정부 규제 속 뜨는 상가는?

수익형 부동산의 대표적인 상품인 상가가 정부의 주택시장 압박에 따른 반사이익을 얻을지 주목된다. 주택시장에 기존 대출·청약 규제에다 보유세 규제까지 더해지면 더욱 강력해진 한파가 몰아칠 것으로 보이는 반면 수익형 부동산에 대한 관심은 확대될 것으로 예상되기 때문이다.

종부세는 일정 기준을 초과하는 토지와 주택 소유자에 대해서 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 국세를 부과하는 제도다. 부동산 과대보유자에 대한 세금강화와 부동산 투기억제에 정책 목적이 집중됐다.

공청회 여론수렴을 거칠 종부세제 개편안이 시나리오 형태(총4안+기타 등)로 다양하게 제시되면서 세수증세 효과와 시장파급의 경중은 차이를 보일 수 있으나, 수도권 및 고가주택·다주택 보유자의 세금 부담은 불가피해졌다. 특히 고가 부동산이 몰려 있는 수도권은 거래시장의 심리적 타격이 예상된다. 

일각에서는 이번 다주택자를 타깃으로 한 규제로 주택시장의 거래절벽이 현실화되면서 부동산 시장의 무게추가 수익형 부동산, 특히 상가시장으로 쏠릴 수 있다는 전망을 내놓고 있다. 종부세의 과세 대상이 주택과 토지에 집중되어 있는 반면 상가의 경우 이번 규제와는 거리가 있기 때문이다.

투자선회현상은 시장에 조금씩 반영되고 있다. 상업·업무용 부동산은 지난 3월 수도권에서의 월별 거래량 중 역대 최고 거래건수인 2만3989건을 기록한 이후 4월에는 1만8732건으로 다소 줄었다. 하지만 4월 대비 5월 거래량은 약 4%(1만8732→ 1만9394건) 상승했다. 같은 기간 아파트는 10%(2만2496→2만251건) 감소했다.

아울러 7월 상호금융업 DSR(총부채원리금상환비율) 도입과 10~11월 국내 기준 금리인상 전망, 하반기 가중된 아파트 입주적체, 연내 종료를 앞둔 2000만원 이하 주택임대소득과세 유예 이슈까지 주택구매 환경 부담은 갈수록 커질 것으로 예상되는 가운데 보다 나은 투자수익률을 얻으려는 투자자들은 수익성이 좋은 상가시장으로 빠르게 이동할 것으로 보인다. 집합상가의 지난해 1분기 전국 평균 수익률은 1.56%(한국감정원 자료 참고)로 저조했지만, 올해 1분기 1.71%로 상승했다. 


대출·청약 규제에 보유세 개편
더욱 강력해진 한파 몰아칠 전망

한 부동산 전문가는 “6·13지방선거 이후 집권 여당의 압승이 이번 세재 개편안의 추진 동력으로 작용할 것”이라며 “투자 수요가 높은 다주택자들 상당수가 이번 규제에 따른 세금 부담이 커지면서 규제여파가 상대적으로 적은 상가로 우회할 가능성이 높은데 특히 주목할 만한 주요 상가로 주차전용 상가, 지식산업센터 지원상가, 지하철 직통 상가 등이 있다”고 말했다. 다음은 양도세 중과에 보유세 개편으로 주목받는 상가들.

주차전용 상가

주차장 전용 상가를 주목하는 투자자들이 많다. 도심은 물론 젊은층이 많이 거주하는 신도시 등에도 주차난이 심화되고 있다. 따라서 주차여건을 얼마나 갖췄는지에 따라 임차인 유치나 매출에서 차이가 나게 된다. 

주차장 전용 용지는 연면적의 30%까지 상가·오피스텔 등을 지을 수 있어서 주차이용 수익에 임대수익까지 올릴 수 있다. 더구나 주차장 전용 상가의 임대수익률은 일반 상가의 수익률보다 높은 편이다. 주차장 전용 상가의 전용률도 통상 60~80%에 달해 공간활용도가 높다는 점도 또 하나의 인기비결이다. 

