빚내서 투자하는 시대는 갔다

빚내서 아파트에 투자를 하는 시대는 이제 서서히 끝을 보이고 있다. 정부의 강력한 규제 칼날이 아파트 투기세력을 겨냥하고 있기 때문이다.

아직 시장의 풍부한 유동자금들이 수익형 부동산 시장으로 눈을 돌리고 있다. 규제가 덜한 수익형 부동산 투자에 관심이 몰리는 것이다. 정부의 금리인상 시그널은 이미 은행 대출금리에 선반영이 됐으며, 입지가 좋거나 임대수요가 풍부한 지역의 수익형 부동산은 예금금리보다 높다는 점에서 그렇다.

아파트 남향
상가는 북향

주목할 점은 아파트와 수익형 부동산에 투자법은 상당한 차이가 있다는 것이다. 아파트가 시세차익용 상품이라면, 수익형 부동산은 안정적인 수익을 목적으로 하기 때문이다. 목적이 다른 만큼 투자방법도 확연한 차이가 발생하게 되는데, 대표적으로 5가지를 들 수 있다. 

바로 ▲아파트 남향, 상가·오피스텔 북향 ▲아파트 다운사이징, 상가·오피스텔 업사이징 ▲아파트는 상층부, 오피스텔 저층부 주목 ▲지하철 3승 법칙 아파트 착공, 수익형 부동산 완공시 ▲아파트 원거리 역세권, 수익형 부동산 초역세권 유리 등이다.

먼저 아파트 남향이 상가·오피스텔은 북향이 좋다. 우리나라 사람들은 전통적으로 집을 구할 때 층이나 평면구조 못지않게 향을 따진다. 지금처럼 전세난으로 내집 마련에 대한 관심이 높아지면서 남향 아파트가 더욱 주목받고 있다. 


남향 아파트를 선호하는 이유는 간단하다. 햇빛이 잘 들기 때문. 여름은 햇빛이 적게 들어와 시원하다. 반대로 겨울에는 깊숙이 해가 들어와 따뜻하다. 냉·난방비가 적게 들어 관리비 절감된다는 경제적인 장점이 있다. 낮 시간에 채광이 잘돼 조명기구도 덜 사용하게 된다.

반면 임대수익을 목적으로 하는 수익형 상품인 오피스텔의 경우는 북향의 인기가 더 높다. 오피스텔의 거주자들이 대부분 맞벌이 신혼부부나 직장인이기 때문이다. 낮 시간에 집을 비우는 경우라면 굳이 남향을 고집할 필요가 없다. 

임대를 목적으로 해도 북향 오피스텔이 유리하다. 건설사들은 오피스텔 분양가 책정 시 일반적으로 북향과 남향의 가격차를 두지만 입주 후 임대료는 거의 대동소이해서다. 결과적으로 수익률 측면에서 유리하다는 얘기다.

상가도 북향을 선호하기는 마찬가지다. 남향 상가보다 북향 상가의 매출이 더 좋아서다. 서울 주요 상권에 양쪽으로 늘어선 점포 중에 유독 성업 중인 점포는 대개 북쪽을 바라보고 있다. 

시장의 풍부한 유동자금 어디로?
아파트 vs 수익형…차이점 5가지

부동산 시장에서 북향 상가를 선호하는 이유는 무엇일까. 상품의 ‘전시 효과’가 뛰어나서다. 음식점이나 식료품장사나 의류 등 공산품을 판매하는 점포가 남향일 경우 햇빛에 노출되는 시간이 많아 식료품이 쉽게 변질될 우려가 있다. 의류나 여타 상품 역시 변색의 위험이 있다. 

햇빛으로 인한 손실을 피하기 위해 상품 진열대를 신문지나 천으로 덮으면 상품의 전시효과가 떨어진다. 더군다나 사람은 추운 날씨가 아니라면 대부분 직사광선에 노출된 공간은 꺼리게 된다. 특히 여성들은 피부 관리를 위해 햇빛에 노출되는 곳은 피하려는 성향이 있다. 고객의 접근성이 떨어지게 된다는 얘기다.


