온기 도는 초역세권 상가

주거용 부동산에 이어 수익형 부동산 시장에도 찬바람이 불고 있지만 유독 서울에만 훈풍이 불고 있다. 업계에 따르면 전국적으로 지난해 9·13대책 이후 대출 규제 등으로 주거용 부동산 투자 수요가 크게 줄어들고 오피스와 상가 등 상업·업무용 부동산 시장도 위축되고 있는 상황이다.

한국감정원에서 발표한 자료에 따르면 지난 1월 전국 아파트 매매 거래량은 3만1305건으로 전월 대비 6% 하락했다. 상업·업무용 부동산 거래는 2만6580건으로 전달(2만7822건) 대비 4.46% 하락한 것으로 나타났다. 주거용 부동산은 전방위적 규제와 금리인상, 공시가격 현실화로 매수자들이 관망세로 돌아서면서 최근 거래가 이뤄지지 않고 있다.

한때 시장을 견인하던 상업·업무용 부동산도 분위기는 대동소이하다. 대출 규제와 함께 수익률이 감소하면서 동반 하락하고 있는데 지역경제 악화와 자영업자들의 폐업, 이전 등으로 상권이 무너지는 곳이 늘면서 빈 상가가 증가하고 있어서다. 각종 규제 직격탄을 맞은 서울 역시 주거용 매매거래는 급격히 감소세에 있지만 상업·업무용 부동산 거래는 오히려 늘고 있다. 

지난달 서울 아파트 거래량은 1889건으로 전달 대비 20% 감소하면서 지난해 1월과 비교해 절반에도 못 미치는 수준으로 나타났다. 반면 상업·업무용 부동산 거래는 5451건으로 전달(5140건) 대비 6% 증가했는데 서울의 상업·업무용 부동산 거래량이 지난해 11월 -21.37% 급감하더니 12월 10.59%, 지난달 6%로 상승세를 이어가고 있다. 

수익형 부동산마저 위축
서울 중심 상가투자 주목

최근 서울시가 ‘제2차 서울시 도시철도망구축계획’을 발표하면서 새롭게 형성되는 역세권 상업시설은 더욱 주목을 받을 전망이다. 서울시가 향후 10년간 약 7조원을 투입해 경전철 6개 노선을 신설할 계획이다.


이처럼 서울에서 상가 등의 거래가 늘어난 이유는 시중의 풍부한 유동자금의 흐름이 상대적으로 규제가 적은 상가 등 수익형 부동산으로 유입됐기 때문으로 보인다. 전문가들은 서울의 경우 규제로 인해 갈 곳을 잃은 유동자금이 상가나 오피스 등으로 몰리면서 ‘풍선효과’가 발생했다고 분석했다.

실제 상가 분양시장에서 서울 초역세권 상가는 많은 인기를 끌었다. 지난해 11월 서울 강동구 고덕지구에서 분양한 ‘고덕역 대명벨리온’ 상업시설은 총 84실 모집에 평균 12.8대 1, 최고 57대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록한 데 이어, 본 계약 시작 단 하루 만에 전 상가가 모두 계약 마감됐다. 이 상가는 지하철 5호선 고덕역 초역세권에 위치한 데다 고덕역은 지하철 9호선 4단계 연장사업 진행으로 향후 더블 역세권으로 거듭날 예정이다.

서울 역세권 상가투자 시 5가지 체크포인트를 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 서울 역세권에서도 상가의 입지를 고를 때 눈여겨봐야 할 것이 고객 동선이다. 이를 쉽게 알 수 있는 방법 중 하나는 노점상과 유명 의류대리점이 역을 중심으로 얼마나 분포하고 있는지 살피는 것인데, 노점상과 의류대리점은 사람이 잘 모이고 다니는 곳에서 영업을 하기 때문이다. 특히 유명대리점은 본사에서 동선 입지가 뛰어난 곳이 아니면 허가를 내주지 않기 때문에 상권 분석하는 데 중요한 자료가 될 수 있다.

둘째, 상가가 대표적인 역 출구에 있는가를 살펴야 한다. 역세권의 강점에도 상가 활성화에 실패한 상가를 분석해보면 역주변 유동인구의 나뉨 현상에 적절히 대응하지 못했다고 볼 수 있겠다. 출구에 따라 상권의 규모가 분류되므로 출구별 분석이 필요하다. 출구에 다양한 노선의 버스정류장이 있으면 지하철과 버스의 연계로 유동인구가 많고 상권이 번성하기 때문이다. 