주의할 점은 있다. 건물 연면적의 70%를 주차장으로 활용해야 한다는 것이다. 주변 상권이 활성화하지 않는다면 주차장 임대수익이 떨어질 수 있다는 점도 유의해야 한다.

▲속초 W주차타워= 대한민국의 대표적인 관광 일번지 속초에 신개념 상가가 선을 보여 관심을 끌고 있다. 주인공은 속초의 강남 로데오 상권에 들어서는 속초 최초의 주차장 전용 상가인 ‘속초 W주차타워’.


연면적 1만3322.1795㎡, 지하 1층~지상 10층 규모다. 지상 1층은 근린생활시설(12개 점포)로, 권장업종은 자동차 관련 업종, 마트, 편의점, 음식점, 미용실, 애견 용품점 등이다. 지상 2~ 8층이 주차장으로 운영된다. 지상 9층과 10층은 각각 9개 점포로 권장업종은 패밀리 레스토랑, 커피전문점, 와인바, 프리미엄 뷔페 등이다. 옥상은 약 1320㎡ 규모의 유럽풍 바다정원이 조성되어 지역의 명소로 자리를 잡을 전망이다. 

속초에 들어서는 주차전용(239 대) 근린생활시설로, 주차난이 심화된 로데오거리에서 유동인구를 잡을 수 있는 새로운 프리미엄 주차타워라는 평가다. 속초의 명물 청초호가 직선거리로 5m 내에 위치해 있다. 9층과 10층 점포의 경우 청초호 및 동해바다의 탁월한 조망이 가능하다. 속초시 내의 생활인프라 밀집 지역으로 선호도가 높은 입지며 젊은층이 집객하는 로데오 거리와 관광객이 몰리는 중앙시장 등이 인근에 있어 풍부한 임대 수요를 자랑한다. 계약금 20%, 중도금 40% 무이자 예정.

지식산업센터 상가

지식산업센터 내 지원상가가 투자자들을 중심으로 주목 받고 있다. 지식산업센터 내 자체 업무시설의 고정적인 배후수요를 누림과 동시에 독점성·희소성 등으로 최근 분양시장 내 블루칩으로 떠오르고 있다. 지식산업센터 내 상가는 일반 상가와 달리 구매력 좋은 기업체 관계자들이 주 고객이기 때문에 상권이 쉽게 활성화된다. 

과거와 달리 최근에는 지식산업센터가 도심 내 위치한다. 매머드급 규모에 입지, 교통 등이 모두 잘 갖춰진 곳에 조성되는 경우가 많아 유동인구 확보도 수월하다. 게다가 대부분 전체 연면적의 10% 내외로 만들어지기 때문에 희소성이 높다. 내부 업종도 겹치지 않도록 MD를 구성하는 경우가 많아 독점성도 일정 이상 보장된다. 편의점이나 구내식당, 문구점 등 기업들이 자주 이용하게 되는 업종 등이 인기다.

▲김포 경동 미르웰시티= 경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대 규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 ‘경동 미르웰시티’지원상가를 분양하고 있다. 시공은 신세계건설에서 맡았다. 연면적 7만2526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모다.

지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3431㎡(1038평)으로 아파트 1000세대 규모인 약 3000명의 근무자가 상주·소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 이미 스타벅스, 올리브영, 뚜레쥬르, 은행 등이 입점이 확정돼 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있다.

“6·13 여당 압승으로
세재 개편안 급물살”

3.3㎡당 분양가는 2400만~ 2700만원(부가세별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보돼 외부 고객 유입에 유리하다. 출입구가 총 7곳이라 점포 간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 

지하철 직통 상가

상가투자하면 역시 역세권을 떠올리기 쉽다. 역세권 상가 중에서도 지하철역과 바로 연결된 상가는 인기가 더 높다. 지하철역과 직접 연결된 상가는 풍부한 유동인구를 가장 먼저 흡수할 수 있는 만큼 랜드마크 상가로 떠오르기 때문이다. 강남센트럴시티와 신세계백화점 강남점은 지하철역과 연결된 대표적인 곳으로 꼽힌다. 또 영등포역 타임스퀘어, 합정역 메세나폴리스, 신촌역 현대백화점 등도 지하철과 직접 연결된 쇼핑 동선을 확보, 유동인구가 넘쳐나고 상권도 호황을 누리고 있다. 

