수익형도 이제 양극화 시대

아파트에 이어 반사이익을 톡톡히 보던 수익형 부동산 시장에도 양극화가 심화되고 있다. 아파트에 규제가 몰리자 수익형 부동산으로 쏠리던 자금이 경기불황과 시장 불안정성을 이유로 안정성이 보장된 상품에는 수요가 몰리는 반면, 공급물량·입지나 상품성 등에서 차별성이 부족한 상품은 철저히 외면당하는 모습이다. 특히 오피스텔이나 상가의 경우 공급추이에 따른 양극화가 눈길을 끌고 있다.

신축 상가의 공급이 적었거나 뜸했던 지역은 주변 노후건물 갈아타기 수요와 대기수요를 흡수할 최적지로 꼽힌다. 아무리 교통여건이 좋고 입지가 뛰어난 지역이라도 신축 상가의 공급이 많아 경쟁이 치열하면 수요가 분산돼 안정적인 수익률을 기대하기 어렵다. 

경쟁 치열
수요 분산

공급이 부족하거나 뜸한 지역은 오래되고 노후된 상가들도 대부분 여전히 높은 수익률을 거두고 있다. 따라서 신축 상가가 지니고 있는 주차여건, 편의시설 등의 경쟁력으로 인해 이전 수요에 대한 기대감이 높아지게 된다. 여기에 신규 상가는 점포 권리금 부담이 없어 초기비용의 부담을 낮출 수 있다. 오히려 다음 임차인으로부터 권리금 형성이 가능해 미래 수익도 기대할 수 있다. 실제 신축 상가의 공급이 없었거나 적었던 지역의 상가들이 높은 인기를 보였다.

먼저 신축 상가 공급이 없었던 지역의 사례다. GS건설이 지난해 6월 경기도 안산시 상록구 사동(고잔신도시 90블록)에 선보인 ‘그랑시티자이 에비뉴’ 상가는 입찰 경쟁이 치열했다. 이 상가의 분양 주체인 안산사동90블록피에프브이(주)에 따르면, 117개 점포의 입찰에서 평균 약 16대 1의 경쟁률을 기록했다. 최고 경쟁률은 북유럽풍 수변 스트리트 상가로, 친환경 상권의 여유로움을 차별성으로 확보한 포트 에비뉴의 125호실에서 나왔다. 이 호실에서만 최고 82대 1의 경쟁률을 기록했다. 

그랑시티자이 에비뉴의 최고 낙찰가율은 196%를 기록했다. 평균 낙찰가율도 135%를 기록하며 전체 점포의 인기가 고루 높았다. 이 상가는 전체 7653가구의 그랑시티자이 대단지 내 상가로, 시화호 호숫길을 따라 약 400m 길이의 북유럽풍 수변 스트리트 상가로 조성된다.


공급가뭄 지역 ‘귀한 몸값’ 분양 눈길
권리금 형성 가능해 미래 수익도 기대

다음으로 한동안 신축 상가 공급이 없었던 남양주 별내신도시 사례다. 현대건설이 지난해 7월 경기도 남양주시 별내동 995번지에 선보인 생활형숙박시설 ‘힐스테이트 별내 스테이원(578실)’의 단지 내 상가격인 ‘힐스 에비뉴 별내 스테이원(63실)’도 청약 결과 평균 14대 1의 경쟁률을 기록했다. 

신규 오피스텔이나 도시형 생활주택 등 주거용 수익형 부동산의 경우도 마찬가지다. 기존 오피스텔 등은 신규 대비 공간활용도가 낮아 불편한 것은 물론, 쾌적성도 떨어져 신축 오피스텔 등에 대한 임차인들의 갈증이 매우 크다. 

특히 신규 오피스텔일수록 세대 내 설계뿐 아니라 커뮤니티 및 보안시설도 잘 갖추고 있어 임차인 모집 및 높은 임대료 책정에 유리하다. 이에 따라 공급물량이 많았던 지역의 경우 수급불균형으로 공실률이 높은 경우가 많지만, 공급이 뜸하던 지역에서 나온 상품은 분양단계부터 치열한 경쟁이 이어지는 모습이다.