분포·출구·인구·동선·길목
5가지 체크포인트 살펴보니…

셋째, 수요와 공급의 원칙을 지켜야 한다. 이미 역세권 내 수많은 상가들의 입점으로 공급 점포의 수가 한계를 넘었음에도 신규 상가가 등장하면 상권 존립이 어려워진다. 서울 역세권 상가투자 시 풍부한 유동인구에만 현혹된 투자는 절대 하지 말아야 한다. 따라서 사람들이 많이 모이는 곳이면 운영이 잘된다는 상가투자의 기본 공식과 변수로 작용할 세부공식의 결과 값을 가지고 투자에 임해야 후회가 없을 것이다. 

넷째, 사람들이 모이는 자리인지를 살펴라. 동선에 따라서 입지는 천차만별의 현상을 보인다. 역세권으로서 상권이 번성을 하려면, 사람이 모이는 자리인지 확인해야 한다. 단지 출퇴근의 수단이 되는 역인지, 하나의 강한 흡수력으로 고객을 끌어당길 수 있는 역인지 꼭 점검해야 하겠다. 


마지막으로 집객 역할을 할 대형 시설물 여부를 살펴야 한다. 대형 멀티영화관이나 할인점 등은 특정지역의 상권과 소비 트렌드를 바꿀 만큼 영향력이 높은데 역주변 대형편의시설을 고려하여 그 길목에 자리를 잡는다면 좋겠다. 

한 부동산 전문가는 “서울은 대한민국 경제의 중심지로 역세권은 서울의 핵심 상권을 형성하고 있다”며 “향후에도 서울 곳곳에 지하철 연장이나 경전철 등 신설 역세권이 속속 들어설 예정인데 이미 분양가가 급등한 강남권보다는 저평가된 강북지역이나 배후세대가 탄탄한 서울 외곽지역의 인기 상권을 노려보는 것이 유리하다”고 말했다. 

다음은 서울에서 공급 중인 주요 초역세권 상가.

DMC역 
3분 거리

 

▲ 상암 엠시티

▲상암 엠시티(상가)= 상암동 디지털미디어시티(DMC) 랜드마크 상가인 ‘상암 엠시티’가 분양 및 임대에 나선다. 서울시 마포구 상암동 12-31 외 2필지 일대에 연면적 2623.51㎡, 지하 2층~지상 8층 규모로 총 점포수 24호로 공급된다. 노후 건물 속에 총 주차대수 32대로 최근 일대에서 공급된 신축 상업시설로는 최대 규모로 공항철도 디지털미디어시티역 도보 3분 거리에 위치한 초역세권 상가다.

층별 권장업종을 살펴보면 지하 2층은 노래방·당구장·바(Bar), 지하 1층은 스튜디오·호프전문점,  지상 1층은 프랜차이즈·커피전문점·베이커리, 지상 2~3층은 전문식당가, 지상 4층은 스크린골프장·미용실, 지상 5~6층은 소호사무실, 지상 7층은 피부관리실·네일아트, 8층은 스카이라운지 등이다. 옥상은 하늘 정원으로 꾸며진다.

디지털미디어시티는 방송사와 정보기술(IT) 기업들이 속속 자리를 잡으면서 서울 서북지역의 주요 상권으로 급부상했다. 지난해 1월 기준 약 480개 업체가 입주해 있다. 종사자는 4만여명에 달하는 것으로 추산된다. 현재 디지털미디어시티에는 MBC, SBS, YTN, JTBC, TV조선, 채널A, 대원방송 등 방송사를 비롯해 CJ, 팬 엔터테인먼트, 삼성SDS, LG CNS, 팬택, 롯데쇼핑, 우리은행 등 우리나라의 대표적인 IT, 신문·방송사, 기획사들이 대거 입주해 있다. 전용률은 약 80% 선으로 중도금 40% 무이자 혜택이 주어진다. 2020년 3월 준공 예정. 

오류동역 
1분 거리

 

▲ 오류동역 메디컬 프라자

▲오류동역 메디컬 프라자(상가)= 서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대 중이다. 지상 건물 연면적 1039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대 대상은 지상 1~8층이다. 권장업종은 1층 약국(독점), 2층은 죽전문점과 커피전문점 등이며 3~7층 병의원, 8층 루프탑 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다.

3면이 대로변 및 인도에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성, 개방성이 우수하다. 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루 평균 승하차 인원이 약 1만2000명(출처: 2017년 코레일 홈페이지 참조)이며, 거주 인구 약 1만세대의 중심지라는 평가다. 