실제 지난해 입주한 래미안용산 상가도 지하철역과 바로 연결된 초역세권 효과를 누리고 있다. 신용산역과 상가 지하 1층이 직접 연결돼 상가 매매가격도 오르는 추세를 보이고 있다. 인근 중개업소에 따르면 8억2400만원에 분양됐던 상가 시세는 현재 8억5000만원선까지 오른 것으로 나타났다.


▲주안 아인애비뉴= 인천 남구 주안 2, 4동 일원 재정비 촉진지구 내 도시개발 1구역에서는 신개념 메디 앤 라이프 복합몰 ‘아인애비뉴’가 분양한다. 시민공원역과 직접 연결되며, 연면적 7만500㎡, 지하 2층~지상 2층 규모의 스트리트형 하이브리드몰로 지어진다. 주안동 주변 배후수요 및 유동인구 등 총 100만명 이상의 풍부한 유입이 예상된다. 지하로는 지하철역이 이어지고 지상으로는 시민공원역 사거리 코너 자리에 위치해 입지가 우수하다. 

연간 84만여명이 방문하는 인천 서울여성병원이 단지 내로 신축 이전할 예정으로, 이와 연계된 메디컬 특화 상가로 꾸며질 것이다. 임산부 전문 문화센터인 ‘마더비’, 일본의 ‘아가짱 혼포’를 벤치마킹한 대형 출산·육아·유아용품 전문점이 입점 계획이다. 최근 저출산 기조 속에 온 가족의 소비가 한 아이에게 집중돼 불경기임에도 고가품이 잘 팔리는 현상을 일컫는 ‘에잇포켓’소비 트렌드가 유통의 주요한 키워드인 만큼 마더비나 대형 출산·육아·유아용품 전문점은 가임기 여성과 주변 가족, 지인들에게도 유용한 테넌트로 자리잡을 전망이다.

이 밖에 대형 멀티플렉스 영화관, 대형서점, 프랜차이즈 카페와 패밀리 레스토랑, 뷰티&에스테틱 전문점 등도 입점 유치해 전 연령대별로 다양한 니즈 충족에도 충실할 예정이다. 인천 주안역 상권이 가깝고 도시개발사업을 통해 사업지 양옆으로 대규모 신흥 상권이 들어설 예정이다.



