용호상박 상가 격돌 ‘어디가 좋을까’

등기분양 vs 임대분양

치열한 격돌이 예상된다. 저금리로 상가시장이 주목을 받으면서 올 가을 모처럼 등기분양 및 임대분양 상가가 속속 등장하고 있다. 통상적으로는 등기분양 상가가 일반적이지만 특별한 경우에 임차권만을 일정기간 소유하는 임대분양이 예외적으로 선보이고 있다.

통상적으로 등기분양 계약이 일반적
임차권 일정기간 소유 임대분양 등장

최근 서울 도심이나 역세권보다는 서울 외곽 또는 인접한 신도시나 택지지구 등에 등기분양 상가들이 강세를 보였다. 하지만 저금리 등으로 상가시장에 대한 기대감이 커지면서 일부 임대분양 상가도 선보일 전망이다.

상가 업계에서는 두 가지 형태의 상가들의 장·단점을 잘 따져서 어디에 투자를 하는 것이 유리한지 따져본 후 투자에 임해야 한다고 전한다. 먼저 등기분양방식은 토지, 건물의 소유권이 이전되는 상가를 말한다. 등기를 해주기 때문에 권리 확보 면에서 안전하다고 볼 수 있다. 본인 앞으로 법적 소유권이 있으며 언제라도 매매가 가능하고 재산권 행사를 할 수 있다.

수익형 수익률↓
상가시장 주목↑

다음으로 임대분양방식은 일정 기간 사용 가능한 임차권이 있는 상가를 말한다. 사업시행자의 재무구조가 건전하고 마케팅 능력을 충분히 갖춘 경우 등기분양에 비해 분양가가 싸고 재임대 등으로 고수익을 낼 수 있다. 취득세 등 세제면에서도 소유권을 취득하는 등기분양 상가에 비해 유리하다.


그렇다면 이들 상가의 단점은 없을까. 먼저 등기분양 상가는 상가 내에 입점한 점주들 사이의 의견일치가 어렵다는 점과 상권활성화 실패 시 그 책임을 고스란히 본인들이 져야 한다는 부담이 있다. 임대분양 상가의 경우 소유권이 없기 때문에 오랫동안 장사를 안정적으로 할 수 있는 권리가 등기분양 상가보다는 다소 떨어진다.

어디가 더 유리?
장·단점 따져야

시행사의 부도나 사업주체가 바뀌면 권리금은 고사하고 보증금조차 받지 못하는 경우도 간혹 발생한다. 대표적인 사례가 노량진 민자역사 등이 있다. 투자시 포인트 및 주의점은 등기분양이든 임대분양이든 유사하다. 도심 내 상권의 경우 상권은 안정적이기는 하지만 초기 투자비용이 많이 드는 단점이 있다. 신도시 상권의 경우 업종 선점이 중요하다.

상권형성기간이 장기간 소요되기 때문에 장기적인 접근이 요구된다. 상가는 입지에 따라 향후 보유가치는 크게 차이가 나기 때문에 자금적인 여유가 풍부하다면 상권이 활성화된 곳이 좋다. 활성화된 상권은 안정적인 임대수입 확보는 물론 상가 가치 상승의 가능성도 높다. 반면 장사가 잘되지 않아 임차인이 너무 자주 바뀌거나 임대료 연체가 발생한다면 안정적인 월세 확보가 어렵고 중개수수료 등 기타 부대비용도 수시로 발생하게 된다.

책임은 본인 몫
안정성도 떨어져

등기분양에 비해 임대분양의 경우 아직은 생소하기 때문에 철저한 이해와 분양조건에 대한 이해가 필요하다. 임대분양의 경우 투자목적으로 재임대를 놓거나 본인이 직접 운영이 가능하다. 이때 분양업체에서 제시하는 예상수익률에 의존하기보다는 사전에 철저한 시장분석을 통한 검토가 필요하다. 지하상가의 경우 고가철거, 횡단보도, 중앙차로 설치로 매출에 타격이 예상되므로 사전에 이러한 계획이 있는지 알아봐야 한다.