따라서 공급과잉 시대에는 공급이 없었거나 적었던 공급 부족 지역을 눈여겨봐야 한다. 다년간 공급이 전무했거나 적었던 지역의 일부 오피스텔은 높은 인기를 보였다. 

지난해 7월 오피스텔 등 공급이 적은 서울 성북구에서 분양한 ‘석계역 한일 노벨리아시티’가 큰 호응을 얻었다. 성북구 장위뉴타운 6구역 주변에서 한일개발이 시공을 맡았는데 오피스텔 및 도시형생활주택이 분양 개시 1개월 만에 완판됐다. 

안정성 보장된 상품에 수요 몰려
차별성 부족한 상품 철저히 외면


성북구 장위동 8-2외 7필지에 위치하며 지하 3층, 지상 17층 높이다. 이번에 오피스텔 240실, 도시형생활주택 299실이 공급됐다. 석계역 한일 노벨리아시티는 1, 6호선 석계역 도보 5분 거리의 더블 역세권에 위치했다. 동부간선도로, 북부간선도로, 내부순환도로, 월릉IC, 월곡IC를 통해 강남 출퇴근도 20분이면 가능한 쾌속 교통망을 갖췄다. 단지 반경 2.5㎞ 내에 있는 경희대, 광운대, 과기대, 서울여대, 동덕여대 등 8개 대학에서의 임대수요가 기대된다.

공급 자체가 희소하다 보니 일부 매매가격 상승폭도 높게 나타나고 있다. 서울 마포구 합정동의 ‘마포한강푸르지오2차’ 오피스텔은 최근 1년간(2017년 12월~2018년 12월) 3.3㎡당 매매가격이 6%(1556만→1649만원) 상승하며 같은 시기 서울 평균값인 2.50%(1066만→1092만원)를 압도하고 있다.

물론 주의점도 있다. 아파트에 비해 규제가 적은 수익형 부동산 시장에 30~40대도 투자 대열에 합류하고 있는데, 투자상품 가치하락 시 위험성이 커지기 때문에 수익형 부동산 투자에 신중할 필요가 있다. 인구유입에 결정적인 호재가 있는 지역에 투자해야 리스크를 줄일 수 있다. 

한 부동산 전문가는 “그동안 상가 공급이 거의 이뤄지지 않은 상권은 노후화된 상가에서 신규 상가로 갈아타려는 이전 수요와 신규 상가를 선점하려는 대기수요까지 있어 이들 지역 신규 상가 분양에 대한 기대감이 매우 높다”며 “몇 년간 공급이 없었거나 적었던 지역의 오피스텔의 경우도 희소성 면에서 가치가 높지만, 거주 및 투자 지역 선정 시 입지여건과 기존 경쟁 상품과 경쟁력 및 차별성, 임차인 선호도 등을 충분히 검토 후 투자에 임해야 한다”고 말했다. 다음은 공급가뭄 지역에 공급 중인 수익형 부동산.

공급 적거나
아예 없거나

 

▲오류동역 메디컬 프라자(상가)= 서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대 중이다. 지상 건물연면적 1039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대 대상은 지상 1~8층이다. 권장업종은 1층 약국(독점), 2층 죽전문점·커피전문점, 3~7층 병의원, 8층 루프탑 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다.

대로변에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성이 우수하다. 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루 평균 승하차 인원이 약 1만2000명(출처: 2017년 코레일 홈페이지 참조)이며, 거주 인구 약 1만세대의 중심지라는 평가다. 인근에 노후건물이 많아 신축건물의 희소가치가 높다.

오류동역 메디컬 프라자는 14만 배후수요의 가산디지털산업단지와 가깝다. 성공회대, 유한대, 가톨릭대, 한영신학대 등 인근 7개 대학교에 4만여명의 대학생 임대수요까지 흡수할 수 있다. 현재 오류동의 10년 이상된 아파트는 3.3㎡당 1400만~ 1500만원대, 대로변 역세권 상업용지는 5000만원대 이상으로 거래되고 있다. 계약금 20%, 중도금 30%, 잔금 50% 조건이다.