사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물로 희소가치가 높다. 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입이 기대된다. 통계청에 따르면 오류동의 인구는 최근 4년간 4000여명 증가해 최적의 메디컬 입지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대된다. 투자자는 병·의원 등 키네턴트 입점으로 장기간 안정적인 임대수익이 가능하다. 상가 전용률은 대부분 층들이 60% 대다.

노량진역
2분 거리

 

▲ 노량진 드림스퀘어

▲노량진 드림스퀘어(복합상가)= 서울시 동작구 노량진동 16-1외 10필지(구 청과물 도매시장)에 드림스퀘어가 공급 중이다. 항아리형 황금상권 노량진 수산시장의 관문형(초입) 상가다. 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 원룸형 오피스텔 총 598실 규모를 배후로 한다. 노량진 수산시장을 방문하는 하루 평균 3만명을 유입할 수 있는 독점형 복합상가라는 평가를 받고 있다. 이번에 공급되는 물량은 지상 1~2층 총 26개 점포로 3.3㎡당 1000만~4000만원대(부가세 별도)로 입지에 따라 다양하다. 총 주차대수는 437대.

노량진 수산시장은 종사자만 약 3400명에 달하며 서울 수산물 유통량의 50%가 이뤄지는 곳이다. 일평균 3만명의 방문자를 위한 편의시설이 절대적으로 부족한 상황. 약 600실에 달하는 오피스텔 입주가 이뤄질 경우 불경기 없는 356일 황금상권으로 떠오를 전망이다. 차량이 아닌 도보로 노량진 수산시장을 이용하는 고객들이 반드시 거쳐야만 하는 관문형 상가로, 노량진 수산시장의 한 개 점포(전용면적 약 5㎡)당 권리금만 3억~4억원에 거래되고 있다. 

상업시설은 1·9호선 노량진역 도보 3분 거리의 초역세권 상가로 향후 투자가치를 높여줄 대형 개발호재도 즐비하다. 먼저 노량진 수산물도매시장은 현대화 사업이 완료됐고 2단계가 진행 중이다. 사업 완료 후 아시아 최대 규모의 수산시장이 될 전망이다. 향후 수산시장과 여의도를 잇는 보도 육교 건립도 예정됐다.

노량진복합리조트도 계획됐다. 카지노 제외 대형 쇼핑센터와 호텔 컨벤션 사업이 재추진 중이다. 여의도 면세점 특허권에 대한 파트너 참여 문의가 진행 중인 것으로 알려졌다. 또 지상 20층, 310실로 예정된 관광호텔도 개발 중이다. 그 외에도 노량진 뉴타운 개발, 노량진 민자역사, 동작구 종합행정타운 건립 계획 등 굵직한 대형 호재가 이어지고 있다. 2020년 8월 준공 예정.

양촌향교역
1분 거리

 

▲ 경동미르웰 양천향교 2차

▲경동미르웰 양천향교 2차(복합상가)= 서울시 강서구 등촌동 685번지 일대에 ‘경동미르웰 양천향교 2차’오피스텔 단지 내 상가를 분양 중이다. 연면적 2만2959.93㎡, 지하 4층~지상 16층에 총 282세대 오피스텔 입주민을 고정배후로 한 독점단지 내 상가로 상가투자의 꽃인 1층으로 조성된다. 


권장업종은 각종 프랜차이즈, 커피전문점, 전문음식점, 베이커리, 세탁소, 미용실, 이동통신전문점, 중개업소 등이다. 총 15개 점포로 3.3㎡당 3000만원대 초·중반으로 공급된다. 골드라인 9호선 양천향교역 도보 1분 거리 마곡지구 프리미엄을 품은 초역세권 상가다. 

서울 마곡지구의 명소인 마곡중앙공원인 ‘서울식물원 보타닉파크’에서 단 5분 거리인 공세권으로 마곡지구 출퇴근 유동인구를 끌어들여 마곡에 입주한 대기업 배후수요를 모아 탄탄한 수익창출이 기대된다.

마곡지구는 서울 안에서 마지막 남은 대규모 개발지구로 5호선 발산역, 9호선 양천향교역, 공항철도 트리플 역세권으로 교통여건이 우수하다. 서울 전지역 도심권 여의도 15분, 강남 35분 진입이 가능하다. 서울시 주도의 체계적이고 엄격한 기준에 의거한 우수 입주기업 단계적 선발로 산업단지가 조성된다. 마곡을 대표하는 LG사이언스파크가 2014년 8월 착공하여 2017년 1차 입주, 2020년 2차 입주로 7만명의 수요를 앞두고 있다. 