한 부동산 전문가는 “최근 저금리와 오피스텔, 분양형 호텔 등 수익형 부동산이 수익률 하락으로 상가시장이 주목을 받고 있다”며 “상가투자는 본인의 자금여력, 성향 등을 감안해 투자가 이뤄져야 하며, 등기분양이 유리한지, 임대분양이 유리한지 여러모로 따져본 후 투자에 임해야 한다”고 말했다. 다음은 서울 등 수도권에 분양(예정)중인 등기·임대분양 상가들이다.


“서울 도심·역세권보다
신도시 등 외곽이 강세”

I 등기분양 I

▲강동역 파밀리에 테라자 = 신동아건설은 5호선 강동역과 바로 연결된 초역세권 상가인 ‘강동역 파밀리에 테라자’를 분양 중이다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포에 여성들을 위한 70대의 자주식 주차장이 공급된다. 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스형 스트리트 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 고객의 편의를 위한 근린생활 위주의 판매시설과 고급 카페거리 조성을 위한 다양한 식음료시설 입점으로 지역의 새로운 명소로 탄생이 예상된다.

▲마곡 동익 드 미라벨 = 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상가인 ‘동익 드 미라벨’1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거∼행정∼업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있다. 연면적 4만4297㎡ 규모다. 지상 1∼2층과 8층에는 168개의 점포가, 3∼7층에는 620대(자주식)를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 3면이 테라스 거리형 상가로 여성을 위한 전용 자건거 주차장도 조성된다.

▲잠실 아이파크 = 서울 송파구 잠실 신천 먹자상권에 ‘잠실 아이파크’단지내 상가가 최초 분양가 대비 최대 40% 할인분양에 나선다. 선시공·후분양 상가로 지하철 잠실종합운동장역(2·9호선 더블역세권)과 걸어서 5분 거리 역세권으로 강남, 잠실, 분당 등 서울 수도권 접근성이 좋다.
지하 1층부터 지상 3층에 자리한 총 26실이다. 이번 공급분은 2~3층으로 추천업종은 병·의원(여성전문 메디컬·뷰티샵 포함), 전문식당, 학원 등이다. 잠실 아이파크 오피스텔 입주 223세대 기본 고정수요에, 2만 4000여 세대의 배후단지, 하루 유동인구 30만으로 추정된다. 안정적인 자주식 주차공간 확보를 통한 프랜차이즈 및 대형 매장 입점이 가능하다. 공영주차장과 상가의 넓은 주차장 통로로 고객들 방문도 용이하다.

▲우성 미사타워 = 우성건영은 경기 하남미사지구 중심사업지 1-2BL에 ‘우성 미사타워’상가가 분양을 앞두고 있다. 지하 4층∼지상 14층, 2만5770.55m²규모다. 24m, 20m도로를 접하고 있다. 전용률은 52.56%. 망월천 호수 근린공원 인접뷰와 반경 500m에 아파트 1만1897세대 배후수요를 확보했다. 삼거리 코너입지다. 뛰어난 외부 노출성과 하남 미사 중상지구 내에서 가장 빠른 입주로 각종 프랜차이즈, 병의원, 학원 등 업종 선점이 기대된다.

▲미사 파크뷰 = 경기 하남 미사강변도시 중심상업지구 수변 4-2블록 수변 상가인 ‘파크뷰’가 분양 중이다. 지하 2층∼지상 3층, 연면적 3593.40㎡(약 1087평) 규모다. 주차장은 쾌적하고 넓은 주차대수, 수변공원과 3차로 이면도로를 접하고 있다. 총 38개 점포로 수변 테라스 공간이 조성된다.
주변 아파트로 둘러싸여 있는 항아리 상권으로 상업용지의 개발로 유입되는 인구와 하남미사지구 및 하남 덕풍지구, 주택계획에 의한 입주로 상주할 약 10만명의 인구까지 흡수할 전망이다. 중도금 40% 무이자 혜택, 2016년 6월 준공예정이다.

