한다. 대지면적 1865㎡, 연면적 5936㎡, 지하 2층~지상 8층 오피스텔 92실, 도시형생활주택 28세대 총 120실 규모로 건설된다. 단층과 복층으로 설계된다. 전세대 빌트인냉장고, 전기 인덕션, 붙박이장, 아일랜드식탁, 세탁기, 시스템에어컨 등 풀옵션이 제공된다.
수도권 광역급행철도 GTX(20 21년) 노선 구성역 도보 5분 거리에 위치한다. 용인~서울~영동~경부고속도로 광역교통망으로 수도권 및 인근 도시로의 진출입이 편리하다. 준공은 2020년 하반기 예정.
고덕신도시
평택 고덕신도시도 자족형 도시로 성장하면서 업계는 물론 수요자들에게 큰 관심을 끌고 있다. 평택 고덕신도시를 자족형 도시로 거듭나게 한 것은 무엇보다도 세계 최대 규모인 삼성반도체다. 1342만㎡ 용지에 개발 되는 고덕신도시는 판교신도시(892만㎡)의 1.5배로 규모부터 세계급이다. 삼성전자가 고덕국제신도시에 289만㎡ 규모로 조성한 1공장은 2017년부터 이미 가동에 들어갔다. 2공장도 오는 11월께 준공할 예정이다.
고덕신도시는 평택의 행정 중심지로도 성장할 예정이다. 이에 따라 자족형 기능은 더 커질 전망이다. 평택시청은 물론 평택시의회와 시청 주변에는 경찰서, 교육청 등 각종 행정기관이 이전할 계획이다. 세계 최대 규모 삼성전자 반도체 단지 입주, 평택 미군기지 이전 등 개발 호재가 이어지는 고덕국제신도시에서 공동주택 본격 입주에 이어 최근에는 상가, 소형 오피스 등 공급도 시작돼 주목받고 있다.
▲우성고덕타워(상가)= 우성건영은 고덕신도시에 16층 랜드마크 상가 ‘우성고덕타워’를 공급 중이다. 지하 5층~지상 16층, 연면적 3만2031㎡ 규모에 근린생활시설 260실로 이뤄진 상업시설이다.
상가가 들어서는 고덕신도시는 세계 최대 규모 차세대 최첨단 반도체 전용 산업단지로 조성 중인 삼성 평택캠퍼스의 최대 수혜지로 15만명의 고용창출 효과가 기대된다. 이외에도 LG전자, LG디지털파크, 평택 미군기지 이전까지 더해져 막대한 배후수요를 확보할 것으로 전망되고 있다.
고덕신도시 내에서도 뛰어난 입지를 자랑한다. 중심상업지역 사거리 메인 코너에 위치해 입지 면에서 가장 노른자위라, 업계는 물론 투자자들이 눈여겨 왔던 상가다. 도보 가능 거리에 5만여명의 근로자가 상주하는 삼성반도체 고덕캠퍼스가 있어 대기업 배후 상권으로써 경쟁력을 갖췄다. 인근에 업무단지, 행정단지, 백화점, 쇼핑센터, 영화관, 위락시설 등도 들어선다.
