대한민국 국민이라면 누구나 재테크에 관심이 있다는 것을 부정할 사람은 하나도 없다. 각종 재테크 정보들이 떠돌고 있는 요즘, 각종 주식, 세(稅)테크, 적립식 펀드, 부동산 경매 등이 새로운 투자의 대안으로 떠오르고 있다. 이중 부동산경매(이하 경매)가 대중화되면서 일반인들도 손쉽게 참여해 투자 및 내 집 마련의 수단으로 각광받고 있다. 윤재호 박사와 함께 경매 상식을 배워보자.
◈ 임금우선변제권
근로기준법 37조 규정에 의해 임금·재해보상금 기타 근로관계로 인한 채권은 사용자의 총재산에 대해 질권 또는 저당권에 의해 담보된 채권을 제외하고는 조세·공과금 및 다른 채권에 우선해 변제돼야 한다. 단 예외조항으로 최종 3월분의 임금, 재해보상금은 우선해 변제받을 수 있다고 규정하고 종전에 3년분 퇴직금 우선변제 관련 규정은 헌법불합치 판정으로 2005년 1월27일부로 삭제됐다.
◈ 임대차관계 조사서
임차인의 인적사항과 계약일자, 계약기간, 점유개시일, 보증금의 액수, 전입일자, 확정일자, 점유의 권원 등을 보다 상세히 집행관이 현장 확인, 색인부 열람 등을 통해 작성한 문서로서 부동산현황조사보고서에 첨부해 일반인들이 열람할 수 있도록 비치하게 된다.
◈ 임차권등기 명령
임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 임차권등기 신청을 할 수 있는 제도다. 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로의 이사 혹은 주민등록을 전출 시 기존의 대항력과 우선변제권을 상실되는 문제점을 개선해 법원에 임차권등기명령신청을 하고 그에 따라 임차주택에 임차권등기가 종료되면 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하고 대항력과 우선변제권이 없었던 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다.
◈ 임의경매
임의경매는 담보권의 실행 등을 위한 경매로 경매 신청에 채무명의를 요하지 않는다. 일반적으로 경매를 통틀어서 강제경매에 대응해 임의경매라고 부른다. 임의경매에는 저당권, 질권, 전세권 등 담보물권의 실행을 위한 이른바 실질적 경매와 민법, 상법, 기타 법률의 규정에 의한 환가를 위한 형식적 경매가 있다.
◈ 입금증명서
기간입찰의 매수신청 보증방법으로서 해당법원에 개설된 법원보관금 계좌에 매수신청보증금을 납부한 후 발급받은 보관금납부필통지서를 첨부하는 양식으로 사건번호, 매각기일 및 납부자 성명, 날인을 할 수 있도록 되어 있으며 경매계 사무실 및 집행관 사무실에 비치되어 있다.
◈ 입찰
집행법원은 경매기일의 공고 전에 직권 또는 이해관계인의 신청에 의해 경매에 갈음하여 입찰을 명할 수 있다. 입찰은 입찰표에 입찰가격을 비공개로 적어 제출하는 방법으로서 전국 법원에서 전면적으로 시행되고 있다.
◈ 입찰기간
기일입찰과는 달리 입찰기간을 정해 지역적, 시간적인 구애 없이 보다 많은 사람이 입찰에 참여할 수 있게 하기 위해 기간입찰에서 정한 기간을 말한다.
◈ 입찰기일
경매법원이 목적부동산에 대해 경매를 실행하는 날로 입찰 시각, 입찰 장소 등과 함께 입찰기일 14일 이전에 일간신문에 공고한다.
◈ 입찰보증금
경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저 매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금액을 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공해야 한다. 매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가매수신고인이나 차순위 매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수보증금을 반환해야 한다. 매각허가결정이 확정되고 최고가매수인이 대금지급기한 내에 매각대금을 납부하면 차순위 매수신고인의 보증금을 반환하게 되고 만일 최고가 매수인이 납부를 하지 않으면 그 보증금을 몰수해 배당할 금액에 포함하며 이후 차순위 매수신고인에 대해 낙찰허가 여부의 결정 및 대금납부의 절차를 진행하게 되고 차순위 매수신고인이 매각대금을 납부하지 않으면 역시 몰수해 배당할 금액에 포함해 배당하게 된다.
◈ 입찰의 무효
입찰이 무효가 되는 경우는 ▲입찰표상의 금액의 기재를 수정한 경우 ▲매수신청보증금이 부족한 경우 ▲동일사건에 입찰자이면서 다른 입찰자의 대리인이 된 경우 ▲동일문건에 관하여 이해관계가 다른 2인 이상의 대리인이 된 경우 ▲자격증명 서면을 제출하지 않은 경우
▲한 장의 입찰표에 여러 개의 사건번호나 물건번호를 기재한 경우 ▲채무자, 매각절차에 관여한 집행관이나 매각부동산을 평가한 감정인 또는 재매각 절차에서 전의 매수인이 응찰한 경우 ▲입찰가격이 최저매각가격 미만인 경우 등이 있다.
