[Q] A는 B소유의 아파트를 보증금 5000만원에 2년간 임차하기로 하고, 입주와 동시에 주민등록전입신고를 마친 뒤 임대차계약서상 확정일자를 받았습니다. 그런데 얼마 후 B가 위 임차아파트를 C에게 매도했고, 확인해보니 B소유의 아파트에는 선순위 근저당권이 설정돼있어 보증금의 확보가 불확실한 상황이었습니다. 이 경우 A는 계약기간이 만료되지 않은 임대인 B와의 임대차계약을 해지할 수 있을까요?
[A] 주택임대차보호법에서는 대항력을 갖춘 임대차에 관해 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 이 경우, 임차주택의 양수인은 종전 임대인의 권리의무를 포괄적으로 승계하게 되고, 아파트 매수인 C는 종전 임대인 B의 권리의무를 포괄적으로 승계한다고 할 수 있습니다.
질문과 같은 사안에서 판례는, 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의해 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그런 상태서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 양수인에게 임대차가 종료된 상태서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다고 봤습니다.
또 판례는, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합해 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 임차보증금반환채무는 소멸하는 것입니다.
하지만, 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법취지에 비춰 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하며, 이 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 판시했습니다.
그러므로 결국 질문의 사안과 같은 경우, 임대인 B가 임차주택을 C에게 매도했다 하더라도 A는 B에게 내용증명우편을 보내는 등으로 이의를 제기, 임대차계약을 해지하고, B에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
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[김기윤은?]
▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원