상품 가치↓ 
위험성↑

 

▲노량진 드림스퀘어(오피스텔·상가)= 서울시 동작구 노량진동 16-1외 10필지(구 청과물 도매시장)에서 ‘노량진 드림스퀘어’가 공급 중이다. 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 원룸형 오피스텔 총 598실 규모를 배후로, 노량진 수산시장을 방문하는 하루 평균 3만명의 유입이 가능한 독점형 복합상가라는 평가를 받고 있다. 이번에 공급되는 물량은 지상 1~2층, 총 26개 점포로 3.3㎡당 1000만~4000만원대(부가세별도)로 입지에 따라 다양하다. 총 주차대수는 437대로 2020년 8월 준공 예정. 

노량진 수산시장은 종사자만 약 3400명에 달한다. 서울 수산물 유통량의 50%가 이뤄지고 있다. 일평균 3만명의 방문자를 위한 편의시설이 절대적으로 부족한 상황이며, 약 600실에 달하는 오피스텔 입주가 이뤄질 경우 불경기 없는 356일 황금상권으로 떠오를 전망이다. 차량이 아닌 도보로 노량진 수산시장을 이용하는 고객들이 반드시 거쳐야만 하는 관문형(초입) 상가로 노량진 수산시장의 한 개 점포(전용면적 약 5㎡)당 권리금만 3억~4억원에 거래되고 있다. 

노량진 드림스퀘어 상업시설은 1·9호선 노량진역에서 도보 3분 거리의 초역세권 상가로, 향후 투자가치를 높여줄 대형 개발호재도 즐비하다. 먼저 노량진 수산물도매시장은 현대화 사업이 완료됐고 2단계가 진행 중이다. 사업 완료 후 아시아 최대 규모의 수산시장이 될 전망. 향후 수산시장과 여의도를 잇는 보도 육교 건립도 예정됐다.


노량진복합리조트도 주변에서 계획됐다. 카지노 제외 대형 쇼핑센터와 호텔 컨벤션 사업이 재추진 중이며, 여의도 면세점 특허권에 대한 파트너 참여 문의가 진행 중인 것으로 알려졌다. 또 지상 20층, 310실로 예정된 관광호텔도 개발 중이다. 그 외에도 노량진 뉴타운 개발, 노량진 민자역사, 동작구 종합행정타운 건립 계획 등 굵직한 대형 호재가 이어지고 있다. 2020년 8월 준공 예정.
 

▲구리 프라임시티(오피스텔·상가)= 서울에 근접한 경기도 구리시 교문동 734-6번지 일대에 ‘구리 프라임시티’ 오피스텔을 분양 중이다. 사업장은 유동인구가 몰리는 최대 번화가에 위치해 풍부한 배후와 안정적 임대 수요를 확보한 것으로 평가를 받고 있다. 분양면적 기준 45.2㎡와 64.72㎡, 2가지 타입, 18층 규모로 조성된다.

전 세대 1.5룸, 2룸 설계로 신혼부부는 물론 전세 세입자의 시선을 끌 것으로 예상된다. 무엇보다 59%에 이르는 타사 대비 높은 전용률, 상대적으로 저렴한 분양가, 아파트형 구조의 특화 설계, 1세대 1주차 여건, 여기에 탁월한 조망까지 가능하다. 구리시 최초 ‘녹색건축물 에너지 효율등급 인증’까지 취득함으로써 그 실질적 가치와 미래투자 측면에서 향후 상가 오피스텔의 신개념 파라다이스로서의 위상이 기대되고 있다. 

오는 2022년 지하철 8호선 연장선도 개통 예정으로, 역세권의 탁월한 프리미엄 수혜가 예상된다. 서울외곽순환고속도로 및 강변북로를 이용한 강남 및 수도권 진입이 편리한 입지를 자랑한다. 세무서, 우체국 등 각종 공공시설과 대형 병원, 은행, 쇼핑센터, 전통시장, 체육공원 등도 근거리에 위치해 있다.

또한 의료, 쇼핑, 문화 등이 잘 조성된 생활편의시설과 인접한 세무서와 관련해서 안정적 임대가 가능하다. 수도권 중에서도 특히 중산층의 소비성향이 두드러진 지역으로, 상가 매출은 물론 수익성에 대한 기대감도 높다. 오는 4월 준공 예정.
 

