경매전문가 윤재호와 함께 알아보는 경매 정복기<7>

‘20%’ 싸게 사고 ‘12%’ 고정수익 얻고

어느 정도 경매에 자신감이 붙은 김대박씨는 요즈음 새로운 사업을 구상 중에 있다. 임대사업을 하고 싶어 부동산을 찾아 이곳저곳을 기웃거려봤다. 그래도 구미가 당길 만한 매물을 발견하기 힘들었다. 게다가 경매의 진수를 알고 있는 그였기에 일반매물들은 눈에 들어오지도 않았다. 결국 경매로 임대사업에 나서려고 마음먹고 있는 차에 임대사업용 부동산이 경매시장에서 인기가 있다는 얘기에 솔깃했다.

임대 수요 풍부한 지역 내의 물건 선택
여유자금 넉넉하면 고급주택 노려볼 만

김씨의 선택은 탁월하다고 할 수 있다. 최근의 동향을 보면 임대사업용 부동산이 경매시장에서 인기를 끌고 있다. 시중 부동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 데다 주택 임대사업만큼 예측 가능한 수익률을 보이는 투자종목을 찾기 힘든 탓이다.

초기 투자비용 절감
연 8~12% 싸게 구입

그러면 도대체 경매로 임대사업용 주택을 구하는 것이 왜 유리할까. 일단 경매로 낙찰 받아 임대주택사업을 할 경우 시세보다 10~20% 정도 싸게 구입할 수 있다. 초기 투자비용을 절감할 수 있는 셈이다. 입지여건이 좋은 부동산을 경매로 낙찰 받아 임대사업을 하면 연 8~12%대의 고정적인 수익이 보장되는 게 통례다.

실제 임대전용인 다가구주택은 인기지역의 경우 품귀현상까지 빚고 있다. 서울 도심과 강남권의 감정가 4~5억 원대 주택은 낙찰가율 90%를 넘어가 투자 메리트가 없는 실정이다. 그러나 비인기지역이나 수도권·지방의 경우 80~85%를 밑도는 낙찰가율을 보이고 있다. 게다가 일반적으로 거래되는 시세보다 10% 이상 싼 값에 감정된 후 저가에 낙찰되기 때문에 충분히 남는 장사라고 할 수 있다.

문제는 어떻게 투자할 것인가 여부다. 여기에는 투자지역 선정과 투자목적물 선정이 포함된다. 아무리 남는 장사라고 해도 선정 작업에서부터 실패한다면 황금알이 아닌 썩은 알을 고르는 것과 같다. 만일 월세 임대사업용으로 다가구주택 경매물건을 고른다고 치자. 이때는 투자지역 선정이 매우 중요하다. 안정적인 선택을 하려면 대학가,  역세권, 공단 주변 등 임대수요가 풍부한 지역 내 물건을 고르는 것이 현명하다.

반면 주택 공급이 많은 신도시나 다가구주택 밀집지역은 피하는 게 상책이다. 전세가 등락 폭이 크고 임대수요가 적으며 임대가가 낮아 임대주택용으로는 부적합하다는 이유에서다. 이번에는 1억원 이하의 자금으로 임대사업용 부동산을 구입한다고 치자. 이 경우에는 다세대·연립주택을 고려할 만하다. 최저 입찰가 1억원 안팎의 소액 투자용 부동산이 꾸준히 공급되므로 얼마든지 싼 가격에 낙찰 받을 수 있다.

소형빌라 낙찰가율
80~90%대 일반적

소형빌라 낙찰가율은 통상 80~90%대이다. 게다가 재개발·뉴타운 등의 호재가 없다면 입찰경쟁률도 3대 1 남짓하다. 우량물건을 찾아 꾸준히 발품을 팔면 의외로 괜찮은 물건을 구할 수 있는 셈이다. 간혹 도심·오피스타운·역세권 소형빌라에 관심을 갖는 투자자들이 있다. 이곳은 월세비율이 높은데다 임대수요가 많아 수익률이 은행금리의 두 배 가까이 된다.

통상 수요가 넉넉한 지역 내 33~66㎡대 소형빌라는 보증금 1000만원에 월세 40~50만 원을 받으므로 임대사업용으로 쓸 만하다고 할 수 있다. 중소형 빌라 낙찰도 생각해 볼 수 있다. 서울지역에 한 달이면 300~400건이 경매에 부쳐지는 만큼 발 빠른 경매정보를 얻은 후 적극적으로 투자에 나설 만하다. 다만 소액투자인 경우에는 사정이 조금 다르다. 입지여건이 좋고 수요가 넉넉한 지역이라면 고려해볼 만하다.