음식점 역시 남향보다 북향이 유리하다. 남향 상가가 퇴근하는 직장인을 유도하기 어려워서다. 남향 상가는 통상 동절기를 제외하고는 6시까지 해가 지지 않는다. 직장인의 퇴근 시간에도 햇빛이 들기 때문에 고객들이 남향 상가를 외면하게 된다. 창문에 반사된 햇빛으로 매장 안이 잘 보이지 않아 접근성까지 떨어뜨린다. 반면 그늘진 곳에 있는 북향 상가는 실내·외 조명으로 인해 매장 안이 잘 들여다보이고 안정감을 준다는 게 업계의 평가다.

자산가들이 선호하는 빌딩의 경우도 북향이 1순위로 꼽힌다. 냉·난방비가 상대적으로 적게 들기 때문이다. 보통 외관이 유리로 된 남향 건물의 실내온도는 복사열 때문에 계절에 따라 2도 높거나 낮아 냉·난방비가 더 발생해 햇빛의 많고 적음이 수익형 투자의 성패를 가를 수 있다는 얘기다.

두 번째로 아파트 다운사이징이 대세라면 상가나 오피스텔(아파텔)은 업사이징이다. 최근 부동산 시장이 실수요자 중심으로 재편되면서 아파트 수요자가 다운사이징을 선호하는 것과 달리 오피스텔은 업사이징이 대세로 떠올랐다. 전세난 심화와 매매값 상승으로 신혼부부, 은퇴부부 등 2~3인 가구수요가 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 투룸·스리룸 오피스텔인 이른바 ‘아파텔’로 이동했기 때문이다. 

상가투자에서도 원플러스 원이 대세로 떠오르고 있다. 즉 넓혀야 산다는 의미로 은행 등 금융기관, 기업형 슈퍼마켓(SSM), 약국, 메디컬, 대형 프랜차이즈 등 유량 임차인을 확보가 유리하기 때문이다. 이들 업종은 한 번 입점하면 최소 5년 이상의 장기 임대가 가능하고, 기본 2년에 임대 갱신시 임대료 인상이 가능하다는 장점이 있다. 

상가업계에는 1층은 실평수 23㎡(약 7평), 2층 이상 상가는 실면적 50㎡(약 15평) 이하를 투자하지 않는 것이 좋다는 통설이 있다. 이들 점포는 면적이 적어서 임차해 들어올 수 있는 업종이 매우 제한적이기 때문이다. 

세 번째로 아파트는 상층부, 오피스텔 저층부를 고려해야 한다. 오피스텔 투자는 아파트 투자와는 다른 양상을 띤다. 아파트의 경우 로열층을 선택해야 나중에 급할 때 제때 팔 수 있는 환금성이 뛰어날 뿐만 아니라 임대도 저층보다는 잘돼 프리미엄이 높게 형성된다. 

하지만 오피스텔 임대사업을 할 경우 저층을 공략하는 것이 좋다. 분양가 책정 시 건설사들은 일반적으로 저층이 고층보다 5~ 10% 정도 저렴하다. 수익률은 로열층이나 저층이나 임대료 차이가 비슷하게 형성되는 게 일반적이다. 초기에 고층과 저층과의 임대료 차이가 나더라도 결국엔 임대물건의 희소성이 발생해 임차가격이 비슷해지기 때문이다.

네 번째로 지하철 개통예정지에 투자를 하는 경우다. 지하철 3승 법칙 적용시 아파트 착공시점에 수익형 부동산은 완공시 가격이 가장 높게 상승한다는 점을 염두에 두어야 한다. 지하철 개통에는 3승 법칙이란 게 있다. 계획발표와 착공, 준공의 각각 3번의 승인 단계에 걸쳐 가격이 오른다는 공식이다. 