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‘당정 충돌’ 검찰개혁 엇박자 막전막후

‘당정 충돌’ 검찰개혁 엇박자 막전막후

[일요시사 취재1팀] 김철준 기자 = 추석 연휴 전에 검찰개혁을 진행하려던 더불어민주당이 신중한 입장에 들어갔다. 검찰개혁 초안을 발표하려던 당의 의견에, 주체이자 객체인 법무부의 수장 정성호 장관이 다른 의견을 내면서다. 정 장관의 의견에 대해 여권 관계자들은 공개적으로 비판까지 했다. 당정 간 불협화음으로 검찰개혁이 무너지는 것은 아닌가 하는 우려도 나왔다. 당 지도부와 정부는 뒷수습에 나섰지만, 완전히 진화될지 관심이 모인다. 더불어민주당(이하 민주당)에서 계속 강조해 온 ‘검찰개혁’이 가시권에 들어왔다. 민주당 정청래 대표의 공언대로 ‘추석 전 검찰개혁 입법 마무리’를 목표로 속도전에 돌입한 가운데 친명(친 이재명)계 좌장인 정성호 법무부 장관이 민주당 지도부와 결이 다른 의견을 연일 내놓으며 당정 간 불협화음이 나타났다. 속도전 앞두고… 민주당 국민주권 검찰 정상화 특별위원회는 지난달 26일, 회의를 열고 검찰개혁의 대원칙인 수사권·기소권 분리 내용을 담은 정부조직법 개정안을 확정할 방침이었다. 민주당은 이번 개정안으로 수사권·기소권의 분리 대원칙을 실현하기 위해 검찰청을 폐지한다. 그리고 기존 검찰의 수사권과 기소권을 분리·이관하기 위해 공소청과 중대범죄수사청(중수청)을 설치할 예정이다. 공소청은 기존 검찰의 기소권을 이관받아 기소와 공소 유지, 영장 발부 등 검찰의 고유 업무를 도맡는다. 중수청의 경우, 검찰의 수사 대상이었던 6대 범죄(부패·경제·공직자·선거·방위사업·대형참사)의 수사를 담당한다. 이 외에도 국수위 설치 여부도 결정될 것으로 보인다. 국수위는 국무총리 산하 기관으로 경찰을 비롯해 중수청, 고위공직자범죄수사처 등 국가 수사 기관 전체를 통솔하는 시스템이다. 이번 검찰 조직 재편으로 수사 기능을 갖게 될 중수청을 행정안전부와 법무부 중 어느 소속으로 할지 등의 쟁점 현안들도 정리돼 개정안에 담길 것으로 보인다. 현재 검찰을 제외한 수사기관은 경찰과 고위공직자범죄수사처가 있다. 이들은 각각 행안부와 대통령 직속기관으로 소속돼있다. 이 같은 초안에 대해 당 안팎에선 우려를 제기했다. 특히 국수위의 권한이 자칫 과도해지면, 정부의 수사 통제와 외압이 발생할 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. 또 앞서 밝힌 것처럼 행안부 산하에 이미 경찰이라는 수사기관이 있는 상황에서 중수청까지 포함될 경우, 행안부의 수사 기능이 자칫 과도하게 커지는 것도 우려되는 지점이다. 공소청의 보완수사권에 대한 당과 정부의 이견도 걸림돌이다. 당은 수사와 기소 분리 대원칙 측면에서 공소청에 보완수사권을 부여할 수 없다는 입장이지만, 법무부는 경찰이 수사종결권을 가진 상황에서 원활한 사건 처리를 위해서는 공소청에 보완수사권 부여가 필요하다는 입장이다. 26일 초안 발표 예정이었지만 구체안 두고 특위·법무부 입장 차 지난달 25일 민주당 검찰정상화특위는 국회 의원회관에서 비공개 회의를 열었지만 최종안을 내지 않았다. 민형배 특위위원장은 지난 7일 비공개 당정대 협의 후 기자들과 만나 “속도 조절론은 없다”며 이날 회의를 최종안 확정을 위한 데드라인으로 예고했지만, 180도 달라졌다. 대신 이날 회의는 법안의 완결성에 집중했다고 한다. 