수익형 파생상가를 알려주마!

분양가가 치솟는 아파트의 대안으로 주거용 오피스텔(아파텔)과 규제가 적은 틈새 수익형 부동산인 지식사업센터가 주목을 받고 있다. 그중에서도 저층부 단지 내 상가인 파생상가들이 인기다.

파생상가란 본원시설에서 파생돼 생기는 부수적인 점포를 말한다. 이를테면 메디컬 빌딩의 약국이나 안경점, 대형 극장 내 패스트푸드점이나 매점, 의류 쇼핑몰 내 수선집, 오피스텔이나 지식산업센터 단지 내 지원상가 등이 있다. 파생상가는 본원시설의 수요에 따라 매출을 꾸준히 올릴 수 있다는 점에서 투자자나 독점수요를 원하는 임차인에게 많은 인기를 끌고 있다.

본원시설 파생
부수적인 점포

하지만 파생상가에 투자할 때도 염두에 둬야 할 점이 있다. 본원시설에 충분한 수요가 몰릴 수 있을지 여부를 검토한 뒤 투자해야 한다. 대부분의 파생상가는 본원시설의 수요를 따라가기 때문이다. 이를 위해 먼저 배후세대의 입점 경쟁률이나 분양률을 따져봐야한다. 또 고정적으로 상주하는 고객의 수가 어느 정도인지 주변 상가와 비교해 유동인구를 확인해야하고, 잠재고객으로 끌어들일 수 있는 집객요소가 있는지 따져야 한다.

주거용 오피스텔과 지식산업센터가 규제가 적어 인기를 끌면서 저층부 상가도 덩달아 인기를 끌고 있다. 고정수요 확보는 물론 외부 유입수요까지 감안해 독점상권 형성이 가능하기 때문이다. 투자자들은 비교적 투자 안정성이 높은 대단지·대규모 내 상가로 쏠리고 있는 추세다. 이들 상가는 최소 1000~ 2000명 이상의 입주민을 고정수요로 품을 수 있어 수익률이 안정적이고, 공실 위험이 적다. 아울러 단지 규모가 커 단지 인근을 지나는 유동인구의 유입도 기대할 수 있다.

실제 대단지 오피스텔 내 상가는 높은 낙찰가율을 기록 중이다. 업계에 따르면 지난해 7월 경기도 고양에 위치한 일산 한류월드 유보라 더스마트(총 924실) 오피스텔의 단지 내 상가인 ‘카림애비뉴 일산’은 계약 닷새 만에 전량 팔려 나갔다. 지난해 12월 경기 김포 소재 구래역 금성백조 예미지(총 779가구) 단지 내 상업시설인 ‘구래역 애비뉴스완’은 계약 일주일 만에 완판 됐다. 같은 달 분양한 ‘안양 센트럴 헤센’(총813가구)의 단지 내 상가도 계약 하루 만에 판매를 끝냈다.

지식산업센터에 업체의 입점 선호도가 높아지면서 지식산업센터 내 상가도 덩달아 인기가 높아지고 있다. 지식산업센터 내 자체 업무시설의 고정적인 배후수요를 누림과 동시에 독점성·희소성 등으로 높은 수익률이 기대되며 최근 분양시장 내 블루칩으로 떠오르고 있다. 상가의 최대 리스크는 공실이기 때문에 유동인구가 많고, 고정적 배후수요를 누릴 수 있는 상가가 유리하다. 지식산업센터 내 상가가 안정적 임대수요와 환금성을 확보하며 수요자들의 선호를 얻고 있는 것이다.

분양가 치솟는 아파트 대안으로 주목
규제가 적은 틈새 지식사업센터 인기

지식산업센터 내 상가는 일반 상가와 달리 구매력 좋은 기업체 관계자들이 주요 고객이기 때문에 상권도 쉽게 활성화된다. 과거와 달리 최근에는 지식산업센터가 도심 내 위치하면서 매머드급 규모에 입지, 교통 등이 모두 잘 갖춰진 곳에 조성되는 경우가 많아 유동인구 확보도 수월하다. 게다가 대부분 전체 연면적의 10% 내외로 만들어지기 때문에 희소성이 높다.

내부 업종도 겹치지 않도록 MD를 구성하는 경우가 많아 독점성도 일정 이상 보장된다. 편의점이나 구내식당, 문구점, 프랜차이즈, 금융기관 등 기업들이 자주 이용하게 되는 업종 등이 인기다.