▲한라 웨스턴파크 송도(오피스텔·상가)= 인천광역시 연수구 송도동 29-1번지(송도 국제도시 국제업무단지 C2BL)에 들어서는 ‘한라 웨스턴파크 송도’는 송도국제도시에서 처음으로 선보이는 호텔 같은 오피스텔이다. 셀럽하우스는 ‘호텔처럼 살고 오피스텔처럼 산다’는 슬로건처럼 송도의 높은 미래비전으로 완성되는 신개념 투자상품으로, 송도 최고 수준의 야외 수영장과 품격 높은 호텔식 서비스가 메리트로 부각되고 있는 럭셔리한 주거공간이다. 


지하 3층~지상 37층, 전용면적 21~54㎡ 타입의 1456실 대단지 프리미엄을 품었다. 달빛축제공원이 보이는 파크뷰(일부 세대 제외)와 인천대교 조망권을 확보(일부 세대 제외), 항구가 보이는 하버뷰(일부 세대 제외)도 가능한 가운데, 전실 1룸, 1.5룸, 2룸 타입으로 구성된다. 

실내는 맞춤형 투자가 가능한 21~55㎡의 소형 평면을 채택했다. 실수요자들이 선호하는 풀옵션 및 풀퍼니시드 시스템이 적용된다. 포스코건설, 코오롱글로벌, 삼성바이오로직스, 엠코테크놀로지코리아, 포스코대우, 셀트리온 등 대기업과 유엔 산하 녹색기후기금(GCF), 유엔거버넌스센터(UNPOG), 세계은행 한국사무소 등 주요 국제기구 사무소가 입주해 있어 임차수요 확보 역시 용이할 전망이다. 

14대 1
16대 1

인천 송도국제도시는 부동산 시장이 여전히 뜨겁다. 국토교통부 실거래가를 보면 2018년 1월부터 지난 1월 1년 동안 인천 분양권 거래량은 7940건이다. 이 가운데 절반가량인 3623건(45.6%)이 모두 송도에서 거래됐다. 이처럼 송도국제도시로 수요가 몰리는 것은 우수한 주거 인프라와 함께 다양한 개발호재의 영향이 큰 것으로 풀이된다. 

송도에는 현재 GTX B노선을 비롯해 인천발 KTX, 골든하버 프로젝트 등 굵직한 개발사업들이 진행되고 있다. 특히 아파트의 장점과 호텔·오피스텔의 장점을 결합한 송도국제도시 랜드마크 부동산 상품에 문의전화가 끊이질 않는다. 1인 가구를 위한 호텔급 서비스를 누릴 수 있는 상품을 선보였기 때문이다. 

연예인들이나 대기업 임직원들이 주로 문의가 오고 인천공항을 자주 이용하는 외국 바이어들이 숙소로 이용하기에 특급호텔보다 낫다는 평가를 받고 있기 때문으로 보인다. 오피스텔, 호텔, 레지던스의 장점들을 결합한 새로운 주거 또는 임대사업 상품으로 개별 등기가 가능하다는 특징을 지닌다.



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<단독 입수> 노상원 수사 기록 ②부정선거에 꽂힌 내막

