꿈틀대는 분양시장 착한 상품을 찾아라!
꿈틀대는 분양시장 착한 상품을 찾아라!
  • 장경철 칼럼리스트
  • 승인 2019.03.12 09:27
  • 호수 1209
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초강력 아파트 규제의 반사이익으로 알짜 수익형 부동산이 투자자들의 주목을 받고 있다. 그 대표가 착한 분양가를 내세운 상품들이다. 분양시장에 고분양가 논란이 일면서 경쟁이 심화되고 있는 수익형 부동산 시장에도 차별화 전략으로 착한 분양가 바람이 불고 있다.

착한 분양가는 크게 인근 시세나 경쟁 상품의 분양가와 비교해 외형상으로 공급가가 낮아 보이는 경우가 있는가 하면, 높은 전용률이나 테라스, 발코니 제공, 복층설계, 독점공간 사용 등과 같은 서비스 공간을 제공하며 실질적인 분양가를 낮추는 방식으로 나뉘게 된다.

한 부동산 전문가는 “최근 수익형 부동산이 인기를 끌면서 업체 간의 차별화 전략이 심화되고 있다”며 “따라서 같은 입지나 같은 여건이면 직간접적으로 착한 분양가를 내세운 수익형 상품들이 비교우위에 있어 경쟁력 면에서 투자자나 임차인들에게 높은 점수를 받을 것으로 보인다”고 말했다.

낮은 공급가

먼저 착한 분양가를 내세운 상가들이 완판행진을 보였다. GS건설이 지난해 9월 경기 서남부권에 공급하는 ‘그랑시티 자이’가 하루 만에 조기 마감됐다. 2016년부터 시작된 아파트와 오피스텔의 7653가구 분양 성공에 이어 마지막 단지 내 상가인 ‘파크 에비뉴’도 높은 입찰 성적을 기록했다. 업계에 따르면 73개 점포 입찰에서 최고 17대 1, 평균 7.2대 1의 경쟁률로 입찰이 마감됐다. 

앞서 선보인 라이프 및 포트 에비뉴의 낙찰가보다 절반 가까이 낮춘 이번 파크 에비뉴의 착한 가격을 내세운 게 그 비결로 분석된다. 파크 에비뉴의 평균 낙찰가율은 143%로 지난해 6월 분양했던 1차 상가(라이프 및 포트 에비뉴)의 135% 기록을 가볍게 넘어섰다. 최고 낙찰가율은 약 170%를 기록하며 경기도 최대 단지 내 상가의 마지막 가치를 증명했다. 

지난해 4월 경기도 부천시 약대동에서 선보인 ‘부천 아이파크 단지 내 상가’도 1층 전면 상가 기준 분양가를 3.3㎡당 1860만원 선에 내놨다. 부동산114 기준 인근에선 선보인 신규 상가의 1층 기준 3.3㎡당 분양가는 3400만원의 절반 수준이다.
 

▲노량진 드림스퀘어= 서울시 동작구 노량진동 16-1외 10필지(구 청과물 도매시장)에서 ‘노량진 드림스퀘어’가 공급 중이다. 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 원룸형 오피스텔 총 598실 규모를 배후로, 노량진 수산시장을 방문하는 하루 평균 3만명의 유입이 가능한 독점형 복합상가라는 평가를 받고 있다. 이번에 공급되는 물량은 지상 1~2층 총 26개 점포로 3.3㎡당 1000만~4000만원대(부가세별도)로 입지에 따라 다양하다. 총 주차대수는 437대로, 2020년 8월 준공 예정. 

노량진 수산시장은 종사자만 약 3400명에 달한다. 서울 수산물 유통량의 50%가 이뤄지고 있다. 일평균 3만명의 방문자를 위한 편의시설이 절대적으로 부족한 상황이며, 약 600실에 달하는 오피스텔 입주가 이뤄질 경우 불경기 없는 356일 황금상권으로 떠오를 전망이다. 차량이 아닌 도보로 노량진 수산시장을 이용하는 고객들이 반드시 거쳐야만 하는 관문형(초입) 상가로 노량진 수산시장의 한 개 점포(전용면적 약 5㎡)당 권리금만 3억~4억원에 거래되고 있다. 

