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<김기윤 변호사의 생활법률 Q&A> 유일한 재산인 아파트에 임차권 설정…취소 가능?
  • 박창민 기자
  • 등록 2018-01-08 10:54:54
  • 승인 2018.01.08 11:05
  • 호수 1148
  • 댓글 0

[Q] A에게 5000만원을 빌려준 이후 변제기가 도래했지만, A는 어떤 변제도 하지 않았습니다. 그래서 A의 유일한 재산인 아파트를 가압류하고 대여금청구 소송을 제기해 승소판결을 받았습니다. 이후 A의 아파트의 경매절차가 진행됐고, 아파트 가압류를 하기 이전에 이미 여러 은행서 근저당설정을 해놓은 상황이라 은행들보다는 후순위 배당이지만, 다행히 은행들이 모두 배당을 받은 이후에도 제가 배당받을 몫이 남아 있었습니다. 

하지만 제가 승소판결을 받기 두 달 전, A가 가압류된 A의 아파트의 방 1개에 대해 자신의 처남인 B와 보증금 2000만원으로 임대차계약을 체결, 그로 인해 B의 보증금 2000만원은 최우선 변제권으로 인해 우선적으로 배당받게 돼 제가 그만큼 덜 배당받게 될 위기에 처했습니다. A와 B가 짜고 인위적으로 임대차계약을 체결한 것으로 보이는데 B가 배당받는 것을 막을 수 있는 방법이 없을까요?

[A] 질문은 A가 허위로 B에게 임차권을 설정해 질문자의 채권 회수를 방해하는 행위를 막을 수 있는지 문제가 되는 사안입니다. 

이는 채권자취소권과 관련된 내용으로써 채권자취소권은 채권자를 해함을 알면서 행한 채무자의 법률행위, 즉 사해행위를 취소하고 채무자의 재산을 회복하는 것을 목적으로 하는 채권자의 권리입니다. 

쉽게 말해서 채무자가 갚을 돈이 있음에도 불구하고 자신의 재산을 증여, 매매, 은닉, 허위양도 등을 통해 채권자의 채권 회수를 방해하는 행위를 막을 수 있는 방법입니다.

사해행위를 취소하기 위해서는 채권자는 상대방에 대한 채권이 있어야 하며, 채무자가 채권자를 해함을 알고, 사해행위를 했어야 합니다. 여기서 채권은 원칙적으로 금전채권이어야 하며 사해행위이전에 발생하고 있어야 합니다.

질문을 통해 구체적으로 살펴보면 질문의 채권은 금전채권이며 A가 B에게 임차권을 설정하기 전에 발생했습니다. 따라서 사해행위 취소에 필요한 유효한 채권이라고 할 수 있습니다. 

또한 A가 경매가 이루어지기 직전 자신의 처남인 B와 임대차계약을 체결했다면 실제 임대차계약이 체결됐을 가능성이 높지 않을 것이고 사해의사도 인정될 수 있을 것입니다.

그리고 이러한 행동이 사해행위가 될 수 있는지 문제가 되는데 대법원은 ‘주택임대차보호법상 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대해 저당권에 의해 담보된 채권, 조세 등에 우선 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것‘입니다.

따라서 ‘채무자가 채무초과상태서 채무자 소유의 유일한 주택에 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다’고 판시했습니다.

질문자는 채무자 A가 B에게 자신의 유일한 재산인 아파트에 임차권을 설정한 행위를 사해행위로써 취소하고 그 경매대금까지 배당받을 수 있을 것입니다.

 

<02-522-2218·www.lawnkim.co.kr>  

 

[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원

 

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