저층이냐 
고층이냐

구체적인 사업기간과 사업규모, 총사업비용과 주요 노선을 고시하는 발표 단계를 비롯해 공사의 시작을 알리는 착공, 공사의 완료 단계인 준공·개통 단계가 있다. 이중에서도 집값이나 토지의 가격이 가장 많이 상승하는 것은 주로 계획 발표단계인데, 이전까지 불투명했던 사업이 확정되면서 기대감이 극대화되며 가격이 급상승한다. 

반면 착공 단계에 이르러서는 매수자와 매도자의 시장 가격 조정이 이뤄지면서 오름폭이 다소 낮아지고, 준공을 앞두고서는 이미 프리미엄이 선 반영돼 상승폭이 줄어드는 경우가 많다. 즉 계획발표 전 단계에서 투자하는 것이 가장 높은 수익을 올릴 수 있다는 것이다. 

상가나 오피스텔, 오피스 등과 같이 임대를 통해 수익을 발생하는 수익형 부동산은 다르다. 만약 어는 지역에 지하철역이 신설 개통되면 상권이 더욱 활성화 되고 임대수요가 더욱 풍부해 질 것으로 예상이 되므로 보통 지하철역이 신설되는 예정지역의 상가나 오피스텔 등에 투자하는 것이 좋다. 


사이징, 지하철 3승 법칙…
투자법도 확연하게 다르다

여기서 분명한 차이점이 하나 발생하게 된다. 아파트나 토지와 같은 비수익형 부동산은 신설 지하철 노선이 발표되면 그 시점에 가격이 상승하고 착공시에 또 한 번 가격이 오르고 마지막 개통시에 가격이 오른다고 한다. 단, 상가 등 수익형 부동산은 주거용 부동산이나 토지와 다르게 3승 법칙이 그대로 적용 되지 않는다. 

그렇다면 왜 상가와 같은 수익형 부동산은 3승 법칙이 그대로 적용되지 않을까. 일단 신설 지하철이 노선이 발표되면 기대심리에 의해 역세권 예정지 상가 등 가격이 상승한다. 다만 기대심리에 의해 호가만 오를 뿐 거래는 잘 되지 않는다. 

착공시에는 가격이 예상만큼 상승하지 않는다. 그 이유는 통상 지하철 공사기간은 5~6년 정도 소요된다. 공사 기간 동안 오히려 공사로 인한 소음, 먼지, 인도폭 축소, 고객 동선의 변화 등으로 인하여 임차인의 매출이 감소 또는 줄어드는 경우가 많아 가치 상승의 요인인 임대료 상승이 없기 때문이다. 

마지막으로 지하철 개통은 수익형 부동산 가격을 대폭 상승시킨다. 지하철의 개통으로 교통의 편리성으로 인해 역 인근에 있는 상가나 오피스텔, 오피스 등은 유동인구나 임대수요가 증가하게 되어 호황을 누리게 된다. 따라서 지하철역이 신설되는 상가나 오피스텔 등에 투자하려면 어느 시점에 투자를 하고 언제 처분을 해야 하는지 계획을 잘 세워 투자할 필요가 있다. 결론적으로 보면 개통시기로부터 1~3년 전쯤에 투자해 개통시기에 맞춰 처분하는 것이 가장 큰 수익을 낼 수 있을 것으로 판단된다.

아파트는 5분 거리의 역세권이 좋으며, 수익형 부동산은 역에서 가까운 초역세권을 선호한다. 아파트가 역에서 가까울수록 상권에 가까워 소음·혼잡, 자녀 교육상 좋지 않기 때문이다. 상가나 오피스텔 등 수익형 상품은 역에서 가까울수록 임차인 선호도가 높아 확보에 유리하다. 


한 부동산 전문가는 “아파트와 수익형 부동산은 투자목적에서 차이나 있기 때문에 투자방법도 확연히 차이가 나게 된다”며 “주택 규제로 수익형 부동산의 인기가 높아지면서 희소성과 안정성이 높은 초역세권, 사거리 코너입지, 환승역세권, 항아리상권 등이 더욱 주목을 받을 것으로 보인다”고 말했다. 