I 임대분양 I

▲명동 포라리스 면세점 = ‘명동 포라리스 면세점’은 서울시 중구 명동2가 53-1에 지하 1층 및 지상 2층, 총 1679.45㎡ 규모다. 기존 세입자가 있는 점포를 제외한 점포를 임대분양 중이다. 한 점포당 4000만∼5000만원선으로 연 8%의 확정수익과 운영수익의 20%(2년간 원금보장 및 환급)를 지급할 계획이다. 임대기간은 2년을 기본으로 총 5년간 1년 단위로 연장 가능하다.

▲동인천역 민자역사 = 인천광역시 중구 참외전로 119에 연면적 3만5251.47㎡규모로 20년을 기본으로 10년간 재연장이 가능하다. 점용허가가 장기연장돼 그 조건부로 한양건설이 책임준공을 맡을 예정이다.



배너






설문조사

진행중인 설문 항목이 없습니다.



‘김건희 면죄부’ 역풍 맞은 중앙지검 막전막후

‘김건희 면죄부’ 역풍 맞은 중앙지검 막전막후

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 도이치모터스 사건이 사실상 종결됐다. 항고가 남았으나 기소가 어렵다는 분석이 우세하다. 김건희 여사에게 면죄부를 던져준 꼴이다. 심우정 검찰총장은 특수통이 아닌 기획통 중심의 연말 인사를 단행할 전망이다. 검찰 내부에서는 갑작스러운 물갈이가 검사 ‘줄사직’으로 이어질 수 있다는 우려가 제기된다. “브리핑도 그렇고 결론 자체가 참담하다.” 서울중앙지검 한 검사의 말이다. 검찰이 도이치모터스 사건에 연루된 김건희 여사를 무혐의 처분한 것에 대해 비판한 것으로 보인다. 검찰은 김 여사의 핸드폰과 주거지 압수수색을 시도조차 하지 않았으나 법원이 기각했다며 거짓말 논란을 자초했다. 국민 눈높이에 맞지 않는 수사 결론을 내놓은 데 이어 내부에 균열이 생기는 분위기다. 4년 넘게 맹탕 수사 검찰이 도이치모터스 주가조작 의혹 사건에 연루된 김 여사를 수사한 건 4년6개월이 넘는다. 증거와 법리를 따져 불기소 처분했다는 입장이지만 면죄부를 던져줬다는 비판은 현재진행형이다. 검찰은 김 여사가 권오수 전 도이치모터스 회장의 주가조작 범행을 간접적으로도 인식하지 못했다고 봤다. 그러나 관련자들을 조사하는 과정서 증거 확보 타이밍을 놓치고 엇갈리는 진술 등으로 인해 판단이 어려워졌던 게 아니냐는 지적이 거세다. 이번 수사에 관여한 서울중앙지검 전·현직 검사장은 4명이다. 또 수사 실무를 총괄하며 일선 수사팀을 지휘한 부장검사도 4명이다. 이 사건은 문재인정부 시절인 지난 2020년 4월 ‘도이치모터스 주가조작 범행에 김 여사 등이 가담했다’는 고발장이 접수되면서 시작됐다. 김 여사는 현직 검찰총장의 부인이었다. 같은 해 9월 황희석 전 법무부 인권국장이 검찰에 출석해 고발인 조사를 받았고, 이후 사건은 서울중앙지검 형사6부에서 반부패수사2부로 재배당됐다. 이듬해 8월, 수사팀이 재정비되면서 수사에 속도가 붙기 시작했다. 윤석열 대통령이 검찰총장직을 내놓고 대선 출마를 공식 선언한 것이 그해 6월, 국민의힘 대선후보로 확정된 것은 11월이다. 