또한 상암 DMC의 3.3배, 판교테크노밸리 1.8배의 규모의 R&D 단지 입주로 고용인구 16만5000명, 유동인구 40만명에 달할 것이라고 한다. 도시 자체 자족 기능을 구축하여 글로벌 대기업, 중소기업 상생투자, 고용유발, 소비활성화 선순환 구조가 예상된다. 시행 및 시공을 경동건설산업(주)가 맡았다. 2020년 3월 준공 예정.



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<단독> 악명 높은 보이스피싱 총책 탈옥한 ‘김미영 팀장’ 포착

[단독] 악명 높은 보이스피싱 총책 탈옥한 ‘김미영 팀장’ 포착

[일요시사 취재1팀] 오혁진·김성민 기자 = 보이스피싱 총책 ‘김미영 팀장’ 박정훈씨의 최근 행적이 확인됐다. 지난해 탈옥에 성공한 이후 1년여 만이다. 박씨와 함께 탈옥에 성공했던 인물은 총 3명이다. 이들은 올해 초까지 말레이시아로 여러 차례 밀항을 시도했으나 실패했다. 박씨는 최근 필리핀 카비테 부근 한 시골 마을로 주거지를 옮겼다. <일요시사>는 지난해 초부터 보이스피싱 총책 김미영 팀장 박정훈씨의 탈옥 가능성을 제기했다. 외교·수사당국은 현지 담당자가 철저하게 관리 중이라며 ‘소극 행정’으로 대처했다. ‘소 잃고 외양간을 고친’ 꼴이다. 1년이 지난 현재, 박씨는 필리핀 서부 지역 한 시골 마을에 은신하고 있는 것으로 파악됐다. 못 잡나 <일요시사> 취재를 종합하면 박씨는 필리핀 카마린스 수르 교도소에서 탈옥한 이후 올해 초까지 총 세 차례 이상 말레이시아 사바주로 밀항을 시도했다. 이들이 밀항을 시도한 곳은 필리핀 남서부 잠비앙가와 민다나오 다바오 시티다. 잠비앙가의 경우 여행경보 4단계인 흑색 경보(여행금지) 발령 지역이다. 외교부의 예외적 여권 사용 허가 없이 흑색 경보 지역을 방문·체류하는 경우, 여권법 제26조 등 관련 규정에 따라 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처한다. 잠비앙가는 우리나라 국민이 여행할 수 없는 곳인 셈이다. 박씨와 송모씨 등 ‘탈옥 멤버’들은 다바오 시티에서 두 차례 밀항을 시도했으나 실패해 잠비앙가로 이동했다. 잠비앙가에서 술루 제도를 통해 말레이시아로 이동하려 했던 것으로 보인다. 술루 제도로 이동하던 박씨 일당들은 필리핀 반군에 억류되기도 했던 것으로 알려졌다. 실제 박씨가 밀항을 시도한 잠비앙가를 비롯해 남부 민다나오 지역에는 이슬람 반군들이 주둔해 있다. 지난해 10월 말에도 무력 충돌이 발생해 최소 14명이 사망했다. 당시 민다나오 마긴다나오델수르주의 파갈룽간시에서 필리핀 최대 반군단체 모로이슬람해방전선(MILF)의 두 지휘관과 수하 병력이 총기와 흉기로 격렬한 전투를 벌였다. 1970년대부터 분리주의 무장투쟁을 벌여온 MILF는 2014년 정부와 평화협정을 맺었다. 이를 통해 정부가 민다나오섬에 설치한 이슬람 임시 자치정부인 ‘방사모로 과도당국(BTA)’과 ‘방사모로 무슬림 민다나오 자치지역(BARMM)’ 구성에 참여했다. 잠비앙가·민다나오서 ‘뒷돈 도주’ 시도 이슬람 반군에 억류 후 풀려나 마닐라로 MILF는 2019년 9월부터 평화협정을 이행하기 위해 무기 반납을 시작했지만, 무장 해제가 지지부진한 가운데 여전히 총기를 보유한 MILF 병력은 수천 명 이상이다. 박씨는 반군들에게 마약 및 보이스피싱으로 벌어들인 돈 수천만원을 뇌물로 전달한 이후 풀려났다. 지난 5월 초 박씨는 송씨와 헤어진 후 필리핀 루손섬 카비테주 카비테 시티로 이동했다. 