다음은 탈 아파트 시대에 눈길 가는 수익형 부동산이다.

▲화정동 자인채(오피스텔·상가)= 경기 고양 덕양구 화정동 1148번지 일대에 ‘화정동 자인채’가 전세대 복층형 오피스텔과 선임대 상가가 동시에 분양 중이다. 지하 7층~지상 15층, 연면적 1만7046.24㎡, 1층부터 4층은 상가가 5층부터 15층까지는 오피스텔이 들어선다. 오피스텔은 원룸 및 투룸 총 181실이고, 상가는 44개다. 오피스텔은 경우 원룸형은 현재 분양이 마감된 상태며 투룸 일부를 분양 중에 있다. E타입을 기준으로 전용 41.6㎡이며 실투자금(총분양가에서 대출 60%, 보증금 2000만원 차감)은 8854만원선이다. 상가는 3.3㎡당 800만~3000만원대(부가세 별도)며 계약금 10%에 중도금 40% 무이자 혜택을 준다. 오피스텔의 경우 계약금 10%에 50% 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 최대 60%까지 대출이 가능하다. 준공은 2019년 9월 예정. 

▲의정부 노블리안시티스타(오피스텔·도시형생활주택)= 의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔 34실, 근린생활 4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄다. 

▲강동 메트로몰·메트로타워(상가·오피스)= 서울 지하철 5호선 강동역(1-1번 출구 예정)과 바로 연결되는 초역세권 상가, 오피스인 ‘강동메트로몰, 강동메트로타워’가 분양 중이다. 총 21층 건물로 분양대상은 지상 6~21층. 지상 1~5층에 스타벅스와 은행, 병의원 등이 입점했다. 근린생활시설은 6~12층, 19층이며 업무시설은 13~18층으로 3.3㎡당 950만원선이다. 업무시설이 밀집된 오피스타운 조성이 예상되는 5호선 강동역 주변이 천호·성내 재정비촉진지구와 함께 업무·상업 중심지로 부상할 전망이다.

희소성? 
안정성?

▲다산역 지앤지 메트로타워 1차(상가)= ㈜지앤지스토리가 시행하는 경기도 남양주시 다산진건지구 상업 2-4-1에 입지한 ‘지앤지 메트로타워Ⅰ’상가가 분양중이다. 2022년 개통예정인 다산역(가칭) 출입구 바로 앞 초역세권 상가로 가시성과 접근성이 좋은 사거리 3면 코너상가다.

대지면적 998㎡, 연면적 1만286.33㎡, 지하 4층~지상 12층 규모다. 지하층은 주차장 및 기계실 등, 지상 1~12층은 상가로 구성된다. 계약금은 20%며 시공과 신탁은 W건설㈜와 ㈜코리아신탁이 각각 맡았다. 준공은 2018년 9월경.



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거여발 사법 전쟁 ‘끝까지 간다’

거여발 사법 전쟁 ‘끝까지 간다’