한 부동산 전문가는 “올 3월부터 적용되는 RTI 등 신(新)대출 규제에다 한국과 미국의 기준금리가 역전되면서 국내 수익형 부동산 시장이 촉각을 곤두세우고 있지만 투자자들은 비교적 규제가 덜한 상가 투자에서 독점상권 형성 등이 가능해 안정성이 높은 대단지, 대규모 내 상가를 주목해볼 만하다”고 설명했다.

이어 “특히 지식산업센터 내 상가는 법인 위주로 분양을 받는 지식산업센터와 달리 개인도 분양 받을 수 있고 안정적 수익률과 낮은 공실률로 최근 수요자들 사이에서 주목도가 상당하다”며 “지식산업센터의 입지여건, 업종에 따라 수익률이 차이가 있을 수 있으니 기업체 밀집지나 대단지 아파트 배후 역세권 등 고정수요와 유동인구가 풍부한 곳을 추천한다”고 덧붙였다. 다음은 주거용 오피스텔·지식산업센터 내 상가 현황.

▲파주 뚱발 타운= 최근 파주 지역이 센트럴밸리 산업단지 조성의 영향으로 인해 들썩이고 있다. 파주 센트럴밸리 산업단지는 경의중앙선 파주역 남쪽 파주읍 봉암리, 백석리 일원 49만 1094㎡ 부지에 새롭게 조성 중인 산업단지다. 파주 센트럴밸리 산업단지는 개발이 제한된 민통선 내 토지에 비해 기본 개발계획이 잘 짜인 파주시 중심부에 조성되는 만큼 부동산 시장에서 배후수요를 확보한 것으로 평가 받고 있다.

‘뚱발 타운’이 사전 예약 잔여분을 선착순 분양하고 있다. 오피스텔의 경우 414호실 중 사전 예약으로 약 250개 호실이 신청됐다. 분양 관계자는 “파주 문산에는 산업단지 입주가 계속되면서 전체 인구 또한 급증하고 있고, 특히 문산읍 인구는 2010년 3만9000여명에서 2017년 5만1000여명으로 급증했다”며 “뚱발 타운은 사전예약에서 분양으로의 전환이 활발히 이뤄지고 있으며 신규 분양까지 더해 잔여분은 빠르게 소진 중”이라고 말했다.

GTX 파주 연장, 서울~문산고속도로 등이 완성되면 서북권역의 새 교통망으로 고양시, 서울 상암 등 주요 업무단지로의 이동이 편리해질 수 있다. GTX를 이용하게 되면 파주~서울 10분대, 2호선 삼성역까지 24분 정도 소요시간이 예상된다. 인근에서는 CGV, 홈플러스 등 대형마트 셔틀버스를 이용할 수 있다.

▲미사역 마이움 푸르지오 시티= 경기도 하남시 미사 지역에 이미 힐스테이트 에코와 힐스테이트 미사역, 효성해링턴 타워 등 대규모 상업시설이 분양했고, 최근에는 한화 오벨리스크, 헤리움애비뉴어, 더오페라2차가 수요자를 반기고 있다. 상가 분양 시장이 활기를 띄면서 투자자들은 상가 옥석가리기에 집중하는 모습이다.

전문가들은 “상가 분양 시 중요한 3요소는 입지와 배후수요, 설계”라며 “정부 정책과 제반 시설 등을 면밀히 파악해 투자해야 한다”고 입을 모았다. 또 “3요소를 갖출 경우 보통 지역 내 랜드마크화가 되기 쉬워 상가를 이용하려는 수요는 훨씬 많아져 그 가치는 더 커질 것”이라고 전망했다.

충분한 수요
여부 검토해야

이런 핵심 3요소를 갖춘 상가가 분양 중이어서 투자자들의 관심을 받고 있다. 경기도 하남시에 있는 ‘미사역 마이움 푸르지오 시티’ 오피스텔 단지 내 상가가 주인공. 경기도 하남시 미사지구 업무 6-1, 2, 3블록에 자리한 미사역 마이움 푸르지오 시티 단지내 상가는 연면적 1만3474㎡ 규모로 조성된다. 지하 1층~지상 2층, 총 97개 점포로 구성된다. 또 4면 모두 대로변에 위치해 주거 편의성이 높다.

상가는 역세권에 위치해 입지가 좋다. 지하철 5호선 연장선 미사역(가칭)과 약 170m 거리에 자리해 초 역세권 상가로, 유동인구가 많다. 미사역은 2019년 개통예정으로 개통 시 강남권에 30분대, 종로, 광화문 등 도심권까지 50분대로 갈 수 있다. 9호선 연장계획도 추진 중이어서 강남은 물론 여의도를 비롯한 서울 서남권까지 이동도 편리해 질 것으로 기대된다.