[단독 입수] 노상원 수사 기록 ②부정선거에 꽂힌 내막

[일요시사 취재1·정치팀] 오혁진·박희영·김철준 기자 = 12·3 내란 사태가 발생한 지 6개월이 지났다. 특검이 출범하면서 관련 수사도 발 빠르게 진행되고 있다. 현재까지 여러 언론을 통해 핵심 인물들의 수사 기록이 일부 보도됐다. 그러나 노상원 전 정보사령관에 대한 내용은 구체적으로 언급된 바 없다. <일요시사>는 경찰 비상계엄 특별수사단의 ‘노상원 수사 기록’을 단독으로 입수해 공개하기로 했다. “부정선거 증거가 차고 넘치고 나중에는 드러날 것이다.” 노상원 전 국군정보사령관이 수사기관에 진술한 내용이다. 그가 윤석열 전 대통령과 김용현 전 국방부 장관처럼 부정선거 음모론에 꽂혀 있다는 걸 알 수 있는 대목이다. 노 전 사령관은 윤 전 대통령의 지지자들이 주최하는 집회에도 적극적으로 참여했다. 사실상 수년 전부터 망상에 빠져있었다고 볼 수 있다. 같은 생각 노 전 사령관이 윤 전 대통령 지지자들이 주도하는 부정선거 음모론 집회에 참여하기 시작한 건 2년 전부터로 추정된다. <일요시사>가 입수한 노 전 사령관 수사 기록에 따르면 그는 부정선거 음모론 집회와 전광훈 사랑제일교회 목사의 집회에 여러 차례 참여했다. 노 전 사령관이 전 목사와 개인적으로 알았는지는 확인되지 않았다. 다만 노 전 사령관은 김 전 장관에게 집회에 참여할 때마다 당시 분위기와 참석자들이 윤 전 대통령을 어떻게 생각하는지에 대해 텔레그램으로 자신의 의견을 전달했다. 1년간 ‘극우 집회’를 분석한 노 전 사령관은 부정선거 음모론에 집착하기 시작했다. 그는 “문상호, 정성욱, 김봉규 등과 만날 때 주로 어떤 말을 했느냐”는 경찰 측의 질문에 “선관위를 얘기했는지는 잘 모르겠는데 선관위가 부정선거의 온상이라고 김용현 전 장관이 많이 말씀하셨다. 나에게도 여러 번 선관위의 부정선거에 대해 알아보라고 지시했고 네이버로 찾아도 봤다”고 말했다. “부정선거를 주로 누구에게서 들었냐”는 경찰 측의 질문에는 “관련 집회에 여러 번 참여하면서 들었고 특정 인물이 누구인지 실명을 거명하긴 그렇다. 나도 김 전 장관에게 보고를 해야 해서 스스로 공부도 많이 했다. 여론조사 조작이나 선거 부정은 합리적인 근거가 있다”고 했다. 전 주도 윤 지지자 극우 집회 직접 참석 김과 텔레그램으로 부정선거 자료 공유 노 전 사령관은 부정선거의 근거로 “선관위 산하에 여론조사심의위원회가 있다. 여론조사기관은 여론조사심의위에 등록해야 한다. 여론조사기관의 갑이다. 여론조사심의위원회는 9명으로 위원장 이대영 사무총장과 강성봉 등이고 그 밑에 쭉 있는데 7명이 진보 계열 인물이다. 여론조사기관이 편향되어 있지 않을 수 없는 것이다”고 주장했다. 노 전 사령관은 부정선거 음모론자들이 주장하는 임시선거사무소에 대해서도 언급했다. 그는 “네이버에 검색하면 다 나오는데 2021년 국회의원 선거 때 동작구 선거사무소가 있는데 옆을 임대해서 임시선거사무소를 만들었었다. 언론에 나오니까 발뺌했었고 김 전 장관에게 보고하자 김 전 장관이 더 많은 자료를 보내 줬었다”고 했다. 노 전 사령관은 중앙선거관리위원회(이하 선관위)의 부정선거가 확실하다며 “결국에는 다 까질 것이다. 전산은 한 번 까지면 되돌릴 수가 없다. 폭파하거나 고물상에 갖다 버리지 않는다면 전산은 결국 까진다. 북한이 쳐들어온 것도 아니고 서울 상공에 포를 쏜 것도 아니지만 윤석열 전 대통령께서는 선관위의 부정선거가 확실하다고 생각하시고 정국이 전시에 준하는 사태라고 민감한 상황이라고 보신 것 같다. 그런 상황이 아닌데도 그렇게 행동한 건 그만큼 절박했기 때문이라고 본다. 2시간짜리 호소였다. 