[일요시사 정치팀] 박형준 기자 = 국회 문턱을 넘은 내란 전담재판부 설치법이 사법부를 강타했다. 검찰은 1999년 특별검사제 도입 이후 권한을 조금씩 잃다가 올해 해체가 결정됐다. 검찰이 26년 전 느끼다가 현실이 된 불안을 이젠 사법부가 느낄 차례일지도 모른다. 더불어민주당(이하 민주당) 등 범여권이 지난 24일 내란 전담재판부 설치법을 국회 본회의에서 통과시켰다. 대법원은 지난 18일 “내란 사건만 맡는 전담재판부를 만들어 운영한다”는 취지의 예규 제정 방침을 밝혔다. 특별재판부 영장전담 법관 하지만 민주당 박수현 수석대변인은 같은 날 논평을 통해 ‘24일 처리 방침’을 밝혔다. 이날 법안 처리는 이미 예고된 결과였다. 박 대변인은 지난 21일 오전 기자 간담회에서도 “민주당은 국회 본회의에서 내란 전담재판부 설치법을 예정대로 처리할 것”이라고 밝혔다. 민주당이 원래 처리하려던 법안은 ‘내란 특별재판부 설치법’이었다. 이 법안이 통과됐다면, 12·3 비상계엄 관련 재판을 맡을 특별재판부가 설치되고, 영장 심사를 맡을 특별영장 전담 법관이 따로 배정됐을 것이다. 이들은 국회·판사회의·대한변호사협회가 3명씩 추천한 위원으로 구성되는 9인 규모의 추천위원회의 2배수 추천과 대법원장의 임명을 거칠 예정이었다. 아울러 상고심에선 윤석열 전 대통령이 임명했던 대법관은 모두 제척될 예정이었다. 하지만 내란 특별재판부 설치에 대해선 각계에서 위헌 논란을 제기했다. 그러자 민주당은 지난 16일 내용을 대폭 수정했다. 명칭도 특별재판부에서 전담재판부로 바뀌었다. 전담재판부 후보추천위원회는 법무부 장관·헌법재판소 사무처장 등 외부 인사를 제외한 후 법관으로만 구성될 예정이다. 추천위원회에 들어갈 법관 중엔 각급 판사회의·전국법관대표자회의가 포함된다. 전담재판부에 소속될 법관은 추천위원회·대법관회의를 거쳐 대법원장이 임명한다. 윤석열 전 대통령 등 12·3 비상계엄 주요 연루자들은 이미 형사재판 제1심을 받고 있다. 전담재판부는 항소심부터 맡을 예정이다. 대법원은 민주당의 공세에 맞서 반격에 나섰다. 대법원은 지난 18일 대법관 행정회의를 열어 ‘국가적 중요 사건에 대한 전담재판부 설치 및 심리 절차에 관한 예규’를 제정하기로 했다. 여기엔 “형법상 내란·외환죄와 군형법상 반란죄 사건을 전담해 집중 심리하는 전담재판부를 설치할 수 있다”는 내용이 포함된다. 대법원이 규정하는 전담재판부는 무작위 배당을 거쳐 사건을 배당받을 재판부가 지정되는 방식이다. 전담재판부로 지정된 재판부가 원래 맡던 재판은 다른 재판부로 재배당된다. 예규엔 “해당 재판부는 이후 내란·외환과 관련 없는 새로운 사건은 맡지 않는다”는 규정이 포함됐다. 하지만 민주당의 반응은 시큰둥했다. 박 대변인은 “사법부가 충분히 할 수 있는 일을 왜 이렇게 늦게 했느냐”며 “왜 그동안 국민을 불안과 혼란에 빠뜨렸느냐”고 비판했다. 이어 “국회의 입법권을 대법원의 예규 제정에 맞춰야 한다는 의견에 동의하지 않는다”고 강조했다. 내란 전담재판부 신설이 갖는 ‘진짜 함의’ 대법원 예규 제정…반격 혹은 타협안 제시 민주당 정청래 대표도 같은 날 최고위원회의 중 “대법원이 헐레벌떡 자체 안이라고 내놨다”며 “더 일찍 해야 하지 않았느냐. ‘조희대 사법부’답다는 생각이 든다”고 비판했다. 