‘분양가 상한제’ 길 잃은 돈 어디로?
‘분양가 상한제’ 길 잃은 돈 어디로?
  • 장경철 칼럼리스트
  • 승인 2019.08.26 13:27
  • 호수 1233
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정부의 분양가 상한제 발표로 실수요자와 갈 곳을 잃은 투자 자금들이 오피스텔로 몰릴지에 관심이 쏠리고 있다. 10월 시행을 앞두고 있는 분양가 상한제로 인해 투기과열지구를 중심으로 아파트 분양시장이 위축될 것으로 전망되고 있어 상대적으로 규제의 제약이 적은 주거용 오피스텔로 수요자들의 관심이 높아질 것으로 보인다. 

국토교통부는 지난 12일 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가상한제 적용을 위해 지정 요건과 적용대상 등을 개선하는 주택법 시행령 개정안을 발의했다. 분양가상한제 필수요건은 투기과열지구 내 모든 공동주택으로 확대되고, 지정효력도 입주자모집승인 단지까지 포함한 모든 재건축·재개발단지에 적용된다.

전매제한 기간
최장 10년까지

‘로또 단지’ 양산을 막기 위해 전매제한 기간도 최장 10년까지 늘어난다. 정부가 전매제한 기간을 늘린 것은 민간택지 분양가 상한제의 부작용으로 거론되는 ‘로또’ 수준의 시세 차익과 이를 노리는 투기 수요 유입을 막기 위해서다. 거주 의무기간도 부여할 방침이다. 현재 9·13 대책 이후 분양가 상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공분양에 대해서는 전매제한 기간에 더해 거주의무 기간을 적용하고 있다.

상황이 이렇게 되자 틈새 주거상품인 오피스텔이 주목받고 있다. 오는 10월부터 시행 예정인 민간 택지 분양가 상한제로 아파트 분양 물량이 급감할 것이란 전망이 나오면서 아파트를 대체할 주거형 부동산으로 꼽히고 있기 때문이다. 특히 입지나 교통여건이 우수하고, 개발호재가 풍부한 곳에 공급되는 오피스텔의 경우 적잖은 시세차익도 누릴 수 있다. 

KB부동산 시세에 따르면 서울 용산구 한강로2가의 ‘래미안 용산 더센트럴’(2017년 5월 입주) 전용 42㎡의 현재 시세는 약 6억원으로 분양가(4억5520만원)대비 1억5000만원가량 올랐다. ‘용산 푸르지오 써밋’(2017년 8월 입주) 전용 29㎡의 분양가는 3억3900만원이었으나 현재는 약 1억원 오른 4억3000만원에 가격이 형성됐다.

신규 오피스텔에도 많은 수요자들이 몰렸다. 포스코건설이 지난달 청약을 받은 ‘동탄 더샵 센텀폴리스’는 1122실 모집에 1만3841건이 접수되며 평균 12.34대 1의 경쟁률을 기록했다. 효성이 지난 4월 청약 신청을 받은 서울 동대문구 용두동 일대의 ‘청량리역 해링턴 플레이스’오피스텔은 평균 40.5대 1의 경쟁률로 전실이 빠르게 계약이 마무리됐다. 현재 3000만원가량의 프리미엄이 형성됐다는 것이 업계 설명이다.

정부 ‘주택법 시행령 개정안’발표
투기과열지구 모든 공동주택 확대

오피스텔의 장점은 아파트에 비해 규제의 강도가 낮다는 점이다. 아파트 못지않은 주거 편의성을 갖췄지만 청약하는데 요건이 까다롭지 않아 만 19세 이상이면 누구나 청약통장 없이 청약을 신청할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받지 않아 9억원 이상 가구도 중도금 50%에 대한 대출이 가능하다. 

재당첨이나 당첨자 관련 규제도 영향이 없고 소유권 이전을 하면 전매도 할 수 있기 때문에 투자 매력도 높다. 10월 민간택지 분양가 상한제 시행이 예고된 가운데 아파트에 비해 오피스텔이 가진 장점이 부각되고 있는 것이다. 청약재당첨 제한 및 당첨자 관리 규제를 받지 않아 투자성이 높다. 분양가상한제가 시행되면 전매제한이 최대 10년까지 늘어날 것으로 전망되면서 부담을 느낀 수요자들이 오피스텔로 눈을 돌리고 있다.

한 부동산 전문가는 “오피스텔의 경우도 모두 주목을 받는 것은 아니고 인기 주거지역에 입지와 분양가 적정성 등을 두루 갖춘 상품만이 선호되고 있다”며 “특히 인근에 업무단지나 산업단지 등 직장인, 신혼부부 등 임대수요가 풍부한 곳을 주목해야 한다”고 말했다. 