검찰은 2021년 12월 권 전 회장 등 일당을 무더기로 재판에 넘기며 사건을 일단락했다. 처분 대상서 빠진 유력 대선후보의 배우자 김 여사에 대해 검찰은 “주가조작 가담 여부를 계속 수사하고 있다”고 여지를 남겼다. 지난 4월 총선서 야권이 압승하고 김 여사에 대한 소환조사 필요성이 연일 거론되면서 수사가 진척을 보이기 시작했다. 결국 지난 7월20일 김 여사에 대한 대면 조사가 이뤄졌지만, 최종 처분은 권 전 회장 등에 대한 항소심 재판 선고 이후로 또다시 밀렸다. 앞서 김 여사는 검찰청사가 아닌 서울 종로구에 위치한 대통령 경호처 부속청사서 비공개 방문 조사를 받았다. 이 과정서 서울중앙지검이 이원석 전 검찰총장에게 사후 보고한 점이 알려져 ‘패싱 논란’이 일기도 했다. 수사팀은 경호와 보안상 문제로 제3의 장소서 조사를 진행하게 됐다고 해명했으나 여타 사건의 피의자들과 다른 기준을 적용했다는 점을 비판하는 목소리도 있었다. 4년6개월 수사하고 김건희 성역 인정한 꼴 “압수수색영장 법원 기각” 대놓고 거짓말 당시 검찰 안팎에서는 “사법부의 판단을 두고 보면서 기소 여부를 결정하는 건 정권 눈치 보기”라는 비판이 나왔다. 검찰이 참고하겠다고 밝힌 서울고법 항소심 재판부는 김 여사와 유사한 ‘전주(錢主)’ 역할을 한 인물에게 주가조작 방조 혐의로 유죄를 선고했다. 특히 김 여사가 주식거래로 인한 손실 금액 상당인 4000여만원을 1차 주포에게 입금받은 내역, 2차 주포인 김모씨가 도피 중에 또 다른 사건 관계자에게 보낸 편지서 김 여사를 언급한 정황 등이 알려진 바 있다. 이 같은 상황서 일각에서는 수사 결과의 공정성 논란을 불식시키기 위해 처분 전 수심위를 열어 외부 의견을 들어야 한다는 의견이 나왔다. 하지만 수사팀은 수심위 없이 차·부장급 검사, 일부 평검사 15명으로 구성된 레드팀의 검토를 거쳐 결론을 내렸다. 수사팀과 서울중앙지검의 지휘라인 모두 이 사건은 수심위를 열기에 적절치 않다는 일치된 의견을 낸 것으로 파악됐다. 최종적으로 김 여사에게 면죄부를 던져준 셈이다. 사건 처분 지연 이유를 묻자 수사팀은 “수사 종결을 위해 김 여사에 대한 대면조사가 반드시 필요했다”며 “여러 차례 출석을 요구했지만, 지난 7월 가까스로 대면조사가 이뤄졌다”고 해명했다. 부장검사 출신 한 변호사는 “권오수 전 회장을 비롯한 핵심 관련자들은 일사천리로 기소했는데 유일하게 김 여사에 대해서만 소극적으로 일관했다. 수십명의 검사들이 투입돼 4년이 넘는 시간 동안 했다는 게 겨우 대면조사”라며 “과연 최선을 다한 수사였다고 평가받을 수 있을지 의문이다. 검찰이 시간을 끌어온 게 제일 문제”라고 비판했다. 검찰이 시간을 끈 것보다도 언론 브리핑을 진행하면서 거짓말을 한 사실도 문제로 떠올랐다. 서울중앙지검 수사팀 관계자는 지난 17일 브리핑서 “코바나컨텐츠와 도이치모터스 수사가 같이 진행돼 압수수색영장 같은 것에도 함께 범죄사실을 적었는데, 2020년 11월 김 여사 주거지, 사무실, 휴대전화에 대한 압수수색영장 청구가 기각됐다”고 설명했다. 모르고? 알고도? 