고분양가 논란 일면서 경쟁 심화
성공적 투자 요건 ‘가격 경쟁력’

노량진 드림스퀘어 상업시설은 1·9호선 노량진역 도보 3분 거리의 초역세권 상가로, 향후 투자가치를 높여 줄 대형 개발호재도 즐비하다. 먼저 노량진 수산물도매시장은 현대화 사업이 완료됐고 2단계가 진행 중이다. 사업 완료 후 아시아 최대 규모의 수산시장이 될 전망. 향후 수산시장과 여의도를 잇는 보도 육교 건립도 예정됐다.

노량진복합리조트도 주변에서 계획됐다. 카지노 제외 대형 쇼핑센터와 호텔 컨벤션 사업이 재추진 중이다. 여의도 면세점 특허권에 대한 파트너 참여 문의가 진행 중인 것으로 알려졌다. 또 지상 20층, 310실로 예정된 관광호텔도 개발 중이다. 그 외에도 노량진 뉴타운 개발, 노량진 민자역사, 동작구 종합행정타운 건립 계획 등 굵직한 대형 호재가 이어지고 있다. 2020년 8월 준공 예정.

높은 전용률

전용률이 높은 상가도 인기를 얻고 있다. 전용률이 높을수록 실사용 면적이 넓은 데다 분양가 인하효과도 얻을 수 있어서다. 공급면적에서 복도와 계단, 주차장 등 공용 공간을 뺀 전용면적 비율을 뜻하는 전용률이 높을수록 실제 사용하는 공간이 넓다. 이로 인해 추가적인 매출을 올릴 수 있어 임차인의 선호도가 높다.

전용률이 높을수록 실질적인 분양가가 낮아지는 점도 장점이다. 상가 분양가는 공급면적 기준으로 책정되기 때문에 같은 공급면적이라도 전용면적에 따라 실질 분양가격이 달라진다. 실제 김포 한강신도시 장기동에 공급된 ‘e편한세상 캐널시티에비뉴’A-10 상가는 전용면적으로는 75㎡(22평) 정도다. 분양가는 부가세를 포함해 7억6000만원 선이었다. 반면 인근에서 분양한 G상가의 경우 면적이 44㎡(13평)에 불과하지만 가격은 8억7000만원에 달했다. 두 상가의 공급면적은 비슷했지만 전용률이 높은 상가가 1400만원 이상 저렴한 셈이다.
 

▲상암 엠시티(상가)= 상암동 디지털미디어시티(DMC) 랜드마크 상가인 ‘상암 엠시티’가 분양 및 임대에 나선다. 서울시 마포구 상암동 12-31 외 2필지 일대에 연면적 2623.51㎡, 지하 2층~지상 8층 규모로 총 점포수 24호로 공급된다. 노후 건물 속에 총 주차대수 32대로 최근 일대에서 공급된 신축 상업시설로는 최대 규모로 공항철도 디지털미디어시티역 도보 3분 거리 초역세권 상가다.

권장업종을 살펴보면 ▲지하 2층은 노래방, 당구장, 바(Bar) 등 ▲지하 1층은 스튜디오, 호프전문점 등 ▲지상 1층은 프랜차이즈, 커피전문점, 베이커리 등 ▲지상 2~3층은 전문식당가 등 ▲지상 4층은 스크린골프장, 미용실 등 ▲지상 5~6층은 소호사무실 등 ▲지상 7층은 피부관리샵, 네일아트 등 ▲8층은 스카이라운지 등이다. 옥상에는 하늘 정원이 꾸며진다. 

DMC는 방송사와 정보기술(IT) 기업들이 속속 이곳에 자리를 잡으면서 서울 서북지역의 주요 상권으로 급부상했다. 지난해 1월 기준 약 480개 업체가 입주해 있으며, 종사자는 4만여명에 달하는 것으로 추산되고 있다. DMC에는 MBC, SBS, YTN, JTBC, TV조선, 채널A, 대원방송 등 방송사를 비롯해 CJ, 팬 엔터테인먼트, 삼성SDS, LG CNS, 팬택, 롯데쇼핑, 우리은행 등 국내 대표적인 IT, 신문·방송사, 기획사들이 대거 입주해 있다. 전용률은 약 80%선으로 중도금 40% 무이자 혜택이 주어진다. 2020년 3월 준공 예정. 

