불황에 강한 ‘3P’ 단지는?
불황에 강한 ‘3P’ 단지는?
  • 장경철 칼럼리스트
  • 승인 2019.05.27 09:38
  • 호수 1220
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오피스텔, 도시형 생활주택 등 수익형 주택은 전반적으로 고전을 면치 못하는 것으로 나타나고 있다. 주요 원인으로 공급은 늘어나는 반면 수익률은 되레 하락하고 있어서다. 그럼에도 불구하고 역세권 프리미엄, 조망권 프리미엄, 배후수요 프리미엄 등 3박자 프리미엄(Premium)을 갖춘 단지는 꾸준한 강세를 보이고 있다. 

수익형 주택의 성공적인 투자의 기본 중의 기본은 역세권이다. 지하철역이나 전철역과 인접할수록 출퇴근이 용이하고 주변 상권과 인프라가 잘 갖춰져 편리한 주거환경으로 임차인들의 선호도가 높기 때문이다. 역세권 단지의 경우 통근환경이 중요한 직장인 수요가 끊이지 않기 때문에 공실 염려가 없는 탄탄한 임대기반을 갖추고 있어 안정적인 임대수익을 누릴 수 있다.

출퇴근 용이
직장인 수요↑

최근 일과 삶의 균형을 추구하는 ‘워라밸’이 부동산 시장의 새로운 트렌드로 떠오르면서 직주근접형 역세권 오피스텔이나 도시형 생활주택이 뜨거운 인기를 누리고 있다. 직장이 가까우면 출퇴근 시간 단축으로 늘어난 여유 시간을 활용해 삶의 질을 높일 수 있는 다양할 여가 활동이 가능하기 때문이다.

특히 실거주 목적으로 오피스텔을 찾는 수요들이 증가하면서 쾌적한 주거생활이 가능한 조망권 오피스텔이 인기를 얻고 있다. 아파트뿐 아니라 오피스텔의 경우에도 조망권을 확보한 단지는 시세에서 확연한 차이를 보이고 있다.

2019년 3월 기준 KB국민은행 부동산시세를 살펴보면, 여의도 한강 조망이 가능한 오피스텔 ‘여의도 금호히첸시아’는 지난 2년여간(2017년 7월∼2019년 3월) 전용면적 51㎡의 매매가가 2억9000만원에서 3억3000만원으로 4000만원이 상승한 반면, 같은 기간 동안 지하철 9호선 국회의사당역 역세권이지만 한강 조망이 어려운 여의도동 ‘LG 여의도 에클라트’ 전용면적 51㎡는 1억9000만원에서 1억9250만원으로 250만원 상승에 그쳤다. 이는 무려 16배나 높은 수치이다. 

조망권 오피스텔은 분양시장에서도 강세를 보이고 있다. 지난해 송도국제도시에 분양한 ‘송도 더샵트리플타워’오피스텔은 710실 모집에 총 4000여명이 접수해 평균 5.94대 1의 청약경쟁률을 보였다. 대구에서는 ‘힐스테이트 범어 센트럴’이 수성못 조망권으로 주목받아 총 160실에 1000여명이 몰려 평균 6.8대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 세종시에서 분양한 ‘힐스테이트 세종 리버파크’오피스텔도 금강 조망권의 장점으로 무려 378.8대 1의 청약경쟁률을 기록하고 하루 만에 완판됐다. 

오피스텔 등 수익형 주택 고전
공급 늘어나는 반면 수익 하락

마지막으로 배후수요 프리미엄이 있다. 수익형 부동산 시장이 전반적으로 위축된 가운데에도 대기업이나 산업단지 등 풍부한 배후수요를 갖춘 오피스텔이나 도시형 생활주택의 ‘분양 불패’ 공식이 입증되고 있다. 인근에 대기업이나 산업단지를 끼고 있는 오피스텔은 주 수요층인 고소득 전문직 종사자를 배후수요로 두고 있어 임차인을 쉽게 구할 수 있고, 공실률이 낮아 안정적인 임대수익을 기대할 수 있기 때문이다.