기각된 영장 혐의를 묻자 “코바나 사건이 주되긴 했지만 결국 코바나와 도이치는 같이 수사 중이었다. 압색영장에도 범죄 혐의가 같이 들어갔다”고 말했다. 도이치 사건으로도 영장 청구가 있었던 것으로 해석됐다. 하지만 지난 18일 이창수 서울중앙지검장은 국회 국정감사에 출석해 “김 여사 영장이 청구됐다가 기각된 건 코바나 사건”이라고 설명했다. 검찰은 논란이 일자 “전달 과정의 오해였을 뿐 거짓 내용을 브리핑한 적 없다”고 해명했다. 브리핑서 ‘김 여사는 기본적으로 계좌주’라고 전제한 후 “계좌주 중 압색영장을 청구한 사람이 없다”고 설명했다는 것이다. 하지만 ‘기각된 영장에 도이치 사건 혐의는 없었다’고 명확히 설명하지 않았던 만큼 브리핑이 부정확했던 것 아니냐는 지적도 나온다. 결과적으로 검찰은 김 여사의 자본시장법 혐의에는 한 차례도 강제수사를 시도하지 않은 것이라 수사 의지가 부족했다는 지적도 제기됐다. 수사팀은 “10년 지난 사건이고 실효성을 고려하지 않을 수 없었다”고 강조했다. 재경지검 한 부장검사는 “수사팀 입장서 ‘거짓말 논란’은 억울했을 수 있다. 그러나 도이치모터스 사건과 관련해 김 여사에 대한 압수수색이 이뤄지지 않은 건 수사가 적극적이지 않았다고 볼 수 있다. 소극적 수사로 꼽힐 수 있는 뼈아픈 대목”이라고 지적했다. 서울중앙지검 한 검사도 “수사팀 내에서도 기소해야 한다는 견해가 있었다. 코바나컨텐츠 영장이 기각되지 않았으면 도이치모터스 관련 추가 물증을 확보할 수 있었을 거라는데 말도 안 되는 얘기”라며 “애초 정치적 부담을 고려해 소극적으로 수사한 것으로밖에 안 보인다”고 말했다. 검찰이 김 여사에게 지난해 7월 2차 서면 질의서를 보내고 지난 7월 답변을 받기까지 1년이 걸린 점도 의구심을 키웠다. 수사팀 관계자는 “서면 답변을 안 주면 (검찰이)어떻게 하느냐”고 했지만 대응이 미온적이었던 것 아니냐는 지적이다. 용산 갈등 후 이원석 배제 검찰의 판단으로 논란이 완전히 사라졌다고 보기는 힘들다는 것이 현재의 상황이다. 명품백 사건의 경우 고발인인 백은종 <서울의소리> 대표 등이 검찰 불기소 결정에 불복하는 항고 의사를 밝혔다. 도이치모터스 사건의 경우도 고발인인 더불어민주당(이하 민주당) 최강욱 전 의원이 항고장을 접수한다는 계획이다. 또 공수처 수사와 야당 측의 김 여사 특검 발의 등은 아직 진행 중이다. 공수처는 지난달 ‘국민의힘 공천 개입’ 의혹과 ‘명태균씨 여론조사 비용 부담’ 의혹을 수사4부(이대환 부장검사)에 배당했다. 아울러 민주당은 도이치모터스 사건과 명품백 사건, 명씨 여론조작 등 총 13개 의혹에 대한 특검법을 발의했다. 다만 검찰 항고가 통계적으로 인용되는 비율이 10%로 매우 낮다는 점 등으로 볼 때 명품백 사건과 도이치모터스 사건의 불기소 결론이 서울고검 등 이후 단계서 뒤집힐 가능성은 희박할 것으로 법조계는 내다보고 있다. 공수처가 인력 부족 등의 문제를 겪고 있는 점도 고려해 봐야 한다. 또 약 15년 전 벌어진 도이치모터스 사건을 새롭게 들여다봐야 한다는 물리적인 한계도 안고 있다. 