만약 국회 결정을 윤 전 대통령께서 받아들이지 않았다면 유혈사태가 났을 것”이라고 윤 전 대통령을 옹호했다. 노 전 사령관은 지난해 12월 초, 선관위가 서버 교체를 검토했다가 교체하려 했던 것을 두고 “윤 전 대통령께서 어디에선가 확실하고 핵심적인 정보를 들으셨을 것 같다. 서버 조작이 있었기에 그 서버를 우리가 확보하려 할 때 선관위 측이 폭파했을 수도 있다”고 말하기도 했다. <일요시사>가 입수한 여인형 전 방첩사령관의 군검찰·검찰 피의자 신문조서를 보면 윤 전 대통령은 지난해 8월 초 ‘정보사 군무원 간첩 사건 수사 결과’를 보고받는 자리에서 더불어민주당(이하 민주당) 대표였던 이재명 대통령을 포함한 정치인 등 인물들에 대해 “비상대권을 사용해 이 사람들에 대해 조치를 해야 한다”며 “현재의 사법체계, 형사소송법, 방탄국회 및 재판지연 아래에선 이런 사람들을 어떻게 할 수 없다”고 주장했다. '이재명 조치’ ‘2시간짜리 계엄’ 겹치는 윤·노 발언 "서버 확보하려 했다면 선관위가 폭파했을 것” 주장 윤 전 대통령이 “비상대권을 사용한 조치”를 언급한 건 한두 번이 아니다. 그만큼 이 대통령과 자신의 의견을 거스르는 인물들에 대한 복수심이 극에 달했던 것으로 해석된다. 이는 노 전 사령관도 마찬가지다. 노 전 사령관은 경찰에 “김용군(대령)과 구삼회 등에게 ‘이재명은 죄가 7개인데 봐주고 지연시키고 구속도 안 되고 당 대표까지 하는데 더불어민주당이 감사원장, 중앙지검장, 판사 등을 모두 탄핵하려고 하는 게 과연 올바른 세상이냐’고 한 적이 있다”고 진술했다. 윤 전 대통령과 노 전 사령관이 언급한 말이 일치하는 건 이뿐만이 아니다. 윤 전 대통령은 지난해 12월12일 “국정원 직원이 해커로서 해킹을 시도하자 얼마든지 데이터 조작이 가능했고 비밀번호도 아주 단순해 ‘12345’ 같은 식이었다”고 주장한 바 있다. 노 전 사령관도 “선관위가 헌법기관인데 스스로 깨끗해야 하거나 아무런 문제가 없어야 하는데 황제·세자 채용 등 문제가 나왔다. 각종 할 수 있는 최악의 것은 다 저질렀다. 그리고 전산 해킹이 언급될 때 서버 본체를 보여준 것도 아니고 일부 샘플만 살짝 보여줬는데 얼마든지 전산 조작이 가능하고 해킹에 얼마나 취약하면 비밀번호가 ‘1234’냐. 이미 그런 게 다 나왔다. 그렇게 떳떳하면 왜 본체를 못 열어주나”고 말했다. 그러나 조태용 국정원장은 같은 해 12월 검찰 조사에서 “선관위 시스템에 보안상 취약점이 발견됐지만, 부정선거에 관한 단서는 전혀 포착하지 못했다”는 내용으로 보고했다고 진술했다. 일각에서는 노 전 사령관이 윤 전 대통령과 직접 비화폰으로 연락을 주고받았을 것이라는 보고 있다. 실제 노 전 사령관도 지난해 12월2일 자신의 지인에게 윤 전 대통령과의 친분을 과시했다. 노 전 사령관은 당시 “나 같은 경우는 브이(V, 윤 전 대통령 지칭)하고 이렇게 좀 도와드리고 있다. 원래 한 4~5년, 3~4년 전에 알았다뿐이고 그래서 이제 뭐 이렇게 여러 가지로 좀 도와드리고 있다. 비선으로”라고 했다. 친분 과시 노 전 사령관은 안산 ‘롯데리아 회동’에 참석했던 구삼회 전 육군 2기갑여단장에게도 “며칠 전에는 김용현과 함께 대통령도 만났다. 갈 때마다 대통령이 나한테만 거수경례를 하면서 ‘사령관님 오셨습니까’라고 한다. 내가 이런 사람이다. 대통령과 장관 같이 만난다. 나는 벌써 여러 번 만났다”고 했다. <hounder@ilyosisa.co.kr> <hypak28@ilyosisa.co.kr> <kcj5121@ilyosisa.co.kr>