다음은 아파트 규제로 주목받는 주거용 오피스텔.
 

▲송파 헤븐시티 더 테라스= 위례신도시 호수공원(가칭)과 녹지 공원을 품은 프리미엄 오피스텔, 상가인 ‘송파 헤븐시티 더 테라스’가 분양 중이다. 서울시 송파구 위례 신도시 일반 상업용지 6-2-1BL에 지하 5층~지상 15층 규모의 오피스텔, 근린생활시설로 들어선다. 서울 송파 위례 신도시 내 7만5000㎡ 호수 공원(가칭)과 녹지 공원이 인접해 환경친화적인 입지를 자랑한다. 이러한 친환경적 입지뿐 아니라 테라스 특화 설계 2·3룸 혁신 평면과 테라스 특화 설계로 높은 희소가치를 기대할 수 있다.

차익 노리는 
투기세력 차단

2~3인 소형가구 세대 니즈에 맞는 생활 거주형 공간설계를 적용한 중소형 오피스텔로 총 99실(전매가능), 전용면적은 38㎡, 43㎡(A, B), 68㎡으로 구성된다. 더불어 빌트인 가구, 냉장고, 세탁기, 비데, 에어컨 등 단지 내부에는 풀퍼니시드 시스템이 적용된다. 또 입주민들을 위해 홈네트워크 시스템을 비롯해 CCTV 등 최첨단 디지털 보안 시스템을 구축하고 있다. 110대의 넉넉한 주차공간과 중도금 무이자 혜택이 주어진다.

상가는 집객력이 높은 호수공원 상권에 입지해 365일 24시간 수요가 몰리는 항아리 상권이라는 평가다. 상가는 지상 1~2층 규모로 1층은 총 15개 점포, 3면 개방형 스트리트형으로 호수공원 유동인구 집객을 높이는 다양한 생활 편의시설로 구성된다. 권장업종은 편의점, 부동산중개업소, 카페, 베이커리, 각종 프랜차이즈 등이다. 총 12개 점포가 들어서는 2층은 집객력을 높이는 키즈, 에듀, 메디컬 업종들이 권장업종이다. 

주변 생활 인프라도 돋보인다. 거원 초·중·고교를 비롯 산빛초등학교도 신설 예정이다. 송파보건소, 우체국, 송파체육 문화회관, 가든파이브, 스타필드시티위례점 등 원스톱 생활 인프라를 갖추고 있다. 지하철 5호선 거여역, 송파 IC, 송파대로 등 사통팔달의 쾌속 교통망을 구축해 서울과 강남을 빠르게 이동 가능하다. 

로또 단지
이제 없다?

위례 신도시는 서울 송파구 장지동·거여동, 성남시 수정구 창곡동, 하남시 학암동 등을 아울러 조성되는 2기 신도시 중 하나다. 북 위례 지역은 올해 7개 건설사가 총 4733가구의 분양을 앞두고 있다. 호수가 인접한 오피스텔은 탁 트인 호수 조망을 갖춰 쾌적하고 여유로운 삶을 누릴 수 있다. 각종 근린공원, 체육시설, 산책로 등의 풍부한 인프라가 마련된다는 점도 인기 요인이다. 이러한 주거만족도 측면뿐 아니라 투자 상품으로서의 가치도 높게 평가되고 있다. 임차인의 선호도가 비교적 높아 공실률이 낮은 편이며 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다. 호수 공원 특성상 희소성이 높다는 점도 투자가치를 높이는 요소다. 

분양 관계자는 “북 위례 신도시 ‘송파 헤븐시티 더 테라스’는 중도금 무이자로 초기 부담이 투자비용이 적은 데다 호수와 녹지공원 자연친화적인 입지로 투자 가치가 높다”며 “주거용오피스텔로서 신혼을 앞둔, 집을 소유 하고 싶은, 노후준비를 하고 있는 실수요자의 딱 좋은 기회로 특화된 공간 설계로 높은 주거 만족도 역시 기대할 수 있다”고 전했다.
 

▲주엽역 삼부 르네상스= 삼부토건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 105번지 외 2필지에 ‘주엽역 삼부 르네상스’오피스텔 551실과 상업시설을 분양한다. 전용면적은 13~49㎡로 최근 선호도가 높은 소형으로만 공급된다. 일산에 분양한 오피스텔 가운데서는 최초로 지하철역과 단지가 바로 연결되는 곳이다. 주엽역은 현재 인천2호선 연장선이 계획 중에 있어 예정대로 사업이 진행될 경우 ‘더블역세권’프리미엄이 기대되고 있다. 