서비스 면적

테라스나 복층, 발코니 확장 등으로 공급해 서비스 공간 등을 제공하는 수익형 부동산도 인기다. 최근 분양한 오피스텔 중에서도 테라스 특화 설계가 도입된 타입은 높은 청약경쟁률을 보였다. 지난해 4월 분양한 경기도 안산시 고잔동 ‘안산 중앙역 리베로’는 전용면적 33㎡ 29C타입에 테라스 설계를 적용했다. 

금융결제원 자료를 보면, 전용면적 33㎡ 29C타입에서 20.33대 1의 최고 경쟁률이 나오며 테라스의 인기를 증명했다. 평균 경쟁률이 2.01대 1인 것과 비교하면 10배 차이가 난다.   

지난해 5월 분양한 경기도 군포시 금정동 ‘힐스테이트 금정역’ 오피스텔도 전용면적 39㎡ 일부 세대에 테라스 설계를 도입했다. 전용면적 39㎡T가 포함된 3군의 청약경쟁률이 144.51대 1로 평균 경쟁률 62.62대 1의 두 배가 넘는 경쟁률을 기록했다.
 

▲군포 송정 풍산 리치안 플랫홈(오피스텔)= KB부동산신탁이 공공택지지구인 군포 송정택지지구에서 ‘군포 송정 풍산 리치안 플랫홈’ 오피스텔을 분양 중이다. ㈜풍산건설이 시공하는 오피스텔은 전용 20~43㎡, 총 464실, 상업시설 총 72실(1, 2층)로 구성된다.

주로 아파트에서 볼 수 있던 5룸, 3Bay 혁신평면(일부세대), 테라스(일부세대) 등 총 3개 타입으로 방을 구성하며 설계를 다양화했다. 또 지구 내 유일하게 전실 복층형 다락방 설계를 적용함으로써 공간 효율성을 극대화했다. 개인 취향에 따라 침실, 서재, 작업실 등으로 공간구성이 가능하다.

높은 천정고는 탁 트인 공간감을 제공한다. 이 외에도 LG U+ 사물인터넷(IoT) 기반 서비스를 통해 난방, 조명, 가스 등 가전제품을 원격으로 제어할 수 있게 해 주민들의 주거 안정성 및 편의성을 한층 강화했다. 건물 옥상에는 하늘정원과 그린 테라스, 나들목 광장, 열린 마당 등을 조성했다.

업체 간 차별화 전략
저분양가 상품 우위

갖가지 생활 인프라도 갖췄다. 주민센터와 문화센터, 배드민턴장 등이 가까워 단지 시설처럼 이용할 수 있다. 인근 군포부곡지구 생활 인프라를 공유할 수 있다. 차량 10분 거리인 군포당동2지구에는 이마트 트레이더스가 위치해 있다. 지하철 1호선 의왕역, 4호선 대야미역·반월역과 가까워 대중교통을 통한 출퇴근이 용이하다. 5분대 진입이 가능한 47번 국도를 통해 교외 이동이 수월하다. 송정지구와 의왕역을 연결하는 송부로 96번길과 닿아 있고, 수원~광명고속도로 남군포IC, 영동고속도로 군포IC도 가깝다. 

독점공간 제공

마지막으로 독점으로 특정공간을 사용하는 경우다. 상업시설 최상층에 루프탑이나 스카이라운지 등이 인기를 끌면서 특정업종이 휴게공간이나 테라스 등을 독점으로 사용하는 경우가 늘고 있다. 이런 경우에도 실사용 공간이 늘어나 분양가를 간접적으로 인하하는 효과가 있다. 
 

▲오류동역 메디컬 프라자(상가)= 서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대 중이다. 지상 건물연면적 1039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로, 분양 및 임대대상은 지상 1~8층이다. 권장업종은 1층 약국(독점), 2층 죽전문점과 커피전문점 등, 3~7층 병의원, 8층 루프탑 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다.

3면이 대로변 및 인도에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성, 개방성이 우수하다. 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루 평균 승하차 인원이 약 1만2000명(출처: 2017년 코레일 홈페이지 참조)이며, 거주 인구 약 1만세대의 중심지라는 평가다. 

사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물의 희소가치가 높다. 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입이 기대된다. 통계청에 따르면 오류동의 인구는 최근 4년간 4000여명 증가해 메디컬 입지로서 최적지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대된다. 투자자는 병의원 등 키네턴트 입점으로 안정적이고 장기간 임대수익 가능하다. 상가 전용률은 대부분 층들이 60%대다.