정부가 ‘8·29 주택거래 활성화 대책’의 일환으로 올해 말 종료할 예정이었던 다주택자 양도소득세 중과완화 일몰시한을 2년간 연장하기로 하면서 주택 처분시한에 쫓기던 다주택자들이 한숨을 돌리게 됐다.

올 종료 예정 다주택자 양소세 중과완화 연장
주택 처분시한 쫓기던 ‘집주인’들 한숨 돌려

2주택을 보유한 사람들을 통상 ‘다주택자’라고 하는데 정부에서는 2주택자와 3주택자를 별도로 취급해 중과대상으로 분류를 했었다. 하지만 중과세 유예기간에 주택을 매도하면 중과세율(2주택자 50%, 3주택자 60%) 대신 일반세율(6∼35%)이 적용되기 때문에 세 부담은 훨씬 줄게 된다.

2주택자 먼저
처분할 주택은?

2년간 중과세가 유예되었다고 주택을 팔지 않고 무조건 버텨도 된다는 의미는 아니다. 양도세 중과시기 마감이 임박해 매물이 쏟아져 나올 경우 주택가격을 제대로 받기가 어려우므로 적절한 시기와 매도순서를 선택해 미리 처분에 나서는 것이 여러모로 유리하다.

다주택자의 매도전략의 핵심은 절세다. 주택 매도방법에 따라 세금이 적게는 수백만원 많게는 수천만원 이상 차이가 나기 때문이다.
다주택자가 기존 주택을 모두 팔고 한 채는 남겨 놓는다고 가정할 때 양도소득세를 절감할 수 있는 기본은 양도차익이 적은 주택부터 처분하는 것이다. 양도차익이 큰 주택을 남겨놓고 비과세 기간을 충족해 절세효과를 극대화할 수 있기 때문이다.


1가구 2주택자로 송파구 신천동과 고양 일산에 각각 주택을 보유하고 있는 박경한(무역업·40)씨의 사례를 통해 알아보자.
박씨가 5년 전 3억원에 매입한 고양 일산 아파트의 현재 시세는 4억원이고 3년 전 8억원에 매입한 송파 잠실동 아파트의 현재 시세는 10억원에 매도가 가능하다. 모두 2년 이상 보유했고 양도세 중과 유예기간에 매도할 경우 일반세율이 적용된다.

두 가구 모두 과세표준은 8800만원 이상이므로 양도세율 구간은 35%다. 고양 일산 아파트를 처분하면 총 납부세액은 2114만원, 신천동 아파트를 처분시 총납부세액은 5964만원이다. 만일 중과세가 적용된다면 과세표준의 50%가 산출세액이다.

만약 2011년부터 양도세 중과적용시 주민세 10%까지 더해지면 각각 5362만원, 1억862만원이 최종 납부해야 하는 세액이 된다. 이중 한 채만 팔기로 의사결정을 했다면, 고양 일산 아파트를 처분하는 게 바람직하다. 지금 당장 부담해야 할 세 부담을 줄일 뿐만 아니라 송파 신천동 아파트에 2년 이상 실거주 요건을 갖추면 1가구 1주택 비과세 요건을 채울 수 있기 때문에 양도세를 크게 줄일 수 있다.

3주택자로서 투기지역과 비투기지역에 걸쳐 주택을 보유하고 있는 허창(자영업·42)씨의 사례를 통해 알아보자.
주택을 양도하는 시점에서 3주택에 해당하고 양도하고자 하는 주택이 투기지역에 해당하는 경우 기본세율에 10%의 가산세를 납부해야 한다. 강남, 강북, 1기 신도시에 각각 한 채씩 소유하고 있는 허씨는 2005년도에 노원구 중계동의 아파트를 5억원에 매입했는데 현재 시세는 7억5000만원선이다.

적절한 시기·매도순서 선택해야
매도법 따라 세금 수천만원 차이

그 후 강남일대에 재건축이 상승세일 때 송파구 재건축 아파트를 7억원에 매입했는데 현재는 10억원의 시세를 보이고 있다. 2년 전에는 안양 평촌 아파트를 7억원에 매입했는데 현재 시세는 8억원 정도다.