지난달 말에는 카비테 시티 외곽 한 시골 마을에 자신의 현지 부인인 A씨까지 불러 정착을 시도한 것으로 파악됐다. A씨는 그간 마닐라 타기그에서도 부촌으로 꼽히는 보니파시오 글로벌 시티에 거주했다. 현지인들은 보니파시오를 BGC 또는 글로벌 시티로 부른다. 필리핀의 청담동으로 불릴 만큼 고층 빌딩, 고급 주거지, 쇼핑 거리 등으로 유명한 지역이다. 보니파시오의 경우 냉장고와 에어컨 정도만 구비돼있는 콘도 한 유닛의 월세가 필리핀 돈으로 13만~15만페소(약 304만~351만원)에 달한다. 필리핀은 주차장도 주인이 따로 있기 때문에 주차장을 포함하면 월세도 10만원에서 15만원 정도 더 늘어나게 된다. 같은 도시에 위치한 원룸 형식의 콘도 월세도 5만5000페소(약 128만원)에 달한다. 한 사정기관 관계자는 “경찰도 관련 첩보를 파악해 현지 수사당국과 공조 중이다. 아직 정확한 집 주소나 확실한 거주지를 파악하지 못한 상황”이라고 전했다. 박씨는 서울경찰청 사이버수사대 출신의 전직 경찰이다. 2008년 수뢰 혐의로 해임된 그는 경찰 조직을 떠난 뒤 2011년부터 10년 넘게 보이스피싱계의 정점으로 군림해 왔다. 수억 비트코인에 차명 주택 부동산 소유 현지 부인이 조력해 “지속적 현금 조달” 특히, 조직원들에게 은행 등에서 사용하는 용어들로 구성된 대본을 작성하게 할 정도로 치밀했다. 경찰 출신인 만큼, 관련 범죄에선 전문가로 통했다. 그는 필리핀을 거점으로 지난 2012년 콜센터를 개설해 수백억원을 편취했다. 10년 가까이 지속된 그의 범죄는 2021년 10월4일에 끝이 났다. 국정원은 수년간 파악한 정보를 종합해 필리핀 현지에 파견된 경찰에게 “박씨가 마닐라에서 400km 떨어진 시골 마을에 거주한다”는 정보를 넘겼다. 검거 당시 박씨의 경호원은 모두 17명으로 총기가 허용되는 필리핀의 특성상 대부분 중무장했다. 박씨가 위치한 곳까지 접근한 필리핀 이민국 수사관과 현지 경찰 특공대도 무장 경호원들에 맞서 중무장하고 있었다. 2023년 초까지만 해도 박씨가 곧 송환될 것이라는 보도가 쏟아져 나왔다. 하지만 박씨는 일부러 고소당하는 등의 방법으로 여죄를 만들어 한국으로 송환되지 않으려 범죄를 계획했다. 국내 정보기관은 박씨 일당의 움직임이 수상하다는 첩보를 입수하고 2023년 12월과 지난해 3월 두 차례에 걸쳐 필리핀 교정당국에 박씨의 탈옥 가능성을 경고한 바 있다. 박씨가 탈옥한 것을 두고 필리핀 교정당국은 해당 교도소에 CCTV가 설치돼있지 않아 탈옥 상황을 구체적으로 알 수 없지만 일부 훼손된 철조망을 찾아냈다고 한국 정부에 설명했다. 한 사정기관 관계자는 “외교부와 경찰, 법무부 국제형사과 등이 일부 파견을 가 현지에서 한국 범죄자들을 관리하는데, 공문만 보내는 것이 아니라 직접 범죄자와 면담을 하는 등의 적극적인 조치가 필요하다”고 지적했다. 이 관계자는 “그저 공문만 보내는 것으로는 범죄자들의 탈옥을 막을 수 없다. 당국이 더욱 적극적으로 나서야 한다”고 말했다. 안 잡나 박씨는 A씨의 도움을 받아 오래된 교도소의 취약점을 파악해 탈옥을 계획했다. 사전에 철저히 ‘탈옥 계획’을 구상하고 보안이 허술한 교도소에 잡혔단 뜻이다. 말레이시아로의 밀항 준비도 A씨가 현금 조달을 해줬기 때문에 가능했다는 관측이 나온다. A씨는 박씨가 교도소에서부터 환전한 수억원 이상의 비트코인을 관리해 왔다. 박씨와 같은 교도소에 있었던 한 제보자는 “환전한 비트코인 외에도 A씨가 박씨의 차명 소유 자택 부동산 등 수십억원 상당의 재산을 보유 중인 것으로 알고 있다”고 주장했다. <hounder@ilyosisa.co.kr> <smk1@ilyosisa.co.kr>