국내 헌정사에서 특별재판부는 단 2회만 설치됐다. 제헌헌법 부칙엔 “이 헌법을 제정한 국회는 단기 4278년 8월15일 이전의 악질적인 반민족 행위를 처벌하는 특별법을 제정할 수 있다”는 내용이 포함돼있었다. 이후 국회는 반민족행위처벌법 등을 제정하고, 반민족행위특별조사위원회(이하 반민특위)를 설치했다. 반민특위엔 특별검찰부와 특별재판부가 설치됐다. 특별검찰부는 검찰총장 등 9명으로 구성됐고, 특별재판부는 ▲국회의원 5명 ▲법조인 6명 ▲사회 저명 인사 5명 등 총 16명으로 구성됐다. 이들은 국회가 선출했다. 두 번째 특별재판부는 1960년 4·19 혁명 이후 개정된 제4차 개정 헌법을 근거로 설치됐다. 당시 개정 헌법엔 “3·15 부정선거 및 4·19 혁명 관련자들과 관련된 형사사건을 처리하기 위해 특별재판소와 특별검찰부를 둘 수 있다”는 취지의 부칙이 포함돼있었다. 이후 설치된 특별재판부는 부정선거관련자처벌법 제정을 거쳐 설치됐다. 민주당조차 ‘특별재판부’를 ‘전담재판부’로 수위를 낮춰 처리했다는 이유로 내란 특별재판부에 대해 불거진 위헌 시비를 거론한다. 법원은 ‘무작위 전산 재판 배당’ 원칙을 유지하고 있다. 따라서 “특정 재판부에 특정 재판을 배당한다”는 취지의 특별재판부에 대해선 기본적으로 위헌 시비가 불거질 가능성이 높다. 아직 헌법재판소가 관련 합헌·위헌 여부를 가린 적도 없다. 하지만 헌법 제27조는 “모든 국민은 헌법·법률이 정한 법관에 의해 공정한 재판을 받을 권리를 가진다”고, 제103조는 “법관은 헌법·법률에 의해 양심에 따라 독립해 재판한다”고 규정하고 있다. 재판 배당의 무작위성은 재판에 대한 외부의 부당한 압력·영향력으로부터 법관을 보호해 재판의 공정성을 유지하기 위해 세운 원칙이다. 이는 위헌 시비가 불거진 핵심 이유였다. 그래서 과거엔 특별재판부를 설치하기 전에 개헌 과정 중 헌법 부칙에 그 근거를 규정했다. 헌법 부칙은 헌법 본문과 똑같은 효력을 가진다. 그래서 위헌 시비가 불거질 일은 없었다. 피해 가는 위헌 시비 하지만 위헌 시비를 피하려고 제시한 ‘내란 전담재판부’에 대해서도 논란이 이어졌다. 역설적으로 “기존 재판부 배당과 큰 차이가 없다”는 취지의 비판이 제기된 것이다. 사법부는 이미 무작위 배당의 예외를 운용하고 있다. ▲특허법원 ▲서울행정법원 ▲지역별 가정법원 등 특정 분야를 전문적으로 취급하는 법원이 따로 설치돼있는 것도 무작위 배당의 예외다. 또 각급 법원은 이미 지식 재산·환경·의료 등 특정 전문 분야를 전담할 재판부를 분류한다. 법원장 재량에 따라, 재판장들과의 협의를 거쳐 특정 사건은 ‘적시 처리 필요 중요 사건’으로 분류해 특정 재판부에 배당해서 신속한 재판 진행을 추진한다. 기소된 사건이 이미 진행 중인 재판과 사실 관계·쟁점·피고인이 같으면, 이미 진행 중인 재판을 담당하는 재판에 배당한다. 물론 민주당이 거둘 수 있는 실익이 아예 없는 것은 아니다. 정 대표는 민주당이 ‘특별’을 ‘전담’으로 바꿔가면서도 서둘러 개정안을 추진하는 이유를 분명히 짚었다. 그는 “조희대 대법원장의 사법부와 지귀연 서울중앙지법 부장판사의 재판부는 내란·외환 사건의 심리를 의도적으로 침대 축구하듯 질질 끌었다”며 “조 대법원장은 경고·조치를 해야 했다”고 주장했다. 