이런 곳들은 대체로 교통이나 생활인프라 등이 잘 갖춰져 있어 향후 매매가격 상승 및 뛰어난 환금성을 기대할 수 있다. 산업단지를 통해 탄탄한 배후수요를 두고 있는 오피스텔은 지역 평균을 웃도는 높은 임대수익률을 보이고 있다.

부동산 114의 자료에 따르면 2018년 기준으로 경기도 수원의 평균 오피스텔 임대수익률은 5.00%다. 영통구 평균은 4.11%로 더 낮다. 하지만 삼성디지털시티와 인접한 ‘대우마이홈’의 임대수익률은 8%(전용 22㎡)로 평균을 웃돈다. 서울의 대표적인 첨단 산업밸리로 주목받고 있는 가산디지털단지와 인접한 가산동의 ‘램킨 푸르지오시티’의 임대수익률 또한 5.33%(전용 21㎡)로 서울(4.72%), 금천구(4.80%)를 웃돈다.

삼성전자나노시티(화성, 기흥캠퍼스)와 두산중공업, 한국3M기술연구소 등이 위치하고 있는 동탄 일반산업단지가 인접한 경기 화성시 능동 ‘동탄퍼스트빌스타’의 임대수익률은 6.00%  (전용 20㎡)이다. 화성시의 평균 임대수익률 5.35%를 웃도는 수치를 보였다. 

한 부동산 전문가는 “아파트 시장에 이어 오피스텔이나 도시형 생활주택 등 수익형 주택시장에서도 지역별, 상품별 양극화 현상이 벌어지고 있다”며 “역세권에 조망권과 탄탄한 배후수요를 갖춘 수익형 주택은 향후에도 투자자는 물론 실수요자들의 만족도가 높아 계속 관심을 끌 것으로 보인다”고 말했다. 

다음은 3P를 갖춘 수익형 주택.
 

▲오류동 아델리아(오피스텔)= 서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 ‘오류동 아델리아’가 5월 분양을 앞두고 있다. 연면적 6520.95㎡, 지하 2층∼지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급된다. 총 주차대수는 91대. 1호선 오류동역 3번 출구 도보 1분 거리 초역세권 입지에 있다. 각 호실은 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성된다.

전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며, 각 실에서 오류동역 문화공원·광장·개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄다. 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 

워라밸
새 트렌드

1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하다. 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 

인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 

생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 

조망권 확보
확연한 차이

고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가깝다. 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 종사자 16만여명과 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 임대수요가 풍부한 편이다. 

구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개동과 오류 1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다.
 

▲여의도 리슈빌DS(오피스텔)= ‘여의도 리슈빌DS’가 분양 중이다. KB부동산신탁이 시행사 겸 수탁사로 참여하고, 계룡그룹의 자매회사인 동성건설이 시공을 맡아 신뢰와 기대를 더한다. 지하 5층∼지상 12층, 1개동으로 전용면적 21㎡ 300실, 27㎡ 10실 총 310실 규모의 오피스텔이다. 

지하철 1·5호선 신길역과 1호선 영등포역을 동시에 이용할 수 있는 더블 역세권에 위치해 서울 곳곳으로의 이동이 수월하다. 신길역의 경우 단지에서 도보 3분이면 도달할 수 있고, 영등포역도 도보 5분이면 도달 가능하다. 신길역을 기준으로 여의도는 2분, 마포는 6분, 종로는 20분대에 도달할 수 있다. 영등포역에서는 구로를 5분, 강남을 40분대에 오갈 수 있다. 

서울, 경기, 인천 등 수도권 일대와 직통으로 연결되는 여의도환승센터가 버스로 2정거장 거리에 위치해 다양한 버스 노선도 손쉽게 이용할 수 있다. 영등포역의 경우 지하철은 물론 경부, 호남, 전라 등지로 향하는 KTX, ITX, 새마을·무궁화호가 정차하는 기차역이라 지방 출장 및 나들이도 용이하다. 차량 이용 시에는 올림픽대로와 강변북로, 서부간선도로, 경인로, 노들길 등을 통해 도심 및 외곽 지역으로 빠르게 움직일 수 있다. 생활 인프라도 탁월하다. 

역세권·조망권·배후수요 
3박자 프리미엄 갖춘 곳은?

