[Q] B씨(임차인)는 A씨(임대인)의 점포를 임대해 카페를 운영하다 임대차계약기간 만료를 앞두고 A씨에게 계약 갱신을 요구했습니다. 그러나 A씨는 해당 점포서 자신이 직접 카페를 운영할 생각에 임대차계약 갱신을 거부했습니다. 이로 인해 B씨는 신규임차인에게 받을 것으로 예상하고 있었던 권리금을 받지 못하게 됐습니다.
이에 B씨는 임대인 A씨가 직접 위 점포를 카페로 운영하기로 하면서 임차인의 권리인 권리금 회수 기회가 방해됐다며 손해배상을 청구했습니다. 임대인 A씨는 권리금을 회수하지 못하게 된 임차인 B씨에게 그 손해를 배상해줘야 하는 걸까요?
[A] 우리나라서 권리금은 상가건물을 임차해 영업하는 영세 자영업자들에게 무시 못할 주요한 자산입니다. 상가건물 임대차보호법은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를, 임차인이 신규임차인으로부터 권리금 계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위로 보고 있습니다(제10조의4 제1항 제4호).
임대인이 이 같은 권리금 회수 기회 보호의무를 위반해 임차인에게 손해가 발생한 때에는 그 손해를 배상할 책임도 부여하고 있습니다(동법 제10조의4 제3항).
그렇다면 위 사안처럼 임대인이 임차인이 임차했던 점포를 직접 사용하면서 동일한 영업을 할 것이라는 이유로 임대차계약이 종료된 경우, 임차인이 신규임차인을 주선하고 나아가 권리금 계약까지 체결해야만 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다고 한다면 임차인에게 조금 가혹해보이는데요, 과연 대법원은 어떻게 판단했을까요?
대법원은 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하지 않아도 자신이 점포를 직접 사용하겠다며 임대차계약 연장을 거부한 임대인에게 권리금 회수 기회 방해로 인한 손해배상책임이 인정된다고 판단했습니다.
임대인이 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힌 경우에도 임차인이 신규임차인을 주선해야만 권리금 회수 기회 보호의무 위반을 이유로 임대인에게 손해배상책임을 인정하는 것은 임차인에게 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다는 것이 그 이유입니다.
아울러 권리금 회수 기회 방해를 인정하기 위해 반드시 임차인과 신규임차인 사이에 ‘권리금계약’이 미리 체결돼있어야 하는 것도 아닙니다. 임대인이 임대차계약 기간이 종료될 무렵 현저히 높은 금액의 보증금·차임을 요구하거나 더 이상 상가건물을 임대하지 않겠다고 하는 등 사실상 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우, 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾아 권리금계약을 체결하는 것은 불가능하기 때문입니다.
통계청 ‘2018년 7월 고용동향’에 따르면 우리나라 취업자 대비 자영업자 비율은 25.4%로 미국의 4배, 독일과 일본의 2.5배에 달하는 수치입니다. 지속되고 있는 부진한 경제 상황과 자영업자가 많은 세태 속에서 위와 같은 최근 판결은 영세 자영업자의 권익을 보호하는 취지여서 주목됩니다.
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[김기윤은?]
▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원
