분양시장 흥행 보증수표 어디?
분양시장 흥행 보증수표 어디?
  • 장경철 칼럼리스트
  • 승인 2018.11.19 09:41
  • 호수 1193
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행정타운 인근 아파트나 상가·오피스텔 등 수익형 부동산이 분양시장 보증수표로 각광받고 있다. 시청을 포함한 관공서, 공공기관 등이 밀집된 행정타운은 지역의 중심입지에 위치해 있어 교통, 교육, 편의시설 등 다양한 인프라가 조성돼 원스톱 생활이 가능하기 때문이다. 또 고정 배후수요와 민원인 등 유입인구가 많아 상권형성에 유리하며 임대수요가 풍부해 가격안정성이 높고, 인근에 신규 아파트 공급이 적다는 희소성까지 갖춰 인기를 끌고 있다.

각종 공공기관이 밀집된 행정타운은 지역개발의 중심지로 꼽힌다. 지역민들의 접근성을 높여야 하는 만큼 교통망이 잘 갖춰지고 인근으로 상권이 활성화돼 편리한 생활을 누릴 수 있다. 또 주민들을 위한 공원, 문화시설, 보육시설 등 생활인프라를 갖춰 거주민들의 주거만족도도 높게 나타난다. 이처럼 주민들의 주거만족도가 높아지자 각 지방자치단체들도 행정타운 개발에 적극적으로 나서고 있다. 

편리한 생활
최고 교통망

서울시 중랑구는 지난 9월 면목행정복합타운 개발을 위해 관계기관과 양해각서를 체결하며 속도를 내고 있다. 서울시 구로구는 교정시설 부지에 주상복합 건물과 아파트 공사와 함께 복합행정청사, 세무서, 도서관 등이 들어서는 행정타운 개발을 추진하고 있다. 경기도 남양주시는 지난 9월 퇴계원면에 종합행정타운 신축공사 착수보고회를 개최하기도 했다.

이렇다 보니 행정타운 인근에서 분양하는 신규 단지들은 청약 결과마다 높은 경쟁률을 기록하고 있다. KCC건설이 지난 9월 경기도 안양시 만안구 안양동 433-1번지에 선보인 ‘안양 KCC스위첸’은 평균 32.69대 1의 경쟁률로 아파트 전 주택형 1순위 마감에 성공했다. 단지 바로 앞에는 행정복합업무타운 개발 사업 부지가 위치해 있다. 전체 5만 6309㎡ 규모에 달하는 이 부지의 49%는 공공용지로, 51%는 복합개발용지로 개발된다. 공공용지는 복합체육센터, 노인종합보건복지관, 만안구청사, 공원 등이 마련될 예정이며, 복합개발용지는 첨단IT 기업 유치를 통해 지식산업 클러스터로 조성될 예정이다.

행정타운 인근 오피스텔, 도시형 생활주택 등 수익형 부동산도 주목을 받고 있다. 행정타운은 시청 등 대형 공공기관과 관련 업체가 밀집돼 있어 배후 수요가 풍부하기 때문이다. 행정기관 종사자들의 임대 수요는 경기의 흐름에 영향을 받지 않기 때문에 안정적인 것도 장점이다.

지역민들이 빠르고 편리하게 다양한 행정 서비스를 이용해야 하는 특성상 대부분 교통망이 발달돼 있는 지역 내 중심지에 위치하는 것도 특징이다. 알짜 지역에 자리 잡은 만큼 유동인구가 증가하고, 상업과 문화, 주거시설이 함께 조성돼 우수한 정주여건을 갖추게 된다. 

행정타운 인근 단지 인기몰이
다양한 인프라로 원스톱 생활

특히 공공기관이 몰려 있는 행정타운 인근의 경우 수요가 갑자기 줄어드는 경우가 거의 없어 공실률이 적은 편이며, 안정적이면서 높은 수익률도 기대된다. 업무시설이 증설되거나 교통여건이 개선될 가능성이 있는 곳은 호재로 인해 지역 가치가 상승하게 된다. 시세차익까지 노려볼 수 있다.