특위 간사인 이용우 의원은 "초안이 사실상 나왔다고 보면 된다"면서도 "그야말로 특위안이고, 당정대 간의 논의 과정이라든지 국민적 공론화를 해 나가는 과정이라든지 이 과정이 여전히 많이 남아서 최종적으로 가다듬어야 한다"고 설명했다. 민주당의 속도조절 배경에는 개혁의 주체이자 객체인 법무부의 입장이 있던 것으로 분석된다. 지난 25일 국회 예산결산특별위원회 전체회의에서 민주당 송기헌 의원은 정 장관에게 ‘검찰개혁의 핵심이 수사와 기소의 분리냐’고 물었다. 이에 정 장관은 “그렇다”면서 “검찰이 수사를 개시하거나 인지해 독자적으로 할 수 있는 권한은 분리해낸다는 게 1차적인 목표”라고 답했다. 다만 정 장관은 “현재는 (검찰이) 보완수사 요구 또는 재수사를 할 수 있는데, (사건이) 핑퐁처럼 왔다 갔다 하다가 과거보다 사건 처리 기간이 2배 이상 늘었다”며 “이런 문제가 심화할 가능성이 있어 신중하게 고려해야 한다”고 언급했다. 그러면서 “(사건) 전건 송치를 할 것인지, 전건 송치를 하지 않는다면 수사지휘권을 줄 것인지, 송치된 사건에 대한 보완 수사 범위를 어느 정도로 할 것인지 복합적으로 고려해야 할 문제”라고 부연했다. 정 장관은 민주당이 중수청을 행안부 산하에 두려고 하는 것에 대해서도 사실상 반대 입장을 표명했다. 그는 “경찰·국가수사본부·공수처·중대범죄수사청 4개 수사기관이 모두 행안부 밑에 들어가면 권한이 집중된다”고 우려했다. 또 기존 검찰청을 공소청으로 바꾸는 것에 대해서도 “검찰은 헌법상 검찰총장 임명 관련 규정들과 검사 관련 규정들도 있기 때문에 위헌 문제를 제기하는 분들도 있다”고 설명했다. 정 장관의 다른 의견 국수위에 대해서는 “지금 나와 있는 안에 의하면 국수위가 경찰의 불송치 사건에 대한 이행을 담당하게 돼있는데 최근 통계에 4만건 이상 된다”며 “독립된 행정위원회가 4만건 이상 사건을 다룬다는 것은 물리적으로 불가능하다”고 주장했다. 지난 26일 예결위 전체회의에서도 국민의힘 정점식 의원이 ‘검찰 조직을 폐지하는 것이 적절하냐’고 묻자 정 장관은 “검찰을 해체한다고 표현하지만 저는 검찰이 수행해오던 기능을 재분배하는 과정으로 이해하고 있다”고 답했다. 그는 검찰의 보완수사권 폐지에 대해 “민주당의 당론은 아직 아니”라며 “1차 수사기관, 특히 경찰의 부실·봐주기 수사를 보완할 제도적 장치는 꼭 필요하다”고 강조했다. 정 의원이 ‘검찰청 폐지로 검찰의 전문 수사 역량이 약화될 우려가 있다’는 취지로 질문하자 정 장관은 “굉장히 중요한 과제로 생각하고 있다”고 말했다. 이어 “특히 주가조작 등 자본시장을 교란하는 금융 범죄 또는 조세 사건은 굉장히 난이도가 높아 고도의 수사 기법이 필요하고 법리적 쟁점들이 많다”며 “이런 전문 수사 역량을 중수청에 어떻게 이어갈지 고민이 필요하다”고 언급했다. 정 장관은 회의 당일 페이스북을 통해 “검찰의 수사개시권과 인지수사권은 완전히 배제돼야 한다”면서도 “국민의 기본권을 지키고 범죄로부터 안전한 사회를 만들어야 한다는 검찰개혁의 본질은 잊지 말아야 한다”고 재차 강조했다. 이견설 진상은? 그러면서 “수사기관과 공소기관 사이의 ‘핑퐁’ 등 책임 떠넘기기, 수사 지연, 부실 수사로 인해 국민이 피해를 입는 일이 없도록 현실적이고 촘촘한 제도 설계가 필요하다”며 “개혁은 구호가 아니라 현실에서 작동할 때 비로소 성공한다”고 소신을 밝히기도 했다. 정 장관의 발언 이후 당 안팎에서는 정 장관을 공개적으로 비판하는 목소리를 냈다. 