이어 “보다 못한 입법부가 나서기 전에 사법부가 진작 내란 전담재판부를 설치했다면, 지난 1년 동안 허송세월하는 것을 보면서 국민이 분통 터지는 상황은 없었을 것”이라고 강조했다. 정 대표의 주장 중 핵심 단어는 ‘조희대’와 ‘지귀연’이다. 민주당이 내란 특별재판부 설치를 추진할 당시 민주당 전현희 최고위원은 지난 9월 CBS 라디오 <김현정의 뉴스쇼>에 출연해 지 부장판사를 지칭해 “재판의 공정성에 의구심을 갖도록 하는 인사들을 전보·징계한다면, 굳이 내란 특별재판부를 만들기 위한 입법 조치를 할 필요가 있겠느냐”고 주장했다. 정 대표는 지난 15일 최고위원회의 도중 “조희대 사법부는 특검 수사 훼방꾼이 됐다”며 “조 대법원장이 지휘하는 대법원이 지난해 12월3일 내란에 동조한 건 아닌지 강한 의구심을 갖는다”고 지적했다. 사법행정사무를 총괄하는 조 대법원장의 권한 일부를 사실상 박탈하고, 지 부장판사를 내란 관련 재판에서 손 떼게 할 수 있다면, 민주당은 상당한 실익을 거둘 수 있다. 특히 중요한 것은 재판부 배당에 전국법관대표자회의를 개입시키는 것이다. 힘 실어준 진짜 이유? 전국법관대표자회의는 양승태 전 대법원장 재임 당시 사법행정권 남용 사태 이후인 지난 2018년 4월 “권한이 집중된 제왕적 대법원장을 견제하고, 법관의 독립성을 보장해야 한다”는 취지를 갖고 설치됐다. 보수 진영 일각에선 이를 일컬어 “지나치게 민주당에 친화적”이라고 비판한다. 전국법관대표자회의 설치 직후 첫 의장으로 선출됐던 최기상 당시 서울북부지법 부장판사는 현재 민주당 의원이다. 전국법관대표자회의는 지난 9월 민주당이 주장한 의제 ‘대법관 증원론’을 포함한 상고심 제도 개선 토론회를 개최했다. 이어 “사법부는 대법관 증원안을 경청하고 자성해야 한다”는 취지로 보고서를 작성·공개했다. 이 때문에 일각에선 전국법관대표자회의를 일컬어 “민주당에 힘을 설어주기 위해 토론회를 개최한 게 아니냐”는 비판 목소리도 제기됐다. 대법원의 이재명 대통령에 대판 파기환송 판결에 대해서도, 정 대표는 지난 9월 전국법관대표자회의에 “조 대법원장 사퇴 권고 등 사법부에 대한 국민적 신뢰 회복 방안을 논의해야 한다”고 요구했다. 일각에선 “대법원의 예규 제정은 반격”이라고 해석한다. 그 근거로는 “내란 전담재판부를 줄곧 반대하다가 갑자기 예규 제정을 밝힌 의도에 대한 의문이 제기된다”는 점을 들었다. 민주당은 내란 전담재판부 설치 외에도 기존 사법 체계를 모두 바꿀 만한 사법개혁안을 국회 본회의에서 통과시킬 준비를 하고 있다. 대법원의 예규 제정에 대해선 “민주당의 공세를 적절한 선에서 수용해 더 큰 공세에 대비하려는 의도”라고 보는 시선도 있다. 하지만 ‘특별재판부’가 ‘전담재판부’로 바뀌었다고 해서 다른 사법개혁안 통과 시도가 중단되는 것은 아니다. 법원으로선 기존 사법 체계를 모두 바꾸려는 민주당의 시도를 보면서 검찰이 해체되는 과정을 되새길 가능성이 아예 없는 건 아니다. 이미 민주당이 주도하는 사법개혁안 자체가 사실상 ‘기존 법원 해체’로 해석될 소지가 있다. 조금씩 권한 잃다 해체 결정 검 종착역은 헌재 최고법원 등극? 