투자에 임할 때는 눈높이를 낮춰라
‘세입자 비우기’ 항상 염두에 둬야


빌라 경매의 틈새시장을 공략하려면 반지하 빌라나 재개발, 뉴타운이 예상되는 노후 물건을 고르는 게 좋다. 반지하 빌라는 경매시장의 소외매물로 낙찰가율이 80%대를 넘지 않는 경우가 태반이다. 잘만 하면 소액투자용 임대주택으로 최적의 상품이다. 만일 여유자금이 넉넉한 투자자라면 어떨까. 이때는 외국인을 대상으로 한 고급주택 임대사업을 시도할 만하다.
 
경매로 나온 고급주택이나 빌라를 낙찰 받아 외국인을 대상으로 세를 주면 된다. 경매 자체로 인한 시세차익은 물론 투자금액 대비 연 10% 이상의 높은 수익을 올릴 수 있다. 최근 고급주택을 낙찰 받으려는 수요가 늘고 경쟁률도 치열해 예전만 못한 수익률이 예상되지만 ‘클수록 싸다’는 말이 철저하게 적용되는 경매시장에서는 충분히 이문이 남는 투자 대상인 셈이다.

소형 오피스텔도 짭짤한 임대수익용 소액 투자용 경매물건으로 꼽을 수 있다. 1억원 안팎으로 낙찰 받을 수 있는 서울 수도권 일대의 소형 오피스텔은 감정가의 15% 정도 싼 값에 낙찰 받을 수 있다. 값싸게 낙찰 받아 월세를 놓으면 보증금 1000만원에 매월 50~60만원 정도의 수입을 얻을 수 있어 재테크 및 노후보장에 유리하다. 오피스텔 임대사업을 할 경우 교통여건이 중요하며 가능하면 임대료 부담이 적어 거래가 잘되는 지역을 선택하는 것이 공실률을 줄일 수 있는 방법이다.

“위험할수록
수익도 크다”

모든 투자가 그렇지만 ‘위험할수록 수익도 크다’는 것이 경매시장에도 통용된다. 바꿔 말하면 수익이 클수록 체크사항도 많다는 얘기다. 사실 경매를 통해 주택을 낙찰 받아 임대사업을 할 경우 신경 써야 할 부분이 많다. 우선 염두에 둬야 할 것이 ‘세입자의 집 비우기’다. 아무리 싼값에 낙찰 받았다 하더라도 세입자와의 마찰로 분쟁이 제기되면 금전적 손해로 이어진다.

아울러 정신적 고통도 따른다. 되도록 입찰 전 세입자를 만나 이사계획이나 명도저항 여부를 신중히 확인하고 넉넉한 이사비용을 책정해 두는 게 좋다. 경매물건 취득의 단점 중 하나는 주택 내부시설 확인이 어렵다는 점이다. 경매에 부쳐져 손해를 보아야 하는 집주인과 세입자는 입찰자의 요구대로 주택 내부를 공개하지 않는다. 따라서 입찰자는 법원이 공개 열람하는 감정서상 평면도나 구조도로 집 구경을 마쳐야 한다.

그러나 기지를 발휘해 집안 내부를 확인하고 입찰하는 게 좋다. 주택 임대사업이 반드시 ‘꿩 먹고 알 먹는’ 장기 투자종목은 아니다. 경매 투자 전 충분한 수익성 분석과 함께 꼼꼼한 투자성 분석을 거쳐야 한다. 소형주택 가격이 크게 오른 만큼 여유자금을 활용해 안정적인 월세수익을 거둔다는 마음으로 눈높이를 낮춰 투자해야 성공할 수 있다.