이에 따라 지역 내 다른 입지와 비교해 부동산 매매가가 높게 형성되고 있다. 세종시의 경우 행정수도 이전으로 유관 기관이 함께 이전하면서 부동산 시장이 폭발적으로 성장한 바 있다. 시청, 교육청, 지방경찰청 등 다수의 행정기관이 밀집해 있는 인천시 남동구 구월동의 지난해 임대수익률은 7.82%를 기록했다. 이는 남동구 내 타 지역은 물론 인천광역시 평균 임대수익률인 6%를 훨씬 웃도는 수치다.

행정타운의 매매가도 상승세를 이어가고 있다. 세종정부청사, 기획재정부, 국토교통부 등 국가 주요 행정기관이 다수 위치해 있는 행정중심복합도시 생활권에 인접한 세종푸르지오시티 1차 오피스텔의 전용면적 44㎡는 지난 11월 1억8000만원에 거래됐다. 2015년 5월 거래됐던 1억7000만원보다 1000만원가량 상승한 가격으로 일반적으로 기간이 지날수록 가격이 하락하는 오피스텔과는 상반된 결과를 보이고 있다.

한 부동산 전문가는 “행정타운 인근은 다양한 인프라, 풍부한 배후 수요, 미래가치가 모두 충족되면서 부동산 가치가 높게 평가되고 있다”며 “행정타운 인접 아파트나 상가, 오피스텔의 경우 직주근접을 원하는 수요는 많은데 분양 물량이 한정돼 있는 만큼 프리미엄도 상승하는 추세”라고 말했다. 다음은 행정타운 인근 주요 수익형 부동산.
 

▲수원 인계 엘리시아(오피스텔·상가)= 경기도 수원시 팔달구 인계동 1019-6번지 일대에 ‘수원 인계동 엘리시아’오피스텔 7실(회사 보유분)과 상가 1호(선임대)가 선착순 분양 중이다. 오피스텔 7실은 모두 5층으로 엘리베이터를 이용하지 않고도 4층 주차장을 통해 계단으로 이동이 용이하다. 이중 4실은 서비스공간인 테라스가 제공돼 공간활용도가 높다. 분양가는 부가세를 제외한 1억3800만~1억4900만원선이다. 오피스텔의 경우 현재 보증금 500만원에 60만~70만원선에서 임대가 확정돼 있다.

지하 1층~지상 13층으로 설계되며 지난 2월 준공으로 지상 1층에는 상업시설 5실로 구성된다. 원스톱 쇼핑시설을 누릴 수 있고 지상 5층에 오피스텔 13호실, 6~13층까지 도시형 생활주택 104호실로 조성된다. 투자와 동시에 수익이 나오는 후분양 상품이다.

상업시설에는 24시간 편의점, 세탁소, 분식, 패션잡화 등 다양한 업종이 추천되며 오피스텔의 거주자들을 확보했다. 최신형 시스템을 적용해 입주민의 편의를 도모하고 세탁기, 전기쿡탑, 시스템에어컨 등 가전 및 책상, 수납장의 가구가 풀옵션으로 바로 입주해서 생활할 수 있다. 

수원의 대표적인 중심상권이자 공실률 제로지역인 인계동은 갤러리아 백화점, 홈플러스, 수원시청, 주상복합, 88공원, 경기도문화의 전당 등 다양한 생활 인프라를 갖췄다. 오피스텔 맞은편으로 수원 KBS 드라마센터가 위치하고 백성병원 바로 뒤편으로 최중심상권의 뒤 블럭에 위치해 메인상권을 이용하는 생활환경은 우수하다. 소음, 빛 공해 등을 최소화했다.

아주대학교, 경기대학교, 경희대학교 등 대학가와 아주대병원, 동수원병원, 성빈센트병원 등 종합병원 3곳이 위치해 있다. 대중교통으로 분당선 수원시청역을 도보로 이용하기 용이하다. 사통팔달 교통의 중심지로 수원전역으로 이동이 편리하다. 업무행정밀집지역으로 인근에 관공서 및 생활편의시설이 들어서 있으며 서울로의 출퇴근도 용이하다.

분양물량 한정
프리미엄 상승

 

▲오산 골드 스페이스(오피스텔·도시형 생활주택)= 수익형 부동산 전문 시행회사인 우주디자인컴퍼니(주)는 경기 오산시 원동 214-1, 5번지 일대에 주거용 수익형 부동산인 ‘오산 골드 스페이스’를 분양 중이다. 건축면적 492.95㎡, 연면적 3213.30㎡, 지하 2층~지상 7층 규모다. 지상 1~3층은 근린생활시설, 지상 4~7층(4층 오피스텔, 5~7층 도시형 생활주택)로 구성된다.

