학군이 집값을 올린다
학군이 집값을 올린다
  • 장경철 칼럼리스트
  • 승인 2018.01.15 09:36
  • 호수 1149
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다자녀 시대가 가고 소자녀 시대에 접어들면서 하나만 낳아서 잘 키우자는 열풍으로 학부모들의 교육열이 나날이 높아지고 있다. 이러한 교육열을 반영하듯 학세권 단지의 몸값이 높게 형성되면서 학세권을 품은 단지의 청약 성적도 높게 나타나는 경향이 있다.

‘역세권’은 역을 중심으로 다양한 상업과 업무활동이 일어나는 세력권을 의미한다. 예를 들어 아파트 단지가 역세권 내에 있다는 것은 지하철역과 인접하다는 것을 나타낸다. 역세권에서 비롯된 신조어인 ‘학세권’은 자녀 교육에 대한 의욕이 높은 요즘 실수요자들인 30~40대의 교육 열기가 만들어낸 용어로 ‘학교+세권’의 합성어를 말한다. 

도보 통학 가능
자녀 안전 확보

2016년 통계청에서 발표한 ‘한국의 사회지표’자료에 따르면 1인당 월평균 사교육비는 25만6000원이다. 특히 부모세대의 주택 구입시기와 맞물리는 중학생 자녀들의 월평균 사교육비는 27만5000원. 고등학생 26만2000원, 초등학생 24만1000원에 비해 높은 것으로 조사됐다.

부동산 업계에 따르면 전통적인 서울 대표 3대 명품 학군으로 손꼽히는 노원구와 양천구 목동, 강남구 대치동을 찾는 수요자들처럼 학군에 대한 인기가 지속적으로 이어지는 추세에 따라, 우수한 학군을 갖춘 단지들은 몸값이 높게 형성되고 있는 것으로 나타났다.

지난해 10월 KB부동산 시세자료를 보면 서울 노원구 월계동 ‘롯데캐슬 루나(2006년 11월 입주)’전용면적 84㎡ 평균매매가는 4억7000만원이다. 이 단지는 200m 내에 월계초, 신창중, 염광고가 있다. 500m 내에 월계중, 염광여자메디텍고, 월계고 등이 있는 원스톱 학세권 단지다. 

반면 같은 지역에 있는 ‘초안산 쌍용 스윗닷홈(2006년 3월 입주)’같은 면적 평균매매가는 3억8500만원으로 롯데캐슬 루나보다 약 8500만원 낮다. 이 단지는 비교적 학교가 멀리 있는 단지로 같은 해에 입주했음에도 시세 차이가 나는 것으로 나타났다.

기존의 대표 학군인 강남, 목동, 평촌 등은 집값이 비싸고 주거환경도 노후화돼 인기가 예전만 못하기 때문에 최근 고소득 전문직 종사자 학부모들 사이에서는 깨끗한 주거환경과 국제학교, 특목고 등이 유치되는 등 자녀를 키우기 좋은 신흥 명문 학군을 찾아다니고 있다. 상대적으로 가격 경쟁력까지 갖춰 수요가 많다는 것이다.

지난해에 이어 분양물량이 쏟아지고 있는데다 대출규제, 금리인상 등의 여파로 집값 상승세가 주춤하고 있는데 이런 시기에 부동산 투자 전략은 어떻게 세워야 할지 고민들이 많을 것이다. 업계에서는 당연 ‘학군’을 투자 포인트로 꼽고 있다. 높은 교육열이 부동산 시세의 하락을 막는 안전장치 역할을 할 수 있어서다.

‘제2의 대치동’‘지방의 강남’어디?
학세권은 스테디셀러…높은 몸값 자랑

학세권의 시초는 ‘강남 8학군’이라 할 수 있다. 하지만 강남 8학권이 탄생하게 된 배경에는 강북 개발 억제책이 밀접한 관련이 있다. 1970년대 강남 개발은 서울 시민들을 한강 이남으로 이동시키는 것을 하나의 국정 과제로 삼아 시작됐음에도 불구하고 인구가 강남으로 이전하지 않자, 강북 명문 고등학교의 강남 이전카드를 빼들었던 것이다.