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야당발 ‘채 상병 특검’ 파장

야당발 ‘채 상병 특검’ 파장

[일요시사 취재1팀] 김성민 기자 = ‘순직 해병 진상규명 방해 및 사건 은폐 등의 진상규명을 위한 특별검사 임명 등에 관한 법률안’(채 상병 특검법)이 야당 주도로 지난 2일 국회 본회의를 통과했다. 지난해 7월19일 사건 발생 10여개월 만이다. 국민의힘은 표결에 반발하며 퇴장했다. 윤석열 대통령도 채상병 특검법에 대한 거부권(재의요구권)을 행사할 것으로 관측됐다. 더불어민주당(이하 민주당)은 이날 본회의서 ‘이태원참사특별법’을 합의 처리된 뒤 ‘의사일정 변경 동의안’을 제출하며 채 상병 특검법 상정을 요구했다. 채 상병 특검법은 해병대 채수근 상병이 실종자 수색 작전 중 순직한 사건을 초동 조사하고 경찰에 이첩하는 과정서 대통령실·국방부가 개입했다는 의혹을 특검이 수사하도록 하는 내용이다. 경찰 이첩 개입 의혹 김진표 국회의장이 이를 수용해 의사일정 변경동의안에 대한 표결이 이뤄졌고, 재석 168명 전원 찬성표로 가결됐다. 표결에는 야당만 참여했고, 국민의힘은 반발해 사실상 표결에 불참했다. 민주당은 원래 본회의 안건에 없었던 채 상병 특검법을 처리하기 위해 의사일정 변경을 우선 시도한 것으로 전해진다. 국민의힘은 이번 본회의에 합의되지 않은 법안이 올라가는 것 자체를 반대해 왔다. 당초 김진표 의장도 여야가 합의해 와야 한다고 강조했다. 이날 양당 원내대표를 의장석으로 불러서 마지막으로 중재를 시도했지만 5분 뒤 김 의장은 여러 가지로 고려한 끝에 의사일정 변경 동의의 건을 처리하겠다고 밝혔다. 양당의 마지막 협상도 결렬됐고, 국민의힘에서는 유일하게 자리에 남았던 김웅 의원만 찬성표를 던졌다. 당시 방청 중이었던 해병대 예비역연대 법률 자문, 김규현 변호사의 눈시울이 붉어졌다. 노년의 해병대 예비역들도 연신 눈물을 흘렸다. 국민의힘 윤재옥 원내대표 겸 당 대표 권한대행은 이날 야당이 강행 처리한 채 상병 특검법에 대해 윤석열 대통령에게 재의요구권(거부권) 행사를 건의하겠다고 밝혔다. 앞서 윤 원내대표는 이날 국회 로텐더홀서 규탄대회를 열고 “그간 우리 당은 이태원참사특별법에 합의 처리하는 조건으로 의사일정에 동의했다. (민주당과 김 의장이)채 상병 특검법을 애초에 처리하겠다고 했으면 저희는 오늘 본회의 의사일정에 동의하지 않았다”고 말했다. 이어 “모처럼 이태원법 합의 처리를 통해 협치 분위기가 조성되고 의회정치에 대한 국민의 기대가 있는데 오늘 의사일정 변경까지 해서 채상병법을 처리하겠다는 것은 정치 도의적으로 있을 수 없는 일”이라고 지적했다. ‘채 상병 특검법 표결 시 본회의장을 퇴장하느냐’는 질문에 “우리는 채 상병이 의사일정으로 상정되는 것 자체를 반대한다”고 답했다. 그러면서 규탄대회 뒤 거부권 행사 건의와 관련한 질문에 “입법 과정과 법안 내용을 볼 때 거부권을 건의할 수밖에 없다”고 단언했다. 국힘 퇴장 속 야당 전원 찬성 조각난 협치···대통령 또 거부? 민주당은 국회 본회의에 의사일정 변경안을 제출한 상태다. 이날 본회의는 이태원특별법 처리를 위해 여야 합의로 잡은 일정인 반면, 여당이 채 상병 특검법에 반대하는 상황서 입법을 강행하기 위해 의사일정을 변경해 본회의 부의를 시도하겠다는 의도였다. 대통령실은 이날 야당의 강행 처리 예고를 예의주시하면서도 공수처 수사가 우선이라는 입장이다. 정진석 비서실장은 용산 대통령실 브리핑서 “민주당이 오늘 국회 본회의서 채 상병 특검법을 의사일정까지 바꿔가면서 일방 강행 처리한 것은 대단히 유감”이라며 “엄중하게 대응하겠다”고 밝혔다. 이 같은 입장 표명은 특검법에 대한 윤 대통령의 거부권 행사를 시사한 것으로 풀이된다. 