이번 분양대상은 오피스텔(10호실), 도시형 생활주택(29세대)이다. 먼저 오피스텔은 전용 19.92㎡며 부가세를 제외한 분양가는 9800만원이다. 도시형 생활주택은 전용 14.52㎡로 서비스 면적 5.4㎡를 더하면 실사용 면적은 19.92㎡로 늘어난다. 

그동안 신규 오피스텔이나 도시형 생활주택 공급 부족에 시달리던 경기도 오산시는 대표적인 공급가뭄 지역으로 꼽힌다. 오산시 오피스텔 공급물량은 2004년 최초 공급을 시작으로 약 10년간 606실 공급에 불과한데, LG디지털파크를 비롯한 각종 산단의 직장인을 포함한 수요는 증가세지만, 이들을 수용할 공급 물량이 따라가지 못했던 것이다. 

공급 부족을 겪었던 지역인 만큼 임대 수요는 풍부하다는 게 전문가들의 분석이다. 통계에 따르면 2014년 오산시 1인 가구의 임대 비중은 무려 86.6%, 2인 가구는 53.1%를 차지한다. 오피스텔이 들어설 오산시 원동의 인구 역시 꾸준히 증가 추세에 있다. 인근 산업단지 임대 수요를 독점할 수 있다는 점에서 기대가 높다. LG디지털파크와 함께 가장일반산단, LG이노텍공장, 동탄일반산단, 진위일반산단 등 산업단지 종사자만 약 5만4000여명에 달한다. 지난해 하반기 LG디지털파크 확장으로 관련 수요는 더욱 증가할 전망이다.

유입인구 많아 상권형성 유리
아파트 공급 적어 희소성까지

주변 생활편의시설도 눈여겨 볼 만하다. 오산시청 행정타운과 오산 이마트가 도보 5분 거리에 위치한 것은 물론 메가박스와 롯데시네마, 오산한국병원 등 문화, 의료시설과의 접근성이 뛰어나다. 오산역세권 프리미엄도 누릴 수 있다. 오산역은 단 5분 거리에 있고 오산터미널과도 인접해 있다. 3분 거리에 있는 경부고속도로 오산IC를 통해 수도권과 동탄, 용인 등 광역으로 편리하게 이동할 수 있다. LG산업단지의 통근버스정류장이 도보로 5분 거리에 위치해 직장인 실수요자들에게 극대화된 편의를 제공한다. 

동탄2신도시, 오산 세교1·2신도시 최고의 핵심수혜지로 오산시청 행정타운 도보 5분, 오산역 도보 5분, 대형마트 도보 5분 이내 완벽한 생활인프라를 갖췄다. 오산의 마지막 노른자위 운암지구 조성, 동탄1호선 트램(화성시 반월동~1호선 오산역) 등 개발호재가 풍부하다. 오산 구시가지에서 누리는 신규 임대수익 상품(신규 수익형 상품 전무)의 희소가치를 지녔다. 

매각방식은 시행사 지정 계좌로 선착순 입금 방식(계약금 10  %, 단, 오피스텔은 부가세 포함 입금). 오피스텔, 도시형 생활주택은 계약금 10% 중도금 10%, 잔금 80%다. 내년 10월 준공예정.

▲안성 엘리시아(도시형 생활주택·상가)= 경기 안성시 석정동 29-2외 6필지에 소형 아파트, 상가인 ‘안성 엘리시아’가 동시에 분양 중이다. 대지면적 1366.40㎡, 연면적 9982.02㎡, 지하 3층~지상 14층, 1개동 규모로 192세대 소형 아파트(도시형 생활주택)와 상가 14호로 공급된다. 지하 1~3층은 주차장, 지상 1~2층은 상업시설, 3층은 지상 주차장, 4~ 14층 소형 아파트로 구성된다.