심우정 검찰총장이 연말 검찰 고위 간부 인사를 단행할 수 있다는 전망이 나온다. 어그러진 조직 내부를 점검하고 분위기 전환에 나서겠다는 의도로 해석된다. 현재 공석인 광주고검장과 부산고검 차장검사 등 지휘부 재편이 목적일 수도 있지만 특수통이 아닌 기획·관리에 능한 검사 위주로 조직을 꾸릴 것이라는 관측이 우세하다. 앞서 심 총장은 취임 직후 이뤄진 인사에서 신봉수 고검장이 광주고검장서 대구고검장으로, 임승철 검사장이 부산고검 차장서 광주고검 차장으로 각각 이동시켰다. 검찰 내부에서는 고위 간부보다 중간 간부 인사가 시급하다는 목소리가 나온다. 지난 5월 단행된 인사에서 사법연수원 38기 검사들의 부장검사 승진이 보류됐다. 올해를 넘기면 38기부터 1년씩 승진이 유예되는 탓에 인사 적체를 우려하는 검사들이 많다. 연말 고위 간부 인사 정권 수사 힘 빼기? 특수 지고 기획통 주류로…녹슨 칼 되나 명품백 사건과 도이치모터스 사건 수사팀 소속 검사들은 지난 인사에서 잔류해 이들의 승진·전보 인사 요인도 있는 것으로 전해졌다. 최근 단행된 검찰 인사 기조를 보면 특수통은 좌천되거나 주류서 제외됐다. 지난 5월 검찰 인사에서 특수통으로 꼽히는 송경호 당시 서울중앙지검장이 부산고검장으로 전보됐고, 기획통에 가까운 이창수 검사장이 서울중앙지검장으로 발탁됐다. 심 총장 취임식 당일 발표된 인사에서는 전국 특수수사를 지휘하는 대검찰청 반부패부장에 기획통으로 불리는 구승모 검사장이 임명됐다. 향후 인사에서도 이런 ‘관리형 인사’ 기조가 반영될 것이라는 예상이 나오는 이유다. 검찰 안팎에서는 국민의힘 한동훈 대표나 이 전 검찰총장과 가까웠던 정통 특수통들이 인사에서 밀려나고 있다는 평가도 나온다. 이에 심 총장의 연말 인사 전후로 사직서를 던지는 중간 간부들이 적지 않을 것이라는 우려가 크다. 서울중앙지검 관계자는 “이미 사직서를 쓰겠다고 말한 부장급 간부도 있다. 특수통 외면은 이미 6개월 전부터 시작됐다. 특수통이 외면받게 된 이면에는 대통령실 및 김 여사 관련 수사에서 힘을 빼려는 의도라는 해석도 있다. 한마디로 정권에 위협이 될 만한 칼을 미리 부러뜨리려는 것”이라고 주장했다. 윤 대통령이 이 전 총장과의 갈등 직후 특수통과 거리를 두기 시작했다는 게 복수의 검찰 관계자의 말이다. 구권력 신권력 윤 대통령과 같이 근무한 인연이 있는 한 변호사는 “여권이 친한(친 한동훈)과 친윤(친 윤석열)으로 나뉜 것처럼 검찰 내부도 구권력과 신권력 간의 충돌이 시도 때도 없이 일어난다. 중앙지검이 김 여사를 불기소하면서 불만이 쌓인 검사들이 상당히 많다”며 “지금 상황서 특수통을 중용하는 건 당연히 좋은 선택이 아니다. 심 총장이 고위 간부와 중간 간부 대부분을 기획과 정무 감각이 뛰어난 이들로 꾸릴 것으로 본다. 그렇다고 차후 있을 인사에서 내치면 반골 기질이 있는 특수통들이 가만히 있겠나. 특수통들은 항시 정권의 심장을 겨눠왔다. 지금 용산이라고 다르지 않다”고 강조했다. <hounder@ilyosisa.co.kr>