결국 종로구에 있던 경기고등학교의 강남구 이전을 시작으로 서울 도심에서 이전한 학교 20곳 가운데 15곳이 강남·서초·송파·강동 등 이른바 강남권으로 옮겨지게 된다. 이후 보다 좋은 교육을 받게 하려는 맹모들의 의지로 강남으로의 주거 이전이 촉진되며 지금의 강남 8학군이 탄생하게 된다. 이러한 과정들로 강남이 오늘날 최고의 학군으로 탄생했다고 해도 과언이 아닌 이유다. 

서울 강남 외에 대구 수성구, 부산 해운대, 천안 불당 등도 명문학군을 형성하고 있는 대표 지역으로 꼽힌다. 하지만 이들 지역은 명문학군 외에 또 다른 공통점이 존재하는데 바로 높은 몸값을 자랑하는 소위 ‘지방의 강남’이라는 점이다.

예를 들면 대구의 대표적인 부촌으로 꼽히는 수성구 아파트 3.3㎡당 평균가격은 1069만원으로 대구 전체 평균(854만원)보다 200만원 이상 높다. 천안 불당동 아파트도 마찬가지로 이 지역의 3.3㎡당 평균 아파트 가격은 877만원으로 천안시 평균인 630만원과 비교하면 200만원 이상 높다. 

유해시설 없고
주거환경 쾌적

학군이 집값을 금값으로 만들었다고 장담하는 이유다. 최근에는 학세권이란 이름으로 학군의 영향력이 확대되고 있다. 학세권은 학교와 학원가 등을 도보로 이용할 수 있는 권역을 말한다. 특히 초·중·고교를 모두 품은 단지는 그 인기가 상당히 높다. 명문학군 인프라를 통한 질 높은 자녀교육을 기대할 수 있는데다 자녀들의 안전까지 확보할 수 있는 환경이 마련되기 때문이다.

대표적인 예가 서울 송파구 리센츠(주공2단지)로 초등학교를 비롯해 중학교와 고등학교가 단지 내에 모두 갖춰져 있다. 결과 이 단지의 3.3㎡당 평균가격은 3257만원으로 초등학교와 고등학교만이 자리한 잠실트리지움의 3.3㎡당 평균(2920만원)보다 300만원가량 높다.

이런 현상은 학교부지가 내정돼 있는 신도시 및 택지지구 등에서 분양 성패를 가르기도 한다. 지난해 경기 남양주시 다산신도시에서 분양한 ‘다산신도시 아이파크’와 ‘다산신도시 유승한내들’이 대표적인 예다. 아이파크는 초·중·고교 부지가 단지 바로 앞에 조성되는 입지로 평균 10.99대1의 1순위 청약경쟁률을 보인 반면 학교와 다소 거리가 있는 유승한내들은 1순위에서 3.56대1을 기록했다.

학세권은 최근 신규 분양시장에서 더욱 중요해졌다. 기본적으로 자녀 수가 적은데다 자녀 교육에 대한 의욕이 높기 때문이다. 학세권에 자리하는 아파트는 스테디셀러로 꼽히는데, 일반적으로 수요가 충분하고 거래가 활발해 환금성도 뛰어나서다. 도보 통학이 가능해 자녀의 안전도 확보된다는 점도 학세권 아파트가 주목 받는 이유다. 유해시설이 일대에 없는 만큼 주거환경이 쾌적한 점도 학세권이 수요층의 인기를 끄는 또 하나의 이유다. 

상황이 이렇자 학세권 아파트 선호 현상은 집값에도 고스란히 반영되고 있다. KB 부동산시세에 따르면 서울 마포구 공덕동에 위치한 ‘한화꿈에그린’은 단지 바로 앞에 공덕초가 있다. 이 단지 전용면적 84㎡의 평균 매매가는 5억8500만원으로 1년 전 5억3000만원에서 5500만원 올랐다. 반면 초등학교가 1㎞ 정도 떨어져 있는 공덕동 ‘공덕래미안 5차’는 같은 기간 2000만원 정도 오르는 데 그쳤다.

부동산114에 따르면 분당신도시 수내동은 탄탄한 학군 수요가 집값에도 고스란히 반영, 분당 맹모들의 파워를 여지없이 드러내고 있다. 때문에 학세권 아파트는 분양시장에서 수요층의 관심 대상이 될 수밖에 없다.