상가 수익에 중요한 배후수요 역시 이 상가의 장점으로 꼽힌다. 인근에 있는 업무지구와 지식산업센터에는 상주 인원 등 약 10만여명이 머물고 있다. 한 건물에 1000실이 넘는 대규모 오피스텔 고정배후수요를 품고 있어 상가 이용객들을 불러 모을 수 있다. 이 밖에 부동산시장에서 브랜드 파워 상위권에 속한 대우건설이 만든 만큼 정밀한 MD구성을 보여주고 있다.

약국, 안경점, 매점, 수선집…
상층부 뜨니 덩달아 저층 후끈

상가 지하 1층에는 대규모 키테넌트가 입점을 확정해 고정수요를 확보한 상태다. 금융과 웰빙, 의료 등 편의시설들도 들어설 전망이다. 쌍둥이 형태의 두 동을 하나로 연결하는 브릿지가 들어설 예정이다. 두 동 사이에는 문화광장을 조성해 계절마다 특화된 문화예술행사를 개최할 예정이다.

모든 상가의 호실을 개방형으로 설계해 집객력을 높였다. 주차장도 넓어 방문객들에게 편리한 쇼핑환경을 제공할 계획이다.

▲김포 경동 미르웰시티= 경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대 규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 ‘경동 미르웰시티 지원상가’를 분양한다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 7만2526.83㎡, 지하 3층~지상 7층이다. 1개동 규모의 지식산업센터와 1층에 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다.

지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3431㎡(1038평)으로 아파트 1000세대 규모인 약 3000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다.

상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있다. 3.3㎡당 분양가는 2400만~2700만원(부가세별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하다. 출입구가 총 7곳이라 점포 간 유기적인 연결이 용이하다.

지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다.

김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 마곡택지개발지구 접근이 수월하다. 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다.

▲가산 테라타워= ‘가산 테라타워’는 서울 금천구 가산동 219-5번지 일원에 들어서는 지하 3층~지상 17층까지 1개동, 연면적 약 8만6000㎡ 규모의 763개 호실의 지식산업센터다. 여기에 조성되는 상업시설은 지하 1층~지상 2층, 전용면적 64~ 192㎡, 총 54개호실 규모다.

1층은 베이커리, 커피전문점, 편의점, 부동산, 약국, 문구점 등의 독점업종 부여로 입점업체의 안정성을 높였다. 2층은 메디컬존, 금융시설(은행 및 세무), 미용실 등을 조성하기 좋게 설계했다. 업무의 편의성 및 상권의 활성화를 위해 기타 노후한 지식산업센터 내에서 볼 수 없는 젊은 감성의 다양한 MD구성과 안정성을 고려한 업종으로 수요자들의 눈길을 끌고 있다.

이 상업시설의 가장 큰 장점은 바로 풍부한 배후수요에 있다. 가산디지털단지는 서울 도심에 위치한 지식산업센터 밀집지로 수많은 기업들이 자리 잡고 있다. 그중에서도 가산 테라타워는 LG전자, 삼성물산, 제일모직 등 대기업체가 모여있는 핵심입지에 들어서 관련 계열사 및 협력업체 종사자는 물론 1495세대의 두산위브 아파트와 1454세대의 센트럴 푸르지오시티(2020년 예정) 등 인근 주거지 고객까지 흡수할 수 있어 365일 두터운 수요층 확보가 가능하다.

비교적 투자
안정성 높아

교통환경도 좋다. 가산 테라타워는 남부순환로, 서부간선도로 진입이 용이해 사통팔달 광역교통망은 기본으로 갖추고 있다. 더불어 인근으로 1·7호선을 모두 이용할 수 있는 가산디지털단지역과 1호선 독산역이 있는 더블 역세권으로 광범위한 수요 확보가 가능하다.

설계도 우수하다. 단지 전면부에는 에스컬레이터를 설치해 2층 근린생활시설까지 편리한 동선으로 이동할 수 있도록 해 외부수요 접근성을 높였다. 최대 6m 층고 설계로 개방감을 느낄 수 있도록 했다.

점포 비율이 10%에 불과하고 전용률이 일반 근린상가에 비해 높은 52%에 달한다. 한 면 이상 대로변과 접해 있는 스트리트형 상가로 접근성과 가시성이 뛰어나다는 장점이 있다. 상가 전면부 남향쪽으로 친환경 공개공지가 조성될 예정으로, 휴식을 즐기려는 수요자들의 높은 집객력이 예상된다.

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