일단 2012년까지 주택을 처분한다면 일반세율로 과세된다. 허씨가 노원구 상계동 아파트를 먼저 처분한다면 양도차익이 2억5000만원이며 총납부세액은 7889만원이다. 시세차익이 1억원인 평촌 아파트를 먼저 처분하면 최종 양도세액은 2114만원이다.

3주택자 먼저
처분할 주택은?

투기지역인 송파구 신천동 재건축 아파트를 먼저 처분한다고 가정하면 기본세율 35%에 가산세 10%가 더해진 45%의 세율이 적용된다. 시세차익이 3억원이고 기본공제를 뺀 과세표준에 45%의 세율을 적용하면 총납부세액은 1억3087만원 가량이 나온다.

세제혜택 없이 1가구 3주택은 중과세가 그대로 적용된다고 가정하자. 이때에는 양도차익에 60% 세율이 적용돼 중계동 아파트 양도소득세는 1억6335만원, 신천동 아파트는 6547만원, 평촌 아파트는 4320만원을 덜 내게 된다.

노원구 중계동 아파트가 중과세 미적용으로 이익이 가장 크므로 중과세 유예기간 내에 먼저 처분하는 것이 유리하다. 투기지역 외의 주택을 처분해 1가구 2주택이 된다면 투기지역 내 주택도 똑같이 35%의 세율을 적용받을 수 있어 향후 신천동 아파트를 처분할 때 양도세 부담이 줄게 된다.
다주택자로 만약 매도하고자 하는 주택이 쉽게 팔리지 않거나, 매도할 의사가 없다면 주택임대사업을 통해서도 절세가 가능하다. 역시 사례를 통해 알아보자.

지난 2008년 경기도 용인 죽전에서 아파트 4채를 분양받은 이철수(금융업·45)씨는 최근 거주 중인 집을 제외한 나머지 3채를 임대주택으로 등록했다. 아파트가 팔리지 않아 다주택자가 된 이씨가 고육지책으로 선택한 방법이었지만, 올해부터 납부해야 했던 수백만원의 종합부동산세를 아낄 수 있어 만족해하고 있다.


최근 다주택자를 중심으로 ‘주택임대사업’에 대한 관심이 높아지고 있다. 주택경기 침체로 주택의 거래가 끊기자 불가피하게 다주택자가 된 이들이 양도세 중과 유예기간내 매도 이외의 ‘절세’의 대안으로 임대사업을 주목하는 것이다. 여기에 서울을 제외한 수도권지역에서 임대사업 세제혜택 대상을 확대한 것도 호재가 되고 있다.

하지만 임대사업자로 등록했다고 해서 무조건 절세 혜택을 누릴 수 있는 것은 아니다. 요건을 살펴보면 다음과 같다. 서울 소재 주택은 전용 85㎡ 이하, 호당 취득 당시 공시가격 3억원 이하 요건을 갖춰야 하고, 서울 외 수도권지역은 각각 85㎡ 이하, 6억원 이하 요건을 충족해야 한다. 또 서울은 5호 이상을 10년 이상, 서울이 아닌 경우도 3호 이상을 7년간 임대해야 한다.

주택합산 기준 지역도 꼼꼼히 점검해야 한다. 양도소득세는 동일 시·군에 위치한 주택이면 중과가 배제되지만, 종합부동산세는 동일 시·도에만 소재해도 합산이 배제된다. 예컨대 남양주, 안양, 용인에 각각 1채씩 집이 있을 경우 종합부동산세는 같은 경기도이기 때문에 절세 혜택을 받을 수 있지만 양도소득세는 시가 모두 다르기 때문에 중과를 피할 수 없다.

처분이 어렵다면
임대사업으로 절세

한 세무전문가는 “다주택자라면 임대사업을 통한 절세가 가능하지만 7∼10년 임대기간을 채우기 전 임대주택을 팔 경우 양도세 중과는 물론 그동안 배제됐던 종부세도 추징이 되므로 장기적인 관점에서 접근해야 한다”고 말했다. 또 “기존 다주택자가 아닌 새로 주택을 매입해 임대사업을 시작하려는 경우 절세 효과가 크지 않거나 오히려 세금 부담이 더 높아질 수도 있으니 신중할 필요가 있다”고 말했다.


장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사