민주당 등 범여권이 검찰을 중대범죄수사청·공소청으로 분리해 완수했던 검찰 해체에 대해선 “헌법은 검찰 조직의 존재를 전제로 검찰총장의 존재를 규정했다”면서 위헌 논란을 제기하는 반대 측 의견이 있었다. 하지만 범여권은 이를 강행했다. 큰 틀에서 보면, 검찰은 ▲특별검사제도 도입 ▲검경 수사권 조정 ▲고위공직자범죄수사처(이하 공수처) 설치 ▲중대범죄수사청·공소청 분리 등 과정을 거쳐 해체됐다. 최초의 특별검사(이하 특검)는 지난 1999년 김태정 전 검찰총장 부인에 대한 옷 로비 의혹과 한국조폐공사 노조 파업 유도 사건에 대해 진행됐던 최병모 특검이었다. 특검이 성립됐던 배경은 “검찰이 검찰총장의 부인이 연루된 사건을 제대로 수사할 수 있겠느냐”는 회의적인 시선이었다. 아울러 당시 국회 구도는 여소야대였다. 한나라당은 “사건을 축소·은폐했다”는 의혹이 제기되는 흐름을 타고 강하게 밀어붙여 특검법 제정을 주도했다. 이후 현재까지 개별 특검법은 총 16개가 통과됐고, 상설 특검은 6회 추진됐다. 검찰로서는 1999년 최병모 특검 설치가 수사권·기소권 독점이 무너지는 순간이었다. 현재까지 총 22회의 특검이 성립됐다는 것은 검찰에 대한 각계의 불신을 상징하는 중요 사실관계라고 할 수 있다. 그런데 이것이 끝은 아니었다. 검찰을 노리는 다음 단계는 검경 수사권 조정이었다. 최초의 검경 수사권 조정은 지난 2011년 진행됐다. 이명박 당시 대통령은 국무회의에서 사법경찰관이 검사의 수사 지휘에 이의를 제기하는 재지휘 건의 제도 신설 등의 내용이 담긴 안을 대통령령으로 제정해 의결했다. 지난 2016년엔 ▲진경준 게이트 ▲정운호 게이트 ▲김형준 전 부장검사의 스폰서 의혹 ▲최순실 게이트 등이 연이어 발생해 검찰의 신뢰도에 대한 강한 문제 제기가 이어졌다. 이는 문재인정부 출범 이후 장기간 논의된 검경 수사권 논의로 연결된다. 공수처도 설치됐다. 민주당 집권 후 노무현 전 대통령 사망 사건을 강하게 기억하는 지지자들의 비원을 외면하긴 어려웠던 측면도 있었다. 그렇게 검찰은 서서히 권한을 빼앗겼다. 그러다가 지난 9월에 이르러 검찰은 내년부터 중대범죄수사청과 공소청으로 갈라질 운명에 처했다. 특히 중대범죄수사청은 행정안전부로 옮겨진다. 서서히 권한을 빼앗기다가 끝내 해체를 앞둔 운명을 맞게 된 것이다. 민주당 등 범여권은 ▲법원행정처 폐지 ▲법 왜곡죄 도입 ▲대법관 증원 ▲재판소원 도입 등 사법개혁안을 시도하고 있다. 범여권이 사법개혁안을 모두 통과시킨다면, 사법부로서는 “검찰에 이어 사법부도 한순간에 와해된다”고 인식할 가능성을 배제하기 어렵다. 한순간에 와해된다 법원행정처가 없어지면 대법원장의 권한이 줄어든다. 법 왜곡죄가 도입되면, 판사의 재판도 법적 처벌 범위 안에 포함될 위험에 노출된다. 대법관이 늘어나 대법관의 권위·희소 가치가 줄어든 후 재판은 헌법소원 제기 범위 안에 포함된다. 최종 종착지는 헌법재판소가 대법원을 제친 후 최상위 사법기관으로 규정될 순간임을 배제하기 어렵다. 지난 24일은 사법부가 느낄 법한 공포가 처음 피부에 와닿은 날이었을 수도 있다. 새해엔 민주당과 사법부의 전쟁이 더욱 거칠게 진행될지도 모른다. <ctzxp@ilyosisa.co.kr>