민주당 검찰개혁 특위 위원장인 민형배 의원은 지난달 27일 국회에서 기자들과 만나 검찰 보완수사권 전면 폐지를 재논의해야 한다는 정 장관의 입장에 관한 질문에 “당 지도부는 장관께서 좀 너무 나가신 것 아닌가 하는 생각”이라고 말했다. 민 의원은 “특위안에는 그런 내용이 없고, 당정에서 합의됐거나 의논해서 한 건 아니”라며 “법무부 장관이 개인적 의견을 말씀한 것 같다”고 언급했다. 정 장관이 행안부 산하 중수청 설치 방안에 우려를 밝힌 데 대해서도 “당에서 입장을 내지 않았는데 그렇게 말씀하신 것에 대해서 장관 본분에 충실한 건가, 이런 우려가 좀 있다”면서 “(장관이) 저희 특위 초안을 모르는 상태 같다”고 지적했다. 당 지도부의 의견을 내세워 정 장관의 주장을 조목조목 반박한 것이다. 이른바 ‘검찰개혁 4법’을 발의하고 관련 논의를 주도해 온 김용민 의원 역시 이날 페이스북에서 “바꾼다고 모든 것이 개혁은 아니다”라며 “개혁을 왜 하려고 하는지 출발점을 잊으면 안 된다”고 말했다. 지도부·정부 나서 진화 “당 결정대로 따라갈 것” 민주당과 정 장관의 의견이 갈리면서 ‘당정이견’설이 분출한 가운데, 당 지도부가 진화에 나섰다. 민주당 정청래 대표는 28일 오후 인천 파라다이스시티 호텔에서 열린 국회의원 워크숍 지도부 인사말에서 “개혁의 작업은 한 치의 오차·흔들림·불협화음 없이 우리가 완수해야 할 시대적 과제”라며 “이 과정에서 당정대는 원팀 원보이스로 굳게 단결해서 함께 나아가야 할 것”이라고 말해 눈길을 끌었다. 김병기 원내대표도 “국민주권정부의 실질적 성과는 당정대 원팀 정신이 그 중심에 있다”며 “다음 주부터 우리 이재명정부 출범 이후 첫 정기국회가 시작된다. 이재명정부 국정 기조와 국정 과제의 실천을 (당이) 더 확실하게 뒷받침해야 한다”고 당정 일치 기조를 강조했다. 정부와 대통령실에서도 수습·진화에 나섰다. 이날 워크숍 현장에 방문한 정 법무부 장관은 기자들과 만나 “이견은 없다”며 “어쨌든 입법의 주도권은 정부가 아니라 당이 갖고 있다. 당에서 잘 결정되는 대로 잘 논의해서 따라갈 것”이라고 한발 물러났다. 우상호 대통령실 정무수석도 당과 법무부 사이 이견에 대해 “자연스러운 과정”이라며 “대통령과 여당 지도부 만찬에서 전체적인 로드맵을 합의했다. 정부와 당이 각자 검찰개혁안에 대한 여러 가지 각론에 대한 의견들을 제기하기도 하고 수렴하기도 하는 과정을 거치고 있는 것”이라고 설명했다. 우 수석은 “당과 정부의 의견만 다른 게 아니라 당 내부에도 다양한 의견이 있는 것으로 알고 있다”며 “그런 각각의 의견들이 다 도출되는 과정이라고 본다. 말하자면 일종의 공론화 과정에 이제 들어간 것이다. 대통령실은 이 내용들을 지켜보고 있다”고 설명했다. 우 수석은 “다만 바라건대 내용 자체의 토론에 좀 집중했으면 좋겠다”며 “특정인과 좀 의견이 다르다고 해서 사람에 대한 공격 같은 건 하지 말고 이렇게 내용 토론으로 좀 갔으면 좋겠다는 생각을 개인적으로 갖고 있다”고 덧붙이기도 했다. 법조계 의견은? 한편 법조계에선 정 장관이 민주당과 다른 목소리를 내는 것은 평소 소신과 이재명 대통령의 의중이 반영된 것이라는 분석이 나온다. 검사장 출신 한 법조인은 “정 장관은 외골수처럼 직진하기보다 남의 편을 설득하고 내 편을 혼내가면서 합의점을 찾는 정치를 해온 사람”이라면서 “강성 개혁에 집착하기보다는 국민의 삶에 도움이 되는 실용적인 변화를 추구할 가능성이 높다”고 했다. <kcj5121@ilyosisa.co.kr>