타임스퀘어, 신세계백화점, 롯데백화점, 이마트, 홈플러스, 영등포시장, CGV, 롯데시네마, 영등포문화예술회관 등 여의도와 영등포 일대의 풍부한 쇼핑·문화시설들을 도보 거리로 편리하게 이용할 수 있다. 또 백화점 문화센터와 어학원 등 교양교육 시설들이 풍부해 워라밸을 중시하는 직장인들에게도 최적이다. 영등포구청과 영등포동 주민센터, 영등포경찰서, 국회도서관, 한림대학교 한강성심병원, 여의도성모병원, 힘찬병원 등 각종 편의시설들도 가깝다. 

도심 속 ‘에코 라이프’를 구현한 점도 눈여겨볼 대목이다. 무려 6만1544㎡ 규모의 영등포공원을 마주하고 있어 탁월한 조망과 쾌적한 주거환경, 건강한 여가생활을 만끽할 수 있다. 여의도공원과 샛강생태공원도 도보 약 10분 거리에 위치해 있다.

대기전력 자동차단 콘센트, 온도조절 시스템, 태양광 발전설비, 빗물 재활용 시스템을 완비하고 지하주차장에 LED조명기구를 설치하는 등 ‘에너지 세이빙 시스템’을 적용해 관리비 부담을 낮출 예정이다. 출입구 주차통제 시스템과 고화질 CCTV로 입주민의 안전을 책임지는 한편, 100% 자주식 주차시스템과 넓은 주차공간을 마련해 주차 및 출차의 편의를 돕는다. 단지 내에 그린 프리미엄이 조성되는데 옥상정원과 1층에 쌈지형 공지가 제공된다. 
 

▲초당역 블레싱타운 2차(도시형 생활주택)= 경기도 용인시 기흥구 중동 38-6번지 일대에 용인경전철 에버라인 초당역 2번 출구 도보 1분거리인 ‘초당역 블레싱타운 2차’ 도시형 생활주택을 분양한다. 지하 2층∼지상 4층, 연면적 3796.22㎡ 규모다. 층별 구성은 지하 1∼2층은 근린생활시설, 지상 1∼4층은 도시형 생활주택으로 공급된다. 도시형 생활주택은 층별로 4세대로 4개층 총 16세대로 공급된다. 1층은 테라스형, 4층은 복층형으로 구성되며 전용면적은 69.40㎡으로 동일하다. 80%대의 높은 전용률과 테라스, 복층 공간이 서비스 면적으로 제공된다. 도시형 생활주택의 분양가는 3.3㎡당 900만원대부터 시작하며 총 분양가는 2억원대(4층 복층형 제외)로 책정됐다. 

최근 일대 연이은 대형 개발호재로 용인 초당역 블레싱타운 2차의 투자가치도 높아질 전망이다. 먼저 2020년 개원 예정인 용인 동백세브란스병원이 있다. 755병상의 상급 종합병원으로 병원을 중심으로 의료기기, 바이오산업 기업이 대거 입주할 예정인 20만8000㎡ 규모의 용인연세의료클러스터도 조성될 예정이다. 

대기업 끼면
‘분양 불패’

SK하이닉스도 반도체 클러스터 입지로 경기도 용인을 선택한다고 발표하면서 일대 부동산 시장이 들썩이고 있다. 용인시 처인구 원삼면 일대 약 448만㎡ 부지에 향후 10년간 120조원을 투입해 제조공장을 설립하고 월 80만장의 반도체를 생산할 예정이다. 이곳에는 자재와 장비 분야의 국내외 협력업체 50여개도 입주할 예정으로 약 1만7000여명의 고용효과도 창출될 것으로 보인다. 

또 ‘용인플랫폼시티(용인경제신도시)’가 오는 2021년 구성역(GTX 용인역) 일대에 착공 예정이다. 용인시 보정·마북·신갈동 일대에 들어서는 용인플랫폼시티는 390만㎡ 규모로 판교테크노밸리의 5배에 달한다. 분당선 구성역과 GTX 용인역 역사를 통합하는 복합환승센터를 건설하고, 주변의 남은 부지에는 정보기술(IT)과 생명공학기술(BT) 등 첨단 산업단지가 들어설 예정이다.