도시형 생활주택인 소형 아파트는 4가지 타입(A·B·C·D)으로 전용면적 기준으로 19.97~ 22.42㎡이다. 확장시 실사용 면적은 25.52~32.02㎡로 활용이 가능하다. 최대 70% 후반대까지 올라간다. 총 주차대수는 103대며, 소형 아파트의 분양가는 9000만원대로 책정됐다.

임대수요가 풍부한 안성시내의 중앙대로변에 위치해 한경대 및 안성시장 아양택지개발지구의 중심상권을 형성하고 있다는 평가를 받고 있다. 도시형 생활주택의 경우 시설의 고급화로 기존 원룸상품과 차별화된다. 빌트인 냉장고, 시스템에어컨, 드럼세탁기, 빌트인 가구와 인덕션 등 고급자재로 설치된다. 슬라이딩 도어 설치로 1.5룸 제공된다.

안성제1산업단지 등 총 19개 산업단지와 근접해 280여개사 1만3000여명의 근로자를 고정 배후수요로 하고 있다. 도보 3분 거리에 학생수 9000여명의 국립대인 한경대와 중앙대 안성캠퍼스 등 학생들이 선호하는 입지다. 6500여세대로 조성되는 아양택지지구와 근접해 모든 생활인프라가 밀집된 지역으로 단지 인근에 안성시청을 포함한 각종 관공서, 대형마트, 병원, 시장, 초·중·고 등이 모여 있다. 

안성은 수도권 최고의 사통팔달의 교통요충지다. 수도권 교통 및 물류의 중심거점으로 서울 1시간대 및 전국 1일 생활권의 중심지로 경부고속도로, 평택~음성 고속도로, 중부고속도로, 38번국도, 45번국도, 평택항 30분 이내망, 인천국제공항 및 김포공항 1시간대 거리의 편리한 교통망을 확보했다. 분양대금 납부조건은 계약금 10%, 1차 중도금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택과 준공은 내년 8월 예정이다.

▲용인행정타운 센텀스카이(아파트·오피스텔)= 서희건설이 경기도 용인시 처인구 역북동 산100-9번지 일원 역삼지구에 지역주택조합아파트 ‘용인행정타운 센텀스카이’를 공급한다. 단지가 들어서는 역삼지구는 상업 및 업무용지 12만6000㎡, 복합용지 5만7000㎡, 주상복합용지 19만7000㎡, 공공시설용지(도로·공원 등) 31만㎡로 행정타운 배후기능을 갖출 예정이다. 주상복합용지에 1000여세대의 아파트 등 주거 시설이 들어서 약 1만4700여명 입주가 예상된다. 

지하 4층~최고 46층, 아파트 11개동 총 2981세대, 오피스텔 258실의 대단지로 조성된다. 전용면적별 48㎡ 497세대, 59㎡ 1035세대, 71㎡ 725세대, 84㎡ 724세대 중소형 평형으로 구성된다. 전 세대 남향위주 배치와 48Bay 판상형 구조, 3면 개방구조로 설계돼 채광과 통풍이 우수하다. 단지에서 금학천과 석성산, 부아산을 조망할 수 있으며, 최근 준공을 완료한 국제 규모의 경기장을 갖춘 용인시민체육공원을 비롯해 용인중앙공원과 근린공원이 가깝고 역북2공원도 조성 예정으로 녹지가 풍부해 환경이 쾌적하다. 

매매가 상승
시세차익까지

커뮤니티타워에 역삼, 역북지구 최초의 단지 내 실내수영장(25m 4개 레인 규모)과 골프연습장과 피트니스센터, 키즈 북카페를 비롯해 엄마들의 동선을 고려한 맘스테이션, 사우나, 단체 바비큐장 등을 갖출 예정이다. 생활편의시설로는 단지 옆으로 이마트 용인점, 하이마트, 롯데마트(예정), 연세대 용인세브란스 병원, 용인공용버스터미널 등이 가까이 위치한다.

교육여건으로는 단지 인근에 서룡초, 역북초, 용신중, 용인고, 용인대, 명지대, 경희대가 있다. 단지 주변으로 초·중·고교가 신설 예정이다. 용인경전철 이용 시 강남까지 30분대면 도달 가능하다. 경부고속도로, 영동고속도로, 제2외곽순환고속도로와 근접해 있고 신갈 IC와는 15분 이내, 용인 IC와는 10분 이내 접근이 가능하다.