수도권에선 송도, 판교, 광교 등 2기 신도시가 신흥 명문 학군으로 떠오르고 있다. 지방에서도 ‘제2의 대치동’이 속속 등장하고 있다. 대구 수성, 부산 해운대, 제주도 등이다. 지방 아파트값 상승은 제2의 대치동을 꿈꾸는 학군의 역할도 크게 작용했다는 설명이다. 

초·중·고 인근 ‘원스톱 학세권’ 
소자녀 시대, 교육 프리미엄 주목

대표적인 곳이 대구 수성구 일대다. 경신고·대륜고·경북고 등 우수 학교들이 포진해 있는 이 지역은 아파트 3.3㎡당 매매가가 지방 최초로 1000만원을 돌파했다. 가구당 매매가도 3억6875만원에 이른다. 

부산 역시 우수 학군으로 인정받는 동래구(2억7125만원), 수영구(3억3128만원), 해운대구(3억1559만원)가 매년 가격 상승을 거듭하며 지방 최고 수준의 집값을 기록하고 있다. 명문 학교와 학원들이 밀집해 있는 울산 남구(2억6415만원), 대전 유성구(2억7433만원) 등도 학부모들에게 큰 인기를 끌면서 지역 내 가장 높은 집값을 형성하고 있다.

제주 영어교육도시 ‘꿈에그린’은 한화건설이 제주 영어교육도시 D-7블록에 공급하는 영어교육도시 최초 브랜드 아파트다. 지난해 6월 3일간 진행된 청약접수 결과 평균 12.3대 1의 높은 청약경쟁률을 기록하며 완판 했다. 이노건설이 제주국제영어교육도시 O-5블록에 분양한 ‘이노에듀파크’도 정당계약기간내 오피스텔 100% 분양을 완료했다. 상업시설도 마감했으며 ‘이노에듀파크’보다 앞서 분양한 ‘이노에듀타운’‘남영에듀클래스’역시 분양이후 단기간에 오피스텔과 상업시설 모두 완판을 이루었다.

한 부동산 전문가는 “초·중·고등학교가 인근에 있어 ‘원스톱 학세권’을 누릴 수 있는 단지의 경우 인근에 유해시설이 비교적 적기 때문에 보다 안전하고 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다”면서 “계속되는 저출산 현상으로 한 자녀 가정이 증가함에 따라 학세권 단지들은 몸값이 높게 형성되고, 청약 성적도 높게 나타나는 경향”이라고 말했다. 다음은 교육 프리미엄이 기대되는 분양단지.

▲화정 자인채

▲화정 자인채(오피스텔)= 화정동은 고양의 대치동으로 불리며 학원가를 형성하고 있다. 사업지 반경 500m 안에 지동초등학교·신농초등학교·지동중학교 등이 있다.

▲김포 풍무 꿈에그린 유로메트로

▲김포 풍무 꿈에그린 유로메트로(아파트)= 유현초·풍무중이 단지 앞에 바로 위치하고 있다. 김포시 명문학군인 풍무고를 비롯해 김포고, 사우고 등으로 통학이 가능하다.

▲청주 동남 시티프라디움

▲청주 동남 시티프라디움(아파트)= 동남지구는 향후 1만4768세대, 3만6000여명을 수용하는 청주 내 최대 규모의 주거지로 거듭날 예정이다. 단지 앞 유치원을 비롯해 초등학교와 중학교가 조성될 예정이라 학령기 자녀를 둔 학부모의 관심이 예상된다. 

저출산 현상으로
몸값 높게 형성

▲제주 협재 에메랄드 캐슬

▲제주 협재 에메랄드 캐슬(타운하우스)= 12㎞ 떨어진 제주영어교육도시는 생활과 교육을 영어로 하는 국제도시로 조성된다. 약 379만㎡에 조성되며, 초중고 국제학교 7개가 들어선다. 이미 영국 명문 사립고인 노스런던 컬리지잇스쿨이 자리를 잡았고, 한국국제학교 제주캠퍼스도 문을 열었다. 캐나다 명문여학교인 프랭섬홀이 설립되어 운영 중이며, 미국 사립학교인 세이트존스버리 아카데미도 곧 개교한다.