인천 2호선 연장선이 들어서면 GTX킨텍스역과 연결돼 강남 삼성역까지 20분이면 통행이 가능하다. 유동인구가 증가할 것으로 예상되는 가운데 인근에는 CJ라이프시티를 비롯해 방송영상콘텐츠밸리, 일산테크노밸리 등 풍부한 배후수요로 향후 임대수요가 상당할 것으로 점쳐진다. 

또 그랜드백화점, 현대백화점, 빅마켓, 이마트타운, 관공서 등 다양한 생활편의시설이 조성돼 있어 주거 만족도가 높을 전망이다. 이밖에도 강선공원과 주엽공원 동선에 위치한 단지는 일산을 대표하는 호수공원을 쉽게 이용할 수 있는 등 핵심 주거 요소를 모두 품고 있다는 평가다. 
 

▲힐스테이트 과천 중앙= 현대건설이 경기도 과천시 중앙동 38 일대에 공급하는 ‘힐스테이트 과천 중앙’을 분양한다. 과천에서 최초로 선보이는 힐스테이트 브랜드 단지로 오피스텔, 섹션오피스, 상가가 결합된 주거복합단지다. 지하 5층~지상 24층, 25층 총 2개 동으로 구성된다. 오피스텔은 전용면적 69, 84㎡ 319실 규모이며, 전용면적별로는 69㎡ 115실, 84㎡ 204실이다. 

강남과 가까운 지리적 강점은 물론 1만2000여 가구 규모의 재건축 사업 및 과천지식정보타운 등의 대규모 개발 호재들이 이어지고 있어 높은 미래가치가 기대된다. 지난해 9월에는 과천시 아파트값 평균이 3.3㎡당 4006만원을 기록했다. 서울 강남구, 서초구에 이어 전국에서 3번째로 4000만원을 넘은 지역이다. 

과천은 투기과열지구로 지정돼 높은 청약가점이 아니고서는 아파트 당첨이 쉽지 않다. 9억원 초과 세대는 중도금 대출도 어렵다. 이처럼 정부의 고강도 규제가 이어지면서 아파트보다 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔로 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 특히 힐스테이트 과천 중앙은 소형 아파트를 대체할 수 있는 오피스텔로 주목받고 있다. 

개발호재도 풍부하다. 먼저 ‘제2의 판교’로 지목되는 과천지식정보타운 조성 사업이다. 과천지식정보타운은 서울, 판교, 광교로 이어지는 지식산업벨트의 중심에 위치해 발표 당시부터 화제가 된 곳이다. 2021년 6월 준공을 목표로 사업이 진행 중이다. 이미 대림산업, KT&G, 넷마블, 코오롱글로벌 등 국내 굴지의 대기업부터 유망 중소기업까지 21개 대형 컨소시엄사가 입주 계약을 체결했다. 신규 고용 인구만 약 4만6000여 명이 될 것으로 추산돼 이들을 수용할 대규모 주거 수요가 발생할 것으로 예상된다. 

아파트 분양시장 위축 전망
규제 강도 낮은 오피스텔로?

수도권광역급행철도 GTX-C노선 사업도 박차를 가하고 있다. 지난해 12월 예비타당성조사를 통과한 GTX-C노선은 기본계획수립을 착수했다. GTX-C노선은 경기 양주시 덕정역에서 경기 수원시 수원역까지 이어지는 총 72.4km로 건설 되는 노선으로, 과천에서는 정부과천청사역에 신설역이 들어설 예정이다. 이외에도 과천~위례선 복선전철을 정부과천청사역까지 연장하는 안이 검토 중이다. 

인근에서는 쇼핑, 업무, 숙박, 문화시설이 어우러지는 ‘과천복합문화관광단지’가 2021년 완공을 목표로 사업을 진행 중이다. 힐스테이트 과천 중앙은 과천의 최중심 입지에 위치한 만큼 이미 완성된 생활인프라를 그대로 누릴 수 있다. 과천시청, 과천경찰서, 과천시민회관 등이 도보 5분 이내 거리에 있으며, 이마트(과천점)와 상업지역 내 생활편의시설도 풍부하다. 

오피스텔도
다 같지 않다

도보이용권 내 과천초, 문원초, 청계초, 문원중, 과천중앙고, 과천고 등이 있으며, 과천중앙공원, 관악산, 청계산 등도 인근에 있어 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있다. 일부 호실에서는 관악산 조망도 가능하다. 교통환경도 우수해 지하철 4호선 정부과천청사역이 도보 4분 거리인 초역세권 단지로 서울을 빠르게 이동할 수 있다. 사당역에서 2호선, 이수역에서 7호선을 환승해 강남업무지구(GBD)에 속하는 주요 지하철역까지 30분 안팎이면 도착할 수 있다.