정 실장은 “채 상병의 안타까운 죽음을 이용해서 정치적 목적으로 악용하려는 나쁜 정치”라며 “공수처와 경찰이 이미 본격 수사 중인 사건인데도 야당 측이 일방적으로 주도하는 특검을 강행하려고 하는 것은 진상규명보다 다른 정치적 의도가 있다고 볼 수밖에 없다”고 비판하기도 했다. 여권에선 채 상병 특검법 자체의 법리적 문제점을 지적하는 동시에 이미 수사 중인 사안에 특검을 도입하는 배경에 정쟁화 의도가 있는 것으로 바라봤다. 고위공직자범죄수사처(공수처)와 경찰서 진행 중인 수사가 끝난 다음, 그 과정이나 결과를 토대로 특검 도입 여부를 판단하는 것이 순리라는 것이다. 야당이 특검을 당장 고집할 필요가 없다는 지적도 잇따른다. 대통령실은 무엇보다 2021년 군사법원법 개정으로 해병대수사단에 수사권이 없어졌기 때문에 야권이 주장하는 ‘수사외압’ 논리가 성립되지 않는다는 점을 강조했다. 대통령실 관계자는 “해병대수사단이 기초 조사는 할 수 있겠지만, 관계자 수십명을 소환하고 연루자가 몇 명이고 하는 것은 법에 규정된 권한을 넘어서는 것”이라고 말했다. 오히려 당시 박정훈 해병대수사단장의 ‘월권’ 가능성을 지적한 셈이다. “정치적 의도” 대통령실 발끈 또 과거 공수처 설치와 군사법원법 개정을 주도했던 민주당이 특검을 추진하는 모순을 거론하며, ‘참사의 정쟁화’를 시도하는 것 아니냐고 지적하는 분위기다. 이날 정 실장은 “현재 공수처와 경찰서 철저한 수사를 진행 중이므로 수사 당국의 결과를 지켜보고 특검을 도입하는 것이 당연하다”며 “공수처와 경찰이 우선 수사해야 하고 그 결과에 따라 특검 도입 등의 절차가 논의되고 이어져야 할 것”이라고 강조했다. 특히 “공수처는 민주당이 패스트트랙까지 동원해 설치한 기구다. 당연히 수사 결과를 기다려보는 것이 상식이고 정도”라며 “지금까지 13차례 특검이 도입됐지만 여야 합의 없이 이뤄진 사례는 단 한 차례도 없다”고 설명했다. 사실상 야당이 단독으로 주도한 이유도 있다. 채 상병 사건 수사 과정서 윤 대통령, 이종섭 전 국방부 장관, 이시원 대통령실 공직기강비서관 등이 수사를 왜곡하고 은폐하려 했다는 관련 정황은 이미 상당 부분 나왔다. 국방부는 사단장 등 고위 지휘관들의 혐의를 축소하려 했고, 경찰에 넘긴 수사기록도 매끄럽지 않은 과정을 통해 회수한 것으로 전해진다. 대통령실과 국방부 관계자들이 전화와 문자메시지 등으로 조율한 흔적도 엿보였다. 국민의힘은 특검법 협상에 나서지 않으면서 “공수처 수사가 우선”이라는 주장이다. 다만, 공수처 수사가 1년 가까이 진척을 보이지 않으면서 야권서 반발이 터져 나왔다. 과거 대통령실이 채 상병 순직 사건을 ‘조그마한 사고’라고 언급한 사건도 국민적 분노를 유발했다. 지난 3월22일 채 상병 순직 사건과 관련해 대통령실 고위 관계자는 한 매체와 인터뷰서 ‘조그마한 사고’로 표현하고 “전 지휘관이 법적인 문책을 받는 건 부적절하다”는 취지로 실언한 바 있다. 더구나 공수처는 지난해 8월 고발장을 접수한 이후 인력 부족, 수사 의지 등을 핑계로 현재까지 ‘수사 진행 중’이라는 변명만 되풀이했다. 해병대를 비롯한 국민 여론도 특검에 찬성하는 분위기다. 눈물 흘린 해병들 왜? 해병대예비역연대는 지난 2일, 국회 본회의를 앞두고 국민의힘 당사를 찾아 채 상병 특검법 상정과 통과를 강하게 요구하기도 했다. 해병대를 상징하는 붉은 옷을 입은 이들은 이날 오후 1시 서울 영등포구 국민의힘 당사 앞에 모여 “채 상병 특검법 통과, 박정훈 대령 탄압 중지” 등이 적힌 손팻말을 들고 “(채 상병 특검법에 반대하는 국민의힘 같은)이런 세력들이 우리나라의 집권여당이라고 말할 수 있느냐”고 목소리를 높였다. 이들을 대표해 마이크를 잡은 정원철 해병대예비역연대 회장은 “국민의힘이 진정으로 이 나라의 안보를 생각하는 사람들인가. 국민의힘과 대통령은 민심을 외면하지 말고 채 상병 특검법을 수용하길 바란다”고 외쳤다. 해병대예비역연대에 법률자문을 하고 있는 해병대 출신 김규현 변호사는 “(국민의힘은)처음엔 ‘독소 조항이 있다’고, 지금은 ‘공수처와 경찰이 수사 중이니 그 수사가 끝난 다음에 논의해야 한다’고 주장하고 있다”며 “과거 특검 때에는 (앞서)경찰·검찰이 수사를 안 했는가”라고 되물었다. 사실상 가장 신속하게 사건을 처리할 방법은 법정 수사 기간을 최대 3개월로 정해놓고 있는 특검밖에 없다고 주장하기도 했다. 해병대 측은 이날 “3개월이 지나면 우리 군은 본연의 임무로 돌아가 안보에 전념할 수 있고, 정치권도 채 상병 문제를 일단락하고 지금 산적한 안보, 민생 정책을 논의할 수 있게 된다”며 “아무것도 밝혀지지 않는, 언제 끝날지도 모르는 수사를 기다리며 이 정권이 끝날 때까지 채 상병 문제로 정쟁을 계속하겠다는 것인가. 지금이라도 국민의힘은 오후 2시에 열리는 국회 본회의에 전원 참석해 채 상병 특검법을 통과시켜 달라”고 요구했다. 집회를 마친 해병대 예비역 연대 회원 45명은 채 상병 특검법의 상정·통과 여부를 보기 위해 곧장 국회 본회의장으로 이동했다. 앞서 채 상병 특검법은 지난해 10월 민주당 주도로 신속처리안건(패스트트랙)으로 지정된 후 180일의 숙려 기간을 거쳐 지난달 3일 본회의 자동 부의 요건을 충족했다. 여야는 지난 1일 이태원 참사 특별법 처리에는 합의했지만, 채 상병 특검법과 전세 사기 특별법 개정안에는 합의하지 못했다. 민주당의 채 상병 특검법을 처리하겠다는 강한 의지가 통한 것이다. 1년 가까이 진척 없는 수사 역풍 뻔한데···용산 선택은? 특검법 통과에 대해 대통령실은 야당을 향해 정치적 의도가 있다고 해석했다. 다만, 수세에 몰린 대통령실이 야당을 지적할수록 부정 여론만 키우는 분위기다. 더구나 대통령실은 스스로가 수사 대상이 되는 사안서 ‘협치’를 운운할 자격이 없다는 지적도 나온다. 윤 대통령이 특검법에 거부권을 행사할 수는 있으나, 이로 인해 역풍을 맞게 되는 형국이다. 당장 여당 소속 국회의원들이 용산의 뜻을 따를지 의문이다. 윤 대통령이 어렵사리 여당 의원들을 단속하더라도 다음 달에 시작하는 22대 국회에서는 궁지에 내몰릴 것이 분명하다. 대통령실은 윤 대통령의 거부권 행사 여부에 신중한 모습이다. 대통령실 관계자는 “거부권을 행사할지는 예단하기 어렵다”며 “김진표 국회의장은 합의 정신을 존중하는 분”이라고 일축했다. 윤 대통령은 그동안 여야 합의 없이 거대 야당이 일방적으로 처리한 법안들에 대해선 ‘과도한 갈등을 초래할 수 있다’며 거부권을 행사해 왔다. 그러나 ‘젊은 병사의 죽음’과 관련된 민감한 사안인 데다 야권과 언론이 국가안보실과 공직기강비서관실 등 대통령실 연루 의혹을 잇달아 제기한 상황이 곤혹스러울 수밖에 없다. 여당의 총선 참패 한 달여 만에 거부권을 행사하는 것도 윤 대통령에게 정치적 부담이다. 국회 재표결 시 여당 이탈표도 우려해야 하는 부분이다. 윤 대통령이 지난달 29일 용산 대통령실 회담서 민주당 이재명 대표가 채 상병 특검법의 적극적인 수용을 요구한 데 대해 별다른 답변을 하지 않은 것도 복잡한 상황을 반영한 것 아니냐는 관측이 나온다. 한편 채 상병 특검법이 국회 본회의를 통과한 가운데, 공수처는 특검 출범 여부와 별개로 ‘채 상병 순직 사건 조사 외압 의혹’과 관련된 핵심 인물들을 불러 조사하며 수사에 속도를 내고 있다. 국방부가 채 상병 사건을 회수하고 재조사하는 과정서 이종섭 전 국방부 장관, 대통령실 등 ‘윗선’으로부터 외압이 있었는지 의혹을 풀어줄 핵심 인물들을 중심으로 소환조사가 이뤄지는 모양새다. 수사는 진행 중 공수처 수사4부(부장검사 이대환)는 지난 2일 오전 9시25분쯤 박경훈 전 국방부 조사본부장 직무대리를 직권남용 권리행사 방해 혐의 피의자 신분으로 불러 조사했다. 이날 공수처는 박 전 직무대리를 상대로 국방부 조사본부가 채 상병 순직 사건을 재조사한 후 혐의자를 축소해 경찰로 넘기는 과정서 외압이 있었는지 등을 캐물은 것으로 알려